Дипломная работа на тему "Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения"

ГлавнаяГосударство и право → Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения":


СОДЕРЖАНИЕ

Реферат

Введение

1. Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

1.1. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

1.2. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

1.3. Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения

1.4. Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

2. Правовое регулирование долей в пр аве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

2.1. Понятие земельной доли

2.2. Правовой механизм определения земельных долей

Заключение

Литература

В дипломном исследовании на тему: «Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения» рассмотрен механизм купли-продажи, аренды земель сельскохозяйственного назначения. Приведены рекомендации некоторых авторов, которые могли сделать договор аренды более совершенным. Рассмотрен механизм залога сельскохозяйственных земель, который в Российской Федерации пока не развит.

Отдельно рассмотрено понятие земельной доли в зависимости от различных подходов к ее пониманию; механизм определения земельных долей.

Заказать написание дипломной - rosdiplomnaya.com

Новый банк готовых защищённых студентами дипломных проектов предлагает вам скачать любые работы по требуемой вам теме. Качественное написание дипломных работ по индивидуальным требованиям в Ижевске и в других городах России.

Предметом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения. Объектом сделки связанные с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Цель работы - выявить особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Для чего использовался метод научного анализа.

По мнению автора, механизм регулирования купли-продажи земельных участков в России до конца не урегулирован. Поэтому наиболее рациональна эксплуатация этих земель на основе аренды. Причем требования к покупателям и арендаторам необходимо повысить. Механизм залога земель сельскохозяйственного назначения также имеет ряд недостатков (коротки срок кредита, несоответствие оценочной стоимости земли ее реальной стоимости). Автору кажется разумным, перенять опыт мировой практики и запретить банкам иметь земли данной категории в собственности.

Введение

В Российской Федерации в 1990-1991 годах в системе земельных отношений были начаты земельные преобразования, в результате которых произошли радикальные изменения, коренным образом изменившие социальную структуру земельных собственников. В процессе ее трансформации значительная часть земель передана в частную собственность. В стране появилось 43 миллиона земельных собственников и землевладельцев, которым передан более 130 миллионов га земли.

В ходе реформирования земельных отношений сформировалось принципиально новое земельное законодательство, созданы правовые основы платного землепользования, арендных отношений, рыночного оборота земель, их оценки и мониторинга, государственного земельного кадастра и землеустройства. В аграрном секторе начала формироваться относительная устойчивая ориентация на различные формы земельной собственности, система сельскохозяйственного землепользования и землевладения.

Но надо отметить, что правое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения находится еще в стадии становления. В 2002 году принят ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[1], на основе которого регулируются все сделки с землей сельскохозяйственного назначения, а в 2003 году в него уже были внесены поправки. Данный закон вызывает много споров среди юристов, а еще больше среди ученных аграрников, которые хоть и считают, что земля должна находится в свободном обороте, но контроль за ее использованием должен быть очень жестким.[2]

Включение земли в реальный хозяйственный оборот, развитие новых экономических отношений и предпринимательской инициативы в аграрном секторе объективно требует создание в сельском хозяйстве стабильной и активно функционирующей системы кредитования под залог земельной собственности. По существу ипотечный кредит сегодня является одной из немногих возможностей привлечения долгосрочных коммерческих кредитов в этот сектор экономики.

Правовой вопрос земельной доли до сих пор является очень спорным, правовой механизм регулирования сделок с ней не совсем ясен. Поэтому вопрос правового регулирования земель (долей) сельскохозяйственного назначения в настоящее время весьма актуален.

Данная работа основана на исследованиях ряда ученных, юристов в этой области. Так, В. В. Солдатенко указывает на ряд пробелов в Российском законодательстве, регулирующем оборот земель сельскохозяйственного назначения[3]. Витрянский В. В. глубоко анализирует договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, сравнивая его с другими видами договора аренды[4]. Л. М. Ахметшина рассматривает механизм аренды земли по российскому законодательству[5]. В. Э. Чуркин указывает на важные аспекты аренды земель сельскохозяйственного назначения[6]. А. Черняев предлагает ряд методов расчета арендной платы за землю сельскохозяйственного назначения, отмечая их достоинства и недостатки[7]. Вопросам ипотеки посвящены исследования Лунько С. Н., Насрулаева З. Ф. Свой взгляд на понятие земельной доли высказывают Посылов Ф., Ерофеев Б. В., Крассов О. И., Толстой Ю. К. и другие.

1. Особенности сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

1.1 Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

Издревле земли сельского хозяйства давали человечеству все самое необходимое. И не случайно они ставятся законодателем «на первое место» среди выделяемых в законодательстве семи категорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение - производство сельскохозяйственной продукции. Иначе говоря, здесь земля выступает не только в качестве базиса для производственной деятельности, но и, прежде всего, в качестве главного средства производства. Поэтому при характеристике этих земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие. В связи с особенностями правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их ценностью для народа законодателем предусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет в их землепользовании[8].

Целевое назначение земель – это установленный правом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Режим их использования определяется совокупностью правил эксплуатации, включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга.

Назначение и режим земель отражаются в землеустроительной и градостроительной документации и не являются неизменными – они систематически пересматриваются государственными органами и органами местного самоуправления.

Категория земель указывается в постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель; в свидетельствах, договорах и иных документах удостоверяющих права на землю; в документах государственного земельного кадастра; в документах государственной регистрации земель, недвижимого имущества.

В отношении каждого вида земель предусматривается полномочный орган, имеющий право перевода земель из одной категории в другую. Нарушение установленной подведомственности из категории в категорию может являться основанием для признания недействительными активов или сделок, для отказа в государственной регистрации прав на землю.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее ЗК РФ)[9], землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Эти земли неоднородны. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

С. Липски полагает, что с точки зрения государственного регулирования земельного оборотаземли сельскохозяйственного назначения условно можно разделить на следующие группы: земли, используемые в счет земельных долей акционерными обществами, сельскохозяйственными производственными кооперативами и другими организациями в товарном сельскохозяйственном производстве; земли, используемые в счет земельных долей, в частности, в племенных хозяйствах; земли сельскохозяйственного назначения, не разделенные на земельные доли и используемые для товарного сельскохозяйственного производства (например, земли крестьянских хозяйств, подсобных хозяйств несельскохозяйственных предприятий; научно-исследовательских и учебных учреждений сельскохозяйственного профиля); не разделенные на земельные доли земли поселений, используемые для товарного сельскохозяйственного производства и являющиеся резервной территорией для городской застройки и иных целей, не связанных с сельскохозяйственным производством; земли сельскохозяйственного назначения в личных подсобных хозяйствах, садоводческих кооперативах и других хозяйствах населения, производящих сельскохозяйственную продукцию для личного потребления; земли сельскохозяйственного назначения, не используемые в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве (в первую очередь леса).

Наиболее важными объектами государственного регулирования в области купли-продажи являются, по мнению автора, сделки с землями первых трех из перечисленных выше групп. Основная задача государственного регулирования земельного оборота – оптимизация сельскохозяйственного землепользования. Заключение сделок должно происходить под контролем государства[10].

Г. В. Чубуков отмечает, что в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплены шесть принципов, на основе которых разрешается оборот данного вида земель. Во-первых, сохранение целевого использования земельных участков. Во-вторых установление размера общей площади участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории данного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находится в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц. В-третьих, преимущественное право субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов. В-четвертых преимущественное право субъекта Российской Федерации (в установленных случаях – органа местного самоуправления) на покупку доли в праве обще собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. В-пятых установление особенностей предоставления земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, также иностранным юридическим лицам. В-шестых, предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной основе [11].

Конституция Российской Федерации закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и земельного права.

В Гражданском кодексе Российской Федерации от 8 июля 1996 года № 110 - ФЗ (далее ГК РФ)[12] закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. 260 - 287). Конкретные же договорные правоотношения с земля сельскохозяйственного назначения формируются с учетом не столько гражданско - правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, то есть являются комплексными.

В силу того, что «земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их оборот – естественной составной частью предмета гражданско-правового регулирования», — пишет проф. Е. А. Суханов регулирование права частной собственности на землю и оборота земельных участков должно «регулироваться гражданским законодательством в лице прежде всего его главного, обобщающего кодифицированного акта — Гражданского кодекса, независимо от того, идет ли речь о рынке недвижимости или ценных бумаг, товаров и услуг»[13].

Позиция Е. А. Суханова не вызывает сомнений, так как в ГК РФ пользование землей рассматривается как один из элементов содержания права собственности или иного вещного права. Между тем разрешенное использование земельного участка - это использование его с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование может содержать и иные требования, установленные федеральными законами и законами (правовыми актами) субъектов Федерации, а также актами местного самоуправления.

Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 101 - ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"[14] собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого - токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления.

Следовательно, считают Г. Е. Быстров, В. Е. Лукьяненко, разрешенное использование земли (в договорном правоотношении) по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует участок, с другой - комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка. В результате заключения договоров купли - продажи и аренды земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанности, вытекающие из разрешенного его использования. Этим договоры в сфере оборота земельных участков (да и иных природных объектов) существенным образом отличаются от обычных гражданско - правовых, например от договоров купли - продажи жилых помещений[15].

О. М. Козырь выделяет следующие способы приобретения земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность гражданами и юридическими лицами по договорам купли-продажи: в результате сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях сельских поселений; продажа земель находящихся в государственной или муниципальной собственности по нормативной (кадастровой), либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков), частей земельных участков превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность[16].

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации на основании Положения Постановления правительства РФ от 5 января 1998 года № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель» [17].

Рассмотрим основные требования к заключению договора купли-продажи, земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Цель этого урегулирование отношений, связанных с куплей - продажей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранения данного вида земель в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований

Такая норма государственного регулирования одной из форм оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения имеет достаточно широкое распространение в международной практике и направлена на предотвращение различного рода спекуляций на рынке сельскохозяйственных земель, обеспечения государственного контроля над земельным рынком, создание оптимальных условий для наиболее эффективного распределения земельных ресурсов между участниками оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также недопущения концентрации (консолидации земель сельскохозяйственного назначения в руках одного физического лица и образование крупных латифундий

Так, например в Германии порядок совершения сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством. Германское законодательство допускает возможность ограничение прав собственников в интересах общества. Оборот сельскохозяйственных земель находится под административным контролем. Правовой основой для публично-правового контроля за оборотом сельскохозяйственных земель является Закон о мероприятиях по улучшению аграрной структуры и защите сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий (Закон «О земельном обороте» от 28 июля 1968 года. В соответствии с этим законом сделки с землей требуют предварительного разрешения. В разрешении может быть отказано в трех случаях. Во-первых, если отчуждение повлечет нездоровое распределение земли. Во-вторых, если из-за отчуждения земельный участок или несколько земельных участков, территориально или экономически взаимосвязанных и принадлежащих продающему лицу будут бесхозяйственно уменьшены или разделены. И, в-третьих, если эквивалент (денежная или имущественная компенсация) находится в грубом несоответствии с ценой земельного участка. Нездоровым распределением земли, как правило признается такое перераспределение, когда отчуждение противоречит мероприятиям по улучшению аграрной структуры. Бесхозяйственное уменьшение или разделение земельного участка (земельных участков) имеет место, как правило, тогда когда из-за раздела наследства, заключение договора о продаже имущества или отчуждения иными способами самостоятельное сельскохозяйственное предприятие может потерять свою жизнеспособность, либо сельскохозяйственный участок станет меньше 1 гектара, за исключением случаев, если определенный в порядке землеустройства земельный участок, ранее приобретенный сельскохозяйственным предпринимателем и на осуществление пристроек на котором или на заселение которого были выделены государственные средства, будет разделен таким способом, что это деление не будет противоречить мероприятиям по улучшению аграрной структуры. А также предусмотрены случаи, когда разрешение на сделку с землей сельскохозяйственного назначения, может быть выдано под условие, выполнение которых обязательно для сторон сделки[18].

Э. И. Павлова отмечает, что Французская Республика осуществляет активное государственное вмешательство в земельные отношения с целью повышения эффективности использования земли. Среди средств, которые используются в земельной политике Франции, он выделяет такие, как установление цен на землю Обществами по перестройке и улучшению аграрной структуры, контроль за слиянием земельных участков[19].

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с у уведомлением.

Действия, свидетельствующие о намерении приобрести продаваемый земельный участок органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны осуществить в месячный срок со дня поступления письменного извещения продавца.

Если они откажутся от покупки, либо не уведомят продавца о желании приобрести данный земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (течение срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления).

При продаже в течение года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже заявленной ранее цены или с изменением других существенных условий договора купли-продажи продавец – собственник такого участка обязан направить субъекту РФ или органу местного самоуправления новое письменное извещение И право продажи у него появится только после повторения выше названных правил.

Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продан с нарушением правил преимущественного права покупки земельного участка субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления вправе в течение года со дня регистрации перехода права собственности на земельный участок на другое лицо требовать в суде перевода на него права покупателя. Смысл данного правила направлен на предупреждение спекуляций земельными участками, занижения их объявленной стоимости и ухода от налогообложения. Следует отметить, что это правило распространяется только на сделки купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Ковальчук Н. И. указывает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения может со временем возрасти, поэтому и муниципальные образования должны активно участвовать в публичных интересах. Субъекту Российской Федерации в пределах, установленных ст. 8 и 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предоставлено право определять компетенцию органов местного самоуправления в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Показателен такой пример, при продаже земельных участков или долей в пр аве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если специально уполномоченный орган государственной власти отказался от права преимущественной покупки, оно возникает у муниципального образования Омской области, где распложен земельный участок или может быть выделена на местности данная земельная доля. При этом специально уполномоченный орган обязан известить о своем отказе соответствующее муниципальное образование в течение месяца со дня поступления извещения продавца земельного участка. То есть у муниципального образования есть право преимущественной покупки второй очереди, которое но может реализовать в течение двух недель. При положительном решении муниципального образования договор купли-продажи должен быть заключен в течение месяца[20].

А. П. Дъяков считает, что было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и арендаторам таких земельных участков. Например, физические лица (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства), желающие приобрести или арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве. Предприниматели без образования юридического лица, а также юридические лица, в том числе иностранные, должны осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере производства и (или) переработки сельскохозяйственной продукции. Для физических лиц также можно было бы установить ограничения по возрасту, когда покупать и арендовать земельные участки могли бы только лица, достигшие 18 лет, имеющие специальное образование.

По мнению автора, можно было бы добавить требование и об определенном опыте работы в этой сфере. Подобные требования можно распространить и на физических и юридических лиц, приобретающих эти земельные участки по другим основаниям, предусмотренным российским законодательством. Это представляется более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления или чем запрет на продажу этих земельных участков иностранцам.[21]

В ЗК РФ определен перечень условий договоров купли - продажи, участков, которые заранее объявляются недействительными. Недействительными будут следующие условия договоров: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком посредством совершения любых сделок; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. п. 2, 4 ст. 37).

Существенными в договорах в сфере земельных отношений следует признать условия о предмете, цели использования (сельскохозяйственное производство, создание защитных насаждений, научно - исследовательские, учебные и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством), продажной цене, характеристике прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества.

Предмет договора купли - продажи любого земельного участка характеризуется специально составляемым документом - планом земельного участка, кадастровым и техническим номером участка и другими данными, которые позволяют однозначно выделить участок из других объектов недвижимого имущества. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенными и сделка недействительной в соответствии с гражданским кодексом Российской Федерации.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет. Так, срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок; в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обстоятельств.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрации о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов, в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”), пригодным для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В ключе того же требования продавец на основании ГК РФ обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (т. е. лиц, не участвующих в договоре), за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50% не могут приобретать участки сельскохозяйственного назначения в собственность.

Согласно ст. 79 ЗК РФ возможно изъятие земель сельскохозяйственного производства путем выкупа для государственных или муниципальных нужд. Необходимо отметить, что изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

При определении выкупной цены земельного участка в нее включается рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Особым существенным условием, как представляется, является условие об определении потерь сельскохозяйственного производства. В ЗК РФ предусмотрено, что в случаях продажи земельного участка потери производства включаются в стоимость участка (п. 3 ст. 58). Размер потерь может быть сразу согласован при определении общей стоимости участка или определен примерно, а затем уточнен после анализа соответствующих документов и проведения необходимых расчетов.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения с торгов производится на общих основаниях (которые сходны с продажей права аренды на земли сельскохозяйственного назначения на торгах), которые подробнее будут рассмотрены ниже.

Автор считает, что купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения должна подвергаться более строгому контролю. А при продаже земель сельскохозяйственного назначения государственной или муниципальной собственности основными критериями должны быть требования к ее целевому использованию (причем желательно в каждом случае конкретно указывать какому именно, так как понятие целевое в данном случае достаточно широкое), повышению плодородия, квалификации и образованию покупателя, а не цена земли. А также необходимо снизить количество земли сельскохозяйственного назначения, которое может находиться в руках одного собственника.

1.2 Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

Вплоть до настоящего времени вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионных характер. Ю. А. Басин, В. С. Мартемьянов относят его к разновидности договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма[22]. Е. А. Суханов договор аренды земли рассматривает также в качестве разновидности имущественного найма[23].

По мнению Ф. М. Раянова договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, находящегося в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды следует признать намного шире, поскольку он используется не только в связи с имущественными, но и земельными отношениями, и имеет свей целью прежде всего опосредование земельных отношений[24].

О. И. Крассов., Б. Ф. Ерофеев указывают, что договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма, что свидетельствует о земельно-правовом характере договора аренды земельного участка, поскольку его правовой основой являются нормативные акты земельного законодательства[25].

В. В. Солдатенко определяет аренду земельного участка, как предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и (или) владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка — двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов)[26].

Ю. Г. Жариков считает, что аренда земельных участков один из основных видов пользования временного землей. Поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, лучившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта. С этих позиций аренда земельных отношений является более высокой ступенью правовой культуры по сравнению с безоговорочным «землепользованием»[27].

А. Черняев выделяет достоинства и недостатки аренда земель сельскохозяйственного назначения. Преимущества аренды таковы: арендаторы в лице сельхозтоваропроизводителей получают право оптимизировать размеры землепользования и увеличить в итоге производство валовой продукции, валового и чистого дохода; обеспечивается переход земли от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному; крестьяне получают материальную поддержку в виде арендной платы, что важно в условиях низкого уровня доходности хозяйств; в случае кризисных явлений на макроуровне и снижения доходности земли арендатор вправе отказаться от арендуемых сельскохозяйственных угодий; арендные платежи из фонда перераспределения земель пополняют местные бюджеты.

Недостатки аренды следующие: аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений - участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора; юридически все соблюдено: арендодатели — собственники земельных долей, арендатор — сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор — тот же коллектив пайщиков (исключим для большей убедительности администрацию хозяйства как наемный аппарат); высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения; большая относительная величина ренты в валовом доходе ( до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий; пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства; высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде[28].

Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопроса количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

В. Э.Чуркин считает, что целесообразно установить зависимость предельного размера участка, служащего объектом аренды, от производственных возможностей арендатора. Нормирование максимального размера объекта аренды позволит избежать не использования земельного участка или его субаренды. Что касается нормирования качества объекта аренды, необходимо законодательное закрепления перечня видов угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут быть переданы в сельскохозяйственную аренду[29].

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные сдавать имущество в аренду законом или собственником. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Может сдавать в аренду сам арендатор с согласия арендодателя (субаренда)

Арендаторами (субарендаторами) земельных участков являются лица владеющие и пользующиеся земельными участками.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут представляться в аренду российским гражданам и юридическим лицам.

В п. 6 ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

В настоящее время не установлено особых требований к арендаторам земель, предоставленных для сельскохозяйственного производства.

В. Э.Чуркин считает, что возраст арендатора земель сельскохозяйственного назначения необходимо лимитировать как в минимальном, так и максимальном значении. Зарубежное законодательство устанавливает, как правило, возраст арендатора от 30 до 60 лет. Главный критерий, который учитывается – работоспособность арендатора. На момент истечения арендного соглашения арендатору должно быть не более 65 лет. А нижний предел в России нужно установить на уровне совершеннолетия, плюс время необходимое для получения специального образования[30].

Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %[31].

По мнению автора, вопрос аренды земли сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, а также юридическими лицами, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % спорен, так как на этих землях производят продукцию отвечающую за продовольственную безопасность страны, а максимальный срок аренды достаточно длителен (49), и за это время страна может попасть в зависимость от иностранных производителей, которые (при условии, что в их руках будет сосредоточена большая часть земель) смогут диктовать сувои цены на продукты первой необходимости), поэтому максимальный срок аренды для них можно было бы снизить.

Переход права собственности на сдаваемые в аренду земельные участки к другим лицам не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды устанавливается на срок определенный сторонами. Другими словами срок устанавливают стороны заключившие договор. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Пункт 7 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Оно должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В Законе не оговаривается минимальный срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантировать стабильность правового положения арендаторов.

Этому могла бы способствовать и реализация предложения И. А. Иконицкой, Н. И. Краснова и других правоведов о законодательном установлении перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора, но только при условии, если арендатор дает свое согласие на переход этого права, а также если наследник желает осуществлять сельскохозяйственное производство и его кандидатура соответствует всем перечисленным выше требованиям[32].

Л. М. Ахметшина считает, что для рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, необходимо установить предельные сроки в зависимости от категории земель и видов их использования, а также дополнительные минимальные сроки для использования государственных земель (в зависимости от региона) – в среднем не менее 25 лет[33].

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

В. В. Витрянский указывает, что правовой режим аренды земельных участков является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество. В отличии от любого иного арендатора по всякому договору аренды, арендатор земельного участка получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли. В частности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в субаренду, отдавать прав аренды в залог, вносить его в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Причем подобное распоряжение правом аренды со стороны арендатора земельного участка в отличии от общих положений о правомочиях арендатора, осуществляются арендатором земли без согласия собственника, а лишь при условии его уведомления[34].

Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти. Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

В избежания конфликтов обязательным условием договора должно быть решение судьбы сделанных улучшений.

В. Э.Чуркин считает, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения должен быть лишен права сдачи земель в субаренду. Назначение земель сельскохозяйственного назначения – удовлетворение потребностей населения в сельскохозяйственной продукции. А разрешения субаренды приведет к формированию класса посредников, которые будут арендовать сельскохозяйственные земли не для производства сельскохозяйственной продукции, а для последующей сдачи ее в субаренду. Это в первую очередь скажется на стоимости сельскохозяйственной продукции. Ведь субарендатор, чтобы покрыть повышенную плату за использование земельного участка (маловероятно, чтобы арендатор сдавал землю в субаренду без личной выгоды), соответственно повысит стоимость сельскохозяйственной продукции. В итоге пострадает население крупных города, которое является основным потребителей сельскохозяйственной продукции. Если арендатор в процессе трудовой деятельности утрачивает возможность вести сельскохозяйственное производство, то он вправе уведомить об этом арендатора и прекратить досрочно арендные отношения, вместо того, чтобы сдавать земельный участок в субаренду[35].

За сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Она может быть установлена в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка. При аренде земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются базовые размеры арендной платы по договору вследствие изменение ставок арендной платы по категориям арендаторов[36].

А. Черняев отмечает, что арендная плата, взимаемая за земельные участки, по своему содержанию имеет причинно-следственную, или косвенную, связь с видом аренды, методом ее определения, сроком, с нормативно-правовыми актами, формой хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей и другими организационно-экономическими показателями. И предлагает следующие методы для расчета арендной платы: нормативный метод; метод рыночных арендных ставок; метод затрат собственника земли; метод долевого участия в чистом доходе; метод установления арендной платы в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли[37].

Нормативный метод определения арендной платы рекомендуется для всех организационно-правовых форм хозяйствования и собственности, так как позволяет с помощью расчета нормативных затрат по технологическим картам и ценам на продовольственные культуры моделировать уровень арендной платы в зависимости от дохода арендатора.

Преимущества такого метода заключается в возможности:

1) адаптировать арендную плату к реальным условиям (системе ведения хозяйства, севооборотам) и ценам, складывающимся на рынке на потребляемые и производимые ресурсы;

2) проводить по итогам года сравнительный анализ нормативной арендной платы с фактически полученной и осуществлять ее корректировки; определять ожидаемый условный объем поступлений арендных платежей арендодателю и издержек арендатора; выявлять резервы снижения себестоимости растениеводческой продукции и на основании этого повышать доходность сельскохозяйственных культур.

Основные недостатки, на которые должны обратить внимание стороны при заключении договора:

1) вероятность существенного отклонения ожидаемой доходности земли от полученной в результате влияния природно-климатических факторов или несоблюдения технологии возделывания сельскохозяйственных культур по каким-либо причинам;

2) резкое изменение спроса на растениеводческую продукцию, которое может отрицательно влиять на прогнозируемую, доходность арендуемых земель;

3) возможность ошибки в оценке издержек производства в результате изменения цен на основные и оборотные средства.

Нормативный метод расчета арендной платы может строиться на использовании нормативной стоимости земли, дифференцированной по земельно-оценочным районам и группам почв.

При определении уровня арендной платы от нормативной стоимости земли устанавливают процент от нее, который может изменяться в широких пределах. Это дает возможность корректировать арендную плату в сторону уменьшения или увеличения, учитывая платежеспособность арендатора, его желание платить арендную плату с последующим выкупом участка в собственность, а также другие факторы.

Преимущества арендной платы, устанавливаемой в процентах от нормативной стоимости земли, заключается прежде всего в том, что она в определенной степени отражает часть потенциального дохода, присущего данной оценочной группе почв, и может отличаться даже в границах одного хозяйства; существенный недостаток — большая разница в стоимости между нормативной и рыночной ценой продаж земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральное земельное законодательство разрешает местным органам власти устанавливать арендную плату на основе спроса и предложения — метод рыночных арендных ставок. При этом учитывается совокупный рыночный спрос на ту или иную сельскохозяйственную культуру и предложение земли. Рост спроса на сельскохозяйственную продукцию, как правило, должен стимулировать рост арендных ставок на землю. Рекомендуемый метод приемлем при передаче в аренду земель из фонда перераспределения под высокодоходные сельскохозяйственные культуры: подсолнечник, овощные, бахчевые и прочие.

Преимущества метода, основанного на рыночных арендных ставках:

1) арендная плата становится одним из основных источников наполнения местных бюджетов за счет поступления денежных средств от арендаторов из фонда перераспределения;

2) отражает действительную потребность субъекта земельного права во временном использовании земли.

Недостатки предлагаемого метода:

1) ограниченный ареал распространения из-за того, что предложение обычно превышает спрос на землю;

2) не приемлем в случае убыточности и низкой платежеспособности арендаторов.

Арендная плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное пользование арендаторам в лице сельскохозяйственных предприятий. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды — фонд медицинского страхования. Зная среднюю продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий в районе (баллогектар), несложно определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю[38].

Арендная плата по методу долевого участия в чистом доходе по существу является денежной формой земельной ренты с долевым участием землевладельца и арендатора как в доходах, так и в производственном риске. Уровень платежей при этом не фиксируется, а является функцией от урожая. Собственник получает денежный эквивалент своей доли полученного урожая.

Для того, чтобы доходность земли соизмерялась с величиной арендной платы, устанавливается средняя фактическая урожайность за последние пять лет и по засушливым годам за этот период. Это позволяет учитывать существенные колебания выхода продукции в зависимости от погодных условий.

Определяют чистый доход на 1 га в средний и худший год как разницу стоимости урожая в цене реализации и суммарных затрат на производство по предыдущему году с учетом расчетного дифлятора (коэффициента удорожания, учитывающего инфляцию), налогов и других платежей в бюджет и централизованные фонды за счет прибыли. Затем устанавливается, сколько всего денежных средств причитается на земельный пай. В договоре необходимо оговорить, сколько зерна должно распределяться между арендодателями в процентном отношении и в физическом исчислении от его валового сбора. Распределяемое зерно оценивается по цене реализации, и сумма делится на число пайщиков. Так рассчитывается величина, которая приходится на одного арендодателя, и процент который она составляет от чистого дохода[39].

То, что земельные доли не выделены собственником в натуре и носят условный характер, может привести к снижению плодородия почвы и ухудшению ее экологического состояния. Чтобы этого не произошло, арендодатели совместно с арендаторами обязаны нести расходы по улучшению плодородия земель и сохранению природных ресурсов. Их относят на текущий год, расчет за счет прибыли.

В случае, если полученный доход арендатора, особенно в засушливый год, не позволяет ему выплатить арендную плату, она может по согласованию сторон числиться как задолженность и гаситься из урожая будущего года. Предлагаемый метод не эффективен для убыточных предприятий.

Арендную плату в зависимости от уровня урожайности, имущественного пая и трудового участия собственника земли целесообразно применять при заключении договоров аренды земли с многими арендодателями. Такая форма арендных платежей учитывает интересы всех групп населения: работников, пенсионеров, служащих социальной сферы, наследников, тех, кто не работает в хозяйстве. Дифференциация арендной платы в зависимости от урожая позволяет арендодателям получать арендную плату зерном прогрессивно. Это стимул для повышения эффективности производства растениеводческой продукции, потому что чем больше величина урожая, тем значительней доход арендодателя.[40]

Органы местного самоуправления имеют право устанавливать базовые размеры арендной платы.[41]

Акты органов местного самоуправления, устанавливающие базовые размеры арендной платы за землю, подлежат антимонопольному контролю только в том случае, если они имеют своим результатом ограничение конкуренции, ущемление интересов физических и юридических лиц[42].

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В основном договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения прекращаются с истечением срока такого договора, вследствие не целевого использования земли. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий; существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечение договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок ( ст. 619 ГК РФ).

Кроме того, согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования участка не в соответствии с его целевым назначением; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устраненного совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке повлекших за собой причинения вреда здоровью человека или окружающей среде; не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

Согласно ч. 2. ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» информация об условиях представления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения органами субъектов российской Федерации и органов местного самоуправления на публичных торгах, а именно должно указываться размер земельного участка, его местоположение, за плату или бесплатно, целевое использование.

Участие в торгах является не самоцелью участвующих в них лиц, а первичным этапом (прежде всего для победителя) процесса получения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земли для последующего инвестирования деятельности по освоению земельного участка. Торги выступают в роли промежуточного звена для определения лучшего: на аукционе – предложившего наиболее высокую цену, а на конкурсе – это лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Торги могут быть открытыми и закрытыми. Открытые торги проводятся среди неограниченного количества участников. А закрытые - среди ограниченного круга участников, состав которых определяет соответствующий государственный орган.

Информационное сообщение публикуется на позднее, чем за месяц до объявленной даты подведения итогов торгов в средствах массовой информации. Информационное сообщение должно содержать следующие сведения: место расположения участка, его площадь и назначение; стартовая цена; дата заседания Комиссии по подведению итогов конкурса; окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе; адрес и телефон организатора; другие данные по усмотрению комиссии.

Стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного стоимость права аренды не только должна зависеть от места нахождения земельного участка, цифровых показателей и коэффициентов, но и должна быть связана непосредственно с участком. Так, в зависимости от назначения земельного участка, функционального, целевого и разрешенного использования — должна определяться и стоимость права аренды, то есть показатели, указывающие на увеличение или уменьшение стоимости права аренды земельного участка Цену права аренды на торгах обусловливает пакет конкурсной документации.

К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в торгах могут действовать через своих представителей (доверенных лиц).

Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению.

Участник конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток.

Заявителю может быть отказано в участии в конкурсе, если: лицо, подавшее заявку, не может быть признано покупателем в соответствии с действующим законодательством; лицо, подавшее заявку, не представило в срок обязательных документов.

Аукционы и конкурсы проводятся по общим правилам гражданского кодекса.

Согласно ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») земельные участки из земель государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечение 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Следует согласиться с мнением А. С. Ярмленко, Е. А. Васильева, что данный пункт вызывает опасения, так как здесь основой перехода является рыночная цена земельного участка, и соответственно участки с хорошим почвенным составом и местоположением будут иметь весьма высокую рыночную стоимость, и их могут позволить себе приобрести лишь обеспеченные граждане и предприятия, а их конкуренция между собой еще больше увеличит цену этих участков (произойдет искусственное взвинчивание цен и махинаций с землей). Остальным участникам торгов достанутся земли гораздо худшего качества, и в дальнейшем в процессе конкуренции они будут вообще вытеснены с рынка, а их земли присоединены к собственности вновь образующихся земельных собственности вновь образующихся магнатов. К тому же закон не ограничивает количество земли, находящейся в аренде у одного лица, и этим же законом оговорено, что в собственности гражданина, его близких родственником, а также юридических лиц может находится неограниченное количество земель (определяемое индивидуальным законом субъекта российской федерации, но не менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий. И этот аспект необходимо как-то законодательно урегулировать[43].

По мнению автора, аренда сельскохозяйственной земли наиболее приемлемый и отрегулированный способ использования земли в современных российских условиях ему надо отдавать предпочтение перед продажей. Так как при аренде земли сельскохозяйственного назначения возможен более строгий контроль за ее использованием, переход от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному. Арендатору в процессе использования земли проще определить размеры землепользования. Возможно, для оптимизации аренды земель сельскохозяйственного использования стоило бы снизить ставки арендной платы.

1.3 Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения

В мире земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. Уникальность земли, порождаемая неподвижностью и фиксированным местоположением, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях.

Рассмотрим, как развивались отношения залога земли сельскохозяйственного назначения с началом реформирования аграрных отношений.

Крестьянским (фермерским) хозяйствам предоставлено право сдавать в залог сельскохозяйственные земли, а банкам разрешено выдавать кредиты под ее залог. Объектом залога может быть земельный участок и урожай с него - отдельно или вместе взятые (за рубежом принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая).

Согласно ГК РФ (глава 17) самостоятельными объектами залога могут быть садовые и огор

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 545

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>