Дипломная работа на тему "Понятие аренды в гражданском праве"

ГлавнаяГосударство и право → Понятие аренды в гражданском праве




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Понятие аренды в гражданском праве":


ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

1.1 Этапы становления и развития гражданско-правового института аренды

1.2 Особенность арендных отношений на современном этапе

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Заключение договора аренды

2.2 Содержание и исполнение договора аренды

2.3 Расторжение договора аренды и его возобновление

2.4 Ответственность по договору аренды

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Договоры аренды недвижимого имущества

3.2 Договор аренды движимых вещей

3.3 Финансовая аренды (лизинг)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В настоящей дипломной работе рассмотрен один из видов гражданско-правовых договоров – договор аренды (имущественного найма). Выбор данной темы дипломной работы обосновывается тем, что, во-первых, договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую; во-вторых, актуальность темы видится в том, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, аренды транспортных средств.

Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом.

Он обоснован актуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Общие правила параграфа гл. 34 Гражданского кодекса носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование – их  немало, - а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды  аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений. Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношения, сложившиеся в государстве.

Степень научной разработанности. В юридической литературе договор аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как  Аксюк И.В., Ахметьянова З.А., Базарова А.С., Бибиков А.И., Бондаренко Д.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Гришин Л.Ж., Ефимова Л.Г., Жариков Ю.Г., Завидов Б.Д., Иванова Е.В.,  Иоффе О.С., Калпин А.Г., Киндеева Е.А., Клинова Г.Н., Корнев О.Д., Кособродов В.М., Левенсон Д.С., Маковская С.В., Мейер Д.И., Мызров С.Н., Оводов А.А., Покровский И.А., Пронина М.Г., Ромашов О.Ж., Ромов Л.Ж., Савкин С.Ф., Сарнаков И.В., Сафиуллин Д.Н., Суханов Е.А., Тарасенко Ю.А., Толмачев О.Ж., Фазулина О.Ж., Щенникова Л.В., и другими.

Вместе с тем проблемы договора аренды исследованы не до конца, что также объясняет актуальность темы исследования.

Объектом исследования выступают общественные отношения возникающие в связи с арендой различных объектов регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в области гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений по имущественному найму. Помимо этого, в работе уделено внимание объекту договорных обязательств, к которому относятся права и обязанности сторон (субъектов), правовое положение объектов, и отдельные виды договора аренды, такие как договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовой аренды (лизинга).

Целью дипломной работы является выяснение сущности и содержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:

-          Рассмотреть общее  положение об аренде;

-          Изучить законы и нормативные акты по вопросам существенных условий договора аренды;

-          Описать действующие виды договоров аренды.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, материалы судебной практики.

В ходе выполнения дипломной работы проведено исследование норм различных отраслей права, изучена законодательная база разных уровней с использованием последних изменений.

Методология и методика исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ  

1.1 Этапы становления и развития гражданско-правового института аренды

Гражданско-правовой институт аренды давно известен человечеству. Достаточно вспомнить римское право. Здесь использовался «наем», который порождал обязательство, в котором участвовали наймодатель, обязываемый к передаче имущества в пользование или к обеспечению определенной работы, и наниматель, принимающий на себя обязанность оплатить предоставленное пользование или оказанные услуги[1].

Римляне различали два вида найма: а) наем вещи с тем, что когда предметом найма был дом, наниматель назывался (жилец), а когда внаем сдавалась земля, он выступал под именем (колон); б) наем работы, который в свою очередь конструировался в двух различных вариантах, как 1осаtiо орегum или как locatio operis ferendi. В первом случае происходило то, что в далеком историческом будущем трансформировалось в наем рабочей силы: контрагент обязывался за обусловленную плату- предоставить соответствующую способность к труду для использования в определенных целях. Во втором случае выкристаллизовывался прототип договора, который в последующие исторические эпохи обрел правовую самостоятельность под наименованием договора подряда: контрагент за обусловленную плату обязывался просто к какой-либо работе, а к выполнению полученного  заказа, к достижению заранее оговоренного заказчиком результата. Когда заказ выполнялся лицом свободной профессии (поэтом, художником и т. п.), то, поскольку платный труд в рабовладельческом обществе унижал достоинство человека, речь шла уже не о locatio-conductio, а не более чем о поощрении оделанного почетным вознаграждением-гонораром. Таковы исторические истоки этого термина, и ныне применяемого к оплате труда определенных видов, но уже без того специфического оттенка, который сообщался ему особенности древнеримского мировоззрения.

Будущий консенсуальным, рассматриваемый договор опирался исключительно на само соглашение о найме. Чтобы обрести юридическую силу, это соглашение, помимо предмета найма, должно было установить наемную плату

По договору найма наймодатель обязывался передать в пользование вещь и обеспечить выполнение определенной работы или достижение обусловленного результата. Нарушение этих обязанностей могло быть вменено наймодателю в ответственность при любой тяжести вины, не исключая и легкой неосторожности, очерчена в соответствии с абстрактным критерием. При наличии этих условия он должен был возместить убытки, возникшие у нанимателя, интересы которого обеспечивались иском по поводу нанятого.

Наниматель также нес определенные обязанности, исполнение которых обеспечивалось предоставленным наймодателю иском по поводу сданного внаем. Он был обязан принять сданную внаем вещь или произведенную работу и уплатить наемную плату, обеспечить сохранность полученного в пользование имущества и возвратить его в обусловленное время наймодателю. На Счет нанимателя относился ущерб, причиненный наемному имуществу как по его собственной вине, так и действий подвластных лиц, вызванными недостаточным надзором с его стороны.

Пока не истек установленный сторонами срок, договор найма сохранял свое действие, хотя бы вследствие продажи, смерти наймодателя  или по иным причинам находящееся у нанимателя имущество перешло в собственность другого лица. Обычно наем прекращался с истечением срока, если его действие не продлевалось на неопределенный срок путем молчаливого возобновления, когда наниматель продолжал пользоваться имуществом, а наймодатель – принимать поступавшую наемную плату[2].

На Руси также широко применялся «наем».

Наем движимого имущества, по Русском Правде, не вызвал  никаких законодательных определений. Но из условий найма недвижимых вещей возникали сложные отношения закупничества ролейного  или крестьянской аренды участка земли, с чем обыкновенно соединялась отдача в пользование крестьянину разных движимых вещей (коня, плуга, бороны). Благодаря последнему обстоятельству ролейное закупничество соединялось с наймом в личное услужение (Рус. пр. Кар. 71-73) и вело к временному ограничению личной свободы. Совершенно иначе было поставлено изорничество в Псковской судной грамоте: изорничество состояло из главного условия о найме земли или воды (для рыболовства) и добавочного условия о покруте, которое и здесь осложняло договор найма имущества личными отношениями.

Личный характер получает и договор о найме помещения: берущий помещение в наем технически назывался «подсуседником», а отдающий помещение в отношении к нему - «государем»; личная зависимость первого от последнего объясняется тем, что в древности всякий, живущий в чужом доме, становился подчиненным членом семьи, «захребетником»; фактически это объясняется тем, что плата за помещение обычно заменялась работою на общую семью.

В Московском государстве наем земли (взятие в оброчное содержание) имеет уже простой вид арендного контракта. Когда тяглые имущества нельзя было продавать боломестцам, то устанавоивалась отдача их в наем в вечное пользование, что собственно сливалось с договором купли-продажи через посильную грамоту[3].

В конце XIX века, в работах видных русских цивилистов, мы также встечаем понятие «наем». Так, например, в работе первопроходца российской цивилистики Д.И.Мейера читаем: «Наем имущества - это договор, по которому одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение. Таким образом, существенные составные элементы имущественного найма - лица договаривающиеся, предмет найма, срок и вознаграждение за наем. Лица, участвующие в договоре, это лицо, отдающее имущество внаем, называемое обыкновенно хозяином  (хотя и не всегда лицо это есть собственник имущества), и лицо, нанимаюшее имущество, называемое нанимателем. Сверх общей способности к гражданской деятельности, способности вступать в договоры вообще, от лица, отдающего имущество внаем, требуется еще способность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог.

Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемъм имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные. Однако же не всякая физическая вещь способна быть предметом найма, а только такая вещь, которая не уничтожается непосредственно от употребления, употребление которой, сообразно ее существу, не состоит в потреблении; словом, только вещь потребляемая может быть предметом найма. Например, хлеб, мясо, другие съестные припасы не могут быть предметом найма, потому что пользование этими предметами непосредственно ведет к уничтожению, а уничтожение вещи составляет уже осуществление права распоряжения ею - неотделимую составную часть права собственности, нанимателю принадлежит только право пользования вещью. Точно так же не могут быть предметом найма имущества, индивидуальность которых не имеет значения, скажем, деньги, пользование которыми состоит в их отчуждении. Кроме того, некоторые имущества не могут отдаваться внаем  для известного рода пользования ими, по особому определению законодательства, хотя по существу своему они и могли бы быть употреблены к тому. Например, церковные и монастырские здания не могут отдаваться в наем под торговые и трактирные заведения»[4].

В годы советской власти экономическая сущность и правовое содержание института аренды недооценивались. Сфера применения арендных отношений ограничивалась либо имущественным наймом, как правило, жилых и непроизводственных помещений, либо договором бытового проката. Аренда, например, земель сельскохозяйственного назначения была запрещена повсеместно еще в 1934 году.

Перестройка экономических отношений в конце 80-х годов сопровождалась крупным развитием союзного законодательства об аренде. Опыт первых ведомственных рекомендаций по организации арендных отношений получил развитие в ряде подзаконных нормативно-правовых актов (в Указе Президиума Верховного Совета СССРот 7 апреля 1989 г., постановлениях Правительства СССР),рассчитанных на применение во всех отраслях народного хозяйства. Просуществовав недолгое время, они были отражены в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых Верховным Советом СССР23 ноября 1989 г. В Основах было дано развернутое определение понятия аренды и арендных отношений, названы сфера и объекты аренды, стороны и содержание арендного договора, изложены правила о собственности на арендованное имущество и правила его выкупа, предусмотрены принципы арендной платы, сроки действия договора аренды, порядок и основания его расторжения, прекращения и продления. Основы разрешали создание арендных предприятий и применение внутрихозяйственного арендного подряда. Можно сказать, что Основы законодательства об аренде явились предпосылкой к началу приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий[5].

Этот подход был затем уточнен и конкретизирован в законодательных актах Российской Федерации, в частности, в ныне отмененном Законе РСФСР от 25 декабря 1990 г. "О предприятиях и предпринимательской деятельности". Он предоставил трудовому коллективу государственного и муниципального предприятия, одного или нескольких структурных подразделений (единиц) указанных предприятий право создавать товарищества, взять в аренду и (или) выкупить в собственность работников предприятия государственное и муниципальное имущество на условиях, определенных законодательством РСФСР[6].

С 1 марта 1996 г. введен в действие Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). В нем имеется гл. 34 "Аренда'', в которой изложены общие положения об аренде и правила аренды отдельных имущественных объектов.

1.2 Особенность арендных отношений на современном этапе

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п. 1 ст. 606 ГК РФ указывается "не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда"[7]. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом"[8].

Возникающие в силу договора аренды отношения носят прежде всего обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот же договор (в нашем случае договор аренды) может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время считается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.

Следует заметить, что в отечественной юридической литературе последних лет отмечается тот факт, что в современном гражданском праве все в большей мере выражается тенденция сближения вещных и обязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовых элементов в вещно-правовых конструкциях[9]. Более того, отдельные авторы приходят к выводу о том, что существует категория так называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственными чертами[10]. Справедливости ради следует заметить, что отдельные исследователи придерживаются противоположной точки зрения, полагая, что нет оснований для выделения особой группы "вещно-обязательственных" субъективных прав[11].

Отметим, что попытки исследовать причины появления так называемых смешанных вещно-обязательственных правоотношений предпринимались еще исследователями XIX в. Так, К.Д. Кавелин, рассматривая правовую природу последних, писал: "Одна и та же реальная вещь, находясь в обладании одного лица, становится в то же время для множества лиц предметом разнообразного употребления и пользования, иногда более или менее продолжительного, иногда же самого короткого, почти минутного. Когда же реальная вещь находится в обладании одного или нескольких лиц, такое употребление и пользование ею посторонними невозможно без взаимного соглашения тех и других. И вот рядом с правом на вещь возникают обязательства. Предмет их, с одной стороны, пользование вещью, ее употребление, а с другой - какое-нибудь действие. Когда пользование и употребление более или менее продолжительны, из этих обязательств вырабатываются юридические отношения, близко подходящие к имущественным; когда же они кратковременны и мимолетны, то почти улетучиваются в обязательства, как бы распускаются в преобладающем личном характере юридических отношений... Из сказанного видно, что многое, сближая права имущественные  и по обязательствам, создает юридические отношения с двойственным характером, которые составляют переход от одних к другим. Но сверх того деятельное участие человека в произведении реальных предметов и в их обращении в государстве и обществе, а также многочисленные и беспрестанные сношения между собой людей как по производству вещей, так и по их обращению имеют последствием почти беспрестанные переходы имущественных прав в обязательства, обязательства в имущественные права"[12]. И.А. Покровский также говорил о все большем овеществлении прав, особенно обязательственных прав[13].

На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного"[14].

Сказанное, полагаем, в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно - правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. "Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду"[15].

Исключение из общего правила до недавнего времени составляли образовательные учреждения, которым в отношении закрепленного за ними имущества предоставлялись более широкие права. Так, названные учреждения могли сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного образовательного учреждения при условии использования полученных от аренды средств на обеспечение и развитие образовательного процесса (п. 11 ст. 39 Закона РФ "Об образовании"[16] и п. 4 ст. 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании"[17]). Действующая же редакция вышеназванных статей предусматривает лишь правило о том, что образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

В соответствии же с Земельным кодексом Российской Федерации  юридические лица (в том числе образовательные учреждения), обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправе сдавать их в аренду[18].

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки[19], а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса[20]) или водные объекты[21].

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п. 2 ст. 607 ГК РФ). "Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование"[22]. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется (ст. 11 Закона РФ "О недрах"[23] и ст. 33 Федерального закона "О животном мире"[24]). Впрочем, "и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно"[25].

Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[26]). Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3 ст. 26 вышеназванного Закона)[27].

Кроме того, законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или же ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ), но на сегодняшний день такого закона нет.

Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.

Таким образом, в составе арендованного имущества наряду с собственностью арендодателя появляется собственность арендатора, так как арендатору принадлежит право собственности на созданную им продукцию и доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества. В собственность арендатора помимо названного поступают также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им по любым законным основаниям - по договору купли-продажи, мены и т.д. Кроме того, арендатор, как правило, может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а в отдельных случаях даже тогда, когда на их осуществление не было получено согласие арендодателя.

Таким образом, правомочия арендатора в этой части даже более широкие по сравнению с обладателями таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, поскольку плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося соответственно в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Арендатору по соответствующему договору передаются прежде всего правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Однако вопреки традиционному представлению кроме названных правомочий арендатору передается в определенном объеме и правомочие распоряжения. Так, если до принятия действующего ГК РФ законодатель оговаривал для арендатора лишь возможность поднайма (ст. 287 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.), то в ныне действующем законодательстве перечень распорядительных возможностей арендатора существенно расширен. Так, с согласия арендодателя допускается поднаем, перенаем, заключение договора ссуды и др. В частности, с согласия арендодателя арендатору предоставлено право осуществлять такие распорядительные действия в отношении арендованного имущества, как: сдавать его в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал различных хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед собственником имущества остается непосредственно сам арендатор.

У арендатора предприятия как единого имущественного комплекса распорядительные возможности еще шире: по общему правилу он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (п. 1 ст. 660 ГК РФ).

Таким образом, правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем - собственником имущества. Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии с законом, условиями заключенного договора и назначением имущества. Что же касается распорядительных действий арендатора, то с согласия арендодателя он вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам. Кроме того, арендные права могут быть предметом залога, могут в качестве вклада вноситься в уставный (складочный) капитал различных хозяйственных обществ и товариществ и в качестве взноса - в производственный кооператив (если иное не предусмотрено законом).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества по общему правилу распределяются так, что обязанность производить капитальный ремонт имущества за свой счет лежит на арендодателе имущества, если иное не установлено законом или не предусмотрено заключенным между сторонами договором. Если же арендодатель не производит капитального ремонта в предусмотренные сроки или при неотложной его необходимости, то арендатор вправе либо сам произвести капитальный ремонт имущества и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта (например, зачесть в счет арендной платы), либо потребовать соответственно уменьшить арендную плату за имущество, либо потребовать расторгнуть заключенный договор и взыскать убытки, причиненные ему его неисполнением. Текущий ремонт, обязанности по его осуществлению лежат на арендаторе имущества, который обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести все расходы по надлежащему содержанию арендованного имущества (если иное не предусмотрено законом или договором).

Статья 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.[28] оговаривала, что договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество будет им выкуплено в будущем, то есть перейдет в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обозначенной в договоре выкупной цены. Таким образом, такой договор аренды включает в себя некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных, ибо "в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора"[29], а только при истечении определенного срока. Если же договором не предусматривалась возможность выкупа арендованного имущества, то она могла быть установлена дополнительным соглашением сторон.

ГК РФ в целом также не исключает возможность того, что арендованное имущество может перейти в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены без оговорок для государственного, муниципального или иного вида имущества. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Условия о выкупе арендованного имущества при этом могут устанавливаться законом, договором или дополнительным соглашением арендатора с арендодателем.

Праву аренды свойственны такие общие для всех разновидностей вещных прав свойства, как право следования и абсолютный характер защиты. Суть первого состоит в том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество (то есть право следует за вещью) (п. 3 ст. 216 ГК РФ); второе же свойство заключается в том, что вещные права лица, не являющегося собственником имущества, защищаются от их нарушения любым лицом в предусмотренном законом порядке, в том числе против самого собственника имущества.

Правомочиям арендатора (прежде всего владения и пользования) присущи свойства следования за вещью. Так, в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть ранее заключенный договор аренды сохраняет свою силу даже при смене арендодателя. При смене же арендатора правомочие пользования сохраняется не всегда (абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ), но это не лишает право аренды свойства следования.

Правомочия арендатора обеспечиваются в соответствии с действующим российским законодательством вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части также приравниваются к правам вещного характера.

В то же время отдельные авторы полагают, что вещно-правовую защиту правомочия арендатора получают только тогда, "когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (п. 1 ст. 606)"[30]. Если же арендатору передано лишь правомочие пользования (без владения), то права арендатора, с их точки зрения, вещно-правовой защитой не пользуются.

Все вышеизложенное позволяет заключить, что за правами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мере признать характер вещных. Схожая точка зрения встречается и в отечественной цивилистической литературе[31].

Так, на наличие у аренды черт абсолютного (вещного) права указывал О.С. Иоффе, который отмечал, что "договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника"[32]. В данном случае, надо полагать, речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, что на сегодняшний день предусмотрено ст. 617 ГК РФ.

На это же обстоятельство обращали внимание и другие исследователи-цивилисты в своих диссертационных исследованиях. В частности, М.Г. Пронина указывает на то, что заключаемый договор аренды "создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правоотношения, но и права, носящие характер абсолютных". Д.С. Левенсон также "отстаивал" вещный характер договора аренды и др[33].

По мнению В.В. Шаговой, права арендатора также "имеют вещные черты, к числу которых относятся право следования за имуществом, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок и абсолютный характер защиты правомочий арендатора"[34]. И А.И. Бибиков тоже считает, что правам арендатора на имущество следует придать вещный характер, поскольку "признание вещного характера прав арендатора... обусловлено экономическим положением арендатора как самостоятельного товаровладельца"[35].

В целом отрицая вещно-правовой характер аренды[36], В.В. Витрянский тем не менее признает, что современная конструкция договора найма не вписывается в рамки обязательственных отношений[37].

С.Н. Мызров справедливо, на наш взгляд, полагает, что аренда имеет черты ограниченного вещного права, что, на его взгляд, подтверждается и правилами, содержащимися в абз. 2 п. 3 ст. 335 ГК РФ: "Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц". "Так как "право на чужую вещь" (jura in rem aliena) является синонимом понятия "ограниченное вещное право", то можно сделать вывод о том, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав"[38].

Есть и другие авторы, полагающие, что "предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных"[39].

Профессор Е.А. Суханов в своей работе "Лекции о праве собственности" право арендного предприятия на имущество, взятое в аренду, относит к числу вещных прав[40]. Однако в более поздних своих работах автор исключает возможность включения аренды в перечень ограниченных вещных прав, аргументируя свою позицию тем, что аренда всегда возникает "в силу договора с собственником арендуемого имущества, и... содержание (прав арендатора), включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного договора, в соответствии с которым объем прав арендатора всякий раз может быть различным", что для вещных прав, с его точки зрения, невозможно[41].

На наш взгляд, такая позиция автора не совсем состоятельна, поскольку и нормы действующего законодательства, и существующая практика подтверждают иное. В частности, в силу договора возникает залог, который Е.А. Суханов бесспорно относит к числу вещных прав[42]. Более того, договор является преимущественным основанием возникновения залоговых отношений (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Соглашением сторон в основном устанавливается и сервитут (п. 3 ст. 274 ГК РФ)[43], а он прямо называется законом в числе ограниченных вещных прав (п. 1 ст. 216 ГК РФ).

Что же касается доводов Е.А. Суханова относительно исключительно договорного характера возникновения арендных отношений, то и они не выдерживают критики. Так, опровергая данную позицию автора, С.Н. Мызров, в частности, приводит в качестве примера предоставленное арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок[44], поскольку, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ)[45]. Также вступление в арендные отношения возможно для арендатора и в порядке наследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Следовательно, мнение о том, что арендные отношения могут возникнуть только в силу заключенного между сторонами договора, ошибочно.

С учетом всего вышеизложенного, полагаем, можно утверждать, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 2.1 Заключение договора аренды

Как следует из определения договора аренды, его  сторонами являются арендодатель, он же наймодатель, и арендатор - наниматель. В качестве сторон договора  аренды, могут выступать любые юридические и физические лица. Сдача имущества в аренду - форма распоряжения имуществом. Арендодателем может быть в соответствии со ст.608 ГК собственник сдаваемого имущества или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Например, в силу прямого предписания закона (ст. 295 ГК), государственные и муниципальные  унитарные предприятия, действующие на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника могут выступать в качестве арендодателей недвижимого имущества. Переход права собственности (полного хозяйственного ведения или оперативного управления) на  сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. В отношении арендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку: они должны быть дееспособными[46].

Предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более 1 года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года  независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды,  заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ. Есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст.161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.  Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Так, Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).

В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.

Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.

Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.

Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи.

На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).

Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества.

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю - продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ[47].

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относятся к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК.), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договор способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договор не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК.). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последняя может длиться скаль угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е, под отменительным условием расторжение договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечение предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного сроки прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. .3 ст. 610 ГК)[48].

2.2 Содержание и исполнение договора аренды

Содержание договора аренды - это права и обязанности арендодателя и арендатора.

1) Предоставить сдаваемое внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п.1 ст.611 ГК). Предоставляемое внаем имущество должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами, если иное не предусмотрено договором (сертификат качества, технический паспорт).

При непредставлении имущества в указанный в договоре срок либо не передаче документов и принадлежностей, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжения договора. Требование о расторжении договора аренды можно заявить, если арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению[49].

2) Отвечать за любые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию полностью или частично, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК). Арендатор не  отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,  которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества или проверки его исправности при  передаче имущества в аренду.

3) Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в наем имущество, если они имеются (ст. 616 ГК), Такие права могут иметь в своей основе право залога, сервитут и т.п. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает контрагенту право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды,

4) Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК)[50].

Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором, а если этого в договоре предусмотрено не было или возникла необходимость в капитальном ремонте, то в разумный срок. Из этого правила имеется исключение: капитальный ремонт транспортного средства, нанятого без экипажа, обязан производить арендатор. Если арендодатель нарушил свои обязанности по производству капитального ремонта, у арендатора возникает возможность выбрать один из трех вариантов поведения: 1) самому произвести ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть эту сумму в счет арендной платы; 2) потребовать уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В договоре могут быть предусмотрены и иные обязанности арендодателя, например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболее эффективного использования имущества, взятого в аренду[51].

Так, Восточно-Сибирский региональный авиационный отдел Российской оборонной спортивно-технической организации (РОСТО) обратился в Арбитражный суд - Республики Саха «Якуск-энерго» с иском о взыскании с акционерной компании "Якутск- энерго" платы за аренду двух вертолетов и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 489 600 тыс. рублей.

В порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил сумму иска до 711 989 200 рублей.

Акционерной компанией "Якутск-энерго" заявлен встречный иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 18.01.94). взыскании 67 млн. рублей ранее уплаченной арендной платы и передаче двух вертолетов в доход Российской Федерации.

Решением от 29.01.96 в удовлетворении требований по основному иску отказано. По встречному иску произведена двусторонняя реституция в связи с ничтожностью совершенной сделки.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 17.05.96 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.01.96 отменил, основной иск удовлетворил частично; в сумме:601 771 тыс. рублей. В удовлетворении встречного иска отказал.

В протесте предлагается постановление суда кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела 18.01.94 стороны заключили договор, по которому истец обязался передать а аренду ответчику два вертолета МИ-2. Фактическая передача имущества произведена 22.02.94 по приемо-сдаточным актам № 03 и № 32.

Однако, как установлено в ходе судебного разбирательства, истец не являлся надлежащим арендодателем, поскольку спорные вертолеты не были закреплены в его владении в порядке, предусмотренном Указом Президента Российской Федерации от 09-09.94 № 1845 "0 Российской оборонной спортивно-технической организации" и распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 20.10.94 № 2541-р.

Долее того, пунктом 5.6 устава Восточно-Сибирского регионального авиационного отдела РОСТО, зарегистрированного постановлением главы администрации города Иркутска от 04.10.93 № 33/899, истцу не разрешено самостоятельно сдавать в аренду авиационную и иную технику, переданную от Совета РОСТО в оперативное управление отдела.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствуюшая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Статьей 422 названного Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать законам и иным правовым актам, действующим в момент заключения договора.

В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, действовавшего в момент заключения договора, сделка, совершенная юридическими лицами в противоречии с целями, указанными в его уставе, является недействительной. Учитывая изложенное, договор аренды от 18.01-94 является для истца противоуставной сделкой, поэтому вывод суда о ничтожности договора является обоснованным.

Согласно пункту 2 статьи 1б7 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности следки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре возместить его стоимость в денежной сумме. При аренде полученное выражается в пользовании имуществом.

Однако фактически акционерная компания "Якутск-энерго" не использовала и не могла использовать вертолеты, поскольку они были переданы истцом без свидетельств о регистрации и удостоверений о годности воздушных судов к полетам, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 13,17 Воздушного кодекса СССР, действовавшего в период заключения договора от 18.01.94. При отсутствии указанных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Таким образом, имущество передано арендатору с нарушением требований, установленных статьей 85 Основ Гражданского законодательства, то есть сделка исполнена арендодателем в ненадлежащем виде, в связи с чем возврат сторон в первоначальное положение обоснованно произведен со взысканием с истца уплаченной ранее ответчиком арендной платы[52].

К обязанностям арендатора относятся:

1) Своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения платы определяются в договоре. Если этого не было сделано, принимаются такие порядок, условия и сроки, какие обычно применяются при аренде подобного имущества при аналогичных обстоятельствах.

Статья 614 ГК определяет возможность внесения арендных платежей и их форму. Можно установить оплату всего арендуемого имущества или каждой из его составных частей. К видам уплаты за аренду относятся: платежи, установленные в твердой сумме, вносимые единовременно или периодически, выделение арендодателю доли из полученных: в результате использования арендного имущества доходов, плодов, продукции; предоставление арендатором арендодателю определенных услуг; предоставление арендатором по контракту определенной вещи в собственность или в аренду: возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества[53].

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор[54].

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков[55].

Так, Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.

Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.

При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Понятие аренды в гражданском праве". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 487

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>