Дипломная работа на тему "Ипотека и ее оформление в РФ"

ГлавнаяПраво, юриспруденция → Ипотека и ее оформление в РФ




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Ипотека и ее оформление в РФ":


Введение

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечение населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий.

Поэтому активное использование ипотеки обещает большое количество выгод. Однако при становлении ипотечной системы возникает не меньшее количество проблем. Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки является функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. И, кроме этого, следует говорить о решении теоретических проблем залогового права. Так как, не решив этих проблем, невозможно полностью охарактеризовать институт ипотеки.

Поэтому, при освещении проблем ипотеки и ее оформления необходимо подойти к этому вопросу комплексно, исследуя как теоретические, так и практические вопросы залогового права. Немаловажное значение также следует уделить историческому аспекту этой проблемы, прибегнуть к анализу опыта зарубежных стран. Особенно акцентировать внимание необходимо на проблемах оформления залога недвижимости как в России, так и в других государствах. Интересен также вопрос о развитии ипотечного кредитования в нашей стране и о роли ипотечных банков в этом процессе. За пределами данного исследования останутся вопросы обращения взыскания и реализации заложенного имущества, так как требуют отдельного глубокого рассмотрения.

1. Сравнительный обзор теории и законодательства об ипотеке

1.1. Происхождение и развитие правового института ипотеки

Становление института ипотеки происходило постепенно и шло в русле общих тенденций развития экономических отношений и права. Его функционирование происходило в тесной взаимосвязи с кредитными отношениями. Вследствие этого обстоятельства залог и сохранил на протяжении многовековой истории своего развития то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена в древнейшие времена.

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как "основание", залог[1]. Ее возникновение было обусловлено появлением и развитием частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой формирования ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты дома в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалось в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Для оформления получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший личные отношения между кредитором и должником, который больше напоминал усложненный договор купли-продажи. Следовательно, в ходе экономического развития данный способ обеспечения обязательства неминуемо должен быть заменен другой формой залога. Одной из таких форм стал пигнус, при котором имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательство последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога. Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью. Поэтому римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции, то есть ипотеку. Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право владеть и пользоваться, но также и отчуждать заложенное имущество.

Учитывая все вышеизложенное, можно утверждать, что римское право решило задачу реального обеспечения кредита.

С XII века в большинстве государств Западной Европы происходит рецепция римского права, в процессе которой римское право подверглось значительной переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, общая теория буржуазного гражданского права. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было опосредовано в значительной мере западноевропейским законодательством. Россия имеет тем не менее особый, во многом уникальный путь развития залогового права.

Первые дошедшие до нас акты о русском залоге относятся к периоду XIII-XIV веков. Законодательные же нормы впервые появились в самом конце ХIV-го или начале ХV-го веков в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное. Можно говорить о том, что на этой стадии своего развития залог прежде всего понимался как обязательство вещи становится главным должником в залоговой сделке. Сам принцип залога, как долга, вооруженного имущественным взысканием, был диаметрально противоположным существовавшему тогда взгляду.

Еще одним примечательным моментом характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что ни Псковская Судная Грамота, ни дошедшие до нас Новгородские и Московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора. Подобная передача появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI веке такую промежуточную стадию, как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник владел заложенным имуществом. Аналогов развитию русской правовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям пигнуса, а не наоборот, практически нет в мире(исключение составляет средневековая Испания). Более того, некоторые дошедшие до нас памятники свидетельствуют о том, что в Древней Руси существовали также формы залога, которые соответствовали современным.

Однако положение, при котором заложенное имущество оставалось у должника, было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Усложнялось это еще и тем, что особенностью древнерусского права являлась возможность фактического владения имуществом на основании одновременного существования нескольких юридических титулов, в том числе и обладание имуществом по давности, которая не подтверждалась никакими документами. Следовательно, пока объект залога оставался во владении должника, все другие гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. Отсюда стремление кредиторов получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.

Помимо причин перечисленных выше существовали экономические причины, которые способствовали изменению формы залога - это развивавшееся в ХV-ХVI веках крепостное право. С точки зрения залогодержателя положение, при котором предмет залога оставался у залогодателя, оказывалось крайне невыгодным, так как крестьяне, представлявшие главную ценность имения, вначале были связаны юридически не с самим имением, а только лично с владельцем, и кредитор поэтому рисковал получить при взыскании обремененную недвижимость совершенно обесцененной.

При таких обстоятельствах залог не удовлетворял кредитора, так как институт не распространял права залогодержателя именно на ту область, которая являлась для него наиболее существенной. И, в стремлении обезопасить интересы залогодержателя, самым простым выходом было передать владение в его руки. То есть имущество при совершении закладной передавалось кредитору, который мог безотчетно пользоваться его плодами вместо процентов. Из этих двух элементов - необходимости наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества вместо начисления процентов на кредит - и состояла новая форма залога, развитая в русском праве.

Итак, залог возник первоначально в виде простой "поруки", разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Впоследствии центр тяжести долга перешел с лица на вещь, и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным. Только на определенном этапе этой стадии появилась передача имущества во владение кредитора. Такой передаче способствовали, с одной стороны, необходимость гарантий против возможных злоупотреблений со стороны должника, с другой стороны, экономические условия, складывающиеся под влиянием крепостного права.

Однако наряду с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, продолжала существовать и форма, предусматривавшая оставление имущества у должника и даже регламентированная Указом Ивана IV от 25 декабря 1557 года. При такой форме кредитор вместо пользования имуществом получал в виде вознаграждения рост на капитал.

В конце XVI - начале XVII веков в России разразился страшный экономический кризис, последствия которого отразились на всех сторонах общественной жизни. В частности, удорожание кредита неминуемо повлекло за собой и унифицирование способа обращения взыскания. Ст. 196 гл. 10 Соборного Уложения 1649 года предусмотрела безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитору.

Примерно в середине XVII века созрели предпосылки для совершенно нового использования залога, отвечавшего его прямому назначению. Экономический подъем, усовершенствование поземельной регистрации - все это значительно уменьшало необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника. В Указе 1737 года залог с передачей имущества кредитору даже не предусматривался.

Говоря о различных формах русского залога, необходимо остановиться на проблеме оформления залоговых правоотношений. В XI - XVI веках этим занимались "площадные подъячии", которые составляли на площадях различные письменные акты, в том числе и закладные, Форма всех актов была примитивна и проста. Закладная писалась в 1-м лице от имени залогодателя, в конце акта указывался его составитель и присутствующие при его составлении свидетели. Затем для большей верности и сохранности данные этого акта вносились в книги определенных присутственных мест. (Земский приказ).

Соборное уложение царя Алексея Михайловича достаточно большое место уделяло оформлению сделок с недвижимостью. Оно четко предусматривало, что закладные, составленные площадными подьячими, должны были записываться в книги соответствующего приказа, где с них взималась пошлина; после этого закладная предъявлялась в Печатный приказ, где к ней прикладывалась государственная печать. В Приказе (Поместный приказ в XVII в.) проверялись основания права того лица, от которого имущества уступалось или передавалось. В приказе делалась справка об имении по переписным или записным книгам - состоит ли имение там, где значится по акту, содержится ли в нем указанное в акте количество земли , в чьем владении состояло раньше, в важнейших случаях производился допрос лица, закладывавшего имени. Затем акт вписывался в записную вотчинную книгу, а пошлины - в приходную книгу.

Такой порядок оформления залога удержался до издания Николаем 1 Свода Законов, где он представлялся в следующем виде: при палатах гражданского суда существовали особые "крепостные отделения" из крепостных писцов и надсмотрщиков, которым поручено было составление актов; составленный ими акт вносился в "закладную книгу", которая поступала на рассмотрение присутствия суда. Судья, удостоверившись в личности совершающих данный акт, в праве залогодателя на отчуждение имущества и в отсутствии в условиях чего-либо противозаконного, отмечал на акте: "совершить по закону" и возвращал его надсмотрщику. Последний дословно вносил акт в крепостные книги. В таком порядке оформлялся залог недвижимости до реформ Императора Александра 11-го. Но прежде чем перейти к описанию этого нового порядка, необходимо изложить те изменения, которые произошли в залоговом праве в XIX веке.

Залоговое право, сформировавшееся в Российской империи в период перед первой мировой войной, отличалось значительным своеобразием, причинами которого, в частности, были отсутствие устоявшихся и всеобъемлющих теоретических построений, а также единого источника нормативного регулирования. В 1890 году закончена подготовка проекта Вотчинного Устава, ст.43 которого определяла, что залог есть обеспечение денежного требования недвижимым имением и дает кредитору, в случае неисполнения должником его обязательства, право на удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. Помимо таких видов залога, как совокупный, залог в обеспечение чужого обязательства, проект предусматривал и возможное установление кредитного залога. Следовательно, проект отражал последовательное восприятие большинства различных позиций залогового права. Другими источниками правового регулирования залога как института гражданского права являлись, прежде всего: Свод законов гражданских и другие законодательные и подзаконные акты, в которых также можно было встретить правила о залоге. Например, законодательное определение залога содержалось в примечании к статье 476 Устава судопроизводства торгового: "Залог есть не что иное, как отчуждение права распоряжения, составляющего нераздельную принадлежность права собственности."

Порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившее силу закона 14 апреля 1866 года и Правилами, утвержденными Министерством Юстиции от 31 мая 1891 года, в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Залог недвижимости совершался крепостным порядком, т.е. сделка должна была совершена сначала у нотариусов, а затем утверждена старшим нотариусом того округа, в котором находится недвижимое имущество. Старший нотариус, взыскав соответствующую пошлину, делает на договоре надпись об утверждении, вносит сделку в крепостную книгу и отмечает о том в реестре крепостных дел. Такой акт называется закладной крепостью. По совершении закладной старший нотариус налагает запрещение на заложенное имение и делает надлежащее распоряжение о том Сенатской типографии для публикации. Требование крепостной формы имеет безусловное значение и несоблюдение ее порождает недействительность самого залога. Вещное право залогодержателя устанавливается с момента совершения старшим нотариусом отметки в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

Говоря об особенностях залога недвижимости в XIX веке невозможно не упомянуть о таком виде залога, как залог в "кредитных установлениях", таких как Государственный Дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки, правовое положение которых было достаточно полно регламентировано законодательством. Причем механизм операций этих банков с недвижимостью был разработан настолько полно, что, он послужил той основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Итак, для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо представить в банк право устанавливающие акты на недвижимость и свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений. Строения должны быть непременно застрахованы. Оценка имущества производится самим банком, и выдаваемая под залог сумма ставится в известное процентное отношение к оценочной сумме (50-75%). Заемная сумма выдается или деньгами или, чаще, закладными листами, т.е. обязательствами самого банка, обеспеченными состоящим в его залоге имуществом. Реализация закладных листов производится или самим банком, или заемщиком. Заем под залог производится обыкновенно на весьма продолжительное время, потому что долг уплачивается постепенно, - вместе с процентом по займу уплачивается и процент погашения. В противоположность простому залогодержателю, банк вправе требовать от залогодателя воздержания от вредных и обесценивающих залог действий. С другой стороны собственник, с согласия банка, может продать, подарить заложенную недвижимость, с переводом долга, бес уничтожения первого залога. Г.Ф.Шершеневич писал: "Главная особенность залога в кредитном установлении состоит в праве этого последнего произвести самостоятельную продажу, без посредства суда" [2].

В конце XIX - начале XX веков активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые ссудополучатель хотел приобрести. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовал наделению обедневших крестьян землей.

Таким образом, подытоживая краткое изложение принципиальных особенностей дореволюционного российского залогового права, можно отметить значительный объем его нормативного регулирования, приверженность основным понятиям римского права и достаточно жесткие правила к форме залоговой сделки.

С 1922 года по 1961 год в России действовал ГК. РСФСР, ставший следующим по хронологии законодательным актом регулирующим залоговые правоотношения. Залог в этом кодексе был помещен в раздел вещных прав и соответствующим образом трактовался. Статья 85 ГК РСФСР определяла залог, как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Статья 87 ГК РСФСР дает понятие предмета залога, относя к нему всякое имущество, не изъятое из оборота. То есть ГК 1992 года не разделяет залог движимых и недвижимых вещей, исходя из факта революционной отмены частной собственности на землю путем ее национализации и запрещения отчуждения государственных промышленных предприятий, фабрик, летательных аппаратов, государственных морских и речных судов. Договор залога должен быть совершен в письменной форме. А залог строений под страхом недействительности его, должен быть нотариально удостоверен. В соответствии с Положением о государственном нотариате 1923 года при удостоверении договора залога строений и права застройки нотариус обязательно проверяет, во-первых, принадлежность строения тому лицу, который его закладывает, во-вторых, наложение ареста на закладываемое имущество.[3] В отношении залога строений и права застройки в обеспечении ссуд, выдаваемых кредитными учреждениями, а также в обеспечении договоров с государственными учреждениями и государственными предприятиями закон устанавливает упрощенный порядок совершения таких сделок на основании выдаваемых нотариальными конторами залоговых свидетельств. Залоговое право кредитного учреждения на имущество, закладываемое посредством залогового свидетельства, возникает не с момента выдачи с свидетельства, а с момента принятия в залог указанного в свидетельстве имущества надлежащим учреждением. Кроме того, особым циркуляром от 30 июля 1927 года для залога жилых и с/х построек, не составляющих неотъемлемой принадлежности с/х, установлен особый упрощенный порядок залога с регистрацией в сельском совете, причем нотариальное удостоверение сделок о залоге является в этом случае необязательным.

Несмотря на законодательную разработанность залоговых правоотношений в ГК 1922г, удельный вес этой разновидности вещных прав в советской жизни был очень невелик.

В ГК РСФСР 1964 года залогу, помещенному в главу "Обеспечение исполнения обязательств" было посвящено всего несколько статей, и как отмечал Д.А. Медведев "в нашей стране залог долгое время имел скорее ритуальное значение, сопровождая примитивные акты обмена"[4]. Такое положение существовало в России до принятия в 1992 году Верховным Советом РСФСР Закона "О залоге".

Современное законодательство зарубежных стран об ипотеке.

Для более полного освещения проблем ипотечного кредитования в России необходимо обратиться к изучению опыта зарубежных стран в этом вопросе. Сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства в области ипотеки - ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России.

В Западной Европе и США традиционно существуют развитые и исторически отрегулированные системы ипотеки, в основу которых положена четкая система регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

По мнению В.М. Будилова, Россия явно тяготеет к немецкой системе гражданского права, поэтому, прежде всего, необходимо остановиться на характеристике залогового права ФРГ.[5]

Германия имеет развитую ипотечную систему, под которой понимается, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, и, во-вторых, организации, обслуживающие этот оборот, и, прежде всего, осуществляющие регистрацию этого оборота.

Законодательство ФРГ о недвижимости делится на материальное - Германское гражданское уложение, Закон об ипотеке, Закон об ипотечных банках, законодательство о праве застройки и о праве собственности на квартиры; и процессуальное - Положение о земельной книге, ГПК ФРГ. В числе организаций, обслуживающих оборот недвижимости, центральное место занимает земельное ведомство ФРГ, кроме него в обороте недвижимости большую роль играют кадастровое ведомство, суды и нотариусы.

Ипотека в Германии носит строго акцессорный характер. В основе каждой ипотеки должно лежать требование, которое может быть также будущим и условным.

Помимо понятия ипотеки германское законодательство содержит исторически развитое, сейчас играющее главенствующую роль в залоговом праве на недвижимость понятие земельного долга. Отличие его от ипотеки заключаются в следующем:

во-первых, в возможности возникновения и осуществления земельного долга без привязки к определённому обеспечиваемому обязательству и, следовательно, в возможности замены или изменения обеспечиваемого обязательства без изменения обеспечивающего отношения;

во-вторых, в значительной меньшей степени зависимости сторон обеспечительного отношения от императивных предписаний закона, при этом другая сторона этой особенности заключается в обязанности сторон существенно больше условий своих отношений регулировать путём закрепления их в обеспечительном договоре. Поэтому, земельный участок может быть обременён таким образом, что тому, в чью пользу осуществлено обременение, подлежит выплате определённая денежная сумма в периодически повторяющиеся сроки.

Представляется, что в России вид залога, аналогичный земельному долгу по праву ФРГ, как более гибкая форма обеспечения по сравнению с ипотекой, также могла бы иметь большое значение. В этой связи при формировании российского законодательства, регулирующего залоговое право недвижимости, залоговое право на землю, подобное немецкому земельному долгу, целесообразно было бы рассматривать как основной вид залогового права на недвижимость и, следовательно, урегулировать его в законодательстве с помощью прямых, а не отсылочных норм.

Особенностью ипотеки в западноевропейских государствах является то, что она учреждается подлинным актом - у нотариуса и по форме, установленной законом. Любой другой документ, не засвидетельствованный у нотариуса, силы не имеет. Документ, составленный во время сделки с недвижимостью участниками сделки, в случае опротестования третьими лицами, должен также представлять собой аутентичный акт. Кроме этого, основой ипотечного права в странах романо-германской системы права является кадастр и регистрация ипотеки.

Кадастр (поземельная книга) представляет собой картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением небольших участков земли и крупных землевладений, таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или незастроенное недвижимое имущество и исключить возможность и исключить возможность перепутать его с другим.

Система регистрации ипотеки в рамках залогового законодательства имеет первостепенное значение. Частое несовпадение между собственником и владельцем недвижимого имущества, а также между собственником -залогодателем и должником по договору займа могло бы привести к тому, что ни интересы собственника, ни владельца, ни кредитора, получившего в качестве обеспечения недвижимость в залог, не могли быть надлежащим образом защищены, если не функционирует система регистрации объектов недвижимости.

Регистрацию ипотеки производят государственные служащие (в Германии -это судьи). Они регистрируют все акты вещного права по сделкам с недвижимостью (продажа, покупка, сервитуты, льготы). Они также составляют реальную и персональную картотеки. С ее помощью можно получить реальную картину ипотек и льгот, отягощающих недвижимое имущество.

Регистрация земельных участков при оформлении ипотеки сопровождается строгим юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. В Германии при занесении подобного соглашения в земельную книгу запись должна содержать: вид залогового права, имя должника , имя кредитора, процентную ставку и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку - то есть перечислены все необходимые реквизиты закладной.

В странах англосаксонской системы права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная. В частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, и ипотека может носить общий характер, то есть предмет залога не обозначен, либо нет публикации.

Для оформления ипотечных отношений, например в США, составляются два документа. Первый называется долговым обязательством. В нем фиксируются все вопросы, относящиеся к задолженности (учетная процентная ставка, порядок внесения платежей). Второй документ - это ипотечный договор. Сейчас его нередко обозначают как договор о доверии. В нем фиксируются права и обязанности сторон и иные условия договора о залоге недвижимости. В указанном договоре обязательно должна содержаться ссылка на долговое обязательство. Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в архиве. Имеются типовые формы как долгового обязательства, так и договора о доверии, которые широко применяются на практике.

Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований(Франция), а также судебной (Французский Гражданский Кодекс). Различия между двумя последними видами ипотеки и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки; в то время как законная и судебная ипотека являются ипотеками генеральными, обременяющими все имущество должника. Кроме того, законные или судебные ипотеки негласны для третьих лиц.

В современном законодательстве западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются единообразно. Залогодатель обязан:

- страховать предмет ипотеки;

- принимать меры для его сохранности;

- сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

-уведомлять залогодержателя об угрозе утраты или повреждения имущества. Залогодержатель же имеет, в свою очередь, право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенного имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок устранения этой опасности. Если же собственник этой угрозы не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно вернуть кредит за счет заложенного имущества. Интересно, что кредитор имеет право реагировать таким образом не только на ухудшение недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того, чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки специально оговаривают подобные юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

В западных странах традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель - фермерских и других земельных участков. Оно осуществляется системой специальных ипотек и банков через специальный долгосрочный ипотечный кредит. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника и степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. В обороте они выступают в качестве ценных бумаг, закладных листов и т.д. Помимо банков такое ипотечное кредитование могут производить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

В США широко распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных условиях для фермеров. Эти банки, в свою очередь, управляются фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент.

Существует еще одно направление ипотеки, имеющее особое значение для нашей страны: ипотечное кредитование в жилищной сфере. Россия сможет избежать многих негативных явлений, сопутствующих введению системы ипотечного кредитования, если обратится к опыту ведущих зарубежных стран. Наибольший интерес в этой области представляют США, в которых весьма развит рынок ипотечных кредитов и эффективен кредитно - залоговый механизм государственной поддержки и стимулирования жилищного строительства.

Внешне схема жилищной ипотеки в США достаточна проста. Для приобретения жилья в собственность необходимо оплатить 10-20% его стоимости. Остальная сумма на покупку дома берется в кредит. Кредитор, а им выступает ипотечный банк, предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. Существенно, что предметом залога является уже построенный дом. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на дом может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки в США.

На этом простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается и начинается обеспечение ипотеки системой сложных экономических, финансовых и правовых механизмов, за действующих ипотечные банки и вторичный рынок жилищных займов.

Ипотечный банк в значительной степени отличается от обычных коммерческих кредитных банков. В отличие от депозитарных учреждений эти банки не принимают деньги от отдельных вкладчиков. Для выдачи ипотечных займов они используют средства отдельных банков. Затем различные займы объединяют в пул ипотек и продаются внешним инвесторам. Такая концентрация займов позволяет реализовать их на вторичном рынке. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым открывается новый цикл займов на приобретение жилья. Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита - то есть взимания платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвестора в случае возникновения споров по займам и т.д. Ипотечный банк, таким образом, выполняет роль активного посредника. Неотъемлемым элементом всей системы жилищной ипотеки США является вторичный рынок кредитов, где происходит купля продажа пулов уже созданных жилищных займов. Здесь задействован сложный финансовый механизм. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация ("Фэни Мэй"), Государственная национальная ипотечная ассоциация ("Джинни Мэй") и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита ("Фредди Мэк")-они покупают займы у ипотечных банков, приобретая таким образом право кредитора на заложенное имущество. Когда кредит куплен, заключается отдельное соглашение с ипотечным банком об обслуживании кредита. После этого выпускаются ценные бумаги, обеспеченные пулами ипотек. Учреждение, купившее пул ипотек, продает акции инвестиционному банку, а последний реализует их рядовому инвестору по доступным ценам.

Регулирование ипотечных отношений в США осуществляется федеральным законодательством и законами штатов, а также документами, подготовленными вне рамок законотворческих государственных органов - это акты, разработанные организациями, работающими в сфере ипотеки.

После приведенной в данном разделе характеристики системы ипотечного кредитования в западных странах возникает вопрос, какая конкретно польза может быть извлечена для формирующейся в России системы ипотеки. Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. С моей точки зрения, следует руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права. Исходя из этого, можно выделить следующие исходные принципы, которые могут быть применены при формировании системы ипотечного кредитования в России.

1. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

2. Необходимо создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита..

3. Важно создать условия приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие с/х и производственной сферы. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им следует предоставить налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Необходимо активизировать деятельность государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы. 

5. Одной из задач законодателя в области ипотечного кредитования является систематизация нормативных актов, устранение между ними противоречий. Законы о недвижимости, о страховании, о жилье, о земле, о налогах должны быть согласованы между собой и иметь единую цель, то есть предоставить заемщику возможность приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

2. Общие положения об институте ипотеки.

Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требования кредитора. [6]. ГК РФ 1994 года предусматривает следующие способы обеспечения обязательств(причем этот перечень не является исчерпывающим): неустойка, поручительство, банковская гарантия, задаток, удержание из имущества должника и залог.

Явное преимущество залога заключается в том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Особенно заметно преимущество этого вида обеспечения исполнения обязательств при получении долгосрочного кредита под залог недвижимости. В принципе, долгосрочный кредит может быть обеспечен любым из имеющихся способов. Однако предоставление кредита, обеспеченного личным способом обеспечения исполнения обязательств, как правило, значительно повышает расходы должника, связанные с получением кредита, так как обычно в коммерческом обороте банковские гарантии и поручительства представляются на платной основе.

Если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, то при его предоставлении требуется такой способ обеспечения, который мог бы существовать длительное время и при этом не требовал бы от должника значительных расходов.

Залог прав не может в большинстве случаев играть роль надлежащего обеспечения долгосрочных кредитов уже потому, что такие права существуют лишь в период существования обязательств.

Залог товаров в обороте и переработке может быть использован для обеспечения исполнения обязательств из долгосрочных кредитных договоров, но является ненадежным способом, из-за того, что ценность его в значительной мере основывается на особенностях производственной ситуации в конкретный момент, которая при любых обстоятельствах не может с достаточной уверенностью прогнозироваться.

Долгосрочный кредит может быть предоставлен под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. Однако, согласно мировой практике, в подавляющем большинстве случаев долгосрочные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества.

Таким образом, залог недвижимого имущества должен стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в Российском праве, для чего необходимо создать четкий механизм действия залогового правоотношения и, прежде всего, путем лаконичного законодательного закрепления этих правоотношений.

Особенности юридической природы залогового правоотношения. Его содержание.

В российском праве на протяжении последних десятилетий залог в силу своей практической невостребованности просто не исследовался. Залог как явление, присущее рыночной экономике и динамическому обороту, не мог найти применение в социалистическом плановом хозяйстве. Поэтому выявление сущности залогового правоотношения имеет важнейшее значение для определения содержания залога как правового института. Законодательная база, в области залоговых правоотношений непоследовательна и полна внутренних противоречий, поэтому важно, чтобы впредь нормативное регулирование залоговых правоотношений подкреплялось должной теоретической проработкой.

Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер.

Прежде всего залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования, которое означает, что право как бы следует за вещью. Где бы ни находился предмет залога, в чьей бы собственности он ни находился, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства.

В литературе под правом следования в отношении залога понималось также право истребования вещи от третьего лица. М.М. Агарков по этому поводу пишет, что залог "обладает, хотя и с некоторыми ограничениями, наиболее характерным свойством вещных прав - так называемым правом следования, то есть правом истребования заложенной вещи от третьего лица"[7]. Думается, однако, что по отношению к залоговому праву право следования выражается главным образом не вправе истребовать вещь от третьего лица, а вправе обратить взыскание на вещь, независимо от ее нахождения у первоначального залогодателя или у третьего лиц.

Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества. Право преимущества состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника.

Несомненно, что присущие субъективному праву залогодержателя: право следования и право преимущества дают основания для отнесения залога к вещным правоотношениям. В то же время характерное для вещных прав понятие непосредственной и исключительной власти над вещью, составляющей прерогативу субъекта вещного права, не отражает сути ипотеки поскольку ее предмет не передается залогодержателю.

Никоим образом отнесение залогового правоотношения к вещным не объясняет и такого явления, как залог прав, давая тем самым возможность причислить его к обязательственным правоотношениям. "Вещность" залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить основное обязательство. Поэтому спор о вещно-правовом или обязательственно-правовом характере залога должен быть решен в форме признания двойственной природы залога. Удачно эта мысль выражена у Д.А. Медведева: "Представляется, что выпячивание одного из элементов залогового права объединяет второе. Залог порождает два вида отношений - между залогодателем и залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства."[8].

Представляет интерес попытка уйти от классификации прав на вещные и обязательственные, и тем самым, иначе решить проблему определения юридической природы залога, предпринятая Л.А. Кассо [9]. Считая, что поскольку некоторые права никоим образом не могут быть причислены ни к одной, ни к другой категории, как например, авторское право, признанное абсолютным, он предлагал заменить разделение прав на вещные и личные другим - на абсолютные и относительные. Определение же залогового права выглядело так: "Залоговое право есть абсолютное право на уплату определенной суммы, направляемое против обладателя определенного имущественного объекта и осуществляющееся в виде исключительного права взыскания."[9].

Однако, данную попытку нельзя признать удачной, поскольку деление прав на вещные и обязательственные, и деление на абсолютные и относительные являются скорее взаимодополняющими, чем взаимоисключающими.

А.С.Звоницкий произвел обоснованный критический анализ теории Л.А. Кассо. Он писал, что право залогодержателя не может быть абсолютным, потому что одни из его элементов, право на уплату со стороны первоначального должника, относителен. Оно является абсолютным лишь по отношению к переменам в лице залогодателя, но никак не по отношению к "любому лицу, становящемуся в противоречие интересам управомоченного субъекта - ведь в число этих интересов входит и уплата со стороны первоначального должника, на которую абсолютное право залогодержателя требований простираться не может."

Иначе говоря, право залогодержателя на получение определенной суммы есть право относительное, направленное против обладателя определенного имущественного объекта, но оно защищается абсолютным правом преимущественного взыскания с этого объекта.

Таким образом, рассматривая залог как правоотношение с характерной юридической природой, отличающей его от иных типов правоотношений, следует признать, что преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника, а также в абсолютном запрете любому лицу своим действием или бездействием уменьшить стоимость заложенного имущества.

Еще одной важнейшей проблемой залогового правоотношения, которая также не получила однозначной теоретической оценки, является вторичность залогового права.

Вторичность означает залоговое право не может возникнуть само по себе, и нуждается в наличии определенной причины для своего возникновения. Говорить, следовательно, о залоге, как о праве уже возникшем, можно только в предположении существования другого права, а именно - права требования, залогом этим обеспеченного!

В гражданском праве такой причиной являются обязательства, которые возникают или одновременно с залоговым правоотношением, или возникли ранее него, или должны возникнуть позднее. Основания возникновения такого обязательства, обычно называемого основным, не имеет значения и может быть различным: из договора, из причинения вреда, из неосновательного обогащения.

Подобная взаимосвязь основного обязательства и залогового правоотношения в литературе и в законодательстве получила различные названия. Это и акцессорность, и дополнительность, и производность, и придаточность, и условность.

Понимание акцессорности состоит в том, что акцессорные обязательства носят зависимый от главного характер и обслуживают главные обязательства, а потому всегда следуют их судьбе и, в частности, автоматически прекращаются с прекращением действия главных обязательств, ибо лишены самостоятельного значения.

На эту точку зрения стал законодатель, предусмотрев в п.4 ст.З Закона РФ "О залоге", что залог производен от обеспечиваемого им обязательства и существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

Однако следует отметить, что абсолютно бесспорной такая точка зрения не является. Так, Кагер и Дерибург признавали залог в качестве самостоятельного правоотношения, независимого от обязательства, по той причине, что предоставление собственником вещи другому лицу залога возможно помимо всякого обязательства, например, в виде дара. А.С. Звоницкий также отрицал акцессорный характер залога, указав на важнейшие свойства залога, не позволяющие считать, что только последний следует судьбе основного обязательства, а обратного явления не существует. Причина такого обратного явления - в возможности досрочного обращения взыскания на заложенное имущество при наступлении предусмотренных законом или договором условий.

В частности, в соответствии с Законом РФ "О залоге" это неисполнение залогодателем обязанностей по страхованию предмета залога и по принятию мер, необходимых для сохранения предмета залога (ст. 38). Перечень условий досрочного обращения взыскания был еще более расширен в статье 351 ГК РФ: добавились нарушение залогодателем правил о последующем залоге и распоряжении заложенным имуществом, а также нарушение одной из сторон залогового правоотношения обязанности по обеспечению другой стороне возможности проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества.

Значит, залоговое правоотношение является вполне самостоятельным, но нуждающимся для своего возникновения и прекращения в сложном комплексе причин и условий, закрепленных соответствующим законодательством. Следовательно, можно говорить об условности, а не об акцессорности залогового права и в соответствии с реальными нормами действующего законодательства, и в соответствии с терминологией, предложенной теоретически обосновавшим это положение А.С. Звоницким. Эта позиция будет более гибкой, позволяющей использовать в российском праве неакцессорные формы залога.

Условность залогового правоотношения проявляется, во-первых, в обязательном наличии условия его возникновения (обязательства, обеспечиваемого залогом); во-вторых, в комплексе предусмотренных в договоре условий, которые служат причиной и основанием реализации залогодержателем и залогодателем своих правомочий в отношении объекта залога, в-третьих, в особой упорядоченности всей совокупности имеющихся условий.

Говоря о залоговом правоотношении, нельзя ни упомянуть о его содержании. Содержание любого правоотношения, в том числе и залогового, складывается из трех составляющих - объекта, субъекта и прав и обязанностей субъектов данного правоотношения.

Субъектами залогового правоотношения могут быть как физические и юридические лица вне зависимости от национальности или домицилия, так и государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Относительно оснований возникновения права на передачу имущества в залог Закон РФ "О залоге" предусматривает, что таковыми являются право собственности или право полного хозяйственного ведения на передаваемое в залог имущество (ст. 19). На предприятие, за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения, действующим законом о залоге возложена обязанность получения согласия собственника этого имущества или уполномоченного им органа для осуществления залога предприятия в целом, его структурных единицу и подразделений как имущественных комплексов, так и отдельных зданий и сооружений. Учреждение же может передавать в залог имущество, в отношении которого оно в соответствии с законом приобрело право на самостоятельное распоряжение.

Необходимым условием развития ипотеки в России является равенство правового положения лиц - залогодержателей вне зависимости от того, является ли для них такой вид деятельности специальным. С этой точки зрения непонятно предоставление Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеки возможности выступать в качестве залогодержателя земельных участков только банкам, имеющим лицензию Центрального банка РФ на осуществление ипотечных операций (п.67.). Принципы частного права предусматривают в качестве общего правила необходимость обеспечения равного доступа всем субъектам права к любому имущественному объекту, в том числе и земельным участкам.

Субъекты залогового правоотношения, как физические, так и юридические лица, должны обладать необходимыми признаками для участия их в отношениях ипотеки, то есть обладать правосубъектностью. Если это физическое лицо, то оно должно обладать право и дееспособностью, а если это юридическое лицо, то оно должно иметь все признаки юридического лица, которые предусмотрены ст.49 ГК РФ 1994г. Когда от имени юридического лица выступает его филиал, то полномочия филиала должны быть надлежащим образом оформлены путем закрепления этого права в уставе или путем выдачи доверенности, иначе договор о залоге будет признан недействительным как заключенный ненадлежащим субъектом.

Так, в ВАС рассматривался спор между промышленно-торговым предприятием "Эра" и коммерческим банком "Тарханы" о признании недействительными заключенными между ними кредитных договоров и договора о залоге по тем основаниям, что они заключены филиалом банка от своего имени и в договорах не указана дата выдачи доверенности. В процессе рассмотрения этого дела выяснилось, что кредитные договоры и договоры о залоге имущества заключены филиалом коммерческого банка "Тарханы" в лице его директора, действующего на основании доверенности.

Доверенность директору филиала банка на право заключать от имени банка кредитные договоры и совершать иные сделки, соответствующие уставной деятельности банка выдана председателем правления коммерческого банка "Тарханы". На доверенности проставлена печать банка. При таких обстоятельствах отсутствие в тексте договоров даты совершения доверенностей, а также ссылки на то, что договоры оформлены от имени юридического лица, не может служить основанием для признания сделок недействительными.

У имущества, передаваемого в залог, может быть несколько собственников. Общая собственность может быть совместной и долевой. В отношении залога имущества находящейся в общей совместной и общей долевой собственности закон о залоге устанавливает разные режимы, но которые соответствуют общим классическим принципам гражданского права: имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия всех его собственников; залог же собственником своей доли в общей долевой собственности осуществляется им самостоятельно, (ст.7 Закона "О Залоге").

В заключение, хотелось бы отметить, что в ряде случаев право быть субъектом залоговых правоотношений может быть ограничено правовыми актами. Так, например, в соответствии с Указом Президента РФ от 7 окт.1992г. №1186 инвестиционные фонды не имеют право совершать залоговые сделки.

Определить понятие ипотеки через ее объект со ссылкой на нормативный акт до введение в действие ГК РФ было невозможно, т.к. Закон РФ "О залоге" просто не содержит такового. Статья 42 Закона определяет ипотеку, как залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. В то же время по смыслу Закона залог земельных участков ипотекой не является, поскольку статья 41 Закона, посвященная залогу земельных участков вынесена за пределы главы 2-й, регулирующей отношения ипотеки. Не является объектом ипотеки по данному закону и квартиры в многоквартирных жилых домах, так как они связаны с землей не непосредственно, а прочно, что противоречит законодательному определению ипотеки. Статья 40 Закона, определяющая правила залога гражданских воздушных, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог и космических объектов, также вынесена за пределы главы об ипотеке. И только принятие Гражданского кодекса РФ как законодательного акта приоритетной силы по отношению к Закону РФ "О залоге" позволяет говорить об ипотеке, как о залоге именно недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и квартир.

Однако в соответствии со ст. 366 ГК РФ предметом залога, а следовательно, и ипотеки могут быть наряду с вещами и имущественные права (требования), за исключением требований неразрывно связанных с личностью. Предусмотрен залог прав и законом "О залоге", где в статье 54 говорится, что предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права аренды и другие права (требования), вытекающие из обязательств. Впервые эта норма была установлена Указом Президента СССР от 17 августа 1991 года "Об обеспечении залогом обязательств, возникающих при осуществлении иностранных инвестиций". Наибольшую актуальность данные положения имеют в отношении вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. В первую очередь это относится к земельным участкам. Однако в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 года "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" указано, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.

При залоге различных прав требования, в том числе и права аренды, необходимо учитывать условия договора, по которому к тебе перешли эти права, учитывая что предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.

Так, Президиум ВАС рассмотрел спор между акционерным обществом "Витабанк" и акционерным обществом закрытого типа "Лев" о передаче права аренды на нежилое помещение в счет исполнения договора залога. При рассмотрении спора было выяснено, что АОЗТ "Лев" получило спорное помещение в долгосрочную аренду по договору с агентством по управлению имуществом.

Договор аренды содержал ряд ограничений прав арендатора, в том числе в отношении использования помещения только по целевому назначению - под магазин для ведения хозяйственной деятельности в сфере обслуживания, а также в отношении сдачи нежилых площадей в субаренду. Таким образом, право аренды было обременено определенными обязанностями, возложенными на конкретного арендатора, которые носили личный характер, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона РФ "О залоге" не могли быть предметом залога.

В Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке предусматривается, что ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать любым образом (п.4.). В то же время п.12 устанавливает, что закладная должна содержать точные наименования, принадлежащего залогодателю права, если таковое является предметом ипотеки, из чего косвенно вытекает, что права могут являться объектом залога недвижимости. Таким образом, современные тенденции законодательного процесса создают предпосылки для распространение правоотношения залога недвижимости на любые объекты. Выделение конкретных объектов и предметов залогового правоотношения в этой ситуации в основном имеет значение для установления степени усложненности оборотоспособности и учения некоторых особенностей прав и обязанностей сторон. Еще одним подтверждением такой позиции служит возможность распространения залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем (ст.б). В этом случае, принципиально являясь залогом права, правоотношение тем не менее может возникнуть в форме, характерной для залога имущества.

Действующее залоговое законодательство предусматривает возможность установления залога на любое имущество, не исключенное из гражданского оборота, при условии, что оно может быть отчуждено залогодателем. Такой взгляд выглядит чрезмерно широким. Следует признать недопустимой сдачу в залог любого имущества, которое законом не исключено из гражданского оборота, так как создалась бы неразрешимая ситуация: принять имущество в залог можно, а реализовать его кредитору запрещено. В практическом применении к залогу недвижимости такое положение прежде всего осложняет возможность залога жилого дома с хозяйственными постройками или отдельных его частей, принадлежащего лицам, основным занятием которых является сельское хозяйство, так как этот случай попадает под действие ст. 369 ГПК РСФСР, поэтому в Законе "О Залоге" предусматривается, что предметом залога может быть имущество, на которое может быть обращено взыскание.

Итак, определение объекта залогового правоотношения в нормативных актах РФ нуждается в уточнении, в преодолении противоречий, которые существуют между действующими в России нормативными актами.

При характеристике прав и обязанностей сторон при залоге недвижимости законодатель обращается к классической формулировке, использованной еще римскими юристами. Поэтому объем прав и обязанностей залогодержателя и залогодателя в действующих нормативных актах определяется примерно одинаково.

Особенностью правового закрепления прав и обязанностей сторон в залоговом правоотношении является неоправданное расширение количества диспозитивных норм по сравнению с императивными. Так, в действующем Законе РФ "О залоге" общей нормой ч.1 ст.20 является дозволение залогодателю осуществлять принадлежащее ему правомочие распоряжения объектом залога, но часть 2 этой же статьи, предусмотрев, что отчуждение заложенного имущества возможно только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом, практически лишила залогодателя возможности самостоятельно реализовать продекламированное в предыдущей части право. Кроме того неясно, как должна применяться эта норма в случае, когда залогодатель и должник по основному обязательству не совпадают в одном лице. Не улучшило, а только усложнило эту ситуацию положение статьи 346 Гражданского кодекса РФ, предусмотревшей в качестве общего правила возможность залогодателя распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя. Помимо того, что основным принципом залогового правоотношения должна являться свобода осуществления залогодателем любого из правомочий в отношении принадлежащего ему имущества, возникает и внутренняя непоследовательность: возможность последующего залога является общим правилом (п.2 ст.342 ГК), в то время как право залогодателя распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя - факультативно (п.2 ст. 346 ГК).

Представляется, что все эти противоречия нужно преодолеть, закрепив основные элементы залогового правоотношения, составляющие его сущность с помощью императивных норм, а весь остальной массив отношений между субъектами и отношение их к объекту должны регулироваться диспозитивно.

С точки зрения системности прав и обязанностей субъектов залогового правоотношения можно выделить такие группы правомочий залогодержателя и залогодателя.

Право залогодержателя на объект залога. Это право на объект залог, как таковой, обеспечивает залогодержателю сохранение исключительных прав при любом переходе предмета залога к третьим лицам. В соответствии с этим залогодержатель имеет право:

1) проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета ипотеки;

2) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности предмета ипотеки;

3) требовать от любого лица прекращение посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением или иным ухудшением его состояния.

Право залогодержателя на информационное сопровождение залога. Этому праву соответствует обязанность залогодателя вести книгу записи залогов, в обязательном порядке и своевременно информировать всех заинтересованных лиц о залоговом обременении предмета, сообщать залогодержателю о всех изменениях, произошедших с предметом залога и с состоянием правомочий собственника.

Право залогодержателя на получение материального удовлетворения. Это право включает в себя такие возможности залогодержателя: заранее установить основания обращения взыскания на заложенное имущества; принять санационные меры в отношении предприятия; обратить взыскание на предмет залога; обратить взыскание на иное имущество должника.

Право залогодержателя на защиту своих интересов с использованием средств, предоставляемых законом. К этому праву относятся предусмотренные законодательством гарантии и способы защиты субъективного права залогодержателя.

Право залогодателя в отношении объекта ипотеки заключается в сохранении правомочий владения, пользования и распоряжения им.

Право залогодателя на досрочное исполнение основного обязательства.

Право залогодателя на проведение процедуры обращения взыскания в соответствии с законом и условиями договора.

Право залогодателя на защиту своих интересов законом. Благода

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Ипотека и ее оформление в РФ". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 980

Другие дипломные работы по специальности "Право, юриспруденция":

Основы предпринимательской деятельности

Смотреть работу >>

Политико-правовая концепция русского либерализма

Смотреть работу >>

Развитие наследственного права

Смотреть работу >>

Основные положения о праве

Смотреть работу >>

Авторский договор

Смотреть работу >>