Дипломная работа на тему "Прекращение жилищных правоотношений"

ГлавнаяГосударство и право → Прекращение жилищных правоотношений




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Прекращение жилищных правоотношений":


ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение........................................................................................................... 2

Глава 1. Понятие жилища и жилищного правоотношения

1.1 Жилые помещения как объекты правоотношения................................... 5

1.2 Понятие жилищных правоотношений.................................................... 12

Глава 2. Особенности прекрашения жилижных правооношений

2.1 Прекращение жилищных правоотношен ий собственниками жилых помещений 20

2.2 Прекращение жилищных правоотношений лицами, не являющимися собственниками жилых помещений......................................................................................... 48

2.3 Прекращение вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями................................................................................................. 65

Заключение.................................................................................................... 75

Библиографический список........................................................................... 78

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Особенности жилищных правоотношений заключаются как в специфике объекта, так и в регламентации их совершения. Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основания возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те ли иные основания (например, прекрашение договора социального найма жилого помещения, выселение, договор обмена и т. п.).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.

Регулируемые Жилищным кодексом РФ отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Некоторые из них представляют собой разновидность административно-правовых отношений, например отношения, возникающие в связи с учетом жилищного фонда, отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда, получением разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, и др. Другие отношения по своему существу являются гражданско-правовыми. Это, в частности, возникающие между собственниками жилых помещений отношения по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.

Некоторые жилищные отношения оказываются одновременно специальной разновидностью гражданско-правовых отношений, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства - гражданского или жилищного - должны применяться для регулирования таких отношений.

Особую актуальность тема приобретает в связи с изменениями, которые произошли в жилищном законодательстве в связи с введение нового Жилищного кодекса РФ.

Степень научной разработанности темы. Следует отметить, что, не смотря на то, что рассмотрением оснований прекращения жилищных правоотношений занималось значительное количество ученых их научные работы полностью или частично выполнены на базе недействующего в связи с введением нового Жилищного кодекса Российской Федерации законодательства, что явилось не малой проблемой при проведении дипломного исследования. Свои научные труды рассматриваемой теме посвятили такие авторы как Агафонова Н. Н., Ватман Д. П., Вишневская О. С., Емелкина И. А., Жицинский Ю. С., Кичихин А. Н., Конякина Т. Н., Корнеев С. М., Крашенинников П. В., Литовкин В. Н., Лыкова Э. Б., Макаров С. Ю., Марткович И. Б., Мушкин А. Е., Никитюк П. С., Потапова Н. С., Седугин П. И., Сенчищев В. И., Скрипко В. Р., Сысоев В. А., Титова А. А., Тихомирова М. Ю., Толстой Ю. К., Формакидов Д. А., Чигир В. Ф., Щенникова Л. В. и другие.

Целью работы является определить основания прекращения жилищных правоотношений. Дать понятие и общую характеристику наиболее распространенных оснований прекращения жилищных правоотношений, рассмотреть проблемы возникающие при прекращении жилищного правоотношения, по возможности предложить пути их решения.

Заказать дипломную - rosdiplomnaya.com

Актуальный банк готовых успешно сданных дипломных проектов предлагает вам приобрести любые проекты по требуемой вам теме. Качественное написание дипломных работ по индивидуальным требованиям в Самаре и в других городах РФ.

Задачи стоящие перед исследованием следующие:

-   рассмотреть понятие жилища и жилищных правоотношений;

-   проанализировать основные вопросы правового регулирования прекращения жилищных правоотношений;

-   классифицировать основания прекращения жилищных правоотношений;

-   изучить материалы судебной практики.

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие в области прекращения жилищных правоотношений, реализации при этом прав и интересов заинтересованных лиц.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское и жилищное законодательство РФ, гражданское и жилищное законодательство РСФСР, федеральные законы.

Методы исследования. При проведении исследования использовались методы социально-правового, историко-правового, статистического и логико-юридического исследования, диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя пять параграфов, заключения, библиографического списка.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩА И ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ 1.1 Жилые помещения как объекты правоотношения

Исходя из самого названия жилого помещения очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер[1]. Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Согласно ч. 3 ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"[2] данные помещения могут быть переоформлены гражданами в жилые дома с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П. В. Крашенинниковым[3]. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Так, например, собственник квартиры в многоквартирном доме без разрешения компетентных органов не вправе произвести переустройство квартиры (п. 5 ст. 12 ФЗ «О товариществах собственников жилья»)[4].

Что касается ограничений права собственности на жилище, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества.

С учетом изложенного, представляется, можно сделать следующий общий вывод. Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.

Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

Вопрос о допустимости юридического деления дома, т. е. образования из него нескольких самостоятельных объектов права собственности, долгое время был предметом оживленной дискуссии. Как пишет М. В. Зимелева, "выделенная часть вещи - это определенная часть вещи, обособленная от других частей, но связанная с ними, т. е. не отделенная от них пространственно. Выделение частей не прекращает существования всей вещи в целом как предмета природы, так как физического раздробления или разделения ее не происходит. Но в то же время она перестает быть единым объектом права собственности, так как каждая выделенная часть превращается в самостоятельный объект права, в частности в объект права собственности, юридическая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей. Институт этот был известен уже в Риме под названием "общность в выделенных долях"[5].

Свои сомнения по поводу неделимости дома высказывал Г. Ф. Шершеневич: «Существуют воззрения, распространенные в практике, в силу которых дом признается неделимым по существу... Обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым... Что мешает разделу дома капитальной внутренней стеной... Следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого»[6].

В советском гражданском праве первоначально проблема решалась согласно установившейся тогда практике нотариальных и коммунальных органов: жилой дом - неделимая вещь, представляющая собой единый хозяйственный объект и архитектурное целое. Поэтому в практике не допускается возникновение у собственника права индивидуальной личной собственности на реальную часть дома, а признается возможным лишь установление размера долей в праве собственности на дом, принадлежащий субъектам этого права[7].

Вместе с тем существовала и другая точка зрения. Ряд авторов, анализируя приведенную выше практику, пришли к выводу о необходимости ее изменения и высказались за допустимость реального раздела дома на обособленные реальные части и закрепления этих частей на праве индивидуальной собственности за одним из сособственников. Что же касается тех частей дома, которые не могут быть обособлены (крыша, фундамент, лестничные клетки и т. д.), то они остаются в общей собственности самостоятельных собственников обособленных частей дома[8].

Неопределенность в доктрине не могла не сказаться на правоприменении. Так, например, Черепахин Б. В. обращал внимание на противоречивость практики, когда нотариусы признавали право собственности на арифметическую долю в доме, а судьи - на конкретные помещения в доме[9]. Впоследствии Верховный Суд СССР в постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" признал, что требования о разделе подлежат удовлетворению, когда выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования[10].

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартиры заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится[11]. В связи с этим указывают, что включение таких помещений в категорию недвижимости должно быть предусмотрено в законе[12].

Несмотря на то что ГК РФ в отдельных своих статьях упоминает о квартире как об объекте недвижимости, а следовательно, вопрос является решенным, полагаем, что специальное указание в законе лишь подтверждает наличие у квартиры признаков, достаточных для отнесения последней наряду с жилым домом к числу недвижимого имущества. Квартира не может быть перенесена в другое место без изменения местонахождения дома в целом.

Следует согласиться с мнением Агафоновой Н. Н. которая отмечает, что законодатель совершенно прав, выделяя квартиру в качестве самостоятельного объекта права собственности[13]. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Не может быть приравнена квартира по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам аналогичных жилых помещений. Как уже ранее было замечено, при разделе жилого дома каждому из сособственников должен быть обеспечен отдельный вход (выход).

Пожалуй, самой дискуссионной в жилищной сфере остается тема о части квартиры (комнаты) как объекте права собственности. До начала 90-х годов комнаты в квартирах не могли выступать объектами права собственности. Они могли быть лишь объектами договора найма. Ситуация изменилась с принятием 4 июля 1991 года Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», где было предусмотрено право граждан на приобретение в собственность комнат в коммунальной квартире[14]. Позднее Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 года предусмотрел возможность купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире[15].

Таким образом, на сегодняшний день можно окончательно говорить о том, что в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности. Следует согласиться с П. В. Крашенинниковым в том, что такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений[16]. Помимо этого, хотелось бы отметить, что, коль скоро такое законодательное решение было принято, оно должно быть последовательно проведено в различных нормативно-правовых и судебных актах. Правовой режим объекта не должен содержать пробелов и противоречий, избранно распространяться в отношении однородной группы объектов.

Так, например, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 года выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа[17].

Думается, позицию в этом вопросе, занятую Верховным Судом, едва ли можно признать удовлетворительной и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости. Как уже было отмечено, действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира, как правило, не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. И у той и у другой квартиры имеется только один вход. Нам представляется, что целесообразнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома. Данное решение делает "реальной" возможность выдела доли в натуре и в большей степени учитывает интересы сособственников.

Думается, что разъяснения, данные в вышеуказанном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, во многом сформулированы под влиянием Постановления Пленума Верховного Суда СССР № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" от 31 июля 1981 года[18]. Указанное Постановление содержит, по сути, аналогичное разъяснение, что дает нам основание полагать об отождествлении правового режима жилого дома и квартиры в многоквартирном доме, что является небесспорным. Как справедливо отмечает Ярошенко К. Б., "квартира и жилой дом должны рассматриваться как самостоятельные объекты права собственности, правовой режим которых может не совпадать"[19].

Таким образом, действующее законодательство предусматривает четыре разновидности жилого помещения: жилой дом, квартира, изолированная часть жилого дома и квартиры.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. В связи с тем что почти каждый человек живет в семье или стремится ее создать, оно служит местом жительства сразу нескольких людей. Проведение приватизации в нашей стране привело к тому, что в настоящее время жилое помещение чаще всего выступает объектом права общей собственности.

1.2 Понятие жилищных правоотношений

В жилищных законах не содержится определение понятия «жилищные отношения». До принятия ЖК РСФСР под жилищными правоотношениями обычно понимались исключительно гражданско-правовые отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями, эти отношения регулировались гражданским законодательством. После кодификации жилищного законодательства и принятия в 1983 г. ЖК РСФСР понятие «жилищные отношения» стало рассматриваться в более широком смысле, как общее, собирательное понятие, охватывающее все виды жилищных отношений[20].

Необходимость выработки такого понятия была обусловлена потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем[21]. По мнению Ю. К. Толстого, понятие «жилищные отношениям является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья[22]. Понятие «жилищные отношения» имеет в жилищном законодательстве такое же значение, как, например, понятие «водные отношения в водном законодательстве, понятие «лесные отношения» — в лесном законодательстве, где эти понятия охватывают совокупность различных по юридической природе общественных отношений, регулируемых соответственно водным и лесным законодательством.

Жилищные правоотношения это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т. д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э. Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий[23].

В частности, С. М. Корнеев относит к жилищным отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности[24]. Ю. К. Толстой называет, по существу, жилищными те же отношения, но полагает «жилищные отношения» собирательным понятием, включающим отдельные виды отношений разноотраслевой принадлежности[25]. В. Н. Литовкин считает жилищными исключительно отношения по владению и пользованию чужим имуществом, принадлежащим кому-либо другому на праве собственности (вещном праве). При этом отношения, возникающие из потребления собственною жилища, выводятся им за границы жилищных отношений[26].

Разделяя в основном широкий подход к определению круга жилищных правоотношений, считаем возможным дать следующую их классификацию. Нельзя не согласиться с предложенным Ю. К. Толстым делением всех жилищных отношений на две большие группы:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

При этом организационные правоотношения автор не подвергает делению на отдельные виды, ограничиваясь лишь примерным их перечнем (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены автором в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения являются управленческими, и вряд ли их следует относить к числу организационных жилищных правоотношений. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и различными пользователями жилых помещений, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э. Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников[27].

К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом нуждающихся граждан в жилье и распределением жилых; помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в дальнейшем в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений[28].

Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном являются имущественными, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т. е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитан ЖК РСФСР.

Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, а также договора поднайма и других оснований. Они являются в основном возмездными и регулируются ГК РФ.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1)  возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2)  пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10)предоставления коммунальных услуг;

11)внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12)контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения.

В частности, они могут возникать из:

—договора социального найма жилого помещения;

—договора коммерческого найма жилого помещения;

—членства в ЖСК (ЖК);

—членства в семье гражданина — собственника жилого помещения;

—членства в семье нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК);

—договора найма служебного жилого помещения;

—договора найма жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения;

—договора пожизненного содержания с иждивением;

—завещательного отказа;

—договора поднайма жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др.

По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы:

—имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать «первичными» пользователями — после собственника или органа, им управомоченного);

—не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать «вторичными» пользователями жилого помещения).

В данной работе мы будем рассматривать только отношения, которые возникают в связи с утратой права собственности или иных вещных прав на жилище.

Как уже отмечалось особенностью российского законодательства является отсутствие перечня оснований прекращения жилищных правоотношений.

Однако анализируя гражданское и жилищное законодательства законодательство можно их выделить и классифицировать по различным основаниям.

В зависимости от юридического факта являющегося основанием прекращения жилищного правоотношения:

-   события (пожар, наводнение, другие обстоятельства, в результате которых жилище прекращает существование);

-   действия (прекрашение договора социального найма, купля-продажа, и т. д.)

-   административные или судебные акты (выселение, переселение и т. п.).

В зависимости от отрасли правового регулирования выделяют следующие основания:

-   основания, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (купля-продажа, мена, рента и т. п.);

-   основания, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации (прекрашение договора социального найма, обмен, выселение и т. д.).

В зависимости от относимости прекращения жилищного правоотношения к сделкам:

-   являющиеся сделками;

-   сделками не являющиеся.

В зависимости от принадлежности жилищного помещения можно выделить следующие основания:

-   прекращение правоотношения собственником;

-   прекращение правоотношения лицом, не являющимся собственником;

-   прекращение правоотношения лицом, обладающим ограниченными вещными правами на жилое помещение.

Последняя классификация оснований прекращения жилищных правоотношений является наиболее приемлемой для полного рассмотрения и раскрытия темы дипломного исследования.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРЕКРАШЕНИЯ ЖИЛИЖНЫХ ПРАВООНОШЕНИЙ 2.1 Прекращение жилищных правоотношен ий собственниками жилых помещений

Как правило, прекрашение жилищных правоотношен ий собственниками, являются сделками. В работе будут рассмотрены наиболее важные из них.

Бесспорно, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади[29].

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).

Гражданский кодекс не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст. 552 ГК следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом виды права на земельный участок могут быть различны[30].

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" содержит прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального, и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная сила, т. е. она распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример.

Дом, состоящий из двух корпусов, находился на балансе НПО "Машиностроитель". В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества "Пэком" заключили договор купли-продажи дома.

Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд Москвы в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.

Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 17 февраля 2002 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.

Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" и без учета конкретных обстоятельств данного дела.

Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.

Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.

Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене.

Эти требования Закона не были учтены судом[31].

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т. п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т. п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК)[32]. Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений Гражданского кодекса. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу (АО) "Огни Арбата", департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир.

Он сослался на следующие обстоятельства. В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

В декабре 1996 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова И., который в число собственников включен не был.

Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО "Огни Арбата", а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А., квартира перешла в собственность Ж.

Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными: договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации; свидетельство о его праве собственности на жилище; договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартирами с приведением сторон в первоначальное положение. Тем же решением Ж. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

Президиум Московского городского суда 18 октября 2001 г. протест удовлетворил по следующим основаниям.

Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение; не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам - А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная квартира, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

Выселяя Ж. без предоставления жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира - собственность не только Ж., но и ее родственников.

Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

Как указывают Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству "Контакт". Это агентство к участию в деле не привлекалось.

В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.

Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения[33].

Нельзя ассоциировать договор мены и обмен жилых помещений. П. В. Крашенинников достаточно четко дает нам критерии различия:

- при мене обе стороны (могут быть как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья, а при обмене стороны - всегда физические лица, как правило, не являющиеся собственниками жилья;

- при мене стороны руководствуются Гражданским кодексом, при обмене наряду с ГК РФ отношения регламентируются Жилищным кодексом РФ, Законом Российской Федерации «Об основах Федеральной жилищной политики» и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации;

- для меняющихся характерен письменный порядок оформления договора мены с последующей государственной регистрацией, для обменивающихся - оформление через органы местного самоуправления;

- для договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается[34].

Федеральное законодательство не регламентирует данный вид обмена, уступая приоритет в этом направлении субъектам Федерации. П. В. Крашенинников приводит пример механизма регулирования порядка обмена, установленного отдельными субъектами Российской Федерации[35]. Как собственник жилого помещения, так и наниматель подают соответствующие заявления органу местного самоуправления по месту нахождения объекта обмена. После разрешения органами местного самоуправления произвести обмен стороны оформляют соответствующий договор.

По ст. 131 ГК РФ сторонам данного договора необходимо будет явиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зарегистрировать переход права собственности, а также право собственности на объект недвижимого имущество частного жилищного фонда. По п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним" № 122-ФЗ, вступившего в силу 31 января 1998 года, заявление о государственной регистрации подписывается и подается в регистрационные органы лично самим собственником и нанимателем жилых помещений либо уполномоченными им на то лицами[36].

Так Л. Ксенофонтова оговаривает некоторые особенности обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками[37]. Так, если сторонами договора обмена являются один собственник жилого помещения и один наниматель, арендатор, член ЖСК, то последний становится полным собственником жилого помещения. Если же у собственника при обмене несколько контрагентов, то право собственности на недвижимое имущество у последних может возникнуть в равных долях, если иное не предусмотрено договором. В случае обмена жилой площади, принадлежащей на праве общей совместной собственности нескольким сособственникам, для совершения данной сделки требуется согласие всех сособственников (п. 2 ст. 253 ГК РФ).

Следует подчеркнуть, что сторонами, участвующими в обмене, могут быть наниматели, арендаторы, члены ЖСК, не выплатившие паевые взносы, и собственники жилых помещений. При этом необходимо учесть, что под "арендаторами" подразумеваются только физические лица. Несмотря на то что по ст. 671 ГК РФ арендаторами выступают и юридические лица, последние не могут быть участниками договора обмена, поскольку не являются непосредственными пользователями жилых помещений (как и по договору найма, по договору аренды жилое помещение должно использоваться по назначению - для проживания граждан).

Предметом обмена, так же как и предметом найма, могут быть только жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, и смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом. Жилые помещения, находящиеся в подвале, полуподвале, бараке или другом не приспособленном для жилья строении, не могут быть предметом обмена. Также не могут быть предметом обмена подсобные помещения (кухня, коридор и т. п.), переоборудованные в жилые. В порядке исключения в соответствии с ЖК РФ в качестве объекта обмена может выступать и часть комнаты, при условии, что гражданин, въезжающий в порядке обмена, становится членом семьи нанимателя. Например, в однокомнатной квартире живут две сестры. Одна выходит замуж, и другая обменивает свою часть комнаты на комнату мужа сестры[38].

В качестве примера можно привести постановление Президиума Московского городского суда.

Б. - наниматель четырехкомнатной квартиры размером 62,52 кв. м, в которой вместе с ней проживают ее сын и дочь, а также тетя - Ж., занимающая однокомнатную квартиру 19 кв. м, договорились об обмене, согласно которому Ж. согласилась переехать к племяннице и проживать с ней единой семьей, а в ее квартиру должен переехать В., сын племянницы. Поскольку в оформлении обмена отказано, был заявлен иск о признании необоснованным этого отказа.

Решением Свердловского районного народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске отказано.

Президиум Московского городского суда, рассмотрев протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР, отменил судебные постановления, указав следующее.

Тетя Б. - Ж., 1910 года рождения, одинокая, - изъявила желание проживать одной семьей с Б. и ее детьми, с которыми состоит в родственных отношениях, нуждается в повседневной помощи и присмотре; фактически она длительное время проживает с ними. В. - сын Б. - должен переехать в однокомнатную квартиру Ж. Такое право на обмен жилой площади одного из членов семьи при наличии письменного согласия других членов семьи предусмотрено ст. 70 ЖК РСФСР, на которую суд сослался в своем решении. От участников обмена при этом требуется соблюдения лишь одного условия - въезжающий в порядке обмена гражданин должен вселиться в качестве члена семьи нанимателя этого жилого помещения.

В мотивировочной части решения суд признал, что Ж. - старый и больной человек, фактически пользуется квартирой Б. и ввиду большего размера жилой площади квартиры своим проживанием не ущемляет их интересов. Однако вопреки такому признанию суд в иске отказал, указав, что истица не доказала проживания в данный период времени одной семьей с Ж.

Между тем ст. 70 ЖК не требует, чтобы въезжающий в порядке обмена гражданин являлся членом семьи нанимателя до обмена.

По делу не выяснены с достаточной полнотой взаимоотношения сторон и обоснованность отказа в оформлении обмена жилплощади[39].

Законодатель устанавливает следующие условия обмена: письменное согласие проживающих с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих, и согласие наймодателей, будь то предприятия, учреждения или организации. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом судом учитываются и мнения лиц, проживающих в обмениваемых помещениях (ст. 68 ГК РФ). Кроме того, по п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"[40] суды, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами его семьи было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилыми помещениями, суд может учесть это обстоятельство. При обращении в суд обязательно должно быть указано, на какую именно площадь предполагается произвести обмен, - без этого суд не в состоянии оценить, заслуживают ли внимания доводы и интересы граждан, как требующих обмена, так и возражающих против него.

Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

ЖК РФ допускает проведение в судебном порядке принудительного обмена при отсутствии согласия между всеми членами семьи. Обязанность произвести обмен жилой площади в принудительном порядке может быть возложена судом лишь на лицо, которое своими неправомерными действиями создает невозможность совместного с ним проживания. В. Р. Скрипко указывает, что иски о принудительном обмене жилых помещений в домах ЖСК могут предъявляться лишь членами кооперативов, а не лицами, проживающими совместно с ними. В противном случае, разрешая по их иску дело, суд фактически решал бы вопрос об исключении пайщика из ЖСК, что выходило бы за пределы его компетенции[41].

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров. Отказ в выдаче ордеров может быть обжалован в судебном порядке[42].

Обмен жилых помещений может быть признан судом недействительным. Условиями признания обмена недействительным являются:

- совершение обмена с нарушениями требований, установленных Жилищным кодексом;

- общие основания признания сделок недействительными по гражданскому законодательству.

Требования о признании недействительности обмена жилых помещений могут быть заявлены в течение срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ.

ЖК РФ оговаривает условия, при которых обмен жилых помещений не допускается. К ним относятся:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Кроме того, П. В. Крашенинников приводит пример запрета обмена жилыми помещениями, прямо не оговоренного в федеральном законодательстве, но учтенного в законодательных актах субъектов Российской Федерации. Так, не допускается обмен, если жилое помещение является предметом залога[43].

Данные выше условия еще являются актуальными в настоящее время.

Другим основание прекращения жилищных правоотношений является дарение жилища. Как следует из ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище[44].

Необходимо иметь в виду, что если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признается. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи "обмена квартиры в порядке дарения"[45]. На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность предмета дарения[46].

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими гражданами (родственниками, друзьями). Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемых могут выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

Согласно ст. 573 ГК одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать такие запреты, поскольку гражданское законодательство - в исключительной компетенции Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).

Вместе с тем такие случаи, к сожалению, встречаются.

Так, гражданин Б. и индивидуальное частное предприятие (ИЧП) "Кавказ" обратились в суд с жалобой на отказ нотариуса Сочинского нотариального округа удовлетворить договор дарения ИЧП "Кавказ" квартиры Б. в г. Сочи и просили обязать нотариуса удостоверить этот договор. Как указали в подтверждение жалобы заявители, отказ в удовлетворении договора по мотиву того, что ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края", предусматривающая запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности гражданам, не зарегистрированным (не прописанным) в Краснодарском крае, противоречит Конституции Российской Федерации, нарушает законные права и интересы собственника.

Решением Центрального районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении жалобы Б. отказано.

Президиум Краснодарского краевого суда протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ аналогичный протест был удовлетворен и указано следующее.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что Б. не имеет прописки в Краснодарском крае и в соответствии с требованиями ст. 35 Закона Краснодарского края "О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края" (принятого Законодательным Собранием Краснодарского края 7 июня 1995 г.), предусматривающей запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности, нотариус обоснованно отказал в удостоверении договора дарения квартиры.

Этот вывод ошибочен, поскольку сделан без учета требований п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением норм материального права[47].

Организации, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т. е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Согласно ст. 580 ГК вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый (скорее хорошо забытый) вид дарения - пожертвование. Согласно ст. 582 пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений - проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Следует обратить внимание на то, что пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием его по определенному назначению. Например, с условием передачи его под семейный детский дом. При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения г

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Прекращение жилищных правоотношений". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 485

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>