Дипломная работа на тему "Система ипотечного кредитования и ее развитие в коммерческом банке (на примере ОАО СКБ-БАНК) (часть 2)"
Главная → Банковское дело → Система ипотечного кредитования и ее развитие в коммерческом банке (на примере ОАО СКБ-БАНК) (часть 2)
Страшно ошибиться с выбором?
МЫ ЗАМОРОЗИЛИ ЦЕНЫ + СКИДКИ!
Для вас:
- только проверенные авторы;
- работа со всеми системами антиплагиата (до 98%);
- соблюдение сроков;
- бесплатные доработки;
- ведение до защиты.
***
Дипломные - с ВЫГОДОЙ 15% - промокод dpl15
***
Курсовые с ВЫГОДОЙ 10% - промокод kyr10
Узнать стоимость и оформить заказ
Профессиональная помощь с диссертацией - кликайте сюда!
2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОАО "СКБ-БАНК"
2.1 ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОАО "СКБ-БАНК"
Продолжение, начало ищите в данной категории
Если вас интересует данная дисциплина, то вы можете посмотреть готовые дипломные работы
Открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу", именуемое в дальнейшем Банк, является кредитной организацией, зарегистрированной Центральным банком Российской Федерации 20 апреля 1992 года, регистрационный номер 705, созданной по решению общего собрания учредителей в организационно-правовой форме акционерного общества открытого типа (протокол № 1 от 5 ноября 1991 года) путем преобразования Свердловского коммерческого банка "СКБ-банк", зарегистрированного Центральным банком РСФСР 2 ноября 1990 года, регистрационный номер 705, и является его правопреемником.
Банк осуществляет свою деятельность на территории Российской Федерации. Правительство Российской Федерации продолжает экономические реформы и совершенствование юридического, налогового и нормативного законодательства. Но всё же налоговое, валютное и таможенное законодательство Российской Федерации допускают возможность разных толкований, подвержены часто вносимым изменениям и следовательно, создают дополнительные трудности для банков, осуществляющих свою деятельность в Российской Федерации. Текущие действия Правительства, сфокусированные на модернизации экономики России, нацелены на повышение производительности труда и качества выпускаемой продукции, а также увеличение доли отраслей, выпускающих наукоемкую продукцию и услуги. Руководство Банка полагает, что им предпринимаются все необходимые меры для поддержания устойчивости и развития бизнеса в условиях, сложившихся в бизнесе и экономике.
Миссия банка: банк призван предоставлять широкий спектр стандартизированных и высокотехнологичных банковских услуг и продуктов клиентам на всей территории Российской Федерации.
На сегодняшний день многие студенты пользуются услугами профессионалов и им пишут на заказ диплом по дисциплине банковское дело
Философия бизнеса
СКБ-банк имеет исторические и экономические предпосылки для того, чтобы стать системообразующей кредитной организацией на рынке банковских услуг России.
СКБ-банк осуществляет постоянное внедрение новейших передовых банковских продуктов и технологий обслуживания, отвечающих потребностям Клиентов и Акционеров.
СКБ-банк способствует развитию экономической и социальной инфраструктуры на территории своего присутствия. Создавая и оптимизируя разветвленную сеть подразделений, Банк планомерно расширяет географию бизнеса адекватно интересам своих Клиентов и Акционеров.
СКБ-банк предоставляет своим Клиентам равные возможности эффективного управления своими средствами и равно комфортные условия обслуживания, тщательно изучает потребности и возможности каждого Клиента, независимо от его статуса и местонахождения.
СКБ-банк грамотно управляет рисками таким образом, чтобы обеспечить приемлемый уровень доходности для своих Клиентов и Партнеров, при сохранении статуса надежного, устойчивого банка.
СКБ-банк работает по правилам цивилизованного рынка, который строит свои отношения с Клиентами и Партнерами на основе правовых и этических норм ведения бизнеса, в соответствии с профессиональными стандартами деятельности. Одним из наиболее ценных его активов является безупречная деловая репутация.
СКБ-банк работает в режиме диалога со своими сотрудниками и обеспечивает высокий уровень их профессионализма. Отношения Банка и его сотрудников характеризуются уважением, доверием и ориентацией на единые корпоративные ценности. По итогам 2012 года Банк занимает следующие позиции в рейтингах международных агентств (таблица 3):
Таблица 3 - Рейтинги, присвоенные Банку международными рейтинговыми агентствами, на 01.01.2013 г.
Moody's Investors Service
Долгосрочный рейтинг депозитов в национальной и иностранной валюте по международной шкале "B1", прогноз "стабильный"
Fitch Ratings
Долгосрочный рейтинг дефолта эмитента "B", прогноз "стабильный"
Рус-Рейтинг
Кредитный рейтинг по международной шкале "BBВ-", прогноз "стабильный"
Российскими рейтинговыми агентствами ОАО "СКБ-банк" присвоены следующие позиции в рейтингах/рэнкингах на 01.01.2013 г. (таблица 4):
Таблица 4 - Рейтинги/рэнкинги, присвоенные Банку российскими рейтинговыми агентствами, на 01.01.2013 г.
Показатель
Информационное агентство, предоставившее рейтинг/рэнкинг
РБК. Рейтинг Интерфакс Эксперт Ра
Активы Банка 39 42 42
Собственный капитал - 54 52
Нераспределенная прибыль - 36 -
Общий кредитный портфель 39 - 39
Портфель кредитов физических лиц 20 - 20
Общий депозитный портфель 35 - 35
Портфель депозитов физических лиц 26 28 26
Портфель депозитов юридических лиц 51 - -
Вложение в ценные бумаги 53 - -
Анализ тенденций развития в сфере рынка банковских услуг, анализ факторов и условий, вляющих на деятельность ОАО "СКБ-банк", а также информация об основных конкурентах Банка приведена в составе информации, включенной в Ежеквартальные отчеты по ценным бумагам ОАО "СКБ-банк", размещенные на WEB-сайте Банка в сети "Интернет": www.skbbank.ru.
Сегодня ОАО "СКБ-банк" занимает 5 место по активам среди региональных банков Российской Федерации по данным рейтингового агентства "Эксперт РА". ОАО "СКБ-банк" является одним из лидеров на территории Уральского Федерального округа, а также домашнем регионе - Свердловской области. На протяжении 2011 года сохранилась положительная динамика роста доли основных видов бизнеса Банка среди кредитных организаций Уральского Федерального округа (Таблица 5). На фоне региональных банков ОАО "СКБ-банк" уверенно продемонстрировал конкурентоспособность своей линейки вкладов и увеличил долю рынка с 13,7% на 01.01.2010 г. до 18,0% на 01.01.2012 г. Значительных успехов Банк добился и на рынке депозитов юридических лиц, сумев отвоевать позиции у региональных кредитных организаций и обеспечить рост своей доли на финансовом рынке Уральского федерального округа с 12,4% на 1 января 2010 года до 14,9% на 1 января 2012 года.
Таблица 5 - Динамика доли ОАО "СКБ-банк" на банковском рынке Уральского Федерального округа
Показатели Доля ОАО "СКБ-банк" среди региональных кредитных организаций
01.01.2010 01.01.2011 01.01.2012
Вклады физических лиц 13,7% 14,8% 18,0%
Депозиты юридических лиц 12,4% 10,8% 14,9%
Остатки на расчетных счетах 11,8% 15,2% 17,3%
Кредиты юридическим лицам 11,0% 13,1% 12,7%
Кредиты физическим лицам 14,1% 20,9% 24,7%
В течение периода с 01.01.10 г. по 01.01.12 г. ОАО "СКБ Банк" динамично развивался и достиг увеличения следующих показателей: • собственного капитала с 86 744 тыс. руб. до 174 470 тыс. руб. (в 2 раза)
Рисунок 5 - Динамика собственного капитала ОАО "СКБ Банк", тыс. руб.
Предпосылкой к этому стало увеличение объемов приносящих доход активов и успешно проведенные эмиссии акций, что позволило банку увеличить размер прибыли, получаемой от использования собственных средств;
1) уставного капитала с 55 000 тыс. руб. до 125 000 тыс. руб. (в 2,3 раза);
2) денежных средств и счета кредитной организации в ЦБ РФ с 68 435 тыс. руб. до 134 117 тыс. руб. (1,95 раза);
3) активы выросли с 259 183 тыс. руб. до 1 220 540 тыс. руб. (в 4,7 раза);
Рисунок 6 - Динамика активов ОАО "СКБ Банк", тыс. руб.
В течение периода с 01.01.10 г. по 01.01.12 г. динамика полученной прибыли анализируемого банка непостоянна, что характеризует деятельность банка как неустойчивую:
а) на 01.01.09 года - 6 334 тыс. руб.;
б) на 01.01.10 года - 9 997 тыс. руб.;
в) на 01.10.11г. - 12 967 тыс. руб.
Рисунок 7 - Динамика прибыли ОАО "СКБ Банк", тыс. руб.
Финансовые показатели и основные операции Банка, оказавшие наибольшее влияние на изменение финансового результата отчетного года.
По данным Отчета о прибылях и убытках (ф.0409807) за 2012 год Банк получил прибыль после налогообложения в размере 2 456 млн. рублей с учетом корректирующих событий после отчетной даты. Налог на прибыль начислен в размере 756 млн. рублей. По сравнению с 2011 годом прибыль увеличилась на 867 млн. рублей.
В структуре доходов и расходов Банка за отчетный период основную долю составили процентные доходы и расходы (Таблица 6). Сумма процентных доходов составляет 21 178 млн. рублей. По сравнению с 2011 годом их размер увеличился на 5 922 млн. рублей. При этом большая доля в общем объеме процентных доходов сформирована по кредитам юридических лиц в сумме 7 582 млн. рублей и физических лиц в сумме 11 944 млн. рублей вследствие сложившейся динамики увеличения объемов данного направления бизнеса Банка:
Таблица 6 - Структура доходов ОАО "СКБ - БАНК" в млн. р.
Доходы 2012 г. 2011 г. ИзмененияМлн. р.
Млн. р. Млн. р.
Процентные доходы, в т. ч. 21178 15256 5922
По кредитам юр. лиц 7582 7538 44
По кредитам физ. лиц 11944 6436 5508
От вложений в ценные бумаги 1279 1081 198
По размещенным МБК 369 199 170
Прочие 4 2 2
Процентные расходы в отчетном периоде составили 8 019 млн. рублей, что на 1 803 млн. рублей больше, чем в предыдущем году (Таблица 7). Основная часть процентных расходов была сформирована по срочным вкладам населения в сумме 4 486 млн. рублей и остаткам на счетах физических лиц в сумме 5 552 млн. рублей. Рост расходов по вкладам населения на 352 млн. рублей был связан с устойчивым наращиванием объемов их привлечения. Чистые расходы по остаткам на расчетных счетах юридических лиц выросли на 411 млн. рублей.
Таблица 7 - Структура расходов ОАО "СКБ - БАНК" млн. р.
Расходы 2012 г. 2011 г. ИзмененияМлн. р.
Млн. р. Млн. р.
Процентные расходы в т. ч. 8034 6216 1818
По остаткам на расчетных счетах клиентов 744 333 411
По депозитам юр. лиц и собственным векселям 2489 1559 930
По привлеченным МБК 310 185 125
По вкладам и остаткам на счетах физических лиц 4491 4139 352
В структуре доходов и расходов Банка следующей существенной статьей являются комиссионные доходы и расходы. Объем комиссионных доходов в 2012 году составил 4 622 млн. рублей, или на 2 675 млн. рублей больше, чем в 2011 году.
Данный показатель явился следствием активной работы Банка по разработке и внедрению новых комиссионных продуктов и развитию сети продаж. Объем комиссионных расходов за 2012 год так же вырос до 300 млн. рублей и увеличился по сравнению с прошлым годом на 98 млн. рублей.
Существенные изменения и события в деятельности Банка, оказавшие влияние на финансовую устойчивость Банка, его политику и стратегию.
Величина собственных средств (капитала) Банка на 1 января 2013 года составила 14,44 млрд. рублей. Рентабельность капитала составила 24,2%, рентабельность активов - 2,6%. Ключевые показатели деятельности ОАО "СКБ-банк" за 2012 год по данным отчетности Банка представлены в таблице 8
Таблица 8 - Ключевые показатели деятельности ОАО "СКБ - БАНК", млрд. р.
Показатели На 01.01.2011 На 01.01.2012 На 01.01.2013 Изменение за 2012г. (в %)
Показатели в млрд. руб.
1 2 3 4 5
Активы 84,43 110,84 129,09 16
Продолжение таблицы 8 - Ключевые показатели деятельности ОАО "СКБ - БАНК", млрд. р.
1 2 3 4 5
Привлеченные средства 76,95 101,01 115,98 15
Прибыль до налогообложения 0,610 1,870 3,212 72
Вклады населения (срочные) 32,40 40,40 59,59 48
Остатки на банковских картах и вклады населения "до востребования" 3, 20 3,82 3,9 2
Собственные векселя и депозиты юр. лиц 10,87 18,36 19,3 5
Ост. на р/с 16,21 20,63 15,30 -26
Привлеченные МБК 7,7 7,4 11,03 49
Кредиты юр. лицам (в том числе МСБ) 26,7 31,5 32,06 2
Кредиты физическим лицам 26 42,9 62,50 45
Портфель ценных бумаг 15,4 14,9 17,60 18
Размещенные МБК 7,8 6,4 7,10 10
Величина привлеченных средств Банка за 2012 год увеличилась на 14,97 млрд. рублей или в 1,15 раза. Их объем на 01.01.2013 года составил 115,98 млрд. рублей. В течение всего отчетного периода наблюдался рост активов Банка, за 2012 год этот показатель увеличился в 1,16 раза, что позволило Банку войти в число 40 лучших федеральных банков.
Итоги деятельности ОАО "СКБ-банк" на 01.05.13 проедставлены в таблице 9
Таблица 9 - Итоги деятельности ОАО "СКБ-БАНК"
Показатели (в тыс. руб.) 01.12.2011 01.12.12 Темп прироста, %
Активы нетто 94 542 555 125 324 697
в т. ч. кредитный портфель (без МБК) 70 918 692 95 454 682 34
Привлеченные средства 85 637 466 112 252 635 31
в т. ч. средства физических лиц 42 645 456 61 498 724 44
Акционерный капитал 1 822 775 2 124 895 16
Собственные средства 10 536 297 14 352 420 36
Показатели (в тыс. руб.) 01.10.2011 01.10.2012 Темп прироста, %
Чистая прибыль 1 639 350 3 055 465 86
Прибыль 1 305 096 2 553 371 95
Таким образом, в 2012 году банк показал уверенный рост по чистой прибыли которая изменилась на 86%, что показывает эффективную работу ОАО "СКБ - Банк".
Таблица 10 - Выполнение обязательных нормативов на 01.05.2013 г.
Нормативы Предельное значение 01.05.2013
"Норматив достаточности собственных средств (капитал)" (Н1) min 10 12,7
"Норматив мгновенной ликвидности" (Н2) min 15 57,3
"Норматив текущей ликвидности" (Н3) min 50 133,3
"Норматив долгосрочной ликвидности" (Н4) max 120 84,5
"Максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков" (Н6) max 25 9,5
"Максимальный размер крупных кредитных рисков" (Н7) max 800 25,5
Совокупная величина кредитных рисков на акционеров (участников) банка" (Н 9.1) max 50 3,7
"Совокупная величина кредитов, займов, предоставленных своим инсайдерам, а также гарантий и поручительств, выданных в их пользу" (Н10.1) max 3 1,2
Норматив использования собственных средств (капитала) для приобретения долей (акций) других юридических лиц" (Н12) max 25 0
Банк России устанавливает нормативы, которые обязана выполнять каждая кредитная организация в нашей стране. В случае несоблюдения нормативов регулятор может взыскать с кредитной организации штраф, ввести запрет на осуществление ею некоторых банковских операций (например, на прием вкладов от населения, назначить в банке временную администрацию), а в некоторых случаях даже отозвать у банка лицензию. Впрочем, иногда ЦБ идет навстречу кредитной организации и в индивидуальном порядке может изменить на срок до шести месяцев нормативы для "проштрафившегося" банка.
Всего ЦБ предписывает соблюдать 9 нормативов. Основными из них принято считать норматив достаточности капитала:
Н1 (минимум 10%) и нормативы ликвидности,
Н2 (минимум 15%),
Н3 (минимум 50%),
Н4 (максимум 120%).
Н6 (максимум 25%) - максимальный размер риска на одного заемщика и группу связанных заемщиков;
Н7 (максимум 800%) - максимальный размер крупных кредитных рисков;
Н9.1 (максимум 50%) - максимальный размер кредитов, банковских гарантий и поручительств, предоставленных банком своим участникам (акционерам);
Н10.1 (максимум 3%) - совокупная величина риска по инсайдерам банка;
Н12 (максимум 25%) - норматив использования собственных средств (капитала) банка для приобретения акций (долей) других юридических лиц
По состоянию на 1 мая 2013 года норматив достаточности собственных средств (капитала) (Н1) успешно выполняется СКБ-банком, на 27% превышая минимально допустимый уровень. Это свидетельствует о том, что собственного капитала у банка достаточно для дальнейшего развития и увеличения активов.
Норматив мгновенной ликвидности (Н2) также выполняется СКБ-банком с большим "запасом", что свидетельствует о высоком уровне платежеспособности банка, обеспеченном наличием высоколиквидных активов: денежных средств в кассе и банкоматах, остатков на корсчете в Центральном банке, вложений в госбумаги и прочего. Нормативы текущей и долгосрочной ликвидности (Н3 и Н4) также выполнены с существенным резервом относительно предельного значения, установленного ЦБ РФ.
Устойчиво выполняется норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (Н6), банк его постоянно контролирует путем установления лимитов задолженности. При этом банк удовлетворяет интересы крупных заемщиков и контролирует степень концентрации кредитных рисков.
Уверенно выполняется норматив по крупным кредитным рискам (Н7), куда включаются все кредиты и другие требования, в сумме превышающие 5% от величины собственных средств: данный показатель СКБ-банка более чем в 2,5 раза ниже, чем установленный ЦБ РФ уровень.
Подобным образом СКБ-банком выполняются все нормативы ЦБ. В банке существуют специальные процедуры управления активами и пассивами, кредитными рисками, что позволяет ежедневно выполнять все обязательные нормативы.
Перевыполнение обязательных нормативов Банка России свидетельствует о низком уровне принимаемых на себя рисков, что обуславливает высокую степень надежности СКБ-банка.
2.2 ХАРАКТЕРИСТИКА СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОАО "СКБ-БАНК"
Ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (рисунок 8). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне - и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам. При этом можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.
Рисунок 8 - Структура операций банка
Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:
изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости; изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков; изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.
Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов - основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка - это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям).
Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям. Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:
1) Объем и структуру кредитных вложений по видам;
2) Структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;
3) Цену кредитования (уровень процентных ставок).
4) Сроки кредитов;
5) Своевременность погашения предоставляемых кредитов;
6) Отраслевую принадлежность;
7) Виды валют;
Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2012гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2012 гг. в Каменск-Уральском отделении ОАО "СКБ-БАНК" в виде таблицы 10
Таблица 11 - Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2012 гг. Каменск-Уральского отделения ОАО "СКБ-БАНК"
Кредиты 2010 2011 2012
Сумма Доля Сумма Доля Сумма Доля
(в тыс. руб.) (в %) (в тыс. руб.) (в %) (в тыс. руб.) (в %)
1 2 3 4 5 6 7
Кредит на неотложные нужды 558 990 59,8 760 653 60,3 822 005 48,5
Автокредит 187 047 20,0 250 675 19,9 299 004 17,6
Ипотечный кредит 145 768 15,6 200 060 15,8 515 370 30,4
Кредит на личное подсобное хозяйство 13 678 1,5 16 998 1,3 21 566 1,3
Кредит под залог ценных бумаг 2 679 0,3 3 369 0,3 3 900 0,2
Образовательный кредит 18 004 1,9 19 006 1,5 19 100 1,1
Доверительный кредит 8 990 1,0 11 528 0,9 13 267 0,8
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц 935 156 100 1 262 289 100 1 694 212 100
На основании данных таблицы 11 построим диаграмму, изображенную на рисунке 9
Рисунок 9 - Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2012 гг. Каменск-Уральского отделения ОАО "СКБ-БАНК"
По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2012 г. доля в кредитном портфеле составила 30,4%, тогда как в 2010 г. она составляла - 15,6%, а в 2011 г. - 15,8%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2012 г. Объясняется это тем, что в 2012 г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки, внедрили новые программы ипотечного кредитования. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Сумма кредита увеличили до 5 700 000 рублей. Процентные ставки 15-18% годовых. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 12.
Таблица 12 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2010-2012гг.
Сроки кредитования 2010 2011 2012
Сумма Доля Сумма Доля Сумма Доля
(в тыс. руб.) (в %) (в тыс. руб.) (в %) (в тыс. руб.) (в %)
До 10 лет 33 656 25,2 55 236 30,9 200 059 39,8
10-20 лет 74 099 55,5 78 542 44,0 212 579 42,3
20-30 лет 25 858 19,4 44 863 25,1 89 553 17,8
Итого 133 613 100 178 641 100 502 191 100
По данным таблицы 12, изобразим диаграмму, расположенным на рисунке 10
Рисунок 10 - Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2010-2012гг.
Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования "СКБ-БАНК", оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).
Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 13
Таблица 13 - Объем выданных ипотечных кредитов за 2010-2012гг.
Кредит 2010 (в тыс. руб.) 2011 (в тыс. руб.) 2012 (в тыс. руб.)
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Ипотечный кредит 25887 25079 28853 53794 23855 12545 54235 88006 162309 41829 67437 230616
По приведенным выше данным можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в первом и четвертом квартале 2012г. (в первом квартале - 162309 тыс. руб., а в четвертом квартале объем выданных кредитов составил 230616 тыс. руб.). Проведём анализ ипотечных кредитов физическим лицам в разрезе сроков просроченной задолженности. В таблице 14 представлены данные о сроках просроченной задолженности по ипотечным кредитам физическим лицам в ОАО "СКБ-Банк" по Свердловской области в 2010 году и 2012 году.
Таблица 14 - Структура просроченных ипотечных кредитов в ОАО "СКБ - Банк" по Свердловской области по срокам 2011 - 2012 годах
1 2 3
Ипотечные кредиты 31.12.2011 г. 31.12.2012 г.
Непросроченные 93,2 80,5
Просроченные, в том числе на срок 6,8 19,5
- менее 30 дней 2,8 3,2
- 30 - 90 дней 1,5 2,7
- 91 - 180 дней 0,5 2,8
- 181 - 360 дней 0,9 5,0
- более 360 дней 1,1 5,8
Всего 100,0 100,0
По данным таблицы 14 видно, что по состоянию на 31 декабря 2011 года удельный вес просроченных кредитов составил 6,8%, при этом наибольший удельный вес - 2,8% - просроченных кредитов - в интервале сроков до 30 дней, то есть, просроченность является краткосрочной. Отметим сравнительно небольшой удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности. Свыше 90 дней в сумме просрочено 2,5% ипотечных кредитов. Таким образом, на 31 декабря 2011 года ситуация с просроченными ипотечными кредитами не является критической.
По состоянию на 31 декабря 2012 года удельный вес просроченных кредитов составил 19,5%, то есть, практически каждый пятый ипотечный кредит стал просроченным. При этом краткосрочная просроченность имеет удельный вес 3,2%, что несколько выше (на 0,4%), чем на 31 декабря 2011 года; Удельный вес просроченных кредитов с длительным сроком просроченности (свыше 90 дней) составил в сумме 13,6%, что является весьма большой величиной. Таким образом, за 2011 - 2012 годы отметим две тенденции.
Первая заключается в увеличении удельного веса просроченных кредитов от 6,8% до 19,5%, то есть почти в три раза.
Вторая тенденция проявляется в росте удельного веса просроченных кредитов с длительным (свыше 90 дней) сроком. Он увеличился за рассматриваемый период от 2,5% до 13,6%, то есть более чем в пять раз.
С учётом того, что эти данные касаются структуры ипотечных кредитов, следует отметить также и рост абсолютной суммы просроченных ипотечных кредитов. Динамика суммы просроченных кредитов в 2011 - 2012 годах представлена на рисунке 11
Рисунок 11 - Динамика суммы просроченных ипотечных кредитов в ОАО "СКБ-Банк" в 2011 - 2012 годах
Из рис.11 видно, что по абсолютной сумме объём просроченных ипотечных кредитов на 31 декабря 2011 года составил 10,7 млн. р., из них 3,9 млн. р. - со сроком более 90 дней. На 31 декабря 2012 года объём просроченных ипотечных кредитов составил 42,7 млн. р., из них 29,8 млн. р. - со сроком более 90 дней. Рост просроченной суммы по ипотечным кредитам за 2011 - 2012 годы составил 30,0 млн. р., из них 25,9 млн. р. - со сроком более 90 дней.
Таким образом, одной из проблем ОАО "СКБ-банк" за 2011 - 2012 годы является рост суммы и удельного веса просроченных ипотечных кредитов. В 2012 году практически каждый пятый заёмщик имел задолженность с тем или иным сроком.
Рассмотрим методику выдачи ипотечного кредита, оценку кредитоспособности клиента в ОАО "СКБ-Банк"
Кредиты предоставляются физическим лицам - гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения 65 лет.
В постановлении Правительства РФ "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" описана примерная процедура получения ипотечного кредита. Согласно положениям указанного постановления стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.
1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право Покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи, при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
4. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определений его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностям самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района). При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития. Задача кредитора - проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита. При обращении в оценочную компанию необходимо заключить с ней договор. Обязанности клиента по договору - представить необходимые документы (правоустанавливающие документы на квартиру, справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ), для домов до 1960 г. постройки - справку о типе перекрытий, а для ветхого фонда - справку о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением, фотографии квартиры, фасада здания и лестничных пролетов), организовать осмотр квартиры и оплатить услуги. Оценщик анализирует информацию не только о квартире, но и о социально-бытовой и транспортной инфраструктуре микрорайона, примерном составе жильцов дома, о других положительных и отрицательных факторах, способных повлиять на рыночную стоимость квартиры. После осмотра оценщик составляет отчет
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. Обеспечение кредита может быть оформлено:
а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
б) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; в) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.
6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью его контролировал.
7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
Согласно положениям рассматриваемого постановления и случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Далее рассмотрим оценку платежеспособности заемщика
Оценка платежеспособности:
Кредитный работник определяет платежеспособность Заемщика на основании документов, подтверждающих величину доходов и размер производимых удержаний и представленного Заявления - анкеты.
Платежеспособность Заемщика определяется следующим образом:
Р = Дч * K * t,
где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;
K - коэффициент в зависимости от величины Дч (0,5 или 0,7);
t - срок кредитования (в месс.).
Максимальный размер предоставляемого кредита (SP) определяется исходя из платежеспособности Заемщика.
В таблице 15 рассмотрены требования к заемщикам.
Таблица 15 - Требования к заемщикам
Возраст на момент предоставления кредита Возраст - от 23
Регистрация и фактического проживание Субъекты РФ, в которых расположены подразделения Банка.
Погашение кредита в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа (равными долями), начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором был предоставлен кредит. Сумма ежемесячного платежа по кредитному договору не должна превышать 50% от совокупного дохода Заёмщиков.
Досрочное погашение кредита по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита в размере не менее 10 000 рублей.
Возраст на момент возврата кредита по договору до 65 лет для мужчин и для женщин на момент окончания срока действия Кредитного договора.
Стаж работы Не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет (для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО "Сбербанк России", не
распространяется).
Личное страхование (жизни и трудоспособности) осуществляется по желанию заемщика.
Количество Заемщиков по одному кредиту не более 3-х человек, в том числе не состоящие между собой в родственных отношениях.
Первоначальный перечень документов, предоставляемых в Банк для оформления кредита (для Заемщика и Солидарного Заемщика):
1) Паспорт гражданина РФ;
2) Справка о заработной плате по форме банка или форме 2-НДФЛ, подписанная со стороны предприятия и заверенная печатью предприятия, за последние 3 месяца.
3) Свидетельство о постановке на налоговый учет (при наличии).
4) Для мужчин в возрасте до 27 лет - Военный билет.
Аналогичный комплект документов необходимо представить созаемщику.
Перечень документов, предоставляемых на Объект недвижимости
1) Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости;
2) Кадастровый паспорт или Кадастровая выписка об объекте недвижимости или технический паспорт или выписка из технического паспорта;
3) Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие зарегистрированных в установленном законодательством РФ порядке обременений в отношении передаваемого в залог объекта недвижимости, выданная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) Форма 40 об отсутствии зарегистрированных лиц (из паспортного стола)
Рассмотрим программы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК":
Ипотека в ОАО "СКБ-БАНК" возможна по следующим программам.
Основные ипотечные программы кредитования ОАО "СКБ-БАНК" представлены в таблице 15.
Таблица 15 - Программы ипотечного кредитования ОАО "СКБ-БАНК"
Программа кредитования Краткое описание Первоначальный взнос Сумма кредита Ставка в рублях, % Срок кредита, месяца
Ипотечный кредит Приобретение недвижимости От 12% От 350000 12% 144
12-12-12 Покупка на вторичном рынке квартира/комната От 12% 0т 350000 12% - 17,5% 144
Кредит на участие в долевом строительстве
Строящееся жилье "Астон-Парк" и "Астон-Плаза" от 10% от 300000 до 5700000 10% - 13% от 36 до 360
Подробно рассмотрим программы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК":
СКБ-банк предлагает уникальную собственную программу ипотечного кредитования с названием, которое говорит само за себя: "12-12-12". Кредит выдается на 12 лет, первоначальный взнос составляет 12% от общей стоимости, а процентная ставка в первый год равна 12% годовых. Минимальная сумма кредита составляет 350 тысяч рублей, а максимальная - зависит от платежеспособности заемщика. Заемщиком может быть как один человек, так и несколько, но не более трех.
Новая программа, по сути, является экспресс-ипотекой - оформить кредит на жилье по этой программе так же просто, как и обычный потребительский, а заявка будет рассмотрена максимум за три рабочих дня. Для оформления кредита не требуется ни залога, ни поручителей; нет условия обязательного страхования недвижимости. Ипотеку можно взять на покупку комнаты, жилого дома с земельным участком (коттедж, таун-хауз), отдельной квартиры.
В рамках программы ипотечного кредитования СКБ-банком разработано предложение для предприятий, строящих (имеющих намерение строить) дома для своих сотрудников.
В рамках этой программы банк готов рассмотреть возможность предоставления краткосрочного кредита (до одного года) Предприятию для запуска, либо возобновления строительства нового дома. Для этого наряду с предоставлением пакета документов по предприятию предоставляются документы по объекту строительства.
Одновременно с началом строительства Банком проводится предварительная квалификация сотрудников предприятия и проводится их оценка в качестве потенциальных заемщиков. При соответствии требованиям ипотечного кредитования заемщику (сотруднику предприятия) предоставляется Долгосрочный потребительский кредит с заменой обеспечения.
Кредит может быть представлен Заемщику на срок не более 27 лет. Процентная ставка 19% годовых до окончания строительства. С месяца, следующего после месяца регистрации права собственности на новое жилье ставка по ипотечному кредитованию (Устанавливается Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования). В основе оформления ипотечной кредитной сделки лежат следующие договоры:
Договор долевого участия в строительстве (Предприятие-застройщик - Заемщик)
Кредитный договор (при долевом строительстве) (Банк - Заемщик).
В результате, при оплате стоимости квартир Дольщиками Заемщиками предприятие возвращает кредитные средства по полученному ранее краткосрочному кредиту.
В рамках социальных программ, разработанных и действующих на предприятиях, предприятия могут частично (либо в полном объеме) финансировать за счет собственных средств как оплату первоначального взноса (не менее 30% от стоимости квартиры), так и ежемесячный аннуитетный платеж.
В случае, если у заемщика имеется жилье, но он имеет намерение улучшить жилищные условия посредством приобретения квартиры во вновь строящемся доме, то его квартира также может быть реализована по программе ипотечного кредитования сотруднику Вашего предприятия по окончании строительства нового дома и его ввода в эксплуатацию.
Дополнительно СКБ-банк разработал две новые ипотечные программы.
СКБ-банк совершенствует свои ипотечные программы и приспосабливает их к изменяющимся потребностям клиентов. Банк разработал два вида новых кредитных программ: "Ипотечный кредит на приобретение объектов коммерческой недвижимости" и "Ипотечный кредит на приобретение жилья без первоначального взноса".
Благодаря программе СКБ-банка "коммерческая ипотека" можно оформить ипотечный кредит на коммерческую недвижимость. Согласно условиям программы, в кредит можно приобрести нежилые здания и помещения. Подобные ипотечные кредиты выдаются как юридическим лицам и предпринимателям, так и физическим лицам. Основными условиями программы являются необходимость внесения первоначального взноса от 10%, срок кредитования до 20 лет, процентная ставка от 15% годовых.
Кредит на жилье "без первоначального взноса" предполагает оплату первоначального взноса, равного 10% от стоимости приобретаемого жилья, кредитом, выдаваемым Банком под залог уже имеющегося жилья. У клиентов есть возможность выбрать один из нескольких вариантов получения кредита "на первоначальный взнос". Основные условия этого ипотечного продукта существенно отличаются от потребительских программ кредитования. Главные из них: это более длительные сроки кредитования (до 20 лет) и процентная ставка от 12% годовых.
По мнению Анны Самуиловой, директора Департамента ипотечного кредитования СКБ-банка, данные виды ипотечных программ будут пользоваться популярностью среди заемщиков: "Вопрос о программе ипотечного кредитования коммерческой недвижимости зреет давно. С бурным развитием предпринимательства потребность бизнеса в нежилой недвижимости может быть полноценно удовлетворена лишь с помощью ипотечного кредитования. А наша вторая новая программа - кредит на приобретение жилья без первоначального взноса - позволит воспользоваться ипотечным кредитом гораздо большему числу граждан, нуждающихся в жилье"?10, с.78?
. Одним из серьезных недостатков всех видов жилищных программ являются проволочки между различными структурами: банк, страховая компания, риэлторское агентство. Заемщик тратит огромное количество времени для того, что бы уладить вопросы, касающиеся будущего ипотечного кредитования с различными специалистами разных структур. Как показала моя собственная практика в области ипотечного кредитования, 12 % сделок срываются именно по причине того, что клиенту просто не хватает времени, которое дает ему банк, для того, что бы выйти на сделку.
Отделение Каменск-Уральского СКБ-банка планирует и дальше уделять особое внимание развитию ипотечного кредитования. "СКБ-БАНК" продолжает активно участвовать в реализации национального проекта "Доступное жилье", разрабатывая новые кредитные программы и изменяя условия уже действующих проектов.
Исходя из вышеперечисленного, можно сделать вывод, что ОАО "СКБ-БАНК" на сегодняшний день - банк, предоставляющий для будущего заемщика ипотеки узкий, но достаточно разнообразный выбор ипотечных программ, благодаря чему у заемщика появилась возможность выбора, исходя из своей ситуации. "СКБ-БАНК" планирует и дальше уделять особое внимание развитию ипотечного кредитования. "СКБ-БАНК" продолжает активно участвовать в реализации национального проекта "Доступное жилье", разрабатывая новые кредитные программы и изменяя условия уже действующих проектов.
2.3 ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОАО "СКБ-БАНК"
Несмотря на хорошие показатели, ОАО "СКБ-БАНК" сталкивается с проблемами, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.
На основе проделанного анализа в параграфе 2.2 автором выявлены следующие проблемы кредитной политики о ОАО "СКБ-БАНК" оформленные в таблице 16
Таблица 16 - Проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования в ОАО "СКБ-БАНК"
Выявленная проблема Пути решения Планируемый результат
1) Малое количество ипотечных продуктов 1) Расширение ассортимента ипотечных продуктов;
2) Снижение процентной ставки;
3) Активизация программ перекредитования; Рост объемов ипотечного кредитования
2) Проблема неплатежей по ипотечным кредитам 1) регламентировать процедуру андеррайтинга
2) проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.
3) Страхование клиентом недвижимости и жизни по требованию банка. Снижение доли просрочки по ипотечным кредитам
Линейка продуктов ипотечного кредитования ОАО "СКБ-БАНК", насчитывающая всего два вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.
Отметим следующие направления совершенствования ипотечного кредитования ОАО "СКБ-БАНК" в Свердловской области:
расширение ассортимента ипотечных продуктов;
снижение процентной ставки;
активизация программ перекредитования;
ориентация на современные зарубежные и российские тенденции ипотечного рынка.
Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, ОАО "СКБ-БАНК" можно предложить новые продукты ипотечного кредитования (табл.17 и 18).
Таблица 17 - Рекомендуемый ипотечный кредит "Моя семья"
1 2
Возраст заемщика 18-30 лет
Срок кредита До 20 лет
Валюта кредита Рубли РФ
Сумма кредита от 1200000 до 2000000 рулей
Целевое использование Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке
Соотношение кредита и стоимости квартиры До 20%.
Процентная ставка Определяется индивидуально по результатам андеррайтинга (от 7,5% до 12%)
Льготный период В первый год кредита выплачиваются только проценты по кредиту.
Погашение кредита Ежемесячно, аннуитетными платежами.
Обеспечение Залог (ипотека) приобретаемой квартиры.
Поручительство организации работодателя Заёмщика
Программа ориентирована на приобретение жилья для молодых семей на выгодных условиях.
Принять участие в программе могут молодые граждане в возрасте от 18 до 30 лет (одинокие молодые граждане до 30 лет; молодые семьи в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста; неполные семьи с детьми, в которых отец или мать не достигли 30-летнего возраста), состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие финансовую возможность:
а) единовременной оплаты не менее 20% стоимости приобретаемой квартиры;
б) осуществления равномерных ежемесячных платежей по погашению остатка ее стоимости в течение 5-20 лет.
Предусмотренная программой оплата полной стоимости приобретаемого гражданами жилья предоставляется по процентной ставке 7,5% -12%.
Плюсом для молодых семей является то, что молодая семья может принять участие в федеральной подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" и получить по ней безвозмездную социальную выплату. Для молодых семей без детей выплата составит 30% расчетной стоимости жилья, для семей с детьми - 35%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв. м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м. на одного человека. При рождении (усыновлении) ребенка может быть произведена компенсация части затрат на приобретение или строительство жилья в размере не менее 5% расчетной стоимости жилья.
В этой программе могут участвовать супруги, возраст которых не превышает 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер социальной выплаты.
В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама социальная выплата предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Выплату можно использовать либо на покупку жилья (в т. ч. новостройки), либо в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита, либо для уплаты последнего взноса в жилищном кооперативе.
Следующим разработанным продуктом ипотечного кредитования является программа "Стимул". Данная программа оформлена в таблице 18
Таблица 18 - Рекомендуемый ипотечный кредит "Стимул"
1 2
Возраст заемщика 18-30 лет
Срок кредита До 10 лет
Валюта кредита Рубли РФ
Сумма кредита от 700000 до 1200000рулей
Целевое использование Покупка квартиры, комнаты, дома на вторичном рынке
Соотношение кредита и стоимости квартиры До 20%.
Процентная ставка Определяется индивидуально по результатам андеррайтинга (от 7% до 9%)
Льготный период В первый год кредита выплачиваются только проценты по кредиту.
Программа ориентирована на приобретение жилья на доступных для молодого поколения условиях оплаты.
Участниками программы могут быть молодые люди до 30 лет, либо семьи, в которых хотя бы один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий:
Предусмотренная программой оплата полной стоимости приобретаемого гражданами жилья предоставляется по процентной ставке 7%.
В таблице 19 изложен примерный анализ предложенных ипотечных программ.
Таблица 19 - Анализ предложенных ипотечных программ
Условия Название программы
"Моя семья" "Стимул".
Возраст 18-30 лет 18-30 лет
Срок кредита 5-20 лет 5-10 лет
Процентная ставка по кредиту 7% 8%
Сумма кредита 1 600 000 950 000
Первоначальная сумма от стоимости жилья 20% 30%
Ежемесячный платеж 25 346 руб. (на 5 лет)
14 862 руб. (на 10 лет)
11 505 руб. (на 15 лет)
9 924 руб. (на 20 лет) 13484 руб. (на 5 лет)
8 068 руб. (на 10 лет)
Переплата по процентам за ипотеку 240 732 руб. (на 5 лет)
503 426 руб. (на 10 лет)
790 700 руб. (на 15 лет)
1 101 718 руб. (на 20 лет) 144 028 руб. (на 5 лет)
303 194 руб. (на 10 лет)
На основании данных предложенных в таблице 19 мы видим, что в программе "Моя семья" при сумме кредита в 1 600 000 руб., сроком кредита на 5 лет ежемесячный платеж будет составлять 25 346 рублей, при сроке кредита 10 лет - 14 862 рублей, при сроке кредита 15 лет - 11 505 рублей, а при сроке кредита 20 лет - 9 924 рубля.
По данным таблицы переплата по процентам за ипотеку по программе "Моя семья" за 5 лет составит - 240 732 рублей, за 10 лет - 503 426 рублей, за 15 - 790 700 рублей, за 20 лет - 1 101 718 рублей.
В программе "Стимул" при сумме кредита в 950 000 руб., сроком кредита на 5 лет ежемесячный платеж будет составлять 13 484 рубля, а при сроке кредита в 10 лет ежемесячный платеж будет равен 8 068 рублей.
Переплата по процентам за ипотеку по программе "Стимул" " за 5 лет составит - 144 028 рублей, за 10 лет - 303 194 рублей.
Таким образом, расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов.
В данной ситуации ОАО "СКБ-БАНК" можно рекомендовать следующее:
1) Более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);
2) Проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.
Риск неплатежа (или кредитный риск) - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога - 50-85% и т.д. Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.
Основной риск для банка при ипотечных сделках - риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным выселение жильца из квартиры. Хотя и существует договор о возможности принудительного выселения неплательщика в случае, если он покупал квартиру на деньги банка. Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать длинные деньги, этот риск будет снижаться. Естественно, существует риск самого рынка недвижимости. Так как ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что же касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск - это риск потерять квартиру в случае потери своей платежеспособности.
Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов.
Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки:
1) для населения:
разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;
возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
повышение подвижности населения в пределах территории страны;
рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;
2) для предпринимателей:
разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в т. ч. со стороны иностранных подрядчиков;
острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;
стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;
понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;
3) для банков и других субъектов хозяйства:
укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;
стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;
активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;
сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;
создание инфраструктуры рынка недвижимости;
рост конкуренции;
создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);
4) для органов государственной и местной власти:
появление новой возможности решения жилищной проблемы;
укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;
рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
выполнение градостроительных планов.
Отметим еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.
Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.
Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:
целенаправленная широкомасштабная рекламизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;
пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;
отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;
российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в т. ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствие капитала; низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;
структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.
Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.
В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма.
Это:
1) Институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных
2) Расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудосберегательных касс и жилищно-строительных банков;
3) Предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;
4) Льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство;
5) Создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.
Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны: устойчивость, законность кредитных отношений; твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя - гарантии выполнения договорных отношений.
За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Основные источники инвестирования нового жилья для граждан:
1) Личный целевой вклад гражданина;
2) Адресные субсидии местных органов власти, субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);
3) Средства от фьючерской продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;
4) Краткосрочный заем.
Если устранить проблемы, то мы можем ожидать прирост объема выданных ипотечных кредитов на 3% -7% (таблица 20).
Таблица 20 - прогноз выданных ипотечных кредитов при решении проблем
Кредит 2010 год 2011 год 2012 год Прогноз на 2013-2014 год
Выдано ипотечных кредитов, тыс. руб. 133613 178641 502191 3% -7%
517256 - 537344
Увеличение количества предлагаемых ипотечных продуктов даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.
ОАО "СКБ-БАНК" получит положительный экономический эффект в сумме 15065 тыс. руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.
В настоящей работе рассмотрено несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена его сущность и особенности в США, западной Европе, и России. Российское законодательство за последнее время сделало несомненно огромный шаг в плане создания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.
Главным препятствием для развития ипотеки становится общая экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная власть. Никакие собственные "ходы" банка в плане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.
В работе уделено внимание рассмотрению опыта введения в широкое использование ипотеки в регионах России, в том числе при поддержке властей. Данный опыт позволяет сделать определенные выводы о недостатках законодательного регулирования.
Проведенное исследование позволяет сделать некоторые выводы.
Банковское ипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов. Данная ситуация вызвана несколькими факторами.
Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.
Нестабильность экономической ситуации. При этом со времени последнего кризиса прошел срок, сопоставимый с необходимым сроком ипотечного кредита.
Выдача ипотечного кредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок не устраивает ни банк ни клиента по вышеозначенной причине.
Низкие доходы потенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерно высоки.
Снижению ставок по ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.
Основными задачами развития, призванными обеспечить рост прибыли, ОАО "СКБ-БАНК" на ближайшие 5 лет должны стать:
1) Создание устойчивой долгосрочной ресурсной базы;
устойчивый рост рыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуг и продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);
2) Формирование универсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынок с конкретными новыми услугами;
3) Стремление к имиджу лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковских продуктов и самого надежного партнера в регионе;
4) Укрепление доверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов...
Здесь опубликована для ознакомления часть работы "Система ипотечного кредитования и ее развитие в коммерческом банке (на примере ОАО СКБ-БАНК) (часть 2)". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш преподаватель!
Просмотров: 25477
