Дипломная работа на тему "Гражданско-правовой договор найма жилого помещения"

ГлавнаяГосударство и право → Гражданско-правовой договор найма жилого помещения




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Гражданско-правовой договор найма жилого помещения":


Ленинградский государственный областной университет

им. А. С. Пушкина


Дипломная работа

на тему:

«Гражданско-правовой договор найма

жилого помещения»

студента Першина В. В. группы Юр-52з

факультета юриспруденции

Руководитель дипломной работы –

кандидат юридических наук – Клименкова Д. Г.

«Допустить к защите»

__________ __________ ____________

декан юридического

факультета __________ ____________

Москва

2002 г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение – 3-7

ГЛАВА 1.Понятие и элементы договора найма жилого помещения

§1.1. Понятие договора найма жилого помещения – 8-25

§1.2. Предмет (объект) договора найма жилых помещений – 25-29

Заказать дипломную - rosdiplomnaya.com

Актуальный банк готовых успешно сданных дипломных работ предлагает вам написать любые проекты по желаемой вами теме. Качественное выполнение дипломных работ под заказ в Туле и в других городах России.

§1.3. Стороны в договоре найма жилых помещений – 29-38

ГЛАВА 2. Содержание договора найма жилого помещения

§2.1. Форма, порядок и условия заключения договора найма жилых помещений – 38-53

§2.2. Прекращение и расторжение договора найма жилого помещения – 53-67

§2.3. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения – 68-80

ГЛАВА 3.Договор найма жилого помещения с участием военнослужащего

§3.1. Сущность и содержание права военнослужащего на получение жилого помещения по договору социального найма – 81-87

§3.2. Порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма – 88-100

§3.3. Договор коммерческого найма с участием военнослужащего – 100-105

§3.4. Договор найма служебного жилого помещения с участием военнослужащего. Жилищный договор – 105-111

ЗАКЛЮЧЕНИЕ – 112-117

БИБЛИОГРАФИЯ – 118-123

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ – 123-124

ВВЕДЕНИЕ

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Так, пункт 1 статьи 40 Конституции РФ устанавливает и гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишён жилища»[1]. Данная статья предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ст. 40 Конституции РФ такое жильё предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идёт, в частности, об обеспечении жильём военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан.

Основные вопросы реализации права граждан на жилище в условиях перехода страны к рыночным отношениям нашли закрепление в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[2] (далее закон «Об основах») от 24.12.1992 г. Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее ГК) части первой и второй, вступивших в действие, соответственно, с 1 января 1995 г. и с 1 марта 1996 г., в Постановлении Совета Министров-Правительства РФ № 595 от 20.06.1993 г. «О Государственной целевой программе «Жилище», а также в нормативно-правовых актах органов государственной власти субъектов РФ. Не утратили своего значения и соответствующие нормы «Основ жилищного законодательства» и Жилищного Кодекса РСФСР 1983 г. (далее ЖК). Однако они должны применяться с учётом положений указанных выше законов.

В настоящее время право на жилище может быть реализовано несколькими способами указанными, в частности, в ст.2 Закона РФ «Об основах», в Указе Президента РФ от 10.06.94 г. №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», в нормативно-правовых актах органов государственной власти субъектов РФ. Таковыми являются:

1. Приобретение жилого помещения за собственные средства. Такое решение жилищного вопроса возможно на основании договора купли-продажи, мены и других гражданско-правовых сделок. Граждане также могут приобрести квартиру в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов. Ограничений, в том числе по площади приобретаемого жилья сегодня не существует. Правовой базой для реализации этого права является как жилищное, так и гражданское законодательство.

2. Строительство жилого дома на отведённом участке. Важно отметить, что согласно Закону РФ «Об основах …….» все граждане, в том числе и нуждающиеся в улучшении жилищных условий по общим основаниям, имеют право получить земельный участок под индивидуальное жилищное строительство и таким способом удовлетворить своё право на жилище. Конституцией РФ (ч. 3 ст.40) предусматривается обеспечение жильём граждан за доступную плату, предоставление безвозмездных субсидий на покупку или приобретение жилья в соответствии с Положением утверждённым Постановлением Правительства Российской Федерации (далее РФ) от 3.08.1996 г. № 937. Пунктом 1 указанного Постановления установлено, что предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающихся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья является основной формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Правда, на льготы могут рассчитывать только две категории граждан: граждане, состоящие на учёте для улучшения жилищных условий и граждане, имеющие право на льготное кредитование строительства или приобретения жилья, но не воспользовавшиеся этим правом.

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда по ниже следующим причинам.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Анализ статей ГК, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Детальное исследование и детальное урегулирование правового регулирование договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, разграничить сферу их действия.

Порядок предоставления жилого помещения по «договору социального найма» установлен ЖК, Примерными правилами учёта граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставление жилых помещений в РСФСР, а более конкретно определяется в местных правилах, которые утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Жильё в этих случаях предоставляется бесплатно всем гражданам. Между тем, в ст.40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих такое право. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за кем в будущем сохраниться право на бесплатное предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют законодательного урегулирования. (Пока данный вопрос урегулирован на региональном уровне. В частности: Положением о порядке постановки на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в г. Москве, утверждённым постановлением Московской городской думы от 31 января 2001 г. № 12. К таковым отнесены граждане, имеющие на каждого члена семьи, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев, доходы ниже уровня равного 10-кратному размеру минимальной заработной платы).

Однако необходимо иметь в виду, что в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» эти вопросы в определённой мере нашли своё закрепление. Во-первых, в ст.10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учёт и обеспечение жилыми помещениями. Во-вторых, ст.9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов с детства, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма. Также этой статьёй предусмотрено, что законодательством субъектов РФ это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

Договор коммерческого найма, основной целью которого со стороны собственника (наймодателя) жилого помещения является извлечение прибыли, заключается на условиях, установленных законодательством и соглашением сторон. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. При этом он не связан тем строгим регламентом, как нуждаемость в жилье, решение компетентных органов о предоставлении жилого помещения и т. п.

Следует отметить, что с принятием части второй ГК (глава 35), аренда жилых помещений утрачивает своё прежнее значение, поскольку согласно гражданскому законодательству арендовать жилое помещение могут только юридические лица. Кроме того, потребительские свойства аренды и коммерческого найма практически совпадают. В частности, жилое помещение передаётся в этих случаях во владение и пользование, на определённый срок, условия оплаты устанавливаются соглашением сторон и т. п.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: П. И. Седугным, Ю. К. Толстым, Ю. С. Васильевым, Ю. М. Коньковым, И. Б. Мартковичем и другими.

В дипломной работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты диссертаций, учебная юридическая литература.

Работа состоит из трех глав и посвящена, большей частью, рассмотрению элементов, содержания, существующих оснований возникновения, прекращения и расторжению договоров найма жилого помещения.

Целью данной работы является раскрытие особенностей договора найма жилого помещения в переходный период, путем соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений.

Автор ставит перед собой такие задачи:

рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства;

рассмотреть особенности договоров найма жилого помещения;

сформулировать пути разрешения выявленных проблем.

ГЛАВА 1. Понятие, элементы и содержание договора найма жилого помещения §1.1. Понятие договоров найма жилых помещений

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных по­требностей граждан - в жилье.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и сво­боды человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гра­жданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе дого­вора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отноше­ний, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в дейст­вующем ГК. Так, в разд. II ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется гл. 18 «Право собственности и другие вещ­ные права на жилые помещения». А применительно к договорам та же цель - создание специального правового режима достигнута выделением рассмат­риваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).

До принятия ГК основным актом, внесшим принципиальные изме­нения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах». Его ст. 1 разграничивает два вида до­говоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».

Первый стал именоваться «договором социального найма», вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглашению), заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в поль­зование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного про­живания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пре­делах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по догово­ру найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги».

Вторым - «договором аренды» признавался договор, по которому «арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользова­ние, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги». Этот до­говор получил название «договора коммерческого найма», главным обра­зом в литературе, а теперь и в нормативных актах.

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся пока­зать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.

Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое поме­щение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим ли­цам «на основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юри­дическое лицо может использовать жилое помещение только для прожива­ния граждан.

В этой связи, следует, прежде всего, отметить, что договор аренды жи­лого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного дого­вора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Зако­на, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление со­ответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (при­мер - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).

Таким образом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое суще­ствовало в Законе от 24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, со­держащееся в ст. 1 Закона, предусматривало, что по этому договору жилое помещение предоставляется, как уже отмечалось, арендодателем арендато­ру вместе с членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для прожи­вания самого «арендатора». Одновременно ст. 17 Закона наделила собст­венника правом предоставлять в аренду, т. е. по тому же договору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гра­жданину, но и юридическому лицу, в результате чего признак рассматри­ваемого договора - проживание - оказался утраченным[3]. По этой причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24 декабря 1992 г. и в ГК, П. И. Седугин справедливо отметил, что «договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 «Арен­да»)»[4].

Следовательно, с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения арендатору и этим последним гражданину должно существовать промежуточное звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет ничего общего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан. По указанной причине вызывало сомнение, содержащееся в Положении о порядке и условиях аренды жилых по­мещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указание на то, что «арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания по договору субаренды»[5]. Следует согласиться с В. Н. Литовкиным, расценившим такую практику как «ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными пра­вами нанимателя»[6].

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618 предусмотрено, что сдел­ки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользо­ванием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использова­нием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по ос­нованиям, предусмотренным ст. 168 ГК[7].

Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое ли­цо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В. Н. Литовкин, который считает, что «договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК)»[8]. Оспаривая этот вывод, Ю. К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что «арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере, индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина»[9]. На наш взгляд, есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и аренда­тора и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и гражда­не. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступ­ления в силу части второй действующего ГК. С учетом указанного обстоятельства в ст. 17 Закона РФ «Об основах» предусмотрено: «Собственник жилищного фонда имеют право предостав­лять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительст­вом РФ органами исполнительной власти субъектов РФ». Приходится лишь сожалеть, что в этой новелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что арендатор при лю­бом составе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: полученное им в аренду жилое помещение необхо­димо предоставить гражданину для проживания в нем, притом, совершенно очевидно, именно по договору найма жилого помещения.

Под «иным договором», на основе которого, подобно договору арен­ды, происходит предоставление жилых помещений юридическому лицу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствую­щий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования[10].

Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учи­тывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендато­ра пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соот­ветствии с назначением имущества. Таким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого поме­щения, к которым последовательно проявляется особый, публичный инте­рес, возникает необходимость установить достаточно определенные грани­цы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причи­не и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некото­рые другие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвоз­мездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помеще­ниями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в возмездное или безвозмездное пользование.

Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые с нанимателями-гражданами.

Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека­ет уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государ­ственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые под­разделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и дого­вор социального найма жилого помещения[11]. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно до­говор коммерческого найма.

В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании раз­личных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговор­ками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК, посвя­щенный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример: пра­вила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на догово­ры мены. Роль такой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет в этом случае п. 2 ст. 567.

Возможен и вариант, при котором отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли-продажи, - договоре поставки.

Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к опреде­ленному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указа­ние на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. Примером может служить ст. 632 ГК, которая предусмотрела, что содержащиеся в ст. 621 ГК, включенной в общие положения об аренде, правила о возобновлении дого­вора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к аренде транспортного средства с экипажем не применяются.

В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства «единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими»[12].

Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определен­ного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному со­держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хране­нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представ­ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ­альных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от­сутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе долж­ны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соот­ветствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предме­том которых служит жилое помещение, входящее в состав муниципального фонда. Среди договоров социального найма выделены особо также две его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомствен­ном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).

В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых по­мещений, которые находятся на праве хозяйственного ведения у государст­венных или муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными и муниципальными предпри­ятиями и учреждениями со своими работниками. Особенности установлен­ного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещения­ми, изменения договора и его расторжения.

Особенности второй разновидности договоров социального найма также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нор­мами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на осно­ве решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав наняв­шегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по об­щему правилу по договору социального найма, а также специальный поря­док выселения из предоставленного служебного помещения.

В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частно­сти, об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Граждан­ском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодатель­ства 1981 г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использо­валось такое понятие, как «договор найма жилого помещения». Однако к моменту издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее поня­тие собирательное значение или относится лишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в дву­членном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той крити­кой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК[13]. Таким же обра­зом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: «Заем и кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы дого­вору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из существа этого последнего договора.

В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствую­щего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон примени­тельно к определенным отношениям. В составе последних названы догово­ры, предметом которых служат жилые строения. В самом Своде имелось лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существо­вавшие нормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель обязан, был использовать полученную вещь ис­ключительно по указанному в договоре назначению. Соответственно спе­циально оговаривался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения[14].

Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жило­го дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет най­модателя.[15] Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответст­венности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед наймода­телем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.

Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватыва­ла самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализиро­валась в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г. Ф. Шершеневича. Им было подвергнуто критике сенатское решение, которым при­знавалось, что наниматель не вправе расторгать договор найма жилого по­мещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необходимо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрению начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: «Нельзя требовать от контрагента геройства ради сохранения договора»[16]. А вот другой пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосновать необхо­димость специального регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г. Ф. Шершеневича по этому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым. Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. «Жизнь противится этому логическому заключению, - писал автор, - опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном прове­дении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и на­сиженного гнезда... С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую»[17].

В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду иму­щества, как жилище. Так, один из актов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение городов[18]. За этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене пра­ва частной собственности на недвижимость в городах»[19]. В результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государст­ва. Такие дома были либо национализированы (переданы в управление обще­государственным органам), либо муниципализированы (переданы в управле­ние местным советам). Однако меры к исключению жилых объектов из обо­рота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью»[20].

Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их «социологизации» прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья. Примером могло служить постанов­ление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории»[21], которым определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его контрагента по договору – наймодателя. С учетом получаемых последним доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.

Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоров административным распределением. С этой целью городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования пус­тующих годных помещений с целью вселения в них, прежде всего бездомных граждан (согласно постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса»). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распреде­ления жилья среди трудящегося населения»[22] вводилось, в частности, нор­мирование размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).

Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии при­нять на себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расче­ты были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями[23]. Ее величину поставили в зависимость от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных до­мов прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактиче­ским владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавались предпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесь призван был сыграть ГК РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы «Имущественный наем». Вместе с тем названная глава включала помимо общих статей, охва­тывающих все виды договоров имущественного найма, также определенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В ча­стности, это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем расторжении договора, о предельных став­ках платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и др.

В ряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и наймодателя, допустив, в частности, возможность по его требованию выселе­ния нанимателя без предоставления другого годного для жилья помещения по причине неплатежа в течение трех месяцев. В числе оснований для рас­торжения договора было упомянуто и такое, как создание нанимателем своим поведением невозможности совместного с ним проживания.

На основе ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов, охва­тывающих различные вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров найма жилых помещений.

Первой по времени кодификацией жилищного законодательства, по сути, стало постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохра­нении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Новеллы, внесенные этим актом, прежде всего, коснулись жилищного фон­да местных советов. Значительная его часть к тому времени была передана в ведение государственных учреждений и промышленных предприятий. Теперь эти жилые помещения в большинстве своем возвращались местным советам. В результате образовался консолидированный жилищный фонд, составивший основу всего жилищного фонда страны. Для управления им создавались специальные организации (управления домами, наделенные необходимой гражданской правоспособностью). Именно они выступали, как правило, контрагентами граждан - нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую же роль выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принад­лежавшие им жилые помещения. В совокупности эти предназначенные для жилья помещения составили второй после фонда местных советов жилищ­ный фонд - так называемый ведомственный.

Свободные жилые помещения распределялись применительно к фонду местных советов соответствующими их органами путем выдачи ордера с последующим заключением на его основе договора жилищного найма. В ведомственном фонде распределение осуществлялось только между своими работниками решением администрации предприятия, учреждения или, со­ответственно, организации с тем, что такое решение служило необходимым основанием для выдачи местным советом ордера.

Среди других основополагающих для регулирования жилищных от­ношений правил следует особо выделить определение постановлением от 17 октября 1937 г. так называемых жилищно-санитарных норм (норм поль­зования жилыми помещениями). Жилая площадь, находящаяся в пользова­нии гражданина в размере, превышающем указанные нормы, признавалась «излишками жилой площади». Соответственно органам местных советов и администрации предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право при определенных условиях изымать то, что составляло «излишки». В связи с этим было обращено внимание на права определенных категорий лиц на дополнительную жилую площадь.

Основы гражданского законодательства 1961 г. впервые выделили на­ряду с имущественным наймом также «наем жилого помещения». Глава с таким названием содержала восемь статей. Принятый в соответствии с Ос­новами гражданского законодательства ГК РСФСР 1964 г. насчитывал в одноименной главе около 50 статей. Однако в связи с издани­ем в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик[24] соответствующие главы Основ гражданского законодательства и ГК были сведены к одной статье. В ней содержалась, помимо указания на то, что пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, также отсылка по вопросу об условиях заключения, изменения и расторжения договора к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР и другому законодательству РСФСР. Тем самым регулирование жилищных отношении оказалось за пределами ГК. Спустя два года вступил в силу ЖК, принятый 24 июня 1983 г.[25] Этот Кодекс с изменениями и дополне­ниями сохраняет свое действие до сих пор.

24 декабря 1992 г., как мы уже отмечали, принят Закон РФ «Об осно­вах». В него были также внесены впоследствии определенные изменения и дополнения, главным образом свя­занные с принятием нового ГК, имея в виду, прежде всего, его гл. 35 «Наем жилого помещения».

Вступление в силу действующего ГК не препятство­вало развитию законодательства, регулирующего жилищные отношения. В частности, одобренная постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г.[26] Государственная целевая программа «Жилище» по­лучила дальнейшее развитие в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 г., которым были утверждены Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище»[27]. Этот последний акт уделил большое внимание правовым аспектам нового этапа жилищной реформы, включая и те, которые непосредственно связаны с использованием договоров в соответствующей области отношений.

В настоящее время проводится реформа жилищно-коммунального хо­зяйства, правовым основанием для которой служит Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г.[28] Этим актом признано, что «клю­чевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различ­ных организационно-правовых форм». Тем самым учитываются последст­вия проведения приватизации в различных сферах, в том числе осуществ­ленной на основе Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. приватизации жилья. Указанная приватизация представляет собой бесплатную, осуществляемую на добровольной основе передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые ими жилые помеще­ния, - по месту бронирования жилых помещений. При этом в самом Законе от 4 июля 1991 г.[29] подчеркивается, что «вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои сред­ства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоря­жаться своим жильем».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволя­ет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении ука­зании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Определение договора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как уже отмечалось, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК. А это означает явно выраженную волю законодателя не распространять определение договора найма жилого по­мещения на договор социального найма.

Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользова­ние, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость соз­дать для них разные правовые режимы.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и му­ниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом по­нимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, кварти­ры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и пре­доставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в комму­нальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечени­ем его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муници­пальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

Другая особенность этого же договора выражается в том, что он за­ключается на основе ордера.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Име­ется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерче­ского найма.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемых до­говоров признака возмездности.

Конституция РФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно пре­доставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муни­ципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья опреде­лены в Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище», утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государст­венном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия». Необходи­мой гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного самоуправления «ежегодно... устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемо­го бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма». Следу­ет указать и на ст. 59 ЖК, которая предусматривает пре­доставление в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистам, перечень категорий которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.

Все приведенные нормы - от Конституции и до ЖК - имеют в виду главным образом или исключительно жилые помещения, ко­торые входят в состав государственного и муниципального фонда социаль­ного использования. Иначе говоря, речь идет о предмете именно договора социального найма.

С учетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновре­менно исходить из того, что по договору социального найма жилое поме­щение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях – безвозмездно. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанно­сти, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кре­диторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимо­сти обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в над­лежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусто­ронним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.

Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы дого­воров. Это находит свое проявление в особом способе заключения договоров, при котором вступление в договорные отношения является обязатель­ным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказы­вается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязатель­ства объединяет общая черта по общему правилу они, в конечном счете, играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особен­ности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, суть которого наиболее полно выражает само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.

«Принятый более пятнадцати лет назад Жилищный кодекс перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.

Новый ГК предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения»[30].

§1.2. Предмет (объект) договоров найма жилых помещений

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т. е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная предмету (объекту) договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором со­циального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательст­ву, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерче­ского найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом вклю­ченные в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или не­скольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания, как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также, в случаях, предусмотренных в ГК, других граждан.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, со­ставляющее предмет договора, должно быть изолированным и пригод­ным для постоянного проживания.

Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких слу­чаях из самого, использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» сле­дует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания опреде­ляется в порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 40 ЖК: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».

Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что «жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предос­тавлено нанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не мо­жет быть предметом договора жилищного найма»[31].

В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как пра­во владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользо­вания имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсы­лает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслужи­вающее более одной квартиры.

Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального за­кона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.[32] В част­ности, им, предусмотрено, что по соглашению сторон – домовладельцев, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охра­няемых законом прав и интересов домовладельцев.

Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора соци­ального найма жилого помещения, вопрос, относящийся к предмету данно­го договора, регулируется жилищным законодательством. При этом нормы гл. 35 ГК за пределами, указанными в ст. 672 ГК, распространяются на до­говор социального найма лишь при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Что касается ст. 673 ГК, то к договору социального найма из этой ста­тьи может применяться только ее п. 2. Имеется в виду, что при заключении договора социального найма, как и договора коммерческого найма, наниматель приобретает право пользования частью многоквартирного дома, указанной в ст. 290 ГК.

Предметом договора социального найма может быть только изолиро­ванное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или несколь­ких комнат. При этом не могут быть предметом указанного договора ни часть комнаты, ни комната, связанная с другими комнатами общим входом (смежные комнаты), ни подсобные помещения (ст. 52 Жилищного кодекса). К этому следует добавить, что ст. 41 ЖК («Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений») признает недопустимым предоставление жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет.

В этой же статье обращается внимание на необходимость предостав­лять жилые помещения с учетом состояния здоровья граждан и других за­служивающих внимания обстоятельств.

«Одно из принципиальных отличий договора социального найма от до­говора коммерческого найма состоит в том, что в первом из договоров жи­лое помещение, составляющее его предмет, должно по размеру соответст­вовать установленным нормам»[33].

Статья 11 Закона РФ «Об основах» предусматривает, что «социальная норма площади жилья эквивалентна ми­нимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанав­ливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности со­става семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов».

Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 м2 общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилой площа­ди свыше социальной нормы из расчета на семью из одного человека - до 33 м2 общей площади, на семью из двух человек - до 42 м2 общей площади. Кроме того, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 м2 общей пло­щади, если иное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, устанавливается Правительством РФ, законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы[34].

Следует отметить, что в отдельных, прямо указанных в ЖК случаях установлены менее определенные требования предоставления помещения, в частности, ввиду того, что все сводится к необходимости пре­доставления «благоустроенного помещения» (см. ст. 82, 83,91,93,94 и др.).

§1.3. Стороны в договорах найма жилых помещений

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов дого­воров найма жилых помещений имеет свою специфику.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В г. Москве право заключать договоры найма по по­воду жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых по­мещений[35].

Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответст­вующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно дого­воров аренды или доверительного управления).

Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Россий­ской Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых по­мещений в результате их приватизации, правом сдавать помещение в арен­ду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследст­вии название договоров коммерческого найма. Особый порядок предусмот­рен законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммер­ческого, наймодателем может быть только юридическое лицо[36]. При этом имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое по­мещение, находящееся в государственной или муниципальной собственно­сти и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление.

Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключают­ся в качестве наймодателей организациями, которым выделены такие по­мещения в соответствии с действующим законодательством[37].

Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г., для служебных помещений, предоставляемых военнослужащим[38]. Наймодателями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотре­на военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.

На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере рас­пространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выра­жается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанима­телей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жи­лым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Та­ким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуемом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли-продажи должен быть признан незаключенным (имеется в виду отсутствие одного из существенных его условии).

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приве­денной редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы при­знать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.

Особый правовой режим установлен для специальных служебных по­мещений. Указанный режим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей: в этом качестве в данном договоре может выступать только тот, кто находится в трудовых отношениях с наймодателем и по роду своей трудовой деятельности должен проживать по месту работы или вблизи не­го. Дополнительные требования для участия в некоторых договорах найма предусмотрены для определенного круга нанимателей. Так, в соответствии с приведенным выше Положением от 4 мая 1999 г. договоры по поводу служебных помещений, о которых идет речь в этом акте, могут заключать только военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, а также офицеры, призванные на военную службу в соответствии с Указом Пре­зидента РФ.

ГК применительно к договору коммерческого найма выделяет, наряду с нанимателем, также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положе­ния этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются в виду, прежде всего лица, которые вселя­лись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условии (ст. 679 ГК). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодатель­ства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исклю­чения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности, при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймода­теля, выселению из жилого помещения на основании решения суда подле­жат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).

Объем прав, принадлежащих гражданам, постоянно проживающим со­вместно с нанимателем, в ряде случаев особо обозначен Кодексом. При этом соответствующие нормы носят императивный характер, действуя не­зависимо от содержания связывающего наймодателя с нанимателем дого­вора. Так, расторжение договора коммерческого найма по требованию на­нимателя может последовать в любое время, но только с согласия постоян­но проживающих с ним граждан (п. 1 ст. 687 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совме­стно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несу

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Гражданско-правовой договор найма жилого помещения". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 614

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>