Дипломная работа на тему "Обращение взыскания на недвижимое имущество"

ГлавнаяГосударство и право → Обращение взыскания на недвижимое имущество




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Обращение взыскания на недвижимое имущество":


Введение

С принятием Федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О судебных приставах» система принудительного исполнения была организована на новых принципах, что позволило придать новое качество, как самой системе, так и содержанию исполнительного производства. Была образована служба судебных приставов Министерства юстиции Российской Федерации – новый вид федеральных органов исполнительной власти.

Министр юстиции, говоря об этих новых Федеральных законах, подчеркив ал, что они позволят изменить сложившуюся ситуацию, при которой большинство судебных решений не исполняется или их реализация затягивается на неопределенный срок.

Законодательная реформа способствовала улучшению работы системы принудительного исполнения, однако следует отметить не только достижения: проявились многие проблемы исполнительного производства, которые не получили разрешения в ранее принятых федеральных законах, стали очевидными пробелы правового регулирования. В этих условиях встал вопрос о дальнейшем совершенствовании нормативной основы как деятельности органов принудительного исполнения, так и самого исполнительного производства.

В настоящее время, необходимость дальнейшего реформирования исполнительного законодательства высказывается рядом ученых-правоведов. Об этом говорят Игнатенко А. А., Кириленко И. В., Матвеев А. В., Шерстюк В. М., Ярков В. В., Золотухин О. В. и другие. Так, например, Золотухин О. В. подчеркивает: «Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» действует уже несколько лет, однако до сих пор сохраняются как существенные противоречия в самом законе, так и его несогласованность с другими нормативными актами, действующими в нашей стране». Коллектив авторов статьи «К разработке проекта Исполнительного кодекса Российской Федерации» говорит о том, что «в настоящее время ряд специалистов высказывается за необходимость разработки полноценного Исполнительного кодекса Российской Федерации, который бы вобрал в себя проверенные временем положения Федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О судебных приставах», устранил многочисленные недоработки…».

Одной из основных мер принудительного исполнения является обращение взыскания на имущество должника путем наложения ареста на имущество и его реализации.

Правовое регулирование обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве в дипломной работе рассматривается как государственное регулирование общественных отношений путем установления норм права, направляющих поведение субъектов права на реализацию целей принудительного взыскания в сфере исполнительного производства. Правовое регулирование выступает в качестве единого механизма, включающего систему правовых средств, при помощи которых обеспечивается результативное правовое воздействие на общественные отношения: правовые нормы, правовые отношения, правовая ответственность, правовое сознание, юридические факты и акты применения права, акты реализации прав и обязанностей.

Рассмотрение в данной работе правого регулирования обращения взыскания на недвижимое имущество имеет не только теоретический интерес, обобщающий нормативные источники и доктринальное толкование, но и важное практическое значение в виде анализа формирующейся практики применения такой принудительной меры исполнения в законодательстве Российской Федерации об исполнительном производстве. Кроме этого, в настоящее время данный вопрос достаточно слабо освещен в соответствующей литературе ввиду его узкой специализации. Однако постоянно возрастающая потребность в его подробном изучении является еще одним доводом, свидетельствующим об актуальности выбранной темы дипломной работы.

Целью данного исследования является изучение существующих проблем правового регулирования обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве и поиск наиболее эффективных методов решения этих проблем.

Основными задачами работы будут являться:

-  обобщение складывающейся практики обращения взыскания на недвижимое имущество путем анализа ошибок правоприменителя;

-  выявление основных проблем практического характера;

-  поиск механизма их разрешения;

-  анализ нормативно – правовых актов, регулирующих отношения по обращению взыскания на недвижимость.

По мнению автора исследования, будет правильным рассмотреть в данной работе как теоретические, так и практические аспекты изучаемого вопроса, ввиду его важности в исполнительном производстве.

Материалом, послужившим основой исследования, являются помимо законодательных нормативных актов, разъяснения и постановления судов различных уровней, акты прокурорского реагирования, комментарии авторитетных ученых-юристов, а также материалы исполнительных производств, возбужденных судебными приставами-исполнителями службы судебных приставов Управления Минюста России по Новосибирской области, в рамках которых применялась такая принудительная мера, как обращения взыскания на недвижимое имущество. Кроме того, в работе были использованы методические указания и информационные письма Департамента судебных приставов Минюста России, службы судебных приставов Управления Минюста России по Новосибирской области; документы переписки с Учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; документы переписки с Сибирским межрегиональным отделением Российского фонда федерального имущества.

1. Понятие и правовая природа обращения взыскания на недвижимое имущество

1.1  Понятие недвижимого имущества

Заказать дипломную - rosdiplomnaya.com

Новый банк готовых защищённых студентами дипломных работ предлагает вам скачать любые проекты по нужной вам теме. Мастерское выполнение дипломных проектов на заказ в Уфе и в других городах РФ.

Обращение взыскания на недвижимое имущество как мера принудительного исполнения, состоящая из ареста недвижимости и последующей ее реализации, подчиняется общим правилам исполнительного производства. Вместе с тем здесь имеется ряд особенностей, определяемых правовыми характеристиками недвижимости как объекта гражданского оборота.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники земли, космические корабли, орбитальные станции и т. п.). Отнесение данных вещей к разряду недвижимого имущества обусловлено высокой стоимостью данных вещей, что обусловливает необходимость повышенной надежности их правового режима. Это выражается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности на недвижимое имущество происходит в особом порядке, который обычно требует обязательного соблюдения письменной формы и государственной регистрации.

В той же статье ГК предусмотрено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, законодатель в ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» относит к объектам недвижимого имущества квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т. п.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Согласно ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Поскольку недвижимость занимает особое место как в жизни человека, так и в обеспечении условий предпринимательской деятельности организаций, то в соответствии с п. 3 ст. 59 Федерального закона «Об исполнительном производстве» арест и реализация недвижимого имущества должника-организации осуществляются в третью очередь. Данное правило является безусловным, и его нарушение может привести к признанию ареста и торгов данным недвижимым имуществом недействительными.

Таким образом, главным критерием (признаком) отнесения имущества к разряду недвижимости в исполнительном производстве будет его неразрывная связь с землей либо подтверждение того, что объект является квартирой, элементом инженерной инфраструктуры; предприятием как единым имущественным комплексом; воздушным или морским судном, судном внутреннего плавания, космическим объектом. Причем имущественные права на данный объект должны пройти государственную регистрацию.

1.2 Понятие и основания ареста недвижимого имущества

Понятие ареста имущества должника в настоящее время содержится и раскрывается в Федеральном законе «Об исполнительном производстве». Статья 51 закона определяет арест как опись имущества и объявление запрета распоряжения им, а при необходимости, ограничение права пользования имуществом.

Ограничение права пользования имуществом должника может иметь место в том случае, когда существует вероятность того, что до передачи имущества на реализацию в результате эксплуатации его потребительские свойства могут быть качественно изменены или утрачены. Сказанное относится, прежде всего, к имуществу имеющему определенный эксплуатационный ресурс, степень выработки которого существенным образом сказывается на его цене.

Следовательно, арест недвижимого имущества должника состоит из совокупности следующих процессуальных действий судебного пристава-исполнителя:

1)  описи имущества должника;

2)  объявления запрета распоряжаться имуществом с возможным ограничения права пользования имуществом.

Таким образом, арест имущества должника представляет собой совокупность нескольких перечисленных выше юридически значимых процессуальных действий, совершаемых судебным приставом-исполнителем в отношении имущества должника и направленных на обеспечение принудительного исполнения требований исполнительного документа путем ограничения, а впоследствии и лишения должника права распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В процессуальном плане арест имущества должника является, во-первых, мерой принудительного исполнения, во-вторых, способом обращения взыскания на имущество должника, в-третьих, исполнительным действием, в-четвертых, полномочием, которое судебный пристав-исполнитель должен реализовать по отношению к имуществу должника, в том случае, если должник добровольно не исполнит требования исполнительного документа.

Арест – мера исключительная, связанная с существенным ограничением прав должника, поэтому он может применяться только при наличии оснований, предусмотренных п. 4 ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве»:

•  наличие в производстве судебного пристава-исполнителя вступившего в законную силу исполнительного документа, по которому возбуждено исполнительное производство;

•  неисполнение должником в добровольном порядке требований исполнительного документа в срок, установленный судебным приставом-исполнителем;

• наличие у судебного пристава-исполнителя заявления взыскателя о наложении ареста на имущество должника одновременно с возбуждением исполнительного производства.

Согласно ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве» арест применяется:

- для обеспечения сохранности имущества должника, которое подлежит последующей передаче взыскателю или для дальнейшей реализации;

- при исполнении судебного акта о конфискации имущества должника;

- при исполнении определения суда о наложении ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или у других лиц.

Данный перечень оснований является исчерпывающим. В любых других случаях применение ареста как меры принудительного исполнения недопустимо.

Статьей 12 Федерального закона «О судебных приставах» наложение ареста на имущество должника отнесено к исключительной компетенции судебного пристава-исполнителя.

По своей правовой природе арест является очным и разовым действием. Заочный арест несостоятелен и ничтожен, поскольку ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве» четко определяет арест как опись имущества. Опись предполагает описание видимого, наблюдаемого объекта. Поэтому описи может быть подвернуто только то имущество, которое непосредственно наблюдается судебным приставом-исполнителем. Арест имущества, наличие которого подтверждается различного рода справками, отражением в балансе и иными документами, без непосредственного наблюдения и идентификации данного объекта судебным приставом-исполнителем и понятыми, недопустим.

В этой связи следует обратить внимание на существующую порочную практику, когда судебный пристав-исполнитель, получив из органов регистрации прав на недвижимое имущество сведения о наличии в собственности должника недвижимого имущества, выносит постановление о наложении ареста на это имущество и направляет его для исполнения в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. Необходимым условием является надлежащее процессуальное оформлением ареста имущества в виде составления соответствующего акта и направления его в соответствующий регистрирующий орган, у которого возникнет соответствующее законное основание не регистрировать сделки по отчуждению имущества должника.

Как уже отмечалось, арест – это способ обращения взыскания на имущество должника. В соответствии с п. 6 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскание на имущество должника может быть обращено в том размере и объеме, которые необходимы для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий. Данная норма устанавливает ограничения по объему имущества, подвергаемого аресту. Общая стоимость имущества, на которое накладывается арест, не должна превышать суммы долга по исполнительному документу, суммы исполнительского сбора и штрафов, если таковые взыскиваются с должника.

Таким образом, арест недвижимости является единственным способом обращения взыскания на недвижимое имущество должников в рамках исполнительного производства. Арест возможен только при наличии законных оснований, перечень которых строго ограничен.

1.2.1 Документальное оформление процедуры описи и ареста имущества

Опись имущества должника представляет собой процессуальный способ документальной фиксации факта ареста имущества должника, оформляемый путем составления соответствующего документа – акта описи и ареста имущества. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не содержит каких-либо конкретных правил, регулирующих процедуру описи и устанавливающих требования к составлению акта описи и ареста имущества. До вступления в законную силу нового ГПК РФ, в котором данный вопрос не отражен вообще, действовали требования нормы ст. 372 ГПК РСФСР, согласно которой акт описи и ареста имущества в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:

1)  Время и место составления акта.

2)  Наименование судебного пристава-исполнителя, составляющего акт, а также лиц, присутствовавших при составлении акта.

3)  Наименование суда и решение, которое приводится в исполнение.

4)  Наименование взыскателя и должника.

5)  Название каждого занесенного в акт предмета, отличительные его признаки, оценка каждого предмета в отдельности и стоимость всего имущества.

6)  Опечатывание предметов, если оно производилось.

7)  Наименование лица, которому имущество передано на хранение, и его адрес, если хранение имущества возлагается не на самого должника.

8)  Отметка о разъяснении должнику и другим лицам порядка и срока обжалования действий судебного пристава-исполнителя, а также о разъяснении должнику или хранителю имущества их обязанностей по хранению и об ответственности за растрату, отчуждение или сокрытие переданного на хранение имущества.

9)  Замечания и заявления взыскателя, должника, лиц, присутствовавших при описи, и распоряжения по ним судебного пристава-исполнителя.

Норма ст. 372 ГПК была фактически единственной правовой нормой, устанавливающей требования к форме и содержанию актов судебных приставов-исполнителей. Поэтому требования этой нормы учитываются и в настоящее время при составлении любых других актов, с учетом специфики фиксируемых актом исполнительных действий.

В акте описи и ареста должны быть обязательно указаны название каждого занесенного в акт предмета, отличительные его признаки (вес, метраж, степень износа и т. п.), оценка каждого предмета в отдельности и стоимость всего имущества. При наличии на арестовываемом имуществе серийных (заводских) номеров они также должны быть отражены в акте описи и ареста как один из основных идентифицирующих признаков имущества. Это важное правило иногда не учитывается судебными приставами-исполнителями, что в итоге порождает немало споров и ведет к подаче жалоб. В акте описи и ареста должны содержаться все признаки имущества, позволяющие определить его как индивидуально определенную (незаменимую) вещь.

При аресте сложных вещей в акте описи следует указать наименования, характеристики и отличительные признаки их компонентов.

Разъяснение прав и обязанностей сторонам исполнительного производства, понятым и иным лицам, участвующим в совершении исполнительных действий, является важным процессуальным моментом процедуры ареста, несоблюдение которого может повлечь за собой признание действий судебного пристава-исполнителя по наложению ареста незаконными. Согласно Федеральному закону «Об исполнительном производстве», разъяснение прав и обязанностей перед началом совершения исполнительных действий производится в основном в отношении двух участников исполнительного производства – понятых и сторон. Понятым в обязательном порядке разъясняется их обязанность удостоверить своей подписью в акте соответствующего исполнительного действия факт, содержание и результаты исполнительных действий, при совершении которых они присутствовали, а также смысл совершения исполнительных действий, для участия в которых они приглашаются, на основании какого исполнительного документа они совершаются, а также право понятого делать замечания по поводу совершенных действий. Замечания понятого подлежат обязательному занесению в акт соответствующего исполнительного действия. Сторонам исполнительного производства – взыскателю и должнику также должны быть разъяснены их основные права и обязанности.

Акт об аресте имущества подписывается судебным приставом-исполнителем, понятыми, взыскателем, должником, хранителем имущества и другими лицами, которые присутствовали при его составлении. Копия акта описи и ареста в обязательном порядке вручается должнику под его роспись. Если опись и арест имущества производились в отсутствие должника и его представителя, или представитель должника не имел надлежаще оформленной доверенности, копия акта описи и ареста должна быть направлена должнику заказным письмом. При этом в акте описи и ареста должно содержаться письменное разъяснение должнику сроков и порядка обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Одним из элементов ареста имущества должника, в соответствии с требованием нормы п. 4 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве», является объявление запрета распоряжаться им, которое должно содержаться в каждом акте описи и ареста имущества. Такой запрет выносится в отношении должника в случае, если имущество остается на ответственном хранении у него или судебный пристав-исполнитель не может своевременно обеспечить передачу арестованного имущества на хранение другому лицу.

На практике нередки случаи, когда судебный пристав-исполнитель не может в силу различных причин передать арестованное имущество на ответственное хранение третьему лицу, а должник из-за нежелания нести дополнительные расходы отказывается принимать арестованное имущество на ответственное хранение. В этом случае судебный пристав-исполнитель не может принудительно заРисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.ставить должника принять имущество на ответственное хранение в силу гражданско-правовой природы договора хранения. Однако в подобных ситуациях, чтобы обеспечить сохранность имущества, судебный пристав-исполнитель, произведя опись имущества, вправе запретить должнику распоряжаться им, то есть объявить о том, что описанное имущество не может быть продано, обменено, подарено, сдано в аренду, заложено или отчуждено иным образом. Объявление такого запрета должно отражаться в акте описи и ареста имущества, который подписывается судебным приставом-исполнителем, должником, взыскателем, понятыми и иными лицами, участвующими при описи имущества. За нарушение данного запрета судебный пристав-исполнитель может применить к должнику все меры ответственности, предусмотренные действующим законодательством, поскольку в данном случае между должником и судебным приставом-исполнителем будут иметь место отношения власти и подчинения, т. е. публичные отношения, а требования судебного пристава-исполнителя являются обязательными для всех.

После наложения ареста на недвижимое имущество, судебный пристав-исполнитель, в соответствии с требованием нормы ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обязан направить уведомление о данном исполнительном действии в территориальный орган Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и банкротству и в соответствующую налоговую инспекцию для принятия этими государственными органами решения об обращении в арбитражный суд с заявлением о возбуждении в отношении должника-организации либо частного предпринимателя процедуры банкротства согласно ст. 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». На практике это происходит путем направления в указанные выше органы копии акта описи имущества должника.

Кроме того, согласно указаниям службы судебных приставов Новосибирской области, в целях обеспечения взаимодействия с Учреждением юстиции Новосибирской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросу регистрации ограничений (обременений) прав в виде арестов недвижимого имущества, в соответствии с положениями п. 6 Соглашения «О порядке взаимодействия Службы судебных приставов Новосибирской области и Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при обращении взыскания на недвижимое имущество» от 29.02.2000 г., судебные приставы-исполнители территориальных подразделений обязаны исполнять следующие обязательные требования:

После проведения исполнительных действий по аресту недвижимого имущества должников – не позднее следующего рабочего дня – судебный пристав-исполнитель должен направить надлежащим образом оформленные и заверенные старшим судебным приставом постановления о наложении ареста на недвижимое имущество с заверенными копиями актов описи и ареста недвижимого имущества в Учреждение юстиции Новосибирской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним или в его территориальные подразделения. В сопроводительном письме в обязательном порядке указывается на основание направления документов – для регистрации ограничений (обременений) прав должника в виде ареста недвижимого имущества. Корреспонденция должна быть отправлена заказной почтой с уведомлением либо нарочным.

Таким образом, процедура ареста недвижимости оформляется путем составления письменных документов, в которых в обязательном порядке должны быть указаны необходимые реквизиты и сведения.

1.3 Хранение недвижимого имущества должника

В настоящее время вопросы хранения арестованного имущества регулируются тремя основными нормативными актами – Федеральным законом «Об исполнительном производстве» (ст. 53), ГК РФ (гл. 47) и Положением о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.07.1998 г. №723.

Передача арестованного имущества на ответственное хранение является одной из основных частей процедуры ареста имущества. Цель передачи арестованного имущества на хранение – обеспечение его сохранности, то есть недопущение его растраты, отчуждения или сокрытия должником. Выполнение целей передачи имущества на хранение обеспечивается мерами гражданской и уголовной ответственности, которые могут быть применены к лицу, назначенному хранителем арестованного имущества.

Наиболее детально порядок хранения арестованного имущества регулируется Положением о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, которое устанавливает порядок и условия хранения имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем при принудительном исполнении исполнительных документов.

Передача арестованного имущества должника на хранение по сложившейся практике оформляется соответствующей росписью лица, назначаемого хранителем, в акте описи и ареста имущества. Хранитель в обязательном порядке письменно в этом же акте предупреждается об уголовной ответственности за растрату, сокрытие или отчуждение арестованного имущества. При этом хранителем может выступать должник, члены его семьи или любые другие лица, назначенные судебным приставом-исполнителем.

1.3.1 Вид и объем ограничения пользования имуществом

Хранитель вправе пользоваться указанным имуществом, если по свойствам имущества пользование им не ведет к уничтожению этого имущества или уменьшению его стоимости. Судебный пристав-исполнитель, арестовывая и передавая имущество на ответственное хранение, в каждом конкретном случае обязан определить вид и ограничения права пользования имуществом, при этом будет целесообразно полностью запрещать эксплуатацию имущества, имеющего определенный фиксированный ресурс, выработка которого существенно сказывается на цене имущества, а также имущества, чья эксплуатация потенциально связана с возможностью его уничтожения или существенного ухудшения потребительских качеств в силу риска случайной гибели (морские и воздушные суда). В случае же передачи на хранение имущества, чья эксплуатация не будет существенно отражаться на их потребительских качествах, можно разрешать эксплуатацию данного имущества (дома, квартиры). Для обеспечения соблюдения ограничений по пользованию имуществом, определенных судебным приставом-исполнителем, он вправе опечатать арестованное имущество или проставить на нем иные отличительные знаки.

Хранитель имущества обязан принимать все меры, обеспечивающие сохранение свойств, признаков и стоимости данного имущества, а также отличительных знаков, проставленных на нем судебным приставом.

Па практике возможны случаи, когда должник ограничивается в праве пользования имуществом, оно передается на ответственное хранение другому лицу, но остается в фактическом владении у должника. Такие ситуации возможны, к примеру, когда арестованное имущество (например, отдельное здание или часть помещений в большом здании) расположено на территории или в здании, принадлежащем должнику. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ООО «Лигаторг», судебный пристав-исполнитель составил опись помещения склада, находящегося на первом этаже двухэтажного здания, и передал на ответственное хранение представителю взыскателя. Арестовывая и передавая помещения на ответственное хранение в данном случае, судебный пристав-исполнитель преследует две цели – не дать должнику возможности распорядиться имуществом (продать, обменять, сдать в аренду, подарить и т. п.) и обеспечить сохранность имущества в смысле недопущения ухудшения его потребительских качеств, порчи неотделимых улучшений. Хранитель, принимая имущество на хранение, обязан обеспечить полную реализацию этих целей. Судебный пристав-исполнитель должен создать хранителю условия, необходимые для реализации возложенных на него задач, для чего он выдает собственнику арестованного имущества, должнику или третьим лицам постановление об установлении режима беспрепятственного доступа хранителя к арестованному и переданному ему на хранение имуществу, в котором устанавливаются основные условия такого режима. В случае нарушения собственником арестованного имущества, должником или третьими лицами требований постановления судебного пристава-исполнителя они несут ответственность в соответствии с законодательством. В зависимости от конкретной ситуации данные действия можно рассматривать как воспрепятствование исполнению судебного акта и квалифицировать по ст. 315 Уголовного кодекса РФ (далее – УК) или, в случае, если данные действия сопряжены с растратой, отчуждением, сокрытием или незаконной передачей данного имущества, по ст. 312 УК. В других случаях ответственность будет наступать по правилам ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Доступ судебного пристава-исполнителя и других лиц к арестованному имуществу возможен только в присутствии хранителя. В случае его отсутствия доступ к имуществу разрешается при участии старшего судебного пристава и двух понятых.

Согласно п. 5 «Положения о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества», в целях централизованного учета арестованного и изъятого имущества и контроля над его реализацией в каждом подразделении судебных приставов ведется журнал арестованного и изъятого имущества. Форма указанного журнала и порядок ведения, а также формы акта об аресте имущества, постановления об установлении режима беспрепятственного доступа хранителя к арестованному и переданному ему на хранение имуществу, установлены «Инструкцией по организации работы с документами (по делопроизводству) при ведении исполнительных производств в подразделениях служб судебных приставов органов юстиции в субъектах Российской Федерации и типовых форм документов, используемых судебными приставами при ведении исполнительных производств», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.08.1999 №225.

По своей правовой природе передача имущества на хранение означает заключение гражданско-правовой сделки в виде договора хранения который является реальным и возмездным. Следовательно, хранитель вправе получить за хранение имущества вознаграждение.

Единые ставки вознаграждения за хранение арестованного имущества или методика определения размера вознаграждения до настоящего времени не разработаны. На практике ставки вознаграждения за хранение арестованного имущества определяются из расчета реально понесенных хранителем затрат. Так например возможно возмещение затрат на хранение исходя из денежной суммы, оплаченной по гражданско-правовым договорам исправного содержания и охраны арестованной недвижимости, подтвержденной документально. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ЗАО «Легостаево» судебным приставом-исполнителем были возмещены расходы по хранению арестованного здания склада зернохранилища после предоставления хранителем платежных документов, свидетельствующих о заключении договора на оказание охранных услуг.

Вознаграждение за хранение арестованного имущества взыскивается и выплачивается хранителю по правилам ст. 82–84 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Вознаграждение не выплачивается в случаях, когда хранителем назначается сам должник, как физическое лицо, или член его семьи, а в случае ареста имущества юридического лица – его работник или должностное лицо. В данных случаях никаких дополнительных обязанностей на лицо, назначенное хранителем, не возлагается, имущество остается во владении должника. В случае отчуждения имущества хранитель может быть привлечен к уголовной и гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, исполнительное действие по передаче арестованного недвижимого имущества на хранение имеет является по сути гражданско – правовой двусторонней сделкой. В случае необходимости возмещения расходов по хранению, сумма вознаграждения определяется по фактически понесенным хранителем расходам.

1.4 Оценка арестованного недвижимого имущества

В настоящее время процедура оценки арестованного имущества должника, как и большинство иных процедур исполнительного производства, имеет комплексное правовое регулирование. Основными нормативными актами здесь выступают Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (ст. 52) и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает основания оценки, определяет субъекта оценки и, в определенной степени, методику определения цены и порядок возмещения расходов по оценке арестованного имущества. К сожалению, данные процедуры не получили в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» развернутого регулирования, поэтому их применение требует творческого, аналитического подхода.

Вместе с тем согласно ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» этим Законом определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. То есть по отношению к нормам Федерального закона «Об исполнительном производстве» нормы Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» будут выступать как специальные, следовательно, положения ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» могут применяться только в части, не противоречащей Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки (имущества) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение (следует отметить, что при реализации арестованного имущества стороной в сделке выступает специализированная организация, с которой заключен соответствующий договор, и эта организация реализует арестованное имущество не в вынужденных (чрезвычайных) условиях, а в условиях нормального гражданского оборота, точно в таких же условиях находится и покупатель арестованного имущества.

2)  Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.

3)  Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

4)  Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Говоря о случаях, когда оценка имущества производится по регулируемым ценам, законодатель имел в виду, что в случае, когда аресту подвергается имущество, цены на которое регулируются государством, стоимость этого имущества определяется равной стоимости, установленной соответствующими актами органов государственной власти.

Говоря об основаниях оценки арестованного имущества, отметим следующее. По общему правилу оценка имущества производится судебным приставом-исполнителем. И только в двух случаях судебный пристав-исполнитель может и должен поручить оценку специалисту – в случае, когда оценка имущества является для него затруднительной, и в случае, когда одна из сторон возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки.

Предполагается, что судебный пристав-исполнитель, не будучи ни бухгалтером, ни экономистом, ни тем более квалифицированным оценщиком, не должен брать на себя риск оценки сложных объектов (недвижимости, ценных бумаг, предприятий, промышленного оборудования), так как на их стоимость влияет масса факторов, учесть которые он не сможет.

Учитывая изложенное, на практике судебный пристав-исполнитель для определения рыночной стоимости арестованного недвижимого имущества, на основании нормы статей 41, 52, 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве», выносит постановление о назначении специалиста. В качестве специалиста выступают специализированные оценочные организации, имеющие соответствующую лицензию и заключившие договор с Управлением Минюста субъекта РФ. Причем срок исполнения устанавливается по общему правилу не более 10 дней. По результатам проведенной оценки судебному приставу-исполнителю предоставляется отчет. На основании отчетных данных выносится постановление об установлении рыночной стоимости арестованного имущества, копии которого направляются сторонам исполнительного производства.

Получив копию постановления (уведомления) об установлении рыночной стоимости, взыскатель или должник вправе, согласно норме ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве», в десятидневный срок обжаловать данные действия судебного пристава-исполнителя. Кроме того, стороны имеют возможность оспорить оценку путем оспаривания в исковом порядке отчета (заключения) оценщика, при этом сторона, оспаривающая оценку, должна добиваться от суда отсрочки исполнения или отложения исполнительных действий до рассмотрения ее иска. В противном случае реализация арестованного имущества будет произведена по цене, определенной в отчете (заключении) оценщика, поскольку никаких формальных препятствий к реализации арестованного имущества у судебного пристава-исполнителя не будет.

Таким образом, при оценке арестованного недвижимого имущества оценка, как правило, производится специалистом – оценщиком, имеющим соответствующую лицензию, после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о назначении специалиста.

1.5 Понятие и основания реализация недвижимого имущества

Реализация недвижимого имущества путем проведения торгов – самая ответственная и сложная процедура исполнительного производства. К сожалению, данная процедура не нашла должного развернутого регулирования в действующих нормативных актах. Пункт 2 ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» отсылает к порядку проведения торгов, определяемому ГК. Статьи же 447–449 ГК содержат лишь самые общие положения, касающиеся организации и проведения торгов без учета специфики принудительной реализации имущества должника, хотя в данном случае необходим нормативный акт, определяющий единый порядок действий участников исполнительного производства и порядок их взаимодействия с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель торгов – реализация арестованного имущества по наивысшей предложенной цене – обеспечивается возможностью участия в торгах неограниченного круга лиц, желающих стать собственниками продаваемого имущества.

Положения о торгах и порядке их проведения содержатся в различных правовых актах. В том числе в:

•  ГК (ст. 349, 350, 447–449);

•  Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

•  Федеральном законе «Об исполнительном производстве»;

•  Федеральном законе «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Торги могут проводиться в форме аукциона и конкурса, которые могут быть открытыми и закрытыми. Различие между этими двумя формами определяется функциями того и другого. Аукцион направлен на выявление покупателя, способного предложить наивысшую цену. Задача конкурса – отбор лиц, способных к наилучшему решению задачи, поставленной собственником имущества.

Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения.

Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по разным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме – в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей – вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2–3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент.

Статья 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает правило о том, что «продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов», но не определяет форму их проведения.

По смыслу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» форма проведения торгов определяется самим судебным приставом-исполнителем. На практике торги по реализации арестованного недвижимого имущества проводятся в форме открытого аукциона. Закрытые торги назначаются судебным приставом-исполнителем при наличии объективных оснований, как то: особая социальная или экономическая значимость объектов недвижимости, а также существующие ограничения в обороте (объекты мобилизационного значения). Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» судебным приставом-исполнителем в стадии реализации арестованной недвижимости – производственного цеха были назначены закрытые торги. Основанием к этому послужило то, что согласно представленным должником документам данное здание технологически предназначено для выпуска продукции мобилизационного назначения и, соответственно, ограничено в гражданском обороте.

Аукционы и конкурсы согласно ст. 448 ГК могут быть открытыми и закрытыми. Понятие открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости (возможности участвовать любому лицу) отвечает понятие «публичных торгов», используемое в законодательстве (ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Однако критерий открытости в отдельных случаях подвергается ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах отдельных категорий лиц.

Федеральным законом «Об исполнительном производстве» не устанавливается каких-либо ограничений по субъектному составу лиц, участвующих в проведении публичных торгов. На публичных торгах, в любом случае, имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.

Критерий «закрытости» аукционов и конкурсов согласно ст. 448 ГК следует понимать как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица.

Закрытыми, следует признать и публичные торги, проводимые в так называемых закрытых административно-территориальных образованиях. На таких торгах имеют право участвовать, а точнее, смогут принять участие и приобрести имущество только граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории данного закрытого административно-территориального образования, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п. 2 ст. 8 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»). Участие других граждан и юридических лиц в совершении сделок с недвижимым имуществом допускается по решению органа местного самоуправления данного образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Учитывая большое значение недвижимости в гражданском обороте, ГК закрепляет ряд особенностей правового режима недвижимого имущества:

1.  право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК);

2.  обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3.  право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК);

4.  установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК); распоряжение государственного и муниципального предприятия принадлежащим им недвижимым имуществом (ст295 ГК);

5.  действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Если продается или сдается только земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК).

1.5.1 Порядок организации и проведения публичных торгов

Во всех случаях обращения взыскания на недвижимое имущество должника реализация этого имущества производится путем продажи с публичных торгов.

Новым в реализации имущества стало правило о том, что сам судебный пристав-исполнитель не вправе продавать имущество должника. В соответствии с п. 1 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» правом проведения торгов недвижимым имуществом наделены только специализированные организации.

В соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 19.08.2002 г. №260, правом на реализацию арестованного имущества должников, в том числе недвижимости, наделено Государственное учреждение при Правительстве РФ – Российский Фонд Федерального имущества (далее – РФФИ). Статус специализированной определяется путем аккредитации организации при РФФИ. Сам же процесс торгов происходит на основании договора-поручения, заключаемого между территориальным органом РФФИ (СМО РФФИ) и специализированной организацией.

Обязательным действием, совершаемым судебным приставом-исполнителем при подготовке торгов, является принятие судебным приставом-исполнителем постановления «о назначении специализированной организации и передаче на реализацию», а также направление в адрес СМО РФФИ заявки на проведение торгов с указанием рыночной стоимости арестованной недвижимости, выставляемой на торги. После чего осуществляется передача арестованного имущества в натуре путем составления акта приема-передачи между судебным приставом-исполнителем и специализированной организацией.

Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание существенного значения таким его условиям, как предмет и цена. Поэтому в заявке должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). Заявка также обязательно должна содержать стартовую цену реализуемого имущесгва, определяемую в соответствии с требованием ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве». В ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» определен обязательный перечень документов, прилагаемых судебным приставом-исполнителем к заявке, это:

1)  Копия исполнительного документа.

2)  Копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем.

3)  Документы, характеризующие объект недвижимости.

4)  Копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Копии исполнительного документа и акта о наложении ареста на имущество снимаются судебным приставом-исполнителем с подлинных документов и заверяются подписью судебного пристава-исполнителя и печатью подразделения судебных приставов.

К документам, характеризующим объект недвижимости, относятся как правоустанавливающие документы (различные виды гражданско-правовых договоров на приобретение имущества, свидетельство о праве собственности и др.), так и документы, содержащие технические характеристики строения (технический паспорт, паспорт на здание, справки БТИ и т. п.).

Указанные правоустанавливающие документы могут быть истребованы судебным приставом-исполнителем непосредственно у должника или в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Это относится и к документам, содержащим технические характеристики строений. По смыслу п. 3 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указанные документы должны быть предоставлены в подлинниках.

К документам, которые подтверждают право пользования земельным участком или право собственности на него, относятся акты о землеотводе, свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю, свидетельство о праве срочного пользования на землю, свидетельство о праве пожизненного (наследуемого) владения на землю. Указанные документы могут быть истребованы судебным приставом-исполнителем как непосредственно у должника, так и в соответствующих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству и предоставляются в виде копий. Документы, подтверждающие право пользования земельным участком или право собственности на него, предоставляются в случае продажи отдельно стоящего здания.

При продаже права на объект незавершенного строительства также дополнительно прилагаются:

1)  Копия решения об отводе земельного участка (она истребуется непосредственно у должника или в органах по земельным ресурсам).

2)  Копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство, которая может быть истребована как непосредственно у должника, так и в органах местного самоуправления в архитектурной службе.

По смыслу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в заявке о проведении торгов недвижимым имуществом судебный пристав-исполнитель должен указать форму проведения торгов.

Одной из самых серьезных проблем, приводящей к невозможности реализации недвижимого имущества, является отсутствие государственной регистрации права собственности должника.

В приложении к Информационному письму Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведен пример вынесенного судом решения, касающегося вопроса реализации с торгов незавершенного строительством объекта. Принципиально важным в данном случае является вывод суда: объект не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Реализация арестованного имущества является мерой принудительного исполнения, и осуществляется она судебным приставом-исполнителем на основании федерального закона от лица государства, независимо от желания и воли должника, то есть носит публичный характер.

Как уже отмечено выше, если должник в добровольном порядке не подал заявления и не зарегистрировал свои права, то именно судебный пристав-исполнитель наделен полномочиями и обязан сам зарегистрировать права должника, поскольку без таковой регистрации невозможно проведение торгов.

Кроме того, иногда у судебного пристава-исполнителя на стадии передачи арестованного недвижимого имущества на реализацию возникают сложности с квалификацией (гражданско-правовой оценкой) представленных правоустанавливающих документов.

Так, согласно ст. 554 ГК, в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, для реализации имущества, переданного по заявке необходим один из следующих правоустанавливающих документов:

- договор купли-продажи или иная сделка в отношении недвижимого имущества, совершенная в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, или;

- акт (свидетельство) о приватизации нежилого помещения, совершенное в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения, или;

- вступившее в законную силу судебное решение, или;

- акт (свидетельство) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, или;

- иной акт передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Согласно п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г., в числе документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть представлены документы, содержащие описание помещения, в том числе и планы (технические паспорты) недвижимого имущества, удостоверенные соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

По заявке на реализацию арестованного недвижимого имущества в рамках сводного исполнительного производства о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» от СМО РФФИ были получены следующие возражения: копии паспортов на производственные здания корпусов, приложенные к заявке, являются внутризаводской, ведомственной документацией и для регистрации права собственности и перехода права собственности в Учреждение юстиции на территории Новосибирской области приняты быть не могут.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так по исполнительному производству о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» для реализации имущества, переданного по заявке, специализированная организация – СМО РФФИ истребовала от судебного пристава-исполнителя следующие документы:

- распоряжение Комитета государственного имущества о закреплении корпусов цеха №5 за ФГУП «Куйбышевский химический завод» на праве хозяйственного ведения (оперативного управления);

- выписка из реестра федеральной собственности;

- техническая документация на указанные корпуса цеха №5, выполненная соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории Куйбышевского района НСО.

Обязанности организаторов торгов определяются нормами действующего законодательства и соответствующим договором между РФФИ и органом юстиции субъекта Российской Федерации. Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (ст. 448 ГК).

По своей юридической сущности извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие последствия. Так, между лицом, получившим извещение о проведении торгов, и организатором этих торгов устанавливается обязательственное правоотношение, в силу которого лицо, изъявившее желание участвовать в торгах, имеет право требовать от организатора торгов принятия и рассмотрения его предложения. Однако в силу п. 4 ст. 448 ГК организатор открытых торгов, сделавший извещение (если иное не установлено в законе), вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса – не позднее чем за 30 дней до его проведения. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Вместе с тем определенные обязательные условия возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в том размере, сроке и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Эта обязанность возлагается на участников торгов с той целью, чтобы отсечь от торгов недобросовестных участников гражданского оборота и тем самым обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также тем, кто участвовал в торгах, но не выиграл их.

Организатор торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает принятый задаток в одинарном, а не в двойном размере (как это имело бы место согласно общим правилам ст. 381 ГК). Такой подход следует объяснять тем, что ни в момент извещения потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка между будущими участниками торгов и их организатором не возникает еще то обязательство, на создание которого направлены торги, – обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, задаток засчитывается в счет исполнения обязательств по договору.

Перед началом торгов организатор и участники подписывают предварительное соглашение, в котором особо оговаривается тот факт, что ни организатор, ни заказчик торгов не несут ответственности за качество продаваемого имущества. Следовательно, правила ст. 475 ГК, согласно которым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, не применяются. На торгах действует принцип «осмотрено – одобрено». Это же условие должно быть продублировано в протоколе торгов.

Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить выигравшему торги лицу убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора. Само же обязательство по передаче недвижимого имущества возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного по их результатам договора. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК).

Торги согласно ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.

После поступления денежных средств от реализации недвижимости, специализированная торгующая организация – СМО РФФИ в установленный договором срок (как правило 3 дня) перечисляют всю сумму на депозитный счет соответствующего территориального подразделения судебных приставов и предъявляют вместе с отчетом о торгах счет на оплату вознаграждения в размере (5% от продажной цены), а также расходов, связанных с реализацией. Далее судебный пристав-исполнитель, выносит постановление «о распределении взысканных денежных средств», на основании которого деньги в 7-дневный срок перечисляются взыскателям, СМО РФФИ, на погашение расходов по совершению исполнительных действий.

После чего, судебный пристав-исполнитель принимает постановление о снятии ареста с реализованного недвижимого имущества для государственной регистрации права собственности за приобретателем.

Торги, как и любая сделка, могут быть оспорены. С иском в суд о признании торгов недействительными по причине проведения их с нарушением установленных законом правил могут обращаться заинтересованные лица. Это правило подлежит расширительному толкованию, так как с указанным иском в суд могут обращаться не только участники конкурса и аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в торгах.

В этом случае незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов публичных торгов недействительными. Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов (ст. 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), могут быть признаны недействительными в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом (п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. №8).

При оценке обстоятельств, которые могут привести к нарушению правил проведения торгов и послужить основанием к признанию торгов недействительными, можно руководствоваться Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. №32, где, указывается на случаи признания недействительными торгов между юридическими лицами. В силу ст. 405 ГК публичные торги могут быть признаны судом нед

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Обращение взыскания на недвижимое имущество". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 432

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>