Дипломная работа на тему "Правовое регулирование договора об аренде нежилых помещений"

ГлавнаяГосударство и право → Правовое регулирование договора об аренде нежилых помещений




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Правовое регулирование договора об аренде нежилых помещений":


ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

1.1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений

1.2. Предмет договора аренды нежилых помещений

ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Заключение договора аренды: форма и государственная регистрация

2.2. Условия договора аренды нежилых помещений

2.3. Стороны по договору аренды недвижимо сти. Их права и обязанности

ГЛАВА 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Расторжение договора аренды нежилых помещений

3.2. Ответственность по договору аренды нежилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т. д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).

Степень научной разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Белов В. А., Брагинский М. И., Венедиктов А. В., Витрянский В. В., Герасимова Е. Л., Дорогавцева Е. Е., Ерш А. В., Иоффе О. С., Карамышева О. В., Киндеева Е. А., Козлова Е. Б., Коновалов А. В., Кочеткова Ю. А., Курноскина О. Г., Латыев А. Н., Лобанов Г. А., Новицкий Н. Б., Орлова Е. В.,Садиков О. Н., Сарнаков И. В., Скворцов О. Ю., Скловский К. И., Суханов Е. А., Чубаров В. В., Чумакова О. В., Шершеневич Г. Ф. и многие другие.

Заказать написание дипломной - rosdiplomnaya.com

Новый банк готовых оригинальных дипломных проектов предлагает вам написать любые работы по желаемой вами теме. Оригинальное выполнение дипломных проектов на заказ в Челябинске и в других городах России.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды нежилых помещений, особенностей правового регулирования данного договора.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений, а также смежного законодательства в части относящейся к аренде.

Целью данной работы является исследование договора аренды нежилых помещений по действующему российскому законодательству.

В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:

рассмотреть понятие аренды зданий и сооружений как составной части аренды нежилых помещений;

определить понятие и предмет договора аренды нежилых помещений;

рассмотреть особенности заключения договора аренды, форму и государственную регистрацию;

определить права и обязанности сторон с части исполнения договора аренды нежилых помещений;

определить права и обязанности сторон договора аренды;

расмотреть порядок расторжения договора аренды и отвественность сторон;

рассмотреть проблемные вопросы и предложить рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического.

По структуре работа состоит из введения, трех глав включающих в себя семь параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

1.1 Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. "В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору"[1].

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что римские требования к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г. Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. "Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма"[2].

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Особенностью правового регулирования аренды недвижимого имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована аренда предприятий. Отметим и то обстоятельство, что в качестве предмета по договору финансовой аренды (лизинга) также может выступать недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, за исключением земельных участков.

По своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом.

Поскольку договор аренды является синаллагматическим, он предполагает наличие двух встречных обязанностей, одинаково важных для существования обязательства: обязанность арендодателя передать имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т. е. исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Если арендодатель не исполнил данной обязанности, арендатору предоставлено право приостановить исполнение своей обязанности либо вовсе отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

Аренда зданий и сооружений регулируется специальными нормами § 4 гл. 34 ГК РФ (ст. ст. 650 - 655). Эти нормы имеют специальный характер по отношению к нормам, расположенным в § 1 этой же главы и устанавливающим общие положения об аренде. ГК РФ ограниченно регламентирует аренду земельных участков. Нормы гражданского законодательства вступают в действие, если речь идет об отношениях, свидетельствующих о неразрывной связи здания или сооружения с земельным участком (ст. 652, п. 2 ст. 654 ГК РФ). Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством.

Следует отметить, что законодатель избрал различные концептуальные подходы к выстраиванию системы регулирования, с одной стороны, купли-продажи недвижимости, а с другой стороны, аренды недвижимого имущества. Если применительно к купле-продаже недвижимости в законодательстве установлены специальные правила для оборота всех объектов недвижимости, то при регламентации аренды недвижимости законодатель поместил нормы, имеющие общий характер, в раздел об общих положениях аренды (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Например, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством.

Что касается аренды зданий и сооружений, то нормативное регулирование этих сделок обособлено, то есть соответствующие правила имеют специальный характер.

В том случае, если договор аренды недвижимости предусматривает выкуп этого имущества арендатором, то к этим отношениям применимы те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму этого договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ)[3].

Регулирование аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, подчинено особым правилам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»[4] заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества РФ, за исключением следующих случаев: а) передачи в аренду в соответствии с решениями Президента РФ; б) предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; в) заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) когда федеральными законами или изданными до принятия указанного Постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Во исполнение указанного Постановления Министерство имущественных отношений РФ издало распоряжение от 28 июля 1998 г. № 774-р, которым было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности[5]. Этим Положением регламентируется процедура проведения торгов и заключения по его результатам договоров аренды федерального недвижимого имущества. Несоблюдение условий проведения торгов является основанием для признания недействительными заключенных на его основе договоров аренды недвижимого имущества.

Отношения аренды, возникшие при приватизации имущества, регулируются нормами специального характера, имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства. Это обусловлено приоритетом законодательства о приватизации перед Гражданским кодексом РФ (ст. 217 ГК РФ).

Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, поскольку арендные правоотношения между департаментом и акционерным обществом регулируются законодательством о приватизации и к ним не применимы нормы ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды. Суд апелляционной инстанции также правомерно указал, что заключение арендодателем договора аренды на срок до 5 лет вместо предусмотренных планом приватизации 25 лет не может служить основанием для ограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленного ему законодательством о приватизации. Таким образом, на арендодателе (каковым в данном случае являлся публичный субъект) лежит обязанность по заключению долгосрочного договора аренды, от выполнения которой он уклонился. Не может служить основанием для применения ст. 610 ГК РФ и ссылка суда первой инстанции, решение которого суд кассационной инстанции признал законным и обоснованным, на то, что Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 признан утратившим силу Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", пунктом 5.14.6 которой также предусматривалось право арендаторов на долгосрочную аренду помещений. Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения. На отношения, возникшие до введения в действие закона, его действие распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом[6].

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

О. С. Иоффе, применительно к имущественному найму, который выступает в качестве прародителя современной аренды, писал, характеризуя объект этого договора: "Основным материальным объектом рассматриваемого договора является сдаваемое внаем имущество, а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора имущественного найма"[7].

Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей)[8].

Хотя предметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения, однако судебно-арбитражная практика фактически приравняла по правовому режиму к этим понятиям и понятие "нежилое помещение"[9].

Принятые дефиниции зданий и сооружений имеют доктринальный характер и основываются, как правило, на этимологическом понимании этих терминов. Так, В. Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением"[10]. В. В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно"[11]. А. А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей[12]. Е. Е. Дорогавцева указывает на то, что сооружения носят временный характер и служат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей[13].

Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность признания права собственности на часть здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных долях[14]. Как отмечает В. В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание"[15].

Сомнения в этом вопросе разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

1.2 Предмет договора аренды нежилых помещений

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание"[16]. Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания[17]. Существует и иное определение помещения как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей"[18]. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета"[19]. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

При изучении ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Подобное умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числе занимавшихся разработкой Кодекса непосредственно, которая сводится к следующему. "В нежилых зданиях... вещное право на часть здания... по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т. п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права"[20]. При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается[21].

Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании (ст. 247 ГК). Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной.

Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и соответственно гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность[22]. Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284[23], и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации[24].

При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на "вторичном" рынке недвижимости, суды, включая ВАС РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[25]. В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

В Постановлении от 10 сентября 2006 г. по делу № 3673/06 Президиум ВАС РФ отказался признать за ООО "Ангарида", приобретшем в собственность нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, в каковое входят коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т. п.[26]. Тем самым одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений.

Напомним, что в соответствии со ст. 290 ГК собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение.

О том, чем грозит подобный отказ, можно судить по следующему судебному делу.

25 ноября 1997 г. ОАО "Уралдомнаремонт-С" продало по договору купли-продажи ЗАО "Микрополис" нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц г. Екатеринбурга. Согласно договору и выписке из плана здания ими являлись: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Несколько ранее индивидуальный предприниматель без образования юридического лица В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилые помещения.

Проход туда был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО "Микрополис". Поскольку ЗАО установило между лестничной площадкой и коридором металлические двери с видеонаблюдением и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей и сотрудников индивидуального предпринимателя, последний обратился к ОАО "Уралдомнаремонт-С" и ЗАО "Микрополис" с иском о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий этой сделки.

Сразу же следует сказать, что суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права, и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 290 ГК).

К сожалению, суд не сделал более решительного шага, на котором первоначально настаивал истец. Он не применил к совершенной сделке по аналогии ст. 290 ГК и ст. 5 - 7 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", чем придал вынесенному решению уязвимый характер. Ведь только на основании этих норм права можно утверждать, что собственник основных нежилых помещений в здании, где есть другие собственники, не вправе, во-первых, считать себя единоличным собственником вспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т. п.) и, во-вторых, отчуждать вспомогательные помещения либо право на долю в них отдельно от основных[27].

С тем чтобы избежать подобных противоречий рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК в части урегулирования правового режима нежилых помещений. Они сводятся к следующему.

1) Статью 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое помещение", в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости[28].

Споры, как уже отмечалось, вызывает отсутствие детально разработанного правового режима нежилых помещений, а не факт признания их объектами недвижимости.

2) Признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически.

В связи с этим необходимо устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения.

Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа).

3) Как и в жилом доме, в нежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т. п.).

Вспомогательные помещения общего пользования объединяются по признаку их непригодности для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения.

4) Общее имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Право на долю в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК). Соответственно в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением.

Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Заключение договора аренды: форма и государственная регистрация

Форма договора аренды зданий и сооружений является существенным условием договора. Пункт 1 ст.651 ГК указывает на то, что договор аренды здания или сооружения долен заключаться в письменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п.2 ст. 434 ГК, к которому отсылает данный пункт, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений – юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткий или длинный) Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ[29].

Договор составляется в таком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый из экземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всем остальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения, впрочем как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом. Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 16 ГК, подлежит государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''[30].

По данному вопросу в юридической литературе существует множество споров. Так Н. А. Сыродоев пишет: ''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок''[31].

В связи с этим высказывает свое мнение и доктор юридических наук, профессор В. В.Витрянский:

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т. д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации[32].

Во вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации '' не сопряжена с консультационными функциями'' и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения '' поголовного'' принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п.2 ст.163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны.

В результате получается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно – нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами[33].

Данная точка зрения на наш взгляд более точна и ярче отражает целесообразность необязательного нотариального удостоверения.

Договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год”[34].

В период когда готовился новый ГК нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий в состав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00 года №53 ''О выработанных рекомендациях '' О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений'' подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации[35].

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2 ст.609), Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст.26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)[36].

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор[37]. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13 ФЗ). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений[38].

Ст. 16 ФЗ указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию: вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для государственной регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст. 9 закона установила новую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ, а на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.

Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает следующий порядок государственной регистрации (ст. 13):

Учреждения юстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на право устанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

ООО "Компания Фаст Фуд групп" обратилась в суд с иском к ОАО "Спорт-АНГ", ООО "Евро-Мастер", ООО "Мистери-Тур", Госрегистрации о понуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2005.

ООО "Евромастер" заявлено встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2005 между ОАО "Спорт-АНГ" и ООО "Компания Фаст Фуд групп" и выселении ООО "Компания Фаст Фуд групп" из нежилых помещений.

Решением суда от 27.07.2006, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.10.2006, исковые требования ООО "Компания Фаст Фуд групп" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Спорный договор заключен между ОАО "Спорт-АНГ" и истцом по настоящему делу. 15.04.2006 объект аренды (нежилое помещение) передано арендатору по акту приема-передачи. Срок действия договора установлен 7 лет. В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

22.04.2006 арендодатель нежилого помещения ОАО "Спорт-АНГ" обратился в Госрегистрацию с заявлением и пакетом документов о регистрации договора аренды. Письмом от 28.04.2006 ОАО "Спорт-АНГ" ходатайствовало о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Госрегистрацией регистрация договора аренды была приостановлена, о чем стороны извещены письмом от 28.04.2006.

Далее ОАО "Спорт-АНГ" совершило сделку купли-продажи помещения, 12.05.2006 переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован за ООО "Евромастер".

ООО "Евромастер" продало помещение по сделке ООО "Мистери Тур", переход права собственности зарегистрирован 02.07.2006.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения[39].

Государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, если:

1) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо;

2) поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;

3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);

4) договор не подлежит государственной регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе в государственной регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

Говоря о технической стороне дела, в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219[40], проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т. е. на тексте договора аренды) (п.77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносится в подраздел III Единого государственного реестра – ''записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества'' (п.8 Правил). В указанном подразделе имеется специальная часть (подразд. III – I) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу '' Описание предмета аренды'' заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части а в графе ''Срок'' указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова ''срок не определен''.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего (п.62 Правил).

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" немного прояснило ситуацию о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее года (назовем их для удобства краткосрочными договорами)[41].

Напомним, что Президиум ВАС РФ, обсудив судебную практику по такого рода делам, разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от здания или сооружения, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды таких объектов недвижимости, то, по мнению Президиума ВАС РФ, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. А там, как известно, предусмотрена лишь обязательная государственная регистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года.

Однако уже после выпуска указанного Информационного письма в прессе появились публикации специалистов, которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ отнюдь не закрывает всю проблему целиком, а решает фактически только некоторую ее часть. В частности, высказывается сомнение в обоснованности отнесения арендатором арендной платы на себестоимость производимых товаров, работ или оказываемых услуг по краткосрочным договорам, не прошедшим государственную регистрацию, поскольку действующее законодательство предусматривает необходимость регистрации самого права аренды, а не только договора[42].

В то же время п. 54 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года № 91н[43], допускает принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету лишь на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки - передачи соответствующих средств и иных документов, в том числе подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законом случаях. Таким образом, основания арендной платы, по мнению этих авторов, не будут подтверждены надлежаще оформленными документами и, более того, они просто не могут быть приняты к бухгалтерскому учету, так как отсутствует предусмотренная законодательством регистрация права аренды.

Если учесть, что для подавляющего большинства арендаторов именно этот вопрос является основным, поскольку практически никто всерьез не рассматривает регистрацию в свете защиты своих прав, а исключительно как меру фискальную, то понятно, что подобная точка зрения не могла не привлечь самого пристального внимания. И совершенно естественным является желание людей до конца разобраться в законодательных дебрях по поводу регистрации аренды.

Действительно, раньше смешивались две проблемы - государственной регистрации права аренды и договора аренды, больше того, первая проблема в значительной степени искусственно, из-за казуистического толкования норм права, подменялась второй. Сейчас, когда вторая проблема, слава богу, прояснена, наступил момент истины, и пора разобраться в вопросах регистрации права аренды и последствиях нарушения именно этого требования закона.

Как известно, федеральный законодатель установил более строгий правовой режим для недвижимого имущества, связанный с его обязательной государственной регистрацией в целях, как неоднократно указывалось в работах авторов Гражданского кодекса, упорядочения связанных с недвижимостью отношений и дополнительной защиты прав на нее. В силу ст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, установленных кодексом и иными законами.

Гражданский кодекс ввел и определенные механизмы обеспечения данного предписания. Так, п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит к ничтожности сделки.

В свою очередь, сделки бывают двух - и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку право аренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях (в этой связи далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что право аренды возникает в момент его государственной регистрации[44], то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялось действие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.

Выше уже приводилась норма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрации краткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормы определила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюдения правила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях - такой договор считается незаключенным[45]. Здесь нет никакого противоречия с общими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силу общепризнанных правил юридической техники специальная норма имеет преимущественную силу по сравнению с общей нормой.

Абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому же как и он правовому режиму. Соответственно, по логике чиновников, такие соглашения считаются заключенными лишь с момента их регистрации. И тут, когда речь идет об увеличении размера арендной платы, также могут возникнуть проблемы с налоговиками.

На наш взгляд, и сами эти требования, и их обоснование выглядят, мягко говоря, неубедительными. Тезис о том, что дополнительное соглашение - часть основного договора, не более чем бытовизм. Такие фразы, действительно, сплошь и рядом встречаются в дополнительных договорах, но они не имеют под собой каких-либо правовых оснований. Каждое дополнительное соглашение - это новый договор между теми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращают те или иные условия основного договора. Да, они, безусловно, тесно связаны между собой и вообще дополнительное соглашение не может иметь место, если нет основного договора. Но оно в то же время обладает всеми признаками договора - имеет своих субъектов, свой объект, обладает определенной формой и т. д.

В какой-то степени можно было бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений к договорам аренды, которые изменяют существенные параметры этого обременения вещных прав, например, об изменении размера арендуемой площади или сроков аренды. Но зачем регистрировать соглашение об изменении размера арендной платы или пропускного режима на арендуемом объекте либо о порядке осуществления его ремонта. И, конечно, ничем иным, как фискальными соображениями, подобные требования объяснить нельзя.

И здесь вполне уместно говорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена.

Таким образом, применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал два исключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) не все договоры аренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежит регистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным. При этом, естественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями - либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре[46].

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа рассмотрел в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Самары, г. Самара, к негосударственному дошкольному образовательному учреждению "Прогимназия", г. Самара.

Решением от 10.10.2005, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 21.12.2005 Арбитражного суда Самарской области, удовлетворены частично исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Самары (далее - Комитет), в пользу которого с негосударственного дошкольного образовательного учреждения "Прогимназия" (далее - образовательное учреждение) взыскано 286674,31 руб., из которых 245280 руб. неосновательного обогащения и 41394,21 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал образовательное учреждение возвратить Комитету нежилые помещения - комнаты N N 29, 30 - 34, 34а, 35 - 51, 51а, 51б, общей площадью 280,8 кв. м, расположенные в литерах "ЯЯ" "Я2" дома N 30 по улице Ново-Садовая в Октябрьском районе г. Самары.

Как видно из материалов дела, предметом исковых средств Комитета являются взыскание с образовательного учреждения неосновательного обогащения от использования муниципального имущества и обязание его возврата.

Судебные акты в части удовлетворения требований ответчика возвратить вышеперечисленные нежилые помещения сторонами не оспариваются.

Поскольку договор аренды № 006821А от 28.08.2001, во исполнение которого ответчик получил нежилые помещения, последним, в нарушение ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора (п. 3.212), в установленном порядке не был зарегистрирован, суды пришли к правильному выводу о его незаключенности.

Удовлетворяя частично требования Комитета, о взыскании неосновательного обогащения, исходя из расчета арендной платы с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, суды исходили из акта сверки взаиморасчетов к названному договору от 12.05.2005 за период с 1 декабря 2000 г. по 12 мая 2005 г., подписанного компетентными представителями сторон без замечаний и возражений.

В данном акте перечислены все платежи ответчика за спорный период.

Комитетом, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств, опровергающих сведения, изложенные в названном акте, не представлено.

В материалах дела отсутствуют доказательства изменения в одностороннем порядке условий по оплате арендованных ответчиком помещений, в связи с чем заявленная ко взысканию сумма долга, рассчитанная с учетом ежегодных изменений коэффициента платы за пользование нежилыми помещениями, не подлежала взысканию[47].

Продолжая линию ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Заметим попутно, что законодатель здесь имеет в виду право аренды не как таковое, а лишь как ограничение права собственности или иного вещного права и факт регистрации никак не связывает с возникновением самого права аренды.

Нетрудно сделать вывод, что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско - правовых последствий нарушения требования о регистрации права аренды. На наш взгляд, это как раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первую очередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств на объект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы в принципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственный интерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль за сделкой - другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые законом интересы других участников гражданского оборота.

2.2 Условия договора аренды нежилых помещений

Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду[48].

После того как проверены указанные вопросы, можно переходить к заключению договора и обсуждению его существенных и договорных условий. Знание существенных условий, а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебных разбирательств[49]. Итак, к существенным условиям договора аренды относятся следующие.

1. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.

2. Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным[50].

Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами «Ростехинвентаризации»: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в «Ростехинвентаризации» выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, хотя часты и случаи оплаты в равных долях.

3. Указание на размер арендной платы, поскольку данный договор относится к числу возмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользования[51].

4. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

5. Запись об обязанности своевременного внесения платы арендатором за пользование имуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в договоре.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны, кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

6. Срок аренды. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается[52].

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

7. Обязательное указание на субъекта арендных правоотношений, производящего капитальный ремонт здания. По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества производит арендодатель за свой счет, но в договоре аренды может быть указано и иное. Однако возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора существенно снижает привлекательность объекта аренды, как и размер арендной платы, поэтому арендодатели, как правило, оставляют эту обязанность за собой.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

8. Указание на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

9. Указание на порядок расторжения договора, его пролонгирования и разрешения споров. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждени

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Правовое регулирование договора об аренде нежилых помещений". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 458

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>