Дипломная работа на тему "Гражданско-правовой институт аренды"

ГлавнаяГосударство и право → Гражданско-правовой институт аренды




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Гражданско-правовой институт аренды":


СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

1.1 Понятие и значение аренды

1.2 Договор аренды и смежные правовые институты

ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Предмет договора аренды

2.2 Существенные условия договора аренды

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

3.1 Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора

3.2 Исполнение и прекращение договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Заказать дипломную - rosdiplomnaya.com

Специальный банк готовых оригинальных дипломных работ предлагает вам приобрести любые проекты по желаемой вами теме. Правильное выполнение дипломных проектов по индивидуальному заказу в Воронеже и в других городах России.

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.

Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером является появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Выделяются и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков», «пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналов связи и радиочастот» и пр.).

В совокупности указанные проблемы института аренды, как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.

Степень разработанности темы. В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в исследовании использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М. М. Агарковым, М. И. Брагинским, В. В. Витрянским, В. А. Дозорцевым, О. С. Иоффе, К. Д. Кавелиным, Д. И. Мейером, К. П. Победоносцевым, И. А. Покровским, В. И. Синайским, Е. А. Сухановым, В. А. Тарховым, В. А. Умовым, Г. Ф. Шершеневичем, Л. В. Щенниковой, Б. Б. Черепахиным и др.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды.

Предмет исследования - гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы гражданского и иного законодательства, судебная практика и доктрина.

Целью настоящей работы является исследование комплекса основных проблем, связанных с применением договора аренды в целом и отдельных наиболее значимых его разновидностей, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования соответствующих отношений и выявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.

Поэтому в рамках данной работы предпринята попытка ответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:

- каково место института аренды в системе договорных институтов и каково содержание основных отношений, характеризующих аренду;

- каков состав объектов, способных быть объектом арендных отношений;

- каковы существенные условия договора аренды;

- на основе каких критериев следует отграничивать аренду от смежных договорных институтов;

Методы исследования. В работе использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический (основной способ объективного познания действительности), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта, вызываемого соответствующими правилами) и др.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ 1.1 Понятие и значение аренды

По мере развития нынешняя цивилизация прошла несколько этапов своего экономического освоения действительности. Если первый характеризовался простым присвоением плодов природы, то на втором наступила эпоха их обработки; далее - меновой торговли, где потребовалось совершение актов межличностного социального значения. Уже на первых этапах зародилась наука (и искусство) экономии, т. е. разумного, рачительного ведения собственных дел, которая в центре внимания ставит вопрос о комплексном эффекте обладания материальными благами, принадлежащими человеку (семье, группе лиц), во имя определенных целей (удовлетворение текущих жизненных потребностей, приобретение предметов роскоши, передача имущества потомству и пр.); естественно, такого рода усилия были возможны лишь потому, что происходил сам процесс накопления (приобретения в собственность). Но со временем стало очевидным, что как таковое состояние присвоения (обладания) существенно отличается от другого умения - «искусства наживать состояние». Наконец, с развитием производительных сил и форм хозяйствования, стало понятным и некоторое преобладающее значение этого второго умения (искусства), позволяющее в результате непрерывного и безграничного устремления к прибыли создать состояние без наследства, приобрести капитал без финансовой основы и т. п. Хрематистика (жажда получения прибыли как таковой) достойна порицания, но это объективное явление, объясняемое социальными, психо-физическими, духовными и прочими причинами, которое само по себе есть факт действительности, а не объект негодования.

Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т. е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.

Идиллическая ситуация, когда начало всякой деятельности обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствует действительности, и на практике почти всякий производственный, а равно и непроизводственный, процесс опирается на привлечение постороннего имущества или капитала.

Добавим, что потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной, приобретение его на праве собственности в таком случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когда приобретение в собственность не целесообразно. Такой пример. Нижегородская (авиакомпания «Волга-Авиа», контрольный пакет которой принадлежит местным властям, заинтересована в том, чтобы принадлежащие ей самолеты Ту-134 так и остались в собственности. Однако сама авиакомпания не имеет ни надлежащих свидетельств эксплуатанта данных воздушных судов, ни требуемого технического состава, ни соответствующих летчиков. Оптимальный выход из ситуации - сдача лайнеров в аренду.

Потребность в аренде возникает также в случаях, когда экономико-технические характеристики используемой техники требуют определенных условий, например, большегрузные автомашины-тягачи экономически выгодно использовать только на «длинном плече», и если таких перевозок нет, то лучше всего сдать их в аренду.

Современные юристы, исследующие процессы развития бизнеса, отмечают, что собственность как таковая нивелируется, в основном, в результате того, что для предпринимателя имеет значение лишь результат эксплуатации имущества.

Акт аренды также есть акт обмена стоимостями и подчиняется общей экономической логике товарообмена, но с учетом фактора времени, структуры формирования прибыли и возможности придания надлежащей эффективности обмениваемым благам (здесь обычным критерием выступает ликвидность, т. е. легкость превращения в деньги); в силу этого рынок аренды ограничен, но столь же необходим как, и рынок товаров, услуг в составе всякого народного хозяйства.

Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ) регламентируют имущественные эквивалентно-возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах - специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.

Следовательно, законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

Сегодняшняя структура гл. 34 ГК РФ вряд ли бесспорна. В частности, можно обсуждать целесообразность выделения в самостоятельный параграф правил, посвященных прокату, а также причины, по которым законодатель не создал единый параграф для всей недвижимости и не выделил параграф, посвященный аренде земли, и т. д. Заслуживает обсуждения и целесообразность выделения параграфа третьего с его жесткой привязкой к регулированию аренды только транспортных средств, так как остаются за его пределами случаи аренды других сложных в техническом отношении объектов, требующих специального управления в процессе их эксплуатации.

Не вполне удачным видится и выделение параграфа шестого («Финансовая аренда (лизинг)»). Вынесенные в него специальные нормы незначительны и вполне могли бы быть безболезненно и с не меньшим эффектом закреплены в соответствующих статьях первого параграфа главы 34.

Тем не менее, для целей настоящего исследования в центре внимания оставляем фактически закрепленную в законе структуру регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, привлекаемых к специальному анализу (главы 2-4 работы), то он предопределен либо значением соответствующих объектов (аренда недвижимости в целом, аренда земельных участков), либо особой актуальностью проблем (финансовая аренда).

В связи с арендой у сторон договора (прежде всего - у арендатора) возникают различные правоотношения, в том числе с органами власти и управления - по поводу разрешений на эксплуатацию некоторых объектов или в связи с необходимостью лицензировать такую деятельность; с органами местного самоуправления - в связи с размещением производства на территории муниципального образования; с лицами, имеющими определенные права на этот же объект (например, с обладателями сервитутов); с организациями, которые обеспечивают контроль и надзор и т. п. Следовательно, правовое регулирование отношений, возникающих при аренде, не исчерпывается нормами собственно гражданско-правового института аренды. Однако, в задачи настоящего исследования входит только цивилистический анализ проблем, хотя, конечно же, заслуживает внимания, например, вопрос об аренде (договоре аренды) в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, о соотношении аренды и актов административного характера и т. д.

Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Таким образом, данный договор по существу представляет собою особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК). Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы; главный признак объекта - его непотребляемость.

Стабильность общей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды. Примером здесь может быть выделение в действующем ГК РФ аренды транспортных средств и лизинга, ранее отсутствовавших по известным причинам.

Основные положения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованы в цивилистической литературе достаточно полно, что освобождает от необходимости излагать соответствующие правила в их развернутом виде. Поэтому в рамках настоящей работы к анализу, по общему правилу, привлекаются лишь спорные или наиболее сложные ситуации.

Фактически по особым правилам строятся арендные отношения, связанные с процессом приватизации. Здесь достаточно много проблем, но в силу их многочисленности и специфики, заслуживающих самостоятельного исследования, в данной работе они не рассматриваются.

Не анализируются в работе и пограничные с арендой (договором аренды) вопросы предоставления публичными образованиями друг другу земли и других объектов во временное пользование; надо признать, что такие соглашения вполне могут быть признаны именно договорами аренды, но сами по себе подобные ситуации чаще всего сопряжены с выполнением каждой из сторон публично-правовых функций, являются вынужденными для обеих сторон и объясняются преимущественно незавершенностью процесса разграничения права собственности на землю.

Форма арендного договора используется и в межгосударственных отношениях, но, совершенно понятно, сходство в регулировании не приводит к единству правовой природы отношений; нормы национального права, в том числе гл. 34 ГК РФ, в отношениях суверенов не применяются.

1.2 Договор аренды и смежные правовые институты

Поскольку договор аренды имеет собственное правовое регулирование, необходимо отличать его от смежных правовых институтов.

Кроме того, сравнение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами позволяет яснее понять и правовой природы договора аренды.

Выяснение же существа договора аренды позволяет осуществлять правильную его квалификацию, поскольку на практике нередко встречаются случаи неверной квалификации этого договора аренды и - как следствие - применение норм, противных его природе. Приведем пример из практики. Между банком и АО был заключен договор, согласно которому банк обязался передать в собственность АО часть своих акций, а АО в порядке оплаты акций обязалось передать банку часть своих нежилых помещений. В дальнейшем АО обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным. При рассмотрении спора суд установил, что в договоре не указано, в собственность или же пользование передаются помещения. Предшествовавшее заключению договора и последующее поведение сторон свидетельствовало о том, что банк, заключая сделку, имел намерение получить помещения в собственность, а АО - передать их во временное пользование. Поскольку стороны не достигли соглашения о типе заключаемого договора (купля-продажа помещений или передача их в аренду), суд обоснованно признал договор незаключенным.

Сравнение договора аренды может быть проведено применительно и к другим правовым категориям (то есть не только к договорам). Так, в случаях размещения на обочинах полей или иных земельных участков знаков дорожного движения, общественно полезной информации речь должна идти не об аренде и не о сервитуте, а об ограничениях публичного характера (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В г. Москве была утверждена форма договора пользования поверхностным водным объектом. Однако анализ его содержания позволяет утверждать, что речь идет не о каком-либо пользовании, тем более не о классической аренде, а о способе организации взаимоотношений в процессе реализации публичного сервитута - права пользования водными ресурсами реки Москвы. Совершенно понятно, что большая часть взаимоотношений в таком случае уже урегулирована нормами уголовного, экологического, водного и других отраслей права (например, по возмещению ущерба промышленными стоками) - независимо от наличия или отсутствия аналогичных правил в таком договоре, а также их содержания; вызывает сомнения и субъектный состав: договор заключается водопользователем с Правительством Москвы, очевидно не уполномоченным представлять Российскую Федерацию.

Вообще надо заметить, что на практике договоры аренды часто пытаются по тем или иным причинам обозначать как «договоры пользования» чем-либо.

Если на объекте вещных прав (например, здании) размещается реклама (щиты, рекламные указатели и пр.), то основанием отношений признается не договор аренды (субаренды). В соответствии с п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, договор, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент здания (в конкретном случае имелась в виду крыша) в рекламных целях, не является договором аренды. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в подобных случаях речь должна идти о специальной квалификации возникающих отношений из-за иного объекта отношений, и, не исключено, что подобный договор может быть определен как непоименованный ГК РФ (то есть и применять следует не правила об аренде, а общие правила об обязательствах и договорах).

Вероятно, позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в данном конкретном случае правильна. Но только в том отношении, что перед нами не договор аренды здания, а договор аренды такого конструктивного элемента, как крыша. Безусловно, это не снимает возможности и иной квалификации в подобных случаях - исходя из существа соглашения, требующего тщательной оценки и толкования (например, крыша могла бы арендоваться для танцев сотрудников арендатора). Если даже ограничиться случаями, когда речь идет об использовании определенных вещей для рекламы, то даже здесь отношения могут быть квалифицированы и как договор оказания рекламных услуг - если, например, владелец рекламного щита не только размещает, но и создает рекламу других организаций, и как договор оказания возмездных услуг - если, например, на щите лишь размещается реклама, и как непоименованный ГК РФ договор (если он только разрешает поместить рекламу).

Вряд ли можно квалифицировать как договор аренды и договор хостинга, т. е. договор с организацией, обеспечивающей доступ в сеть Интернет для работы с созданной базой данных (сайтом). Такие организации (провайдеры) оказывают услуги по доступу в Интернет, размещают и передают информацию, и в целом для их деятельности более характерно оказание услуг, чем предоставление некоторого объекта в пользование. Элементы внешнего сходства, конечно же, имеются: провайдер за плату предоставляет пользователю свободное дисковое пространство своего сервера (сетевого базового компьютера). Однако суть дела не в факте предоставления такого пространства, а в том, что именно провайдер обслуживает информационный поток; нельзя также исключать, что провайдер будет вмешиваться в процесс подготовки и подачи информации, что практикуется в различных странах и предусматривается договорами. Значительная часть этих отношений, к изучению которых правоведы только приступили, представляет собою разнородные связи, характеризующиеся признаками различных договорных институтов, часть же отношений настолько своеобразна, что заставляет ставить вопрос о появлении непоименованных гражданско-правовых договоров.

Отсутствие однозначных системных признаков договора аренды является причиной споров не только в практической действительности, но и в теории правовой науки. Порой трудно провести границу между договором аренды и иным договорным институтом. Так, значителвные споры вызывает квалификация договора, возникающего при помещении вещи в автоматическую камеру хранения, а также природа отношений, возникающих при заключении договора чартера.

Относительно первого случая наблюдается существование трех точек зрения. Представители первой рассматривают данный договор как договор хранения. Так, З. И. Цыбуленко признает данный договор обычным договором хранения. Представители иной позиции признают его разновидностью договора аренды. Так, О. Н. Садиков обосновывает свою позицию следующим образом: «такие отношения ближе к договору имущественного найма (аренды), поскольку организация (наймодатель) не принимает от гражданина вещи на хранение, а лишь предоставляет место (ячейку автоматической камеры хранения). Обоснование этого вывода подтверждается и тем, что, говоря о хранении ценностей в предоставляемом банком индивидуальном сейфе, ГК также отсылает к договору аренды». Идентичного взгляда придерживаются Н. И. Клейн и В. В. Чубаров: «Хранение вещей в автоматических камерах хранения ГК не регулирует в главе, посвященной договору хранения, так как эти отношения подпадают под регулирование договора аренды. Ведь в таких случаях транспортная организация не принимает вещи на хранение, а лишь предоставляет ячейку автоматической камеры хранения для краткосрочного. использования путем помещения в ней ручной клади».

С. И.Пегов квалифицирует данный договор как разновидность аренды: «При помещении ручной клади в КХС железная дорога, владеющая КХС, не принимает от гражданина ручную кладь на хранение, а лишь предоставляет место для краткосрочного хранения ручной клади». Ранее судебная практика разделяла позицию отнесения этого вида договора к разновидности аренды. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1989 г. «О практике рассмотрения судами РСФСР дел по спорам, связанных с обслуживанием населения» данный договор однозначно отнесен к арендному; лица, помещающие вещь в автоматическую камеру хранения признавались арендаторами ячейки. Ю. В. Романец при решении данного вопроса занимает похожую позицию, так как транспортная организация не несет обязанности по обеспечению сохранности имущества, она отвечает только в случае неисправности камеры. Но у данного автора заметны две нескоординированные позиции: с одной стороны, он отмечает отсутствие у железной дороги функций поклажедателя, а, с другой, указывает, что «направленность обязательства как нормообразующий признак выражается не в основном действии обязанного лица как таковом, а в экономическом и юридическом результатах, на достижение которых направленно это действие». То есть именно цель договора и определяет права и обязанности сторон. «Цель обязательства - это удовлетворение известного интереса». С этой позиции, рассматриваемый договор может и должен быть признан договором хранения, так как конечная цель лица, воспользовавшегося автоматической камерой хранения, результат, к достижению которого он стремится, - это именно возможность хранения вещи, а не возможность пользоваться самой камерой хранения. Лицу, сдающему имущество в автоматическую камеру хранения, важно сохранить вещь, камера хранения как таковая, ее свойства его не интересуют. Тогда как для арендатора превалирующее значение имеет объект договора, и интерес его удовлетворяется возможностью пользования им. Лицу же, сдающему имущество в автоматическую камеру храпения, совершенно безразличен сам объект. Кроме того, автоматическая камера хранения - приспособление, специально созданное для строго определенной цели - хранения вещи. Правда, для такой оценки надо выделить - чей интерес является преобладающим и, тем самым, квалифицирующим; мы же полагаем, что камеры хранения для того и существуют, и потому так называются, что предназначены для хранения.

Так, договор фрахтования законодателем однозначно отнесен к договору перевозки, хотя фрахтовщик и предоставляет всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств для перевозки грузов, пассажиров и багажа, то есть так же, как железная дорога предоставляет пространство камеры хранения. Поэтому правы авторы, которые договор о предоставлении камер хранения в транспортных организациях относят к хранению: «На наш взгляд, толкование ст. 923 ГК позволяет склониться к тому, что законодатель охватил ею и деятельность, связанную с эксплуатацией автоматических камер хранения».

Таким образом, в правовой действительности часто возникает проблема правильной квалификации договора аренды. Отсутствие четко сформулированных признаков договора часто ведет к злоупотреблению правом участниками гражданского оборота; недобросовестные участники гражданских правоотношений пользуются существующими размытыми границами разграничения договоров и употребляют это в свою пользу, выбирая наиболее выгодный вид договора (обычно - для ухода от налоговых, таможенных и иных платежей). Для решения изложенной проблемы необходимо четкое определение квалификационных признаков договора аренды, чтобы в каждом конкретном случае верно оценивать и квалифицировать договор, соответственно применив к нему именно те нормы права, которые предназначены для его правового регулирования.

Отличие договора аренды от купли-продажи обычно затруднений не вызывает, оно легко проводимо по критерию - сохраняется или не сохраняется право собственности у отчуждающего лица. Аналогично следует осуществлять отграничение аренды от ренты (см. п. 1 ст. 583 ГК РФ), мены (п. 1 ст. 567 ГК РФ) и дарения (см. п. 1 ст. 572 ГКРФ).

Что же касается коммерческой концессии («франшизы»), то нормы гл. 54 ГК РФ однозначно ограничивают ее предмет предоставлением исключительных прав (п. 1 ст. 1027 ГК РФ), не допуская передачи вещей по этому же договору; возможная передача вместе с исключительными правами некоторых вещей не меняет квалификацию основного договора и позволяет говорить лишь о том, что помимо коммерческой концессии заключен еще и договор аренды этих вещных объектов.

Об оценке соотношения договора аренды и договора ссуды. Гражданский кодекс РФ относит оба договора к однотипным, направленным на передачу объектов гражданских прав во временное пользование. Сходство их отмечалось в цивилистической литературе издавна, так, в учебнике Д. И. Мейера указывается: «ссуда близко подходит к договору найма имущества. Она разнится от найма только тем, что представляется договором безмездным, так что подходит от части под понятие дарения и не требует определения о сроке договора. Но право, устанавливаемое по договору ссуды, совершенно то же, что и право по договору найма, - право пользования вещью сообразно ее назначению, без повреждения ее существа». Современная правовая наука также указывает на особую близость обозначенных договоров. «Сопоставление указанных договоров иногда идет столь далеко, что возникает желание признать ссуду разновидностью имущественного найма». Однако вряд ли можно согласится с подобным утверждением. Конструкция договора безвозмездного пользования имеет свою специфику, обусловленную фактором безвозмездности, что является основанием для выделения ее в отдельный от аренды договорной тип. Основное отличие между двумя договорами заключается в возмездном характере договора аренды, и безвозмездном - ссуды; это обстоятельство и предопределяет большинство отличий в правовом регулировании.

С другой стороны, единая направленность обязательств аренды и ссуды дает возможность распространить на оба института ряд общих унифицированных положений. Так, ст. 689 ГК РФ содержит арендные правила, применимые к безвозмездному пользованию.

Поскольку особенности института безвозмездного пользования обусловлены фактором безвозмездности, то и ограничение следует проводить с опорой на это обстоятельство. Направленность на передачу вещи во временное пользование объединяет данные институты, но результат, к которому стороны стремятся, различен. При заключении договора аренды арендодатель намерен удовлетворить свой интерес в получении прибыли от пользования передаваемым имуществом арендатором. И на самом деле, его интерес состоит не в просто в сдаче имущества (это лишь его обязанность, но не из-за приобретения обязанности он вступает в правоотношения!?), а в извлечении соответствующих средств из этого акта. Что же касается договора ссуды, то закон не определяет интерес ссудодателя, но, конечно же, формулируя конструктивные признаки соответствующим образом, закон исходит из того, что возможное благо, которое извлекает ссудодатель, не является квалифицирующим обстоятельством.

Другое отличие связано с предметом договоров: в силу ст. 689 ГК РФ при ссуде имущество передается лишь в пользование, и это лишает ссудополучателя права на вещно-правовую защиту.

Есть также отличия, связанные с субъектным составом. Из числа ссудополучателей исключены учредители, участники, руководители и члены органов управления или контроля организации - ссудодателя. А применительно к аренде таких ограничений закон не содержит.

Договор аренды с последующим выкупом может быть сопоставим с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. У названных институтов определенное внешнее сходство в обладании имуществом до полной оплаты. Объединяющим началом обоих договоров служит и их конечная экономическая цель, которая заключается в передаче права собственности на условиях поэтапного внесения выкупной цены. Несмотря на наличие единой цели, указанные виды договоров относятся к различным договорным институтам в силу следующих несовпадающих конструктивных признаков: а) если цель (приобретение имущества в собственность) общая, то средства достижения различны, б) не совпадает и предмет договоров (возникающие при аренде права арендатора не сопоставимы с правом собственности), в) различается и направленность (совокупность юридических и экономических целей) обязательств, г) договор аренды с условием последующего выкупа арендованного имущества, по общему правилу, заключается в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, характеризуется наличием не только частноправовых, но и публично-правовых элементов.

О соотношении договора найма жилого помещения и договора аренды. Оба договора характеризуются единым родовым признаком - возмездной передачей имущества во временное пользование. Несмотря на наличие этой общности, договор найма жилого помещения законодателем выделен в отдельный, самостоятельный от института аренды договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Подобное решение обусловлено спецификой обязательства найма жилого помещения, исключающей применение к нему родовых арендных норм. Договор найма жилого помещения характеризуется ярко выраженным социальным характером - возможностью удовлетворять основную потребность человека в помещении для проживания; поэтому нормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения найма жилья, предоставляют нанимателю большую защищенность (по сравнению с арендатором). Конечная цель законодателя, предусмотревшего специальный режим для найма жилых помещений, состоит в предоставлении усиленной защиты нанимателю. В юридической литературе большое внимание уделяется вопросу о месте договора найма жилого помещения в системе гражданских договоров - в качестве самостоятельного договорного типа или разновидности договора аренды. Если проанализировать действующее зарубежное законодательство, то мы обнаружим, что, как правило, отношения, связанные с договором найма жилого помещения регулируются в рамках договора аренды. Примечательно, что в структуре более поздних нормативных актов (например, ГК Квебека, вступивший в силу 1 января 1994 года), нормы, регулирующие отношения найма жилого помещения, выделены в отдельный раздел главы, регулирующей арендные отношения. В то время как более ранние, например Французский Гражданский Кодекс 1804 года, не предусматривают норм, обеспечивающих особенное правовое регулирование отношений найма жилого помещения. Отмеченный факт косвенного в легитимной и четко закрепленной законом возможности освободиться от бремени расходов по содержанию? Другое дело, что текстуально такого рода интерес может и не быть зафиксирован в договоре «отражает общую тенденцию к повышению социальной значимости соответствующего предмета регулирования, вызвавшей необходимость создания по возможности более широкого специального правового режима». Вопрос самостоятельности договора найма жилого помещения давно обсуждается в отечественной литературе (в работах В. П. Грибанова, С. Н. Братуся, О. А. Красавчикова, О. С. Иоффе, Э. Л. Лаасика, В. А. Рясенцева), но сегодня преобладающей является точка зрения, совпадающая в мнением законодателя: «Специфика предмета и субъекта, «наложившись» на общность цели правоотношения, привела к тому, что правила аренды стали применимы к жилищному найму лишь в «преломленном» виде, т. е. с учетом особенностей отношений найма».

Обычно выделяют следующие квалифицирующие признаки договора найма жилого помещения: а) если конечная цель договора аренды (с позиций арендодателя) - получение выгоды от пользования переданным имуществом, то договор найма жилого помещения имеет своей конечной целью предоставление возможности нанимателю удовлетворить основную потребность любого человека в жилом помещении; б) единственно возможный способ пользования жилым помещением - проживание в нем (это касается и случаев, когда первичным нанимателем выступает юридическое лицо, которое должно заключить с гражданином - например, работником - другой договор найма); в) договор найма жилого помещения носит потребительский характер в целом, что дает возможность применения к возникающим отношениям норм законодательства о защите прав потребителя; именно поэтому юридические лица-арендаторы не вправе заключать с гражданами-пользователями договор субаренды, так как это ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя; г) договор найма жилого помещения характеризуется наличием особенного субъектного состава. В соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин - на стороне же наймодателя выступает представитель государственного или муниципального органа - в договоре социального найма жилья, либо иное физическое или юридическое лицо - собственник (управомоченное им лицо) - в договоре найма жилого помещения.

Прочие признаки (например, объект договора - жилое помещение) вряд ли можно выделить как квалифицирующие; в одних случаях (это касается и объекта) данный признак присутствует и при аренде, в других случаях (например, когда выделяют социальную направленность в целом) отсутствует ясность и четкость самого признака.

Договор аренды и договор доверительного управления имуществом. Отношения по аренде имущества и отношения, связанные с доверительным управлением имущества, имеют некоторое внешнее сходство. В обоих случаях предусматривается передача имущества на определенный срок; внешнее сходство особо заметно при сравнении договора аренды и доверительного управления имуществом, возникающим по основаниям, предусмотренным законом.

Но не мало и различий. В первую очередь, необходимо указать несовпадение целей (направленности) данных отношений. Так, договор аренды имеет своей конечной целью предоставление арендатору возможности извлекать определенную имущественную выгоду из владения и пользования арендованным имуществом. Арендодатель же, предоставляя подобное имущество, стремится к удовлетворению своего интереса - получению арендной платы за пользование имуществом. Вопрос же о том, как использует арендатор имущество, законодателя не интересует (при отсутствии нарушений договора и публичного порядка). Цель же доверительного управления заключается в предоставлении управляющим услуг по осуществлению прав собственника переданного имущества, причем удовлетворение интереса учредителя доверительного управления достигается путем эффективного управления имуществом другим лицом (управляющим). Последний не только реализует права собственника, но и эксплуатирует имущество с максимальной для собственника выгодой. Интерес кредитора в договоре доверительного управления имуществом есть цель обязательства; «интерес учредителя является целью обязательства и в процессе управления и в результате управления».

Во-вторых, договор аренды имущества характеризуется направленностью на передачу имущества во временное владение и пользование. Договор доверительного управления имуществом относится к видам договоров, направленных на возмездное оказание услуг. Некоторые авторы, например М. В.Кротов, З. Э.Беневоленская, предлагающие свою классификацию договоров по признаку юридической значимости для кредитора процесса производства продукта должником, относят договор доверительного управления имуществом к договорам, где для кредитора важен и процесс производства, и его результат. В соответствии с обозначенной классификацией договор аренды имущества надо отнести к договорному виду, в котором процесс производства не имеет принципиального значения для кредитора.

В-третьих, важно учитывать различный характер интереса, находящийся на стороне кредитора и должника в обозначенных обязательствах. Конструкция доверительного управления имуществом основана на «принципе «общего интереса» сторон по поводу извлечения прибыли. Собственник и менеджер часто стремятся к максимальному доходу, что обеспечивает их интересам определенную общность». Тогда как арендное обязательство не отличается подобной общей направленностью интереса обеих сторон.

В-четвертых, существенное отличие указанных договоров отмечается относительно предмета и объекта договора. «Предмет договора доверительного управления имуществом - собственно управление как целенаправленная систематическая деятельность доверительного управляющего, цель которой - производство прибыли». При аренде же в центре внимания - совершение арендодателем действий по предоставлению имущества и платежи арендатора.

И, в-шестых. Договор доверительного управления имуществом от арендного отличает наличие особого субъектного состава. Состав участников права, как «право справедливости»; траст (управляющий) имеет имущество не в силу обычного договора и подчиняется не праву, а «совести», в договоре доверительного управления имуществом усложняется: наряду с учредителем, управляющим участником указанных правоотношений может явиться выгодоприобретатель. Участие выгодоприобретателя в отношениях доверительного управления имуществом дает основания утверждать, что данный вид договора можно квалифицировать как договор в пользу третьего лица.

Арендодателем же может выступать не только собственник имущества, но и лицо, обладающее иным вещным правом. Кроме того, правом выступления в качестве арендодателя наделен сам арендатор, передающий арендованное имущество по договору субаренды.

Доверительным управляющим, по общему правилу, выступает индивидуальный предприниматель либо коммерческая организация, т. е. субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность на профессиональной основе. Никаких подобных ограничений относительно арендатора нормы, регулирующие правоотношения аренды, не содержат.

В-седьмых, объектами доверительного управления является широкий круг имущества, куда, кроме вещей, входят также имущественные права; некоторые авторы признают объектом доверительного управления имуществом не только безналичные, но и наличные денежные средства. Круг возможных объектов договора аренды значительно уже и ограничивается только индивидуально-определенными, непотребляемыми вещами.

Договор аренды и договор хранения. Договор хранения, так же как и договор аренды, предполагает передачу имущества во временное владение хранителю и ее возвращение по окончанию срока хранения. На практике имеют место случаи, когда при хранении на хранителя возлагаются права и обязанности по эксплуатации переданным имуществом, что во многом сближает обозначенные договорные институты. Их схожесть отмечала дореволюционная цивилистика: «Поклажа сродни найму имущества: точно также, как имущество отдается на сохранение лицу, у него может быть нанято помещение и в это помещение сложено имущество». Но указанное сходство лишь кажущееся, арендные отношения в корне отличны от отношений, складывающихся при договоре хранения.

При этом следует учитывать прежде всего целевую направленность названных институтов. Цель обязательства хранения состоит в обеспечении сохранности имущества. Институт хранения направлен на оказание услуг по обеспечению сохранности договорного объекта. Обеспечение сохранности арендованного имущества и так входит в обязанности арендатора. Необходимо обратить внимание на различную целевую направленность указанных договоров. При арендных отношениях арендатор также обязан обеспечивать сохранность вещи, но основная его цель - пользование арендованным имуществом; обеспечение сохранности вещи является не целью договора, но необходимым условием для выполнения обязанности арендатора по возвращению переданного ему имущества арендодателю по окончанию срока аренды. Цель договора хранения - исключительно деятельность хранителя по обеспечению сохранности вещи. Поклажедатель заинтересован в самом конечном результате - получить вещь в сохранности по окончанию срока договора, сам процесс оказания услуги хранения для поклажедателя не представляет особого интереса; тогда как в арендных отношениях конечный результат договора заключается в предоставлении арендатору возможности пользования вещью, извлечения посредством этого определенной материальной выгоды.

Далее. По договору хранения услугу оказывает лицо, принимающее вещь во владение с условием ее возврата, а при аренде предоставление имущества во временное владение и пользование совершает лицо, передающее вещь во владение.

Различен и объем передаваемых правомочий в рассматриваемых договорах. Хранителю передается исключительно правомочие владения, правомочие пользования, по общей конструкции договора хранения, находится вне его рамок. А по договору аренды арендатору безусловно передается только право пользования.

На практике достаточно распространенной является следующая договорная конструкция - хранителю предоставляется право пользования вещью в качестве оплаты услуг по хранению. Полагаем, здесь нельзя усматривать признаков смешанного договора: если бы стороны преследовали цель не только обеспечения сохранности имущества, но и пользование им, то они бы заключили обычный арендный договор, который сам по себе уже предполагает обеспечение сохранности арендованного имущества. При хранении вещь передается для обеспечения ее сохранности в интересах поклажедателя, арендные же отношения устанавливаются в целях использования имущества арендатором. Заключение подобного договора - с представлением хранителю возможности пользования вещью - может быть необходимым или желательным (например, постоянная эксплуатация вещи, переданной на хранение, может быть обусловлена ее свойствами). И тогда правомочие пользования предоставляется хранителю в интересах поклажедателя именно по обеспечению сохранности переданной на хранение вещи. Если договор хранения имеет целью удовлетворить интерес поклажедателя в сохранении вещи, то аренда направлена на обеспечение интереса арендатора в пользовании вещью и извлечением ее полезных свойств. Пользование вещью в процессе оказания услуг по ее хранению не предполагает извлечение ее полезных свойств в интересах хранителя, а служит удовлетворению интереса поклажедателя по обеспечению нормального эксплутациошюго состояния вещи, и тем самым ее сохранности, направлено на реализацию самого хранения и не изменяет его правовой природы; иначе говоря - это только форма платежа за услуги, одновременно служащая главной задаче - сохранить вещь.

Наконец, объектом договора аренды выступает индивидуально-определенная вещь. В то время как объектом договора хранения могут являться как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определенные родовыми признаками.

Непрекращающиеся споры в литературе ведутся относительно квалификации договора хранения ценностей в банке с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа (см. ст. 922 ГК РФ) - клиенту предоставляется возможность помещения ценностей в сейф и изъятия их сейфа без чьего-либо контроля, в том числе и со стороны банка. При этом банк обязан предоставить сейф и предотвратить доступ к сейфу кого-либо без ведома клиента. Данный спор вызвал к жизни несколько теорий. Сторонники первого подхода признают указанный договор видом договора аренды. Вторые, присоединяясь к воле законодателя, рассматривают данный договор как разновидность хранения. Третьи признают право за обозначенным договором на самостоятельное место в системе договоров и рассматривают его как смешанный договор. Полагаем, наиболее точная оценка дана в следующей фразе: «По существу в данном договоре соединились арендное обязательство по предоставлению сейфа в пользование клиенту и обязательство по обеспечению сохранности сейфа». Следовательно, это смешанный договор.

Договор аренды транспортных средств и договор перевозки. Проблема соотношения договора аренды транспортного средства и договора перевозки (прежде всего - морской) существует давно, споры по этому поводу не утихают и поныне. Внешнее сходство обозначенных договоров наблюдается в том, что в обоих договорах транспортное средство как бы используется фрахтователем, кроме того, ситуация осложнена многозначностью наименований («аренда», «фрахтование на время», «фрахтование», «тайм-чартер», «бербоут-чартер»). Мешает однозначному толкованию договора морской перевозки и несовпадающая квалификация договоров такого рода в разных странах. Существующую неопределенность хорошо иллюстрирует тот факт, что при разработке ныне действующего ГК РФ вносились предложения о переносе договора аренды транспортного средства с экипажем в главу, регулирующую отношения по перевозке.

Во-первых, существует возможность отнесения договора аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) к разновидности института перевозки.

Во-вторых, сохраняется вопрос о соотношении договора аренды транспортного средства и договора фрахтования.

При решении первого обозначенного вопроса следует учесть, что он возникает не только в российской гражданско-правовой науке. Так, традиционно, английское общее право рассматривает договор тайм-чартера (фрахтование на время) как разновидность перевозки. Но, порой, английский суд квалифицирует данную разновидность договора как арендный. Вопрос об отнесении договора фрахтования на время либо к виду договора перевозки, либо к разновидности аренды, решается исходя из содержания и целей договора. При этом определяющим моментом в квалификации выступает содержание правомочий фрахтователя. Тайм-чартер рассматривается как разновидность аренды в том случае, если фрахтователь осуществляет владение судном, если же владение судном остается за фрахтовщиком (судовладельцем), то данный договор причисляют к модели договора перевозки.

Отечественный законодатель относит договор фрахтования на время к арендному: по договору фрахтования судна на время судовладелец предоставляет судно за вознаграждение (арендную плату) фрахтователю (арендатору) на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров и для иных целей, предусмотренных законом и договором. В доктрине же и до настоящего времени споры не закончены, так как многие правоведы, опираясь на существо отношений, указывают совпадение такого фрахта с перевозкой (перемещением). Представители иной точки зрения на природу договора фрахтования на время (А. Л. Маковский, М. Е. Ходунов и др.), отстаивают необходимость рассматривать договор тайм-чартера разновидностью договора аренды: поскольку фрахтовщик передает судно фрахтователю, то это свидетельствует в пользу того, что судно предоставляется ему не только в пользование, но и во владение (следовательно, это не перевозка). В науке предлагалось также договор аренды транспортного средства с экипажем отнести к договору подряда, но аргументированной концепции не предлагалось.

Если в судебной практике государств общего права отсутствуют однозначные признаки, позволяющие разграничить договор фрахтования на время от договора фрахтования (чартера), и грань между этими двумя видами договоров очень зыбкая, то российский законодатель при решении данного вопроса занимает более жесткую позицию. Нормы, регулирующие отношения по договору фрахтования (чартер), помещены им в главу 40 ГК РФ («Перевозка»), тогда как правовое регулирование договора фрахтования на время осуществляется посредством правовых норм главы 34 («Аренда»).

Синонимом «фрахтования» является термин «чартер». Но определение «чартер» содержится не в нормах гл. 34 ГК РФ, посвященных аренде, а в гл. 40 ГК РФ, регулирующей отношения перевозки. В соответствии со ст.787 ГК РФ по договору фрахтования (чартер) одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить второй стороне (фрахтователю) всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа. Кодекс торгового мореплавания РФ четко разграничивает договор чартера (фрахтования) - как вид договора морской перевозки, и договор тайм-чартера (фрахтование на время) - как разновидность договора аренды. При этом сторона-дол жни к в договоре чартера именуется перевозчиком, в договоре тайм-чартера - судовладельцем, а сторона-кредитор в обоих договорах называется фрахтователем. Пункт 2 ст. И 5 КТМ РФ предусматривает два возможных вида договора перевозки: 1) с условием предоставления для морской перевозки груза всего судна, части его или определенных судовых помещений (чартер); 2) без такого условия.

Подобная двусмысленность законодателя создает благоприятную почву для непрекращающихся дискуссий по вопросу соотношения договора фрахтования на время и договора фрахтования (чартера).

В юридической литературе обозначилось несколько подходов в решении вышеназванной проблемы. Некоторые авторы признают договор чартера видом арендного договора, считая, что правовое регулирование данного договора должно осуществляться на основе норм § 3 гл. 34 ГК РФ «Аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации».

Часть правоведов, например Н. Н. Остроумова, ставит под сомнение возможность однозначно и определенно решить проблему правового регулирования договора фрахтования и разграничения его с договором аренды транспортных средств. Другие авторы, например В. В. Витрянский, В. Липавский, поддерживают позицию законодателя, который, поместив нормы о договоре чартера в главу ГК РФ, регулирующую перевозку, тем самым отграничил данный договор от договора аренды транспортного средства с экипажем.

Аренда земли и смежные правовые категории. Земля используется интенсивно и в различных целях, с различным значением и эффектом. В частности, она может выступать не в обычном своем значении - т. е. не как земельная площадь. Так, земля может использоваться как сфера для размещения в ней других объектов (например, для создания под поверхностью земли склада, погреба и т. п.), целью ее получения может быть эксплуатация природных богатств и т. п. В целом же ранее проведенный анализ может быть использован и для отграничения аренды земли от смежных договоров.

Особо следует сказать о договорах, которые сегодня часто определяют как инвестиционные. Оценивать их в целом как уже сложившуюся самостоятельную группу договоров пока, видимо, рано - для этого нет достаточных оснований. В случаях, когда речь идет о вложении инвестиций в природные объекты, обычно говорится о концессионных соглашениях. Безусловные законодательные критерии для выделения концессионных соглашений как таковых отсутствуют, но можно твердо говорить об обособлении по крайней мере соглашений о разделе продукции как особого, скорее всего - комплексного, межотраслевого, вида соглашений. При этом, учитывая складывающиеся на практике варианты этих договоров, можно было бы говорить о тенденции формирования на базе соглашений о разделе продукции особой группы предпринимательских договоров - концессионных. По мнению С. А. Сосны, концессия земельных участков является самостоятельным договором, одной из возможных систем природопользования, наряду с лицензионной системой, соглашениями о разделе продукции и горной арендой, но для целей настоящего исследования этими (возможными) различиями можно было бы пренебречь, сопоставляя аренду земли с единым концессионным соглашением.

Концессионный договор не ограничивается рамками использования его в отношениях природо - и недропользования; в сферу его регулирования входит также пользование обособленными объектами государственной и муниципальной собственности, составляющими казенное имущество, такими как автомобильные дороги, магистральные трубопроводы, объекты по производству, передаче и распределении электро - и тепло - энергии, аэропорты, объекты социальной инфраструктуры и т. п. Типичным (квалифицирующим) признаком концессионного договора следует признать предоставление концессионеру права пользования определенным объектом государственной собственности, чаще всего участками недр; т. е. передаются исключительные права, а не само имущество. Это отличает его от договора аренды, так как последний направлен на передачу в пользование именно имущества.

Кроме того, поскольку целью концессионного договора является удовлетворение в том числе и публичного интереса, то и задачи (цели) концедента гораздо шире целей арендодателя. То же касается и интереса концессионера - он не исчерпывается лишь осуществлением права пользования объектом, поскольку имеется в виду и получении различных льгот со стороны государства (в основном - таможенных и налоговых). Таким образом, сравниваемые договоры действительно направлены на передачу в пользование объектов гражданских прав, но результат, на который направлены действия сторон концессионного договора, много шире аналогичного результата по договору аренды.

Отличаются сравниваемые договоры и по составу предоставляемого имущества. При аренде это может быть любое имущество, свободно обращающееся, не теряющее своих натуральных свойств в процессе его использования; объектом же концессионного договора являются а) исключительное или простое право пользования, б) право пользования бы естественным, объектами казенного государственного или муниципального имущества, в) права пользования объектами, исключенными или ограниченными в гражданском обороте. Таким образом, по договору концессии концедент передает право пользования имуществом, а не само имущество.

В конечном счете, вышеперечисленные отличия концессионного договора от арендного обусловливаются особой публично-правовой природой договора концессии; целью концессионного договора является удовлетворение публичного интереса, для него всегда характерно наличие «явно выраженных, четко зафиксированных общественно необходимых или полезных целей, публичного интереса, общего блага». Этим объясняется и радикальное отличие в судьбе полученных доходов и плодов по обоим видам договоров. Так, если в рамках договора аренды добыты природные ресурсы (обычно это общераспространенные полезные ископаемые), то они становятся собственность арендатора. Иначе решается судьба добытой продукции в концессионном соглашении. Концессионер получает право собственности лишь на ее специально согласованную часть.

Еще одним отличием является система юридических актов, порождающих концессионные и арендные отношения. Отношения между концедентом и концессионером возникают во исполнение принятого концедентом публичного властного акта, который опосредуется заключаемым в последующем договором; «наличие подобного властного акта о предоставлении (даровании, уступке) прав - один из фундаментальных признаков концессионного договора».

Сложнее обстоит дело в случае предоставления концессионеру обычного, а не исключительного, права пользования на природные объекты государственной и муниципальной собственности. Так, Лесной Кодекс предусматривает возможность заключения как договора аренды, так и договора концессии. В соответствии с основной целью договора концессии - удовлетворения публичного интереса, в соответствии со ст.37 Лесного Кодекса РФ, в концессию предоставляются неосвоенные участки лесного фонда без сложившейся инфраструктуры, требующие значительных средств для вовлечения этих участков в эксплуатацию.

Передаваемое по данному договору концессионеру право пользования предусматривает эксплуатацию лесных ресурсов. По договору же аренды арендатору предоставляется пользование не лесными ресурсами в целом, а конкретными видами лесопользования (например, для рекреационных целей). Договор лесной аренды заключается между пользователем и соответствующим лесхозом. Договор концессии заключается между инвестором и Правительством РФ или уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти. Правительство действует от имени Российской Федерации, выражает волю государства, в том числе в распоряжении государственным лесным фондом. Концессионный договор заключается только на основании результатов конкурса или аукциона, проводимого Правительством РФ по согласованию с органом государственной власти соответствующего субъекта РФ. Для заключения договора лесной аренды не предусмотрена обязательность проведения конкурса или аукциона.

Мы не разделяем мнения о том, что в аренду может быть сдан участок недр. Недра есть естественное состояние земли, и существует лишь гипотетическая ситуация, когда целью арендатора будет какое-либо использование данного участка без хозяйственного освоения, без эксплуатации недр. Если даже представить случай, когда такое произойдет (например, если выходы горной породы представляют эстетический интерес и взяты в аренду для организации их осмотра), то объектом здесь будут не сами недра, а право на прохождения к ним и право осмотра. Ряд авторов ссылается на ст. 26 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Полагаем, все-таки в данное случае имела место техническая ошибка, и аренда участков недр невозможна. В качестве дополнительного аргумента следует указать, что всякое действие в отношении недр требует предваряющего административного акта; в этом смысле лицензия выступает не только как разрешение на производство определенных действий, но и как юридический акт, дозволяющий такие действия вообще. Поэтому упоминаемый в части 3 ст. II Закона РФ «О недрах» договор есть не договор аренду между пользователем и соответствующим государственным органом, а специфический лицензионный договор о пользовании недрами («договор о недропользовании»).

Что же касается противоположной позиции, то она почти не аргументирована и высказывается в основном в силу факта наличия в ГК РФ института договора аренды; так, Л. В. Каланда и Р. Н. Салиева считают необходимым «восстановить практику заключения договоров аренды участков недр и в законе урегулировать вопросы сдачи в аренду нефтегазоносных участков».

Нельзя согласиться и с О. И. Крассовым, который полагает, что заключение договора аренды участка недр действительно возможно, но не в сфере недропользования. Он исходит из того, что не существует однозначного понятия «недра» и «участок недр»; каждая отрасль российского законодательства вкладывает в эти понятия свое собственное содержание. «Содержание юридического понятия недра зависит от экономической значимости данного объекта природы, от того, в каких целях он используется». Поэтому с позиции градостроительного и земельного законодательства понятие «недра», пишет О. И. Крассов, имеют значение пространственной сферы. Законодательство же о недропользовании вкладывает в аналогичное понятие совершенно другое значение. Здесь недра, участок недр рассматривается как источник полезных ископаемых, и понятие «недра» охватывает собой, во-первых, пространственную сферу и, во-вторых, полезные ископаемые. Соответственно, само пользование недрами предполагает совершенно различные размеры, границы и цель пользования участком недр. Однако, представляется, что подобная пестрота в понимании не допустима. Если даже мы говорим о недрах в сфере гражданского права, их толкование не должно отличаться от понимания слова «недра» в сфере горного, земельного права и других отраслей; нельзя не признать, что все эти отрасли имеют существенное значение для правового регулирования по сути единых социально-экономических связей и через единство терминологии необходимо обеспечить единство, системность правового регулирования. Кроме того, если даже недра и имеют пространственное размещение (что, конечно же, совершенно правильно), то они характеризуются как особый объект вовсе не этим: суть и специфика недр состоит в заключенных в них полезных ископаемых. Поэтому всякие варианты, когда заключается договор об аренде участка недр, могут быть сведены к двум: а) либо это договор аренды земельного участка (пусть даже как-то связанного с недрами, например, расположенного над недрами), б) либо это договор об эксплуатации недр, т. е. договор о вторжении в сферу исключительной собственности государства и потому требующий предоставления в административной порядке исключительных прав; но тогда это уже не аренда, ибо в основе лежит не договор, а акт властвования.


ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 2.1 Предмет договора аренды

Вопрос о том, что составляет предмет и объект договора, является дискуссионным. В одних случаях под предметом понимают сами блага, по поводу которых возникают правоотношения, в том числе материальные вещи, предоставляемые в аренду, а под объектом - соответствующие действия участников обязательств. Другие авторы говорят об объекте как о самих благах, в том числе имея в виду вещи. В ряде работ имущество, предоставляемое в аренду, определяется как предмет, но тогда не выделяется понятие «объект».

Поэто

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Гражданско-правовой институт аренды". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 585

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>