Дипломная работа на тему "Заключение и исполнение договора аренды"

ГлавнаяГосударство и право → Заключение и исполнение договора аренды




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Заключение и исполнение договора аренды":


СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ

1.1 Понятие и источники правового регулирования договора аренды

1.2 Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Заключение и исполнение договора аренды

2.2 Порядок и основания изменения договора аренды

2.3 Порядок и основания расторжения договора аренды

2.4 Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК


ВВЕДЕНИЕ

Актуальност ь темы исследования. Договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий договора в определении существующих гарантий и ответственности арендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжения договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическая регламентация прав и обязанностей сторон, но и преддоговорная работа контрагентов, а также правильное оформление расторжения и изменения условий договора аренды.

Однако при всей актуальности соответствующего вида договора, изучаемого цивилистикой, немаловажное значение, с точки зрения теории гражданского права, определенное не только спецификой субъектного состава, содержания договора, механизмом расторжения (изменения), но и имуществом, выступающим в качестве объекта договора аренды, приобретают отдельные его разновидности: договоры аренды недвижимого и движимого имущества. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений.

В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.

Степень научной разработанности. Существенную помощь в формировании целевых выводов оказали работы К. Победоносцева, М.Ф. Владимирского-Буданова, И.И. Яковкина, Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д. Беляева, К.А. Неволина, А.М. Анфимова, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, О.С. Иоффе, Л. Дюги, Р. Саватье, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, В.А. Савельева, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Д. Савельева, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, Ю.В. Романца, В.К. Пугинского, М.И. Кулагина, Е.В. Кабатова, В.П. Мозолина, В.В. Меркулова, З.И. Цыбуленко, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, В.П. Хохлова, А.Н. Танага и др.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с изменением и расторжением договоров, направленных на возмездную передачу движимого и недвижимого имущества во временное владение и пользование.

В качестве предмета исследования выступают теоретические конструкции, законодательство Российской Федерации, зарубежных стран, доктрина, судебная практика в исследуемой области.

Цель исследования заключается в комплексном исследовании положений договора аренды, касающихся процедуры изменения и расторжения, правильной регламентации прав, обязанностей и ответственности сторон, правильного применения норм гражданского и норм иного законодательства, которые требуют теоретического осмысления и разработки соответствующих практических рекомендаций. С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих задач исследования:

- провести детализированный анализ эволюции договора аренды;

- определить специфику правового статуса субъектов арендного правоотношения;

- предложить сравнительно-правовую характеристику понятийного аппарата аренды российского законодательства и законодательства зарубежных стран;

- раскрыть социальную обусловленность специфики гражданско-правовых норм, регулирующих порядок и основания изменения и расторжения договора аренды;

- исследовать существующие положения в отношении ответственности сторон договора аренды;

- выработать теоретические рекомендации, относящиеся к правовым проблемам механизма изменения и расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства

Методы исследования составили современные методы познания, включая метод анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и правового регулирования.

В области правовых исследований использовались такие способы толкования, как грамматический, логический, буквальный, историко-правовой, а также конкретно-социологический в аспектах анализа нормативно-правовых актов и судебной практики. Их использование позволило провести исследование всесторонне и целостно.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.


ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ 1.1 Понятие и источники правового регулирования договора аренды

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. Проявляется это в том, что собственник на данный момент не испытывает необходимости в личном использовании имущества, но и отчуждать его не хочет по причине использования в ближайшее время, а физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, нуждаются в использовании указанного имущества лишь эпизодически. Наконец, потребность в использовании вещи «...может быть длительной или даже постоянной, но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно».[1]

Немаловажным является и то, что объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности. Обусловленное как экономическими причинами, так и личным интересом, стремление преумножить свое имущество, порождает концентрацию в руках собственника имущества до размеров, позволяющих либо полностью, либо в части сдать его во временное пользование и владение другим субъектам на взаимообусловленных условиях. Кроме того, для арендодателя необходимость сдачи имущества в аренду может обуславливаться и иными причинами: физической неспособностью собственника самому эффективно использовать данное имущество; занятостью в других сферах деятельности и т.д. Для арендатора аспектом, порождающим необходимость заключать соответствующий договор, служит стремление увеличить свои доходы за счет использования арендуемого имущества в сфере предпринимательской деятельности.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, также, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества».[2] Гражданский кодекс РСФСР 1922г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда» использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.[3]

Профессор Ю.Х. Калмыков именно так аренду и понимал.[4] Однако высказаны и другие точки зрения. Ф.М. Раянов, например, полагает, что понятие имущественного найма неприемлемо к аренде земли, которая не является имуществом, находящимся в обычном гражданском обороте.[5]

Однако Большая Советская энциклопедия 1976г., закрепляя определение аренды, указывала лишь на временное пользование, подчеркивая тем самым временный характер договора: «аренда (имущественный наем) в гражданском праве договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) какое-либо имущество во временное пользование за определенное вознаграждение».[6] Основы же говорят о передаче его во владение и пользование, ставя на первое место именно владение.[7] Это объясняется, прежде всего, тем, что «никто без ведома арендатора не вправе извлекать из имущества какие-либо полезные свойства, кроме него самого, тем самым подчеркивается особый характер прав и обязанностей арендатора на имущество, которое поступает в полное его обладание».[8]

Арендные отношения являлись одним из направлений разгосударствления собственности, и как следствие ослабла монополия государства, изменились организационно-правовые формы предприятий. В этой связи данный способ разгосударствления явился реакционной мерой в совершенствовании правового регулирования отношений собственности и экономической стабильности граждан.

Расширение и углубление арендных отношений способствовало формированию акционерных, кооперативных и иных предприятий, основанных на негосударственной форме собственности. Но это потребовало совершенствования арендных отношений.[9]

Такие ученые, как Ю.Г. Баскин, А. Ахмедуев, также рассматривали аренду с последующим выкупом арендованного имущества как способ разгосударствления и приватизации[10]. Проявлялось это в том, что, получив в аренду государственное предприятие, трудовой коллектив приобретал право владения и пользования его средствами производства и право собственности на продукцию и доходы от хозяйственной деятельности. При таких обстоятельствах, несмотря на сохранение государственной собственности, усиливалась заинтересованность арендаторов в более эффективном труде, создавалась возможность для перехода государственного предприятия в предприятие с иной формой собственности. Последующий выкуп арендованного имущества есть уже приватизация, поскольку завершается процесс слияния трудового коллектива и собственника в одном лице, а государственная собственность переходит в иную форму. При этом источником средств для выкупа арендованного имущества могут быть часть прибыли, кредит, экономия фонда заработной платы и личные средства работников арендованного предприятия[11].

Договор аренды как инструмент регулирования отношений между трудовым коллективом предприятия (арендатором) и органом, выступающим в качестве арендодателя, имеет определенные различия в сравнении с традиционным договором имущественного найма. Причина — своеобразие предмета договора и субъектный состав его участников. Договор аренды государственного и муниципального имущества включает целый комплекс условий об аренде различных видов имуществ: зданий, сооружений, оборудования, средств жизнеобеспечения деятельности всего предприятия. К специфике анализируемого договора можно отнести сочетание в нем условий о найме имущества с организационными условиями, определяющими взаимодействие сторон, одна из которых (арендатор) чаще всего выступала по отношению к арендодателю в роли управляемого хозоргана. Указанный ряд черт договора аренды в сочетании с ролью в процессе разгосударствления и приватизации, ведущей к демонополизации некоторых сфер хозяйственной деятельности, позволяют сделать вывод о своеобразном назначении этого правового института. Отмеченные особенности противоречили сути договорной природы арендных отношений, в частности, путем игнорирования договорного принципа организации и претворения в жизнь данных отношений.

Сущность договора как понятия включает в себя достижение обоюдного взаимного согласия договаривающихся сторон по условиям договора[12].

Следует предположить, что законодатель, стремясь активизировать процесс разгосударствления собственности, сознательно ограничил права арендодателя. Тогда проблематичной являлась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий контрагентов противоречили самой сути договора.

Впоследствии положение договора аренды не определялось, как средство разгосударствления и приватизации и договор был отнесен к разряду обычных обязательств.

В подтверждение этого положения Гражданский кодекс вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он «представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоры купли-продажи, подряда и т.п. В то же время, Кодекс исключил возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики».[13]

Сформировавшийся взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время «не имеет права на существование».[14] Подтверждением является ФЗ РФ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,[15] норма статьи 13 которого закрепляет следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1 преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Как видно, аренда исключается из разряда средств приватизации государственного и муниципального имущества, что является логическим объяснением аренды как обычного обязательства.

Основы законодательства об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».[16]

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор — договором имущественного найма.

В действующем законодательстве дается следующее определение договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». В данном случае российское гражданское законодательство отступило от классической доктрины деления имущественного найма и арендного договора, свойственного континентальному праву, что, с другой стороны, позволяет применять при регламентации арендных отношений унифицированные нормы имущественного найма, в случае непротиворечив специальным нормам аренды, исходя из специфики субъектного состава и имущества, выступающего объектом договора.

Обратим внимание на то, что, в отличие от дореволюционного гражданского законодательства, арендатор (наниматель) обладает не только правом пользования, но и правом владения в отношении имущества, полученного по договору. То есть он получает право не только извлекать полезные свойства из имущества (пользование), но и является титульным владельцем.

Так как наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуществом, так как по существу найма пользование невозможно без владения, К. Победоносцев разграничивает владение наемщика и владение собственника. «Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности, наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение, но и его владение, хотя и зависящее, тем не менее, твердо и неприкосновенно своих границах».[17] По его мнению, личное договорное начало в найме соединяется с вотчинным началом владения, что приобретает особую важность при переходе права собственности от одного лица к другому.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонним.

Под договором имущественного найма в зарубежных странах понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.[18]

Для российской правовой системы также характерно обязательное действие различных источников правового регулирования аренды, поскольку для того, чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Данный процесс происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином нормативно-правовом акте и приобретает всеобщий и общеобязательный характер. Таким образом, источниками правового регулирования аренды в странах общего права и американского права; в странах романо-германской правовой семьи, российской правовой системы признаются «наполненные юридическим содержанием» внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера - нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды.

Однако российское законодательство регламентирует разнообразие арендных отношений, специфика которых определяется различными факторами: фигурой арендодателя (§ 2 гл. 34 ГК РФ — договор проката); спецификой аренды транспортных средств (§ 3 гл. 34 ГК РФ); особой ценностью недвижимости и неразрывной связью зданий (сооружений) с землей (§ 4 гл. 34 ГК РФ); особым предметом аренды как предприятие (§ 5 гл. 34 ГК РФ); наличием специфических правоотношений между продавцом арендодателем и арендатором в договоре лизинга (§ 6 гл. 34 ГК РФ). Поэтому к источникам гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды, относятся, помимо ГК РФ, и другие кодифицированные акты РФ: Водный кодекс РФ;[19] Воздушный кодекс РФ;[20] Кодекс торгового мореплавания РФ;[21] Лесной кодекс РФ;[22] законы: Закон о недрах РФ;[23] Закон о космической деятельности РФ;[24] Закон РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[25] и др., а также указы Президента, Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы гражданского права.

В связи с многообразием и спецификой имущества, выступающего в качестве предмета аренды, необходимо говорить о достаточно большом массиве нормативно-правовых актов, регулирующих институт аренды.

Проблематичным остается вопрос о соотношении унифицированных норм и нормообразующих признаков при регулировании механизма заключения, изменения и расторжения договора аренды и его видов. В связи с этим, учитывая не только юридическую силу, порядок принятия, но и критерий соотношения общих и специальных норм, необходимо создать взаимосвязанную систему источников правового регулирования института аренды, в целях упорядочивания массива нормативно-правовых актов, регулирующих данную сферу предпринимательской деятельности.

Вследствие этого на основании обозначенного критерия необходимо использовать следующую систему источников правового регулирования:

1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);

2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);

3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).

Возвращаясь к сравнительно-правовой характеристике договора аренды, отметим, что в американском праве слово «договор» используется в различных значениях. «Иногда, как в обычной речи, просто для того, чтобы сослаться на документ, содержащий условия, на основе которых стороны пришли к соглашению. Таким образом, одна из сторон может заявить: «У меня договор на столе». Но гораздо чаще слово «договор» используется в техническом смысле для обозначения обещания или ряда обещаний, соблюдение которых закон будет обеспечивать правовой санкцией, или, по крайней мере, в той или иной мере признавать их».[26]

Вместе с тем, объединяющим фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. И здесь немаловажную роль играет экономический интерес аренды, который выражается в том, что «арендодатель получает в виде арендной платы гарантированный доход с имущества, не затрачивая усилий по управлению им и, не неся риска, а арендатор свою долю денег (так называемый «предпринимательский доход») зарабатывает в зависимости от собственной предприимчивости и несет риск неблагоприятных экономических последствий своего хозяйствования».[27]

Закрытое акционерное общество "1С Акционерное общество" (далее - ЗАО "1С") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к закрытому акционерному обществу "Мир компьютеров" (далее - общество) о взыскании с последнего 5000 рублей компенсации за нарушение авторских прав.

В помещении магазина, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Лизюкова, д. 25, общество распространяло программы для ЭВМ, авторские права на которые принадлежат ЗАО "1С". Экземпляры программ были приобретены обществом по договору с ООО "НПП "Школа-Инфо", действовавшим на основании договора с ООО "Руссобиттрейд", которое, в свою очередь, приобрело их у ООО "Дарумсан", являвшегося официальным дилером ЗАО "1С".

При продаже экземпляра программы общество вместе с кассовым чеком выдавало покупателю талон, подтверждающий проверку диска продавцом и гарантию отсутствия дефектов. Кроме того, такой талон предоставлял покупателю право в течение неопределенного времени обменять диск на любой другой за 25 рублей, а также после совершения пяти обменов - право на получение одного диска бесплатно.

Представленные суду доказательства свидетельствуют о фактическом проведении указанных действий с экземплярами программ для ЭВМ, авторские права на которые принадлежат истцу.

Отношения, сложившиеся у ответчика с потребителями, свидетельствуют о том, что последние не только приобретали вещное право на экземпляр программы для ЭВМ, но и право на использование программы путем воспроизведения, то есть записи ее в память ЭВМ. Пользователь программы, купивший первый диск у общества, после обмена своего экземпляра (с доплатой) на другой, приобретал право на неопределенное время (до следующего обмена) использовать новую программу. Общество же получало возможность повторно продать этот же экземпляр или передать ее новому покупателю во временное пользование (до следующего обмена).

По своему экономическому и правовому содержанию обязательства общества, изложенные в так называемом "гарантийном талоне", сводились к коммерческому прокату программ для ЭВМ, который приводит к широкому копированию таких произведений, наносящему ущерб исключительному праву на воспроизведение.

Таким образом, действия ответчика представляли собой самостоятельный способ использования объекта авторских прав, нарушали ограничение принципа исчерпания прав, запрет без согласия автора распространять его произведения в коммерческих целях.

Однако, поскольку на момент подачи искового заявления указанная норма действовала в редакции, позволяющей взыскивать компенсацию в сумме от 10 минимальных размеров оплаты труда, то исковые требования подлежали удовлетворению в сумме, заявленной ко взысканию, - 5 тысяч рублей.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд кассационной инстанции неправомерно исходил из увеличения исковых требований и необходимости уплаты государственной пошлины в соответствии с увеличенной ценой иска, поскольку суд отказал истцу в увеличении суммы подлежащей взысканию компенсации[28].

Немаловажным фактом является то, что объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности. Аренда, возведенная в ранг средства разгосударствления и приватизации, явившаяся необходимым условием перехода к рыночной экономике, утратила сегодня вою актуальность. Вместе с тем, все же замечалось функциональное сужение роли аренды. Договор аренды предприятия с правом выкупа противоречил сущности договорного обязательства вследствие наделения арендатора статусом управляющего хозоргана, в результате проблематичным оказывалась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий арендатора и арендодателя противоречили самой сути договора.

Сравнительно-правовая характеристика договора аренды по российскому и зарубежному законодательству позволяет акцентировать внимание на тождественности понятий «аренда» и «имущественный найм», что несвойственно континентальному праву. Вследствие этого российское гражданское законодательство применяет унифицированные нормы имущественного найма к арендным правоотношениям, в случае непротиворечия последним, что создает некоторые проблемы при применении норм законодательства из существующего массива нормативно-правовых актов. Следовательно, необходимо создание органической системы источников правового регулирования института аренды, с учетом критерия порядка принятия и соотношения унифицированных норм и нормообразующих признаков. Предлагается следующая система нормативно-правовых актов:

1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);

2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);

3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).

Указанная система позволит упорядочить большое количество нормативно-правовых актов, необходимых для регулирования института аренды в той или иной области предпринимательской деятельности.

1.2 Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения

Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем[29].

Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения[30]. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.

Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.

О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).

Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.

Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.

На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает "в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество"[31].

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как "выкуп", требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.

В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.

Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.

Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества.

Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - "выкуп".

Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является "некоммерческим", о чем уже говорилось выше.

Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.

Итак, следует признать, что правовая квалификация заемных отношений на основе действующего законодательства вызывает трудности. Даже принцип возвратности, на котором основывают свою позицию суды, к сожалению, слабо подтвержден нормативными актами.

Нередко суды относят арендные и заемные операции к реализации услуг. Так Верховный суд РФ в своем решении пришел к следующему выводу:

"По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Данная норма фактически не исключает возможности распространения правил, касающихся этого договора, и на отношения, вытекающие из договора аренды имущества"[32].

Обычно аренду и заем противопоставляют друг другу, основываясь на том, что при аренде перехода права собственности на имущество нет, а при займе есть. Однако очевидно, что данное противопоставление несущественно для приведенной классификации форм имущественного оборота.

Для займа переход права собственности на имущество является не целью, а следствием особого предмета сделки. Есть вещи, потребляемые в процессе использования, или другие, сама полезность которых заключается в том, что они являются средством оборота - деньгами. Извлечение полезных свойств из этих вещей возможно только посредством их реализации, поэтому заемные отношения предполагают переход права собственности на них.

Между тем предметом сделок остается именно полезность этого имущества, тот эффект, который может извлечь из него заемщик или арендатор. Арендатор возвращает арендодателю то же имущество, заемщик - то же количество вещей, определенных родовыми признаками, оставляя себе извлеченную из этого имущества пользу.

Арендованное имущество не является товаром, так как права собственности на него не переходят к арендатору. Деньги вообще и заемные деньги в частности не являются товаром по определению. Другое имущество, переданное взаймы, также не является для заемщика товаром в экономическом смысле этого понятия, так как заимодавец возвращает ему не денежный эквивалент данного имущества или какое-то иное имущество, а то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

Возвратность, на которую ссылаются арбитражные суды, свидетельствует о том, что предметом отчуждения и при аренде, и при займе является не само имущество, а лишь его полезные свойства. Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать, что аренда и заем являются самостоятельными формами имущественного оборота, а классификация видов реализации, закрепленная в налоговом законодательстве, нуждается в соответствующем дополнении.

Особо стоит отметить соотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части[33]. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке.

В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.

С точки зрения договорной практики актуальным является отграничение договора доверительного управления от договора аренды. Аренда как экономико-правовая форма исходит из того, что арендатор использует имущество по своему усмотрению, в соответствии с общим его назначением (например, под офис), но при этом все плоды и доходы от деятельности арендатора принадлежат только ему. Арендатор обязан отдать арендодателю лишь фиксированную часть от своих доходов - арендную плату. Арендодатель при этом не вмешивается в деятельность арендатора и не вправе указывать ему, как использовать помещение, контролировать его предпринимательский бизнес[34].

Доверительное управление имуществом в отличие от аренды предполагает, что собственник имеет право контролировать, как именно используется его собственность, вправе требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества и вправе требовать от доверительного управляющего всю полученную прибыль от доверительного управления имуществом. Доверительный управляющий имеет право лишь на оговоренный сторонами процент от прибыли, полученной в процессе использования имущества. Он действует исключительно в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, в то время как арендатор действует в своих интересах, соблюдая лишь ограничения, установленные договором. Иначе говоря, в отношениях доверительного управления собственник имущества нанимает профессионального предпринимателя для эффективного использования имущества, предоставляя доверительному управляющему достаточную свободу действий, за вознаграждение от полученной на базе этого имущества прибыли. Доверительный управляющий обязан давать учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности, доводить до сведения собственника имущества мотивацию своих действий, осуществлять свою деятельность на правах своеобразного поверенного в делах собственника по управлению недвижимостью[35].

Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применяться не будет[36].

Акцентируя внимание на безвозмездном пользовании именно недвижимым имуществом, законодатель говорит о "временном пользовании" (п. 1 ст. 689 ГК), а в отношении аренды как в целом (п. 1 ст. 606), так и аренды отдельных видов недвижимого имущества (п. 1 ст. 650 - аренда зданий и сооружений, п. 1 ст. 656 - аренда предприятия, как имущественного комплекса) говорит еще и о "временном владении", хотя в отношении аренды зданий и сооружений это условие не является обязательным. Поскольку основанием сделок во всех названных случаях является получение недвижимого имущества в пользование, можно полагать, что и пользование недвижимым имуществом в этих случаях должно быть одинаковым - с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование[37].

В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. По этому поводу О.М. Козырь пишет: "Первая из разновидностей аренды транспортных средств (с экипажем) в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40"[38]. Такой подход не вызывает возражений. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования.

Явное сходство договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) просматривается не только в использовании законодателем аналогичных терминов[39]. В обоих случаях предусматривается, что указанные договоры могут регулироваться помимо ГК также транспортными уставами и кодексами.

Таким образом, договор аренды, несмотря на некоторое сходство с другими договорами является самостоятельным гражданско-правовым договором с присущей ему спецификой и особенностями.


ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 2.1 Заключение и исполнение договора аренды

Дифференциация норм, регулирующих арендные отношения, осуществляется, главным образом, по предмету (объекту) аренды, но необходимо учитывать также и другие аспекты, например, сферу применения договора и специализацию арендодателей, кроме того, для законодательства об аренде характерно то, что «детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность».[40] Поскольку нормам придан диспозитивный характер, то данный факт дает сторонам возможность решения вопросов в договоре аренды, однако при необходимости законодательное регулирование использует так называемый «запасной вариант» (речь идет об императивных нормах). В связи с этим формы арендных отношений весьма разнообразны.

С позиции теории гражданского права договор аренды следует рассматривать как акт - действия сторон, направленные на установление правовых результатов, требующие обязательной правовой регламентации. Определение правового акта дал Р.Ф. Васильев: «Волеизъявление управомоченного субъекта права, регулирующее общественные отношения путем установления (изменения, отмены, изменения сферы действия) правовых норм, а также установления (изменения, прекращения) конкретных правоотношений, результаты которых в виде велений, обращений, соглашений и т.п. в установленных законом случаях фиксируются в документарной форме (акте-документе)».[41]

Уточняя определение, отметим, что правовой акт является формой волеизъявления субъекта права в определенной форме. Если говорить о согласованном правовом акте, закрепляющем наличие обособленного волеизъявления контрагентов, то, несомненно, речь идет о договорном акте, т.е. договоре. Необходимо акцентировать внимание на том факте, что договорные волеизъявления - это обособленные согласованные волеизъявления.

Как и любое общественное отношение, арендное отношение устанавливается в результате взаимодействия между людьми. В правоотношении взаимодействие его участников осуществляется в соответствии с принадлежащими им субъективными правами и возложенными на них обязанностями.

Немаловажным признаком, закрепляющим существование прав, обязанностей и ответственности, является заключение договора аренды на определенный срок, который может быть достаточно длительным.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование[42].

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.[43] Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года.

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать «изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке».[44]

Вследствие этого, представляется вполне логичным, что договор аренды может составлять правовое состояние. В самом деле, «если сфера каждого индивида имеет основой и пределом его волю и если всякое правовое состояние является взаимоотношением, существующим между двумя индивидами, и который один есть субъект активный, а другой субъект пассивный, то, очевидно, необходимо соглашение двух воль для того, чтобы расширить юридическую сферу одного и сократить юридическую сферу другого. Одним словом, так как всякое юридическое состояние есть взаимоотношение двух лиц, то оно может возникнуть лишь из отношения между двумя волями. Так как оно является связью между двумя лицами, то оно по необходимости соответствует связи, созданной между двумя волями».[45]

Российское гражданское право относится к правовым системам, «не признающим юридический формализм в качестве ведущего своего принципа. Отдавая должное форме сделки, оно требует, чтобы суду представляли не чисто формальную, а реальную экономическую регуляцию между сторонами».[46]

При определении сущности договора аренды в той или иной степени приходится стакиваться при применении норм ст. 169 ГК (о недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности); ст. 178 ГК (о недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения), и ст. 431 ГК (о толковании договора).

Нельзя не согласиться с Н.Б. Новицким, утверждавшим, что существенность определяется не по капризу того или иного лица.[47]

Выделение сущности сделки имеет под собой объективные основания, ее интуитивное отыскание, отличаясь неопределенностью и неустойчивостью, «повышенной зависимостью от субъективного усмотрения, противоречит сути нормативного регулирования, а также интересам устойчивости гражданского оборота, заключает в себе опасность судейского произвола».[48]

Вместе с тем, для того чтобы познать сущность договора аренды, необходимо признать его как в качестве юридического факта, «запускающего» определенного рода правоотношения, так и как некоторой формы правоотношения. В связи с этим О.С. Иоффе обращал внимание на то, что «для всестороннего ознакомления с сущностью договора, он должен быть изучен и как юридический факт, и как правоотношение».[49]

В качестве средств, определяющих сущность договора аренды и облегчающих применение норм права, выступают категории воля и волеизъявление, «пороками и несоответствиями которых объясняются соответствующие нормы права».[50]

Сущность волеизъявлений субъектов договора аренды заключается в том, что участник (арендодатель, арендатор), исходя из мотивов волеизъявления, выдвигает предложения (индивидуальные условия), касающиеся, например, арендной платы, срока аренды и т.д.

Такие односторонние обособленные волеизъявления согласовываются между контрагентами в рамках договора аренды. Стороны договариваются. В связи с этим О.А. Красавчиков отметил, что «посредством согласования индивидуальных условий субъекты вырабатывают общие условия, образующие содержание договорного акта».[51] В общих договорных условиях воплощаются согласованные волеизъявления сторон, выраженные в реализации собственных интересов контрагентов. Например, интерес арендатора (нанимателя) заключается в том, чтобы приобрести вещь (имущество) во временное владение и пользование, а арендодателя (наймодателя) — передать данную вещь арендатору (нанимателю). Отсюда в договоре аренды (имущественного найма) «вытекают» права и обязанности сторон. Так, обязанность арендатора (нанимателя) уплатить денежную цену (периодичность устанавливается соглашением участников договора) и право получить вещь на определенное время, право арендодателя получить плату и обязанность передать вещь.

В ряде случаев законодатель побуждает гражданина или юридическое лицо к обязательному заключению договора. Некоторые ученые-юристы справедливо связывают эти обстоятельства с необходимостью защиты более слабых участников оборота[52] (каковым является арендатор) в договоре аренды.

Так, ФЗ РФ от 17 августа 1995г. «О естественных монополиях»,[53] запрещает субъектам естественных монополий отказываться от заключения договоров с отдельными потребителями. Аналогичный режим установлен пунктом 1 ст. 426 Гражданского кодекса для «публичных договоров» - договоров, заключаемых коммерческой организацией, которая по характеру своей деятельности не должна отказывать тому, кто к ней обратится.

Таким образом, путем введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в массового потребителя,[54] в частности в договоре проката, являющегося разновидностью договора аренды.

Одновременно законодательство многих стран, в том числе и России, развивается в сторону предельной регламентации всех аспектов договорных отношений. Основной целью провозглашается, как было сказано, защита «слабых» участников договорных отношений. Таким образом, у «слабого» контрагента публичных обязательств есть шанс: при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения такого договора обратиться в суд о понуждении заключить договор. По мнению Б.В. Завидова, «здесь законодателю надо пойти по пути ужесточения: усилить ответственность юридических лиц, занимающих доминирующее положение на рынке товаров»,[55] именно при заключении договора аренды.

Как мы видим, в сфере частного права наблюдается устойчивая тенденция к стандартизации содержания договоров. «Огромное количество индивидуальных договоров заключается на основе различных «общих условий заключения сделок», «типовых договоров», «договоров присоединения» и т.п. Одни субъекты, пользуясь статусным или экономическим превосходством, зависимостью своих потенциальных клиентов-контрагентов, откровенно навязывают им унифицированные договорные клише».[56]

Поэтому наблюдалось максимальное ограничение значимости договорной модели, так как почти все действовавшие в этой области нормы носили императивный характер.

Тем не менее договор аренды, безусловно, должен соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 422 ГК), которые «в сфере договорных обязательств практически всегда устанавливают те или иные ограничения договорной свободы в общественных и государственных (публичных) интересах. Однако императивные правила закона, принятого после заключения договора, не должны распространяться на условия ранее заключенных договоров, если только сам этот закон прямо не придаст им обратную силу (п. 2 ст. 422 ГК)»[57]. Подзаконными же актами, включая президентские указы, нельзя предписывать изменения условий заключенных договоров. В ряде случаев ограничения договорной свободы вызваны развитием самого рынка, который не сможет нормально функционировать при их отсутствии. Так, «ограничиваются возможности монопольных производителей товаров или услуг, которые не вправе навязывать своим контрагентам условия договоров, используя свое выгодное положение и невозможность потребителей обратиться к другим производителям, т.е. нарушая принцип конкуренции». Согласно ст. 6 ФЗ «О естественных монополиях», органы регулирования естественных монополий вправе определять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а также устанавливать цены (тарифы) или их предельный уровень на продукцию таких монополий, то есть определять контрагентов и некоторые существенные условия соответствующих договоров. Причем законодательная база для подобной системы ценового регулирования начала формироваться, в частности, с выходом Указа Президента РФ от 28 февраля 1995г. № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)»[58] и одноименного Постановления Правительства РФ от 7 марта 1995 г. № 239[59]. В них намечался переход к государственному регулированию цен в основном только на продукцию естественных монополий.

Незаконным будет также и «навязывание контрагентам условий договоров на основе заключенных соглашений о разделе тех или иных товарных рынков или иных форм недобросовестной конкуренции». Такой запрет необходим с целью создания объективных условий для добросовестной конкуренции на рынке. «Там же, где она по экономическим причинам нерентабельна (например, при естественной монополии), должна действовать специальная система регулирования. Будучи ее составной частью, публичный договор сможет стать правовой формой воздействия государства на сферы естественной монополии».[60]

«В тщательной защите нуждаются граждане-потребители, выступающие в качестве заведомо более слабой стороны в их взаимоотношениях с профессиональными предпринимателями».[61]

В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров.[62] Применение данного принципа оправданно, например, при заключении договора аренды нежилых помещений между муниципальным органом, являющимся собственником имущества, и предпринимателем. Арендный договор должен отражать баланс экономических интересов, как арендодателя, так и арендатора, при этом интересы не должны ограничиваться получением арендодателем арендной платы и использованием арендуемого объекта - арендатором. Арендодатель, основываясь на необходимости наиболее эффективного и целесообразного использования арендуемого имущества в хозяйственном и социальном аспектах, должен исходить из первостепенной цели — благо государства и граждан. Указанные аспекты являются ведущими приоритетами в решении вопросов кому, на каких условиях и на какой срок необходимо сдавать имущество. Однако условия договора и определяемое им содержание арендных отношений не должны ограничивать арендатора в выборе наиболее эффективного в рамках законодательного и договорного ограничений использования арендуемого имущества.

Одним из факторов, предопределяющих гибкость использования объектов аренды, является срок. Представляется, что в данном случае есть смысл предусматривать возможность заключать договор: при краткосрочной аренде от 5 до 10 лет, при долгосрочной - до 49 лет. Что может повлечь возникновение обязательства по инвестированию арендатором объекта. В таких вложениях арендатора-инвестора можно заинтересовать не только сроками аренды, но и в случае, если обусловленное им улучшенное имущество он будет вправе присваивать в зависимости от того, является ли оно отделимым или нет. В данном же случае возникает возможность стимулирования посредством договора аренды инвестирования в объекты государственной и муниципальной собственности и тем самым способствовать их развитию.

Говоря о равенстве субъектов, а именно равенстве волеизъявлений, как признаке договора аренды, следует отметить, что это один из противоречивых признаков. Поскольку, говоря о равенстве, мы имеем в виду формальное, юридическое равенство, а не фактическое равенство.

Формальное равенство субъектов означает, что их волеизъявления могут носить только формально равноправный характер. «При определении договорных условий может иметь место диктат статусное или экономически превосходящего субъекта. И последствиями договора могут быть отношения как фактического, так и юридического неравенства».[63]

В действительности, равенство сторон в договоре аренды воплощается лишь в равных правах арендатора и арендодателя на инициацию изменений и дополнений условий договора, на инициацию расторжения договора и т.д.[64]

Заключение договора аренды было бы бессмысленно без намерения исполнять его условие арендодателем и арендатором, значит, исполнение договорных условий является еще одним немаловажным условием договора. Квинтэссенцией этого признака обоснованно считается классический императив «pacfa sunt servanda» - «договоры следует выполнять». Договорные условия, договорные обязанности есть продукт согласия сторон. Арендатор, согласившись с условиями арендодателя, признает обязательность для себя совместно установленных на основе этого согласия общих условий. Можно даже сказать, что участники договора аренды должны рассматривать согласованные волеизъявления друг друга как «руководство к действию».

Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правил их поведения: выработка собственного варианта либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по справедливому замечанию В.В. Витрянского, «устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия «договор».[65] Таким образом, состав условий договора аренды определяли: волевой акт участников гражданского оборота, правила поведения индивидуального характера, обязательные только для его сторон, правила поведения, сформулированные сторонами, касательно возникновения, изменения или прекращения правоотношения, установленная законодательством форма. Мы выделяем существенные условия договора аренды, закрепленные в п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.[66]

При этом в частности Л. Андреева, в качестве критерия выделения существенных условий указывает их необходимость и достаточность для признания договора (существующим).[67]

При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия — это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств. Но указанные характеристики взаимосвязаны.

Применительно к исследуемой проблеме данный факт проявляется, прежде всего, в том, что состав условий аренды - юридического факта определяет существо аренды-правоотношения и в той или иной мере закрепляется в аренде-тексте.

М.М. Агарков в этой связи отметил, что «основание возникновения обязательств является необходимым индивидуализирующим моментом каждого данного обязательства, определяет его характер»[68] относительно и изменения условий договора, и его расторжения.

Представляется, что основное значение указанного термина применительно к условиям аренды - юридического факта проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. Кроме того, «существенный» значит свидетельствующий о существовании.

Следовательно, существенность договорного условия оказывает влияние одновременно как на существование аренды - юридического факта, так и на сущность возникающего из такого договора арендного правоотношения, а также на изменение арендного обязательства.

ГК РФ не содержит определенных императивных правил относительно формы договора аренды, его структуры, ибо законодатель реализует идею свободы договора (ст. 421 ГК РФ), предоставив тем самым возможность самостоятельной регламентации сторонами условий договора, но с обязательным соблюдением тех императивных условий, которые регламентируются законом и иными правовыми актами на момент заключения договора (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Если законодателем предусматриваются существенные условия договора, такие как предмет, цена, то место исполнения договора может и не быть существенным условием, но, тем не менее, стороны при заключении договора аренды предпочитают указывать все условия, включая условия об изменении и расторжении договора аренды, дабы в юридическом смысле обезопасить себя.

Выделяя договор аренды, законодатель вынужденно определяет его характерные признаки, то есть без указания, которых объективно невозможно возникновение соответствующего обязательства, и «тем самым дает понять, что указанные условия необходимы для данного вида договорного обязательства». Вследствие этого, наряду с существенными условиями, которые прямо названы в законе или иных правовых актах как существенные, необходимо указывать и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон (арендатора или арендодателя) должно быть достигнуто соглашение. Необходимо отметить, что договор аренды, помимо условий, относящихся к существу этого вида договорного правоотношения, имеет также условия, играющие роль лишь в формировании общих и обычных для всех договорных обязательств признаков. Данные условия соответствуют содержанию диспозитивных норм, устанавливающих общие правила заключения, исполнения, изменения и прекращения договоров, а также возложения ответственности за их нарушение.

Данные условия относятся к несущественным. В юридической литературе справедливо определено, что вопрос о том, считать ли конкретный договор заключенным, имеет значение не сам по себе, а, прежде всего, в связи с возможными имущественными требованиями, вытекающими из данного договора.

В практическом обосновании деление условий договора аренды на существенные и несущественные проявляется в том, что если между арендатором и арендодателем при заключении договора возникли разногласия по поводу предложения об изменении либо исключении из договора условия, предусмотренного диспозитивной нормой, фактическое исполнение в счет договора состоится, несмотря на то, что данные разногласия остались неурегулированными. Это объясняется тем, что в случае

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Заключение и исполнение договора аренды". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 999

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>