Дипломная работа на тему "Правовой режим долевого строительства"

ГлавнаяГосударство и право → Правовой режим долевого строительства




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Правовой режим долевого строительства":


Оглавление

Введение

Глава 1  Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие договора участия в долевом строительстве

1.2 Элементы договора участия в долевом строительстве

1.3 Правовое положение сторон по договору участия в долевом строительстве

1.4. Ответственность сторон по договору участия в долевом

Строительстве

Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве

2.1 Догово р участия в долевом строительстве и договор простого товарищества

2.2 Догово р участия в долевом строительстве и договор строительного подряда

2.3. Догово р участия в долевом строительстве и договор купли-продажи

2.4. Догово р участия в долевом строительстве и инвестиционный

Заказать написание дипломной - rosdiplomnaya.com

Новый банк готовых оригинальных дипломных работ предлагает вам скачать любые работы по требуемой вам теме. Профессиональное выполнение дипломных работ по индивидуальному заказу в Перми и в других городах России.

договор

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Приложение 4

Приложение 5

Приложение 6

Введение

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике встречаются случаи, когда денежные средства, внесенные гражданами на строительство одного дома, направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой рыночной стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ)[1].

Со вступлением 1 апреля 2005 г. в законную силу указанного Федерального закона начался новый этап развития оборота объектов недвижимости.

Так, необходимо отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция к повышению государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, а также доступность приобретения жилья гражданами. С принятием ФЗ дополнительная защита прав участников долевого строительства выразилась в следующем:

-   гарантия качества выполняемых работ;

-   установление законных штрафных неустоек;

-   прозрачность сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации);

-   обязательная государственная регистрация данных договоров;

-   прямое указание на возможность применения законодательства о защите прав потребителей и др.

Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту участника долевого строительства.

Необходимость принятия ФЗ обусловлена экономическими и юридическими причинами объективного свойства. Для застройщика важно иметь возможность аккумулировать денежные средства, которые могут быть использованы в качестве ресурсов строительства дорогостоящих объектов, какими являются многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества. При этом строительство объекта недвижимости является для застройщика бизнесом, успешное ведение которого позволяет получать значительную прибыль. Для участника долевого строительства (а в значительном количестве случаев – это граждане, рассчитывающие приобрести жилье) предусмотренная законом форма приобретения жилья предоставляет возможность купить объект недвижимости в рассрочку, а также непосредственно участвовать в планировке возводимого жилья. Впрочем, закон не исключает возможность для лиц, вкладывающих денежные средства (а это могут быть как частные лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели), осуществления дальнейшей перепродажи построенного жилья или иных объектов недвижимости с целью получения прибыли.

Таким образом, актуальность темы настоящей дипломной работы обусловлена новизной законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, что указывает на необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевого участия в строительстве.

Научная разработанность проблем, возникающих в связи с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не может быть признана удовлетворительной. Большая часть монографических исследований по вопросам правового регулирования отношений в строительстве написана на основе ранее действовавшего законодательства, в связи с чем значительно утратила свою актуальность. В последнее время написано лишь несколько статей в научных журналах по исследуемой проблеме.

Между тем анализ судебной практики указывает на наличие проблем правового регулирования отношений в этой области.

Цель дипломной работы – рассмотреть и изучить правовой режим долевого строительства, а также соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.

Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе работы следующих задач:

-   определение понятия, элементов договора участия в долевом строительстве;

-   анализ правового положения и ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве;

-   выявление соотношения договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества, догово р участия в долевом строительстве и договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда, договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения,

возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области.

Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Использовались также иные методы исследования: формально-логический, технико-юридический, сравнительно–правовой, системно–структурный.

Теоретической основой работы являются положения общей теории права, гражданского права. В работе рассмотрены теоретические положения и выводы, содержащиеся в работах Бобровниковой М. А., Босса Г., Брагинского М. И., Витрянского В. В., Сергеева А. П., Толстого Ю. К., Зюзина В. А., Королева А. Н., Лушкина С. А., Малюткиной-Алексеевой И., Мошкиной Л. Н., Оксюка Т., Пиксина Н., Романца Ю. В., Свирина Ю., Скворцова О. Ю., Толкушкина А. В., Фоковой Е. А., Черемиса С. Ю.

Структура работысостоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Глава 1. Понятие и юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве

1.1. Понятие договора участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ)[2].

Закон юридически закрепил новый самостоятельный вид гражданско-правового договора – догово р участия в долевом строительстве. Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе.

Понятие этого договора на уровне законодательной дефиниции впервые оказалось урегулированным. До принятия ФЗ договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. В практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании, возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручения и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (например, письмо Пенсионного фонда РФ «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве»[3]), так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип отношений, прямо не предусмотренных, но и не запрещенных законом, следовательно, имеющих право на существование. В регулировании этих отношений, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.). Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

На необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений в построенных объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебной практики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданского права.

Круг отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ.

При этом, как справедливо отмечает Скворцов О. Ю., ФЗ не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения[4].

При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие. Данный договор является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Догово р участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия[5].

Догово р участия в долевом строительстве является возмездным, поскольку предполагает получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор[6].

Зачастую, однако, принцип возмездности договоров долевого участия в строительстве нарушается.

Догово р участия в долевом строительстве является двусторонним,

поскольку каждая из сторон имеет и права, и обязанности[7].

Подобное деление применительно к каждому из указанных трех оснований предопределяет особенности правового режима договора участия в долевом строительстве.

Догово р участия в долевом строительстве не является договором публичным. Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с Законом им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной.

Прямо такая обязанность для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя[8].

По мнению некоторых авторов, догово р участия в долевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок[9].

При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по «принципу результата (направленности результата)»[10]. Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований («общецелевые»[11]), на выполнение работ и на оказание услуг».

Если по отношению к первым двум группам договоров по указанной классификации положение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным.

Некоторые юристы предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг и отождествляют его с договором возмездного оказания услуг[12], агентским, или посредническим, договором[13]. Однако, на мой взгляд, эти аргументы не являются убедительными.

С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими причинами, например отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активного участия в проекте. В такой ситуации застройщик, несомненно, оказывает дольщику услугу по реализации инвестиционного проекта.

И, наконец, хотелось бы отметить, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц

1.2 Элементы договора участия в долевом строительстве

Элементами договора участия в долевом строительстве являются:

-   стороны;

-   предмет;

-   цена;

-   срок;

-   форма.

Стороны. Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 ФЗ).

Понятие «застройщик» характеризует одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие отсутствует в ГК РФ. Термин «застройщик», таким образом, характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости. До принятия ФЗ термин «застройщик» содержался в утратившем силу Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[14] и в продолжающем действовать ФЗ «Об архитектурной

деятельности в Российской Федерации»[15].

Отметим, что в существовавшей ранее практике для характеристики субъекта, привлекающего денежные средства на условиях участия в долевом строительстве, использовались различные термины – «подрядчик», «инвестор», «заказчик», «девелопер» и др. Это вносило сумятицу в представления о правовом статусе указанного субъекта, его правах и обязанностях. С принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» произошло упорядочение терминологии, что, несомненно, должно являться стабилизирующим фактором в представлении о субъектах, участвующих в отношениях по долевому строительству. Особенно важно это по той причине, что именно застройщик является ключевой фигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости. Именно застройщик выполняет организующую функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительного объекта.

Застройщик является единственным лицом, которое обладает правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов с принятием на себя тех обязательств, в результате исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме (п. 2 ст. 3 ФЗ). Таким образом, круг лиц, которые могут заключать догово р участия в долевом строительстве, сужен в законодательном порядке. Целью введения этой нормы является исключение так называемых «цепочек», когда лица, обладающие правами на земельный участок, на котором предполагалось вести строительство, заключали инвестиционные договоры с лицами, которые, будучи посредниками, привлекали денежные средства для строительства через иных инвесторов или непосредственно от заинтересованных лиц. Подобного рода ситуации нередко приводили к тому, что гражданин, исполнивший свои обязанности по оплате строящегося жилья, не мог добиться получения квартиры ни от недобросовестного инвестора, который не обладал такой квартирой (предположим, перепродав ее иному лицу), ни от застройщика, с которым не был связан договорными отношениями[16].

Особые требования предъявляются к финансовому благополучию застройщика. Правительство, устанавливая повышенные требования к застройщику, берет на себя обязанность контролировать его деятельность.

Застройщик может осуществлять деятельность по строительству объекта недвижимости как самостоятельно, так и с привлечением подрядчиков. В том случае, если застройщик осуществляет строительство самостоятельно, помимо тех требований, которые установлены законом, он должен соблюсти дополнительные требования, например, получить лицензию. В частности, необходимо иметь в виду, что согласно ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» под лицензией понимается специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выдаваемое лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю[17].

Взаимоотношения между участниками долевого строительства можно представить в виде схемы.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ застройщик строит жилой дом (и иные объекты недвижимости) собственными либо привлеченными силами. Таким образом, если у застройщика есть ресурсы на ведение деятельности заказчика-застройщика (то есть технического заказчика) и проведение всех строительных работ по возведению жилого дома, то он может построить его собственными силами.

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.Так же, как и в капитальном строительстве объектов производственного назначения, участники строительства – застройщик, технический заказчик и подрядчик могут совмещать функции двух и более субъектов строительной деятельности.

Застройщик может быть одновременно техническим заказчиком и подрядчиком, технический заказчик – подрядчиком.

По мнению юриста Бобровниковой М. А., несмотря на то, что ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например публичные образования и иностранные лица[18]. Что касается застройщика, то им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель.

Предмет. Предмет договора участия в долевом строительстве – результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ)[19]. Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования.

Дольщика не должно волновать, как будет строиться объект недвижимости, главное, чтобы он все-таки был возведен, причем в соответствии с проектом и с описанием его в договоре. Следует обратить внимание на то, что когда мы говорим о предмете договора участия в долевом строительстве, то имеется в виду не полностью здание, а конкретное «жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства» (абз. 3 ст. 2 ФЗ).

Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами Закона об участии в долевом строительстве, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Исходя из буквального толкования ФЗ, можно сделать также вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, а является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда, поскольку здесь речь идет не о долевом строительстве. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т. д.). Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с точки зрения О. Ю. Скворцова, не подпадает под регулирующее воздействие ФЗ[20].

Хотя у меня при этом возникает вопрос: а если коттедж строится для двух или трех будущих собственников, то это уже долевое строительство?

Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.

Цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным и обязательным условием (п. 4 ст. 4 ФЗ). В договоре указывается цена договора участия в долевом строительстве, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Поскольку догово р участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора.

Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый сложный среди условий договора[21]. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А лицо, оказывающее услуги, как известно, не всегда может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива[22]. В связи с этим, думается, законодателю необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены.

Нередко на застройщика возлагаются обязанности, непосредственно не связанные со строительством (благоустройство прилегающих территорий, передача части построенного жилого фонда муниципальным властям и т. п.). С учетом того обстоятельства, что застройщик обязан целевым образом направлять денежные средства исключительно на строительство, достаточно затруднительно реализовывать и эти обязанности застройщика при строительстве и выполнении всего комплекса мероприятий, сопутствующих строительству. Принимая во внимание, что слагаемые цены по договору (а таковых слагаемых всего два – сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика) сводятся к затратам и вознаграждению, представляется невозможным, чтобы застройщик выполнял и традиционно возлагаемые на него обязанности по смежным со строительством вопросам. В противном случае застройщик не сможет руководствоваться принципом целевого использования средств либо будет вынужден исполнять возложенные на него «попутные обязанности» за счет денежных средств, направляемых на оплату его услуг.

Следует сказать, что ценообразование отдается полностью в руки сторон рассматриваемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет стабильность законодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализма чиновников в соответствующих органах. Ведь на практике за время возведения объекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства.

Срок. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства также является одним из существенных и обязательных условий договора участия в долевом строительстве (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ). Законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 1 ст. 6 ФЗ).

В ФЗ нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

В случае если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор в порядке, предусмотренном ГК РФ глава 29 ГК РФ. Бобровникова М. А. отмечает, что стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, так как на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами[23].

Учитывая, что объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнима. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 рассматриваемого ФЗ передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства.

Форма. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[24] (ст. 17 ФЗ). Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы.

Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору означает, что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 4 ФЗ такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Государственная регистрация договора введена законодателем в целях прекращения практики «двойных продаж» квартир, т. е. исключения возможности заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства[25]. Судебной практикой (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ) отмечалось, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение[26].

Инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не только граждан – участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами, вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но и строительных фирм – застройщиков[27]. Согласно Инструкции правила государственной регистрации таких договоров едины на всей территории страны.

Думается, что повышенные риски будущих собственников жилья, выступающих в качестве кредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так же как и стоимость квартиры, оплаченной на начальной стадии строительства[28].

Государство, выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительная фирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверка выполнения всех этих условий строительными фирмами возложена на государственный орган – Федеральную Регистрационную Службу (Росрегистрацию).

1.3 Правовое положение сторон по договору участия в долевом строительстве

Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения ФЗ, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости (Ковалева В. Правовое строительство // Ведомости. (Недвижимость. Жилой фонд.), 2005, № 48; Ступин И. С вещами – на выход // Эксперт, 2005, № 4). Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя.

В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков, отмечает С. А. Лушкин[29].

Рассмотрим права и обязанности застройщика. Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем.

Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ).

Введение этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем, отмечает О. Ю. Скворцов, редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия ФЗ на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости[30].

Также застройщик обязан:

- осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

- контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

- осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

- совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 ФЗ).

Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссией). Между тем очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принят государственной комиссией). Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности – передачи объекта незавершенного строительства. ФЗ исключает подобного рода ситуации. Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такое правило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечение защиты прав участника договора участия в долевом строительстве[31].

Согласно ст. 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо – при отсутствии или неполноте условий такого договора – требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

-   безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

-   соразмерного уменьшения цены договора;

-   возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.

В договорах участия в долевом строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых будет требоваться действующим законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства[32]. Однако, согласно п. 1 ст. 12 ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании ФЗ не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства. Более того, п. 4 ст. 16 ФЗ предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 ФЗ).

Застройщик, кроме того, обязан любому обратившемуся к нему лицу предоставлять для ознакомления отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 20 ФЗ). Отрицательная сторона данной обязанности состоит в том, что это может быть использовано недобросовестными конкурентами застройщика в определенных целях, т. к., даже не принимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможность изучить большой объем экономической и бухгалтерской информации застройщика.

И, наконец, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст.8 ФЗ).

Застройщик имеет право на:

-   привлечение денежные средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3 ФЗ);

-   получение в установленном порядке разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 ФЗ).

Далее рассмотрим права и обязанности участника долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан:

-   полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, которые установлены договором долевого участия в строительстве; оплатить образовавшиеся излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

-   неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

-   прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

-   существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

-   изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

-   в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;

-   существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

-   в иных предусмотренных договором случаях.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Ст. 9 ФЗ как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договора соответствующее условие. Равным образом, стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.

Если участнику долевого строительства предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, то для застройщика такого права не предусмотрено. В связи с этим сразу же после принятия ФЗ был разработан законопроект о внесении изменений в этот ФЗ, с тем, чтобы предоставить застройщику право расторжения договора во внесудебном порядке в случае, если дольщик нарушает его условия[33]. Таким образом, по мнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс во взаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком и упрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестного поведения одного из контрагентов по договору.

Также участник долевого строительства имеет право:

-   залога, возникающее с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 13 ФЗ);

-   на ознакомление с информацией о проекте строительства (п. 2 ст. 21 ФЗ);

-   уступать право требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 ФЗ). Уступка прав требования по договору

участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение данной нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства.

Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

-   на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, после приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16 ФЗ);

-   право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 ФЗ).

Итак, налицо количественное преимущество обязанностей на стороне

застройщика и прав на стороне участника долевого строительства. Необходимо согласиться с С. А. Лушкиным, который считает, что ФЗ серьезно ограничивает права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере[34].

1.4. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ).

В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В отношении размера подлежащих возмещению убытков в гражданском праве действует общий принцип, заключающийся в необходимости их полной компенсации. Это означает, что подлежат возмещению все причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства или причинением вреда убытки.

Под убытками в соответствии с ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Установление неустойки на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств является в гражданском праве довольно распространенным явлением. Хотя право потерпевшей стороны на получение неустойки, в принципе, не обусловлено наличием и размером фактического ущерба, вопрос о соотношении неустойки и убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства имеет важное практическое значение. Основания для требования неустойки и возмещения убытков должны быть однотипны.

Исходя из того, что основной функцией ответственности за нарушение обязательства является компенсация потерь, понесенных кредитором в результате нарушения, Гражданским кодексом в ст. 394 устанавливается в качестве общего правила право кредитора получить помимо неустойки возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойка в этом случае носит зачетный характер. Однако абз. 2 ч. 1 ст. 394 ГК РФ допускается, что законом или договором может быть предусмотрено возмещение убытков сверх неустойки. В этом случае неустойка выполняет карательную функцию. Как показывает практика, использование такой неустойки в договорных отношениях нередко оказывается результатом злоупотребления доминирующим положением одного из контрагентов, что недопустимо с точки зрения устанавливаемых Гражданским кодексом пределов осуществления гражданских прав.

Согласно ч. 3 ст. 393 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Особенно это важно в условиях рыночной экономики с ее постоянно изменяющимися ценами на товары, услуги, работы и банковские кредиты[35].

Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Анализируя существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства.

Ответственность за нарушение застройщиком своих обязательств устанавливается в следующих случаях:

- нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства;

- нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства;

- существенное изменение размера объекта долевого строительства;

- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 ФЗ).

В случае существенного изменения размера объекта долевого строительства взыскание неустойки с застройщика становится возможным лишь после регистрации права собственности на жилое помещение со стороны участника долевого строительства. На момент одностороннего отказа со стороны участника долевого строительства от исполнения договора по мотивам изменения размера объекта долевого строительства основания для взыскания неустойки отсутствуют, поскольку размеры объекта не могут быть четко установлены. Об этом свидетельствует и судебная практика.

Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – предпринимателя Сымулова Л. П. на постановление апелляционной инстанции по иску предпринимателя Сымулова Л. П. к ЗАО «ТУС» о взыскании (с учетом изменения предмета спора в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) 177657 рублей, из них 66400 рублей неосновательного обогащения (в виде излишне оплаченной суммы), 107900 рублей убытков и 3357 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Иск основан на статьях 15, 393 и 1102 Гражданского кодекса РФ и мотивирован тем, что ответчик не выполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Оценив условия упомянутого договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что размер передаваемой площади не являлся твердо установленным, а потому ответчик не нарушил права истца и не причинил убытки.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Руководствуясь статьями 287 (п. 1 ч. 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа решил оставить кассационную жалобу предпринимателя

Сымулова Л. П. без удовлетворения[36].

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 ФЗ). При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование участника долевого строительства исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 3 ст. 7 ФЗ).

В качестве примера ответственности застройщика за нарушение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве можно привести следующее.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел кассационную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» на постановление апелляционной инстанции по иску общества с ограниченной ответственностью «Евролайнс» к обществу с ограниченной ответственностью «Стройцентр» о расторжении договора и возмещения убытков.

Заявляя в суд требования, ответчик указал, что ООО «Евролайнс» обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к ООО «Стройцентр» о расторжении на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ договора участия в долевом строительстве и возмещении убытков.

Решением в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции названное решение отменено. Суд пришел к выводу, что ответчик нарушил условия договора в части согласования с инвестором проектно-сметной документации и проекта на строительство; отсутствовало право аренды земельного участка на момент заключения договора, являющееся существенным нарушением его условий.

Не согласившись с вынесенным постановлением апелляционной инстанции, ООО «Стройцентр» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

ООО «Евролайнс» отзывом на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить их без удовлетворения.

Рассмотрев материалы кассационного производства и заслушав представителей сторон, суд третьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

ООО «Стройцентр» (застройщик) и ООО «Евролайнс» (инвестор) заключили договор на участие в долевом строительстве, целью которого явилось строительство административного здания, для чего стороны обязались объединить возможности, усилия и ресурсы.

Платежным поручением истец перечислил ответчику денежные средства в размере в качестве инвестиций по договору участия в долевом строительстве. Посчитав, что ответчик надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по договору, ООО «Евролайнс» обратилось с иском о его расторжении и взыскания убытков.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом для расторжения договора по правилам ч. 1 п. 2 ст. 450 Кодекса не имеет принципиального значения вид договора, в силу чего квалификация договора не влияет на правильность вывода суда о необходимости его расторжения в связи с существенным нарушением его условий одной из сторон.

Согласно п. 5 ст. 453 Кодекса предусмотрено, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как следует из материалов дела, в нарушение спорного договора ответчик не согласовал с инвестором проектно-сметную документацию и проект на строительство, что является существенным нарушений условий договора со стороны ответчика. Отсутствие у ответчика права аренды земельного участка на момент заключения договора, которое, согласно договору, выступает в качестве «участия» застройщика для достижения общих целей, также является существенным нарушением его условий.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении условий договора на долевое участие в строительстве со стороны ответчика и удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного суд третьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта[37].

Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей.

Законодатель устанавливает ответственность двух видов:

-   неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей;

-   расторжение договора в судебном порядке.

Ответственность участника долевого строительства перед застройщиком наступает в следующих случаях:

-   Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при единовременном платеже) более чем на 3 месяца (ч. 4 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.

-   Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при рассрочке платежей) более чем 3 раза в течение 12 месяцев или 1 раз, но более чем на 3 месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.

-   Нарушение установленного договором срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 ФЗ). Участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, законодатель подчеркивает особый характер договора участия в долевом строительстве – не предпринимательский, а потребительский, когда незначительная просрочка платежа участником долевого строительства (гражданином) не влечет за собой расторжение заключенного договора[38].

Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).

Если участник долевого строительства при единовременной оплате всей суммы в счет цены договора или оплате первого взноса (при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему – прекращенными без взаимных претензий сторон друг к другу.

В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив участника долевого строительства об этом.

При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает участнику долевого строительства какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства застройщика перед участником долевого строительства при расторжении договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом неустойки.

Анализируя ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве за нарушение обязательств, можно сделать следующие выводы.

Как показывает практика, право расторгнуть договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками[39]. Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

До вступления в силу ФЗ застройщики расторгали договоры с участниками долевого строительства в случае просрочки оплаты последними во внесудебном порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный ФЗ порядок означает существенное ограничение прав застройщика. Проблема в том

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Правовой режим долевого строительства". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 507

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>