Дипломная работа на тему "Гражданско-правовые режимы удовлетворения жилищных потребностей граждан"

ГлавнаяГосударство и право → Гражданско-правовые режимы удовлетворения жилищных потребностей граждан




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Гражданско-правовые режимы удовлетворения жилищных потребностей граждан":


СОДЕРЖАНИЕ

  ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ И ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ 1.1 История жилищной политики в России 1.2 Понятие и соотношение гражданско-правового и жилищно-правового режимов удовлетворения жилищных потребностей граждан 1.3 Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей ж илья ГЛАВА 2. АКТУАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН 2.1 Договор купли продажи ж илья 2.2 Договор участия в долевом строительстве ж илья 2.3 Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере 2.4 Ипотечное жилищное кредитовании в России ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Избранная тема, бесспорно, является актуальной. Жилище - одно из главнейших материальных условий жизни человека. Потребность в жилье возникает у человека с рождения и сохраняется на всем протяжении жизни, т. е. носит постоянный характер. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного уровня жизни человека. Поэтому решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач общества и государства.

За время существования России в составе СССР и в последующие годы произошли важные изменения в жилищной сфере. После приобретения Россией независимости, а особенно в настоящий период, ее развитие связано с проведением сложных реформ, в том числе и жилищной.

Целью современной жилищной политики является обеспечение доступности жилья и улучшения жилищных условий, но не административно-командными методами, а скорее гражданско-правовыми. В условиях становления и укрепления рыночной экономики иначе и быть не должно.

В виду того, что большинство предусмотренных действующим жилищным законодательством РФ административных способов обеспечения граждан жильем фактически не реализуются, т. к. не отвечают существующим социально-экономическим условиям, гражданско-правовой режим реализации конституционного права на жилище является на сегодняшний день наиболее действенным.

Степень разработанности темы. В цивилистической литературе жилищному вопросу традиционно отводилось значительное место. Он затрагивался многими авторами. Однако в науке гражданского права специальные работы, посвященные исследованию реализации конституционного права на жилище появились только в последние годы. Работы принадлежат таким авторам как Афонина А. В. Базилевич А. И. Брагинский М. И., Бутнев В. В., Витрянский В. В. Грибанов В. П. Жилкин Д. Г. Князева Г. А. Кораблева М. С. Корнилова Н. В. Краснова С. А. Крашенниников П. В. Латыев А. Н. Меркулов В. В. Мейер Д. И. Мокроусова Л. М. Мошкина Л. Н. Муравьев Б. В. Пасечникова Г. И., Попов П. Г., Рогожина Н. Н. Романец Ю. В. Рахмилович В. А. Романов О. Е. Свердлык Г. А., Свит Ю. П. Седугин П. И. Семина Т. А. Сидоров А. А. Скловский К. И. Слыщенков В. А. Тархов В. А. Тимофеева С. В. Халдеев А. В. Черемис С. Ю. Шабалин В. Г. Шичанин А. В., Ярыгина А. В.и другие.

Следует заметить, что специальных работ монографического характера по исследуемой теме в юридической науке не встречается, хотя отдельные блоки вопросов и рассматриваются в различных публикациях.

Объектом исследования выступают общественные отношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилых помещения, а также проблемы защиты их прав.

Предмет исследования составляют нормы гражданского и жилищного законодательства, федеральные законы, материалы судебной практики, публикации по исследуемой теме.

Целью настоящей работы является проведение теоретического и практического исследования вопросов реализации жилищных потребностей граждан в рамках указанного режима, а в частности реализация посредством совершения гражданско-правовых сделок, направленных на приобретение права собственности на жилье.

Для достижения указанной цели при исследовании решаются следующие задачи:

- рассмотрение основных понятий, таких как жилищные потребности, право на жилище, гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы обеспечения жильем, жилое помещение, сделки с жилыми помещениями;

- исследование отдельных (наиболее распространенных, а также новых) сделок с жильем;

- исследование различных точек зрения и проблем по указанным выше вопросам, а также судебной практики;

- осуществление соответствующих выводов.

Методология и методика исследования. Методологическую основу настоящей работы составляют общенаучные положения философии, в частности, теория познания и теория отражения, общенаучный диалектический метод познания, а также конкретные (специальные и частные) методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой, системный, комплексный, правового моделирования, нормативный. Кроме того, автором использовались анкетирование и метод научного анализа материалов уголовных дел и, в частности, заключений специалистов по вопросам вменяемости - невменяемости лиц, привлекаемых к уголовной ответственности.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав объединяющих семь параграфов, заключения и библиографического списка.


ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ И ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ 1.1 История жилищной политики в России

Современное жилье как элемент материальной культуры прошло длинный исторический путь: от естественных укрытий и пещер - первых пристанищ наших предков - до современных домов-небоскребов, оборудованных сложной инженерной техникой. На разных этапах развития общества по-разному решались вопросы обеспечения граждан жильем. Жилищная проблема своими корнями уходит в глубину веков. Рабовладельцы, феодалы, буржуа не знали жилищной нужды, они жили в избранных ими местах, имели благоустроенное жилище. В то же время рабы Вавилона, Рима, Афин содержались как домашние животные. Не лучше было и положение крепостных крестьян.

Разорение и пролетаризация крестьянских масс явились социальной базой бурного роста капиталистических городов. Высокая концентрация населения в городах вызвала огромный спрос на жилище. Появилась новая разновидность буржуа - домовладельцы, которые вкладывали в строительство жилья средства со специальной целью - сдавать их внаем. Жилище стало товаром, за его пользование потребители выплачивали квартирную плату, которая для основной массы населения оказалась недоступной. Поэтому в большинстве стран мира спутником крупных городов становится жилищная нужда, превращаясь нередко в социальное бедствие. Так, в странах Африки, Латинской Америки, Азии более трети населения ютится в трущобах без водоснабжения, канализации и электричества.

Заказать написание дипломной - rosdiplomnaya.com

Специальный банк готовых защищённых студентами дипломных проектов предлагает вам написать любые проекты по желаемой вами теме. Оригинальное написание дипломных работ под заказ в Саратове и в других городах России.

В дореволюционной России жилищное хозяйство находилось в основном в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и переуплотненности жилища, а также антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, а фактически - еще ниже.

Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82% ее жителей проживали в сельской местности и, как правило, в собственных домах-избах без элементарного благоустройства. Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. м общей площади. На 80% он состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан.

В 1917 г. пришедшие к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами (в частности, с Первой программой партии 1903 г.), в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. Эти идеи были развиты В. И. Лениным в дополнении к проекту декрета Петроградского Совета "О реквизиции теплых вещей для солдат на фронте", которое называлось "О реквизиции квартир богатых для облегчения нужды бедных". В соответствии с ним домовым комитетам вменялось в обязанность взять на учет богатые квартиры, подлежащие реквизиции, а районным Советам рабочих и солдатских депутатов - утверждать списки и порядок занятия квартир беднотой. 20 ноября (3 декабря) 1917 г. В. И. Ленин составил "Тезисы закона о конфискации домов со сдаваемыми внаем квартирами", которые послужили основой для "жилищного передела" - выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В "Тезисах" предусматривалась также национализация всей городской земли. В них были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.

Изложенные в "Тезисах" идеи нашли дальнейшее отражение в Декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. "Об отмене частной собственности на городские недвижимости" и Декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью". На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, служил минимум доходности, получаемой от жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали. В дальнейшем Декретом от 25 мая 1920 г. "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений. Этот Декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, контроль за этим возлагался на особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев. Таким образом, в 1917 - 1921 гг. в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилых домов.

Однако камнем преткновения стал вопрос, как организовать эффективное управление и использование всех богатств общества, в том числе в сфере жилищно-коммунального хозяйства. На практике испытывались разные механизмы. Так, управление жилыми домами, принадлежавшими местным Советам, вменялось в обязанность домовым комитетам, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади и др. Постановлением СНК РСФСР от 23 мая 1921 г. "О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ" предусматривалось привлечение проживавших в домах граждан как к контролю за работой по управлению домовых комитетов, так и к повышению ответственности жителей за сохранность домов[1]. 18 июля 1921 г. был подписан Декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домов путем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах, пропорциональных занимаемой площади[2].

На основании Постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. "Об управлении домами" руководство муниципализированным жилищным фондом оформилось в единую систему. В соответствии с этим Постановлением к управлению муниципализированными домами привлекались сами трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один год заведующих домами[3].

С 1921 г. в городах созданы жилищные товарищества, которым переданы муниципализированные строения. Они стали наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы стала создаваться с помощью государства и жилищная кооперация. С 1924 г. основной формой управления жилищным хозяйством были жилищно-арендные кооперативные товарищества - ЖАКТы. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворять потребности членов товарищества в жилой площади.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" управление всем государственным жилищным фондом было возложено непосредственно на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома[4]. Бурное развитие промышленности, транспорта, строительства, городского хозяйства вело к росту городского населения страны, что, в свою очередь, требовало больших капитальных вложений в государственное и кооперативное жилищное строительство. Уже к 1940 г. весь городской жилищный фонд СССР составлял 421 млн. кв. м общей площади. Однако этого было недостаточно, чтобы существенно улучшить жилищные условия граждан.

Великая Отечественная война затормозила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности. Во-первых, большой урон нанесла война, во-вторых, невозможно было выделить значительные средства из бюджета на строительство и содержание жилищного фонда. Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е гг. Так, Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. "О развитии жилищного строительства в СССР" была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны[5].

С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т. е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60% государственного и муниципального жилья.

В стране реализуется несколько программ жилищного строительства, основной из них является государственная целевая Программа "Жилище" 1993 г., которая предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 г. до 50 - 56 млн. кв. м[6]. Однако она не была полностью выполнена, срок ее реализации продлен до 2001 г. 29 марта 1996 г. Президент РФ принял Указ "О новом этапе реализации государственной целевой Программы "Жилище"[7], в котором поставлены следующие задачи:

обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;

расширить права органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др.

Решение жилищной проблемы в России осложняется необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, 10 июля 1995 г. принята Федеральная программа "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"[8], в которой предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Федерации северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др.

Принятие Жилищного кодекса РФ ознаменовало новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 г. уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

В Послании Президента РФ В. В. Путина Федеральному Собранию РФ 2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент РФ, "практически каждого гражданина, каждую российскую семью".

В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развития страны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья.

Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:

а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т. е. увеличение предложения на рынке жилья;

б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т. е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения.

Новая редакция Градостроительного кодекса РФ[9] наряду с Земельным кодексом РФ[10] и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства, снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.

Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня - 1,5% от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков.

1.2 Понятие и соотношение гражданско-правового и жилищно правового режимов удовлетворения жилищных потребностей граждан

«Правовой режим – это особый порядок правового регулирования, который выражается в определенном сочетании юридических средств и создает желаемое социальное состояние и конкретную степень благоприятности или неблагоприятности для удовлетворения интересов субъектов».[11] Он специфическим образом регламентирует конкретную область общественных отношений.

Правовые режимы отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, методами воздействия на этот предмет, принципами.

Что же касается отношений по удовлетворению жилищных потребностей граждан, то их регулирование носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания жилищного и гражданского законодательства.

В этой связи важное теоретическое и практическое значение имеет выяснения вопроса о том, что такое «жилищные отношения» как предмет регулирования. В юридической литературе по этому вопросу были высказаны разные мнения.

Жилищные отношения – это отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье, либо отношения, которые складываются в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей, При этом некоторые считали, что жилищные отношения – это отношения по предоставлению гражданам жилищ и права пользования жилыми помещениями. Было высказано также мнение, что жилищные законы регулируют как собственно жилищные, так и примыкающие к ним в реальной действительности иные имущественные отношения, не являющиеся жилищными.[12]

В настоящее время бесспорен тот факт, что жилищное право является самостоятельной, отличной от гражданского, отраслью права. Следовательно, гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы не идентичны и поэтому понятие «жилищные отношения» нельзя применять для характеристики гражданско-правового режима удовлетворения жилищных потребностей граждан.

В этой связи следует заметить, что под действие жилищного законодательства подпадают не все отношения, обеспечивающие удовлетворение постоянной потребности в жилье. Так, право собственности гражданина на жилище призвано обеспечить удовлетворение этой потребности[13]. Однако поскольку удовлетворение потребности самого собственника в жилье не выходит за пределы правоотношения собственности, указанное отношение регулируется не жилищным, а гражданским законодательством.

К жилищным отношениям не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства домов (ст.2 ЖК). Они должны квалифицироваться как подрядные (строительный подряд) и регулироваться нормами гражданского права. Однако в жилищно-правовые акты иногда включаются нормы, регулирующие отношения по строительству (например, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политике»[14] в понятие «жилищная сфера» включал и строительство жилища). Такая позиция представляется неоправданной с точки зрения структуры законодательного материала, особенностей гражданского и жилищного законодательства. И не убедительна позиция отдельных ученых, поддерживающих объединение жилищных и строительно-подрядных норм. Так, П. И. Седугин считает, что строительные отношения «обычно выступают в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений и поэтому между ними трудно провести четкую грань; они образуют жилищные отношения в широком смысле».[15]

Обоснованно считается, что область жилищного законодательства включает нормы и правила административно-распорядительного и технического характера. Это и отличает жилищно-правовой режим и гражданско-правовой. Основанием для четкого определения характера регулируемых отношений следует считать п.1 ст.2 ГК РФ. Указанные в ней черты в полной мере определяют, что гражданско-правовые отношения в принципе лишены властно-распорядительного момента. Это можно отнести и к праву собственности, и к сделкам с жильем (даже разрешение органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, нельзя рассматривать как чисто административный контроль, т. к. в результате заключения сделки наступают правовые последствия).

Согласно п.3 ст.2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено. Прямая отсылка к жилищному законодательству приведена в п.3 ст. 672 ГК РФ, при этом отдается приоритет жилищному законодательству. Из этого следует, что договорные отношения подвержены двойному регулированию – со стороны ГК и со стороны ЖК, что нельзя признать удачным решением с позиции юридической техники (экономия нормативного материала).

Субсидиарное применение норм ГК к жилищным отношениям не только не исключается, но и признано оправданным и подтверждено практикой судов. Этот пример позволяет заключить, что в жилищных отношениях может существовать частноправовое начало, закрепленное в нормах ГК. Цивилисты также указывают на наличие принципа равенства участников жилищных отношений, но в несколько иных случаях (например, при пользовании жилыми помещениями).

Следует отметить, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере – это области, регулируемые гражданским правом.

Важно также то, что Конституция РФ (ст.71) предусматривает, что гражданское законодательство относится к исключительному ведению РФ в лице органов государственной власти, тогда как жилищное законодательство отнесено к предмету совместного ведения РФ и субъектов (ст.72). Кроме того, вопросы, касающиеся реализации права на жилище, являются и частью вопросов местного самоуправления. Из этого следует, что вопросы гражданского права, связанные с жилыми помещениями (в частности, право собственности и сделки) должны быть полностью урегулированы нормами гражданского права федерального уровня.

Таким образом, гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы тесно взаимосвязаны, т. к. оба создают условия для удовлетворения потребности граждан в жилье. Вместе с тем между ними имеются существенные различия, заключающиеся, прежде всего, в характере регулируемых отношений, складывающихся при реализации конституционного права на жилище. Гражданско-правовой режим удовлетворения жилищных потребностей граждан определяется наличием принципа равенства режима для всех субъектов, диспозитивным методом регулирования, экономическим, собственническим характером регулируемых отношений; это по сути условия реализации права собственности или иного правомочия на жилое помещение в рамках гражданского законодательства. Жилищно-правовой режим характеризуется административно-распорядительным методом регулирования, отсутствием частной инициативы, пользовательским характером жилищных отношений.

1.3 Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей жилья

Как известно, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав, в частности защита права собственности, осуществляется судом перечисленными в ее содержании способами, которые не являются исчерпывающими.

Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.

Вопрос об иных (не указанных в законе) способах защиты добросовестного приобретателя также является противоречивым. Ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной). В связи с этим встает вопрос о возможностях активной защиты (путем предъявления каких-либо исков) своих прав добросовестным приобретателем. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ссылка на добрую совесть, в настоящий момент (до внесения соответствующих изменений в законодательство) возможна лишь в качестве возражения на требования по виндикационному иску и иску о применении последствий недействительности сделки.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ[16], устанавливая способы защиты гражданских прав, среди последних называет признание права, отводя ему в ряду перечислений первое место и уже одним этим обстоятельством подчеркивая значимость рассматриваемого способа защиты, его приоритетность по отношению к остальным.

В самом общем смысле признание права является одним из предусмотренных действующим гражданским законодательством случаев признания (установления), т. е. правовой квалификации того или иного явления в рамках существующего публичного правопорядка. Так, именно путем признания производятся установление порочности сделки (признание сделки недействительной), констатация несоответствия закону актов государственных органов и органов местного самоуправления, неплатежеспособности должника-банкрота, установление недееспособности (дееспособности) субъекта права и т. д. Вместе с тем признание права стоит особняком по отношению к другим, однопорядковым явлениям и, в частности, к иным способам защиты гражданских прав[17].

Прежде всего, признание права прямо обозначено ст. 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав, перечень которых открыт, допустив тем самым возможность нормативного установления иных способов защиты гражданских прав. Однако представляется, что, в отличие от носящих специальный характер способов защиты, основополагающие и универсальные способы перечислены все же непосредственно в ст. 12 ГК РФ. Именно в таком качестве выступает и признание права.

Опираясь на сложившуюся судебную практику, можно с уверенностью утверждать, что как способ защиты гражданских прав признание права применяется и к вещным, и к обязательственным правам. Так, из смысла п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17 февраля 2004 г. "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение"[18] прямо следует, что признание права возможно в отношении права собственности, права хозяйственного ведения, а также обязательственных прав, например права из договора. Именно в этом смысле можно говорить об универсальном характере признания права как способа защиты[19].

Наконец, применительно к другим способам защиты гражданских прав признание права имеет исключительный, можно сказать, краеугольный характер: возможность применения того или иного средства защиты существует лишь для управомоченного лица, т. е. того, за кем существующим публичным порядком признается наличие нарушенного права. В этом смысле верным представляется вывод о предпосылочном характере признания права по отношению к другим способам защиты гражданских прав.

Институт признания права является одновременно и материальным (гражданско-правовым), и процессуальным. Обусловлено это, главным образом, тем обстоятельством, что признание права по форме - исключительно юрисдикционный (судебный) способ защиты гражданских прав, и отчасти тем, что оно обладает большой спецификой и давней историей, позволяющей ему выделиться в самостоятельное явление процессуального права[20].

Во всех случаях обращения за судебной защитой нарушенного субъективного права суд проверяет существование к тому правовых оснований, прежде всего, с точки зрения наличия у притязающего лица самого права, т. е. прямо или косвенно делает вывод об обладании истцом тем субъективным правом, которое давало бы ему основание к требованию о его защите[21].

Требования о признании права собственности в нашей судебной практике предъявляются по самым различным основаниям. Неопределенность в вопросе применения рассматриваемого способа защиты права собственности делает очевидной необходимость в систематизации оснований предъявления требований о признании права, их анализе и оценке эффективности их практического использования.

Действующее гражданское законодательство позволяет выделить два принципиально отличных случая применения такого способа защиты, как признание права собственности, различия в которых обусловлены спецификой оснований. Первый способ - когда законом с признанием права собственности в судебном порядке связывается сам факт возникновения названного права; второй способ - связывающий возникновение права собственности с иными обстоятельствами (например, сделка, приобретательная давность), когда признание права используется исключительно как способ защиты[22].

Оценка случаев обращения в суд с иском о признании права собственности в ситуациях, когда возникновение названного права не связывается законом с необходимостью его судебного признания (вынесения соответствующего решения), требует прежде всего выработки критериев применения указанного способа защиты[23].

Так, например, в случаях, когда имущество приобретается по сделке, момент возникновения у приобретателя права собственности определен, как правило, передачей имущества, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное (например, ст. 491 ГК РФ допускает возможность сохранения права собственности на имущество за продавцом до момента оплаты товара или наступления иных обстоятельств, независимо от момента его фактической передачи). Судебные споры в данном случае могут возникнуть в случае отказа в государственной регистрации права собственности со стороны уполномоченного государственного учреждения юстиции, если предметом договора являлось отчуждение недвижимого имущества или в случае оспаривания сделки, лежащей в основании такого отчуждения[24].

В судебной практике встречаются случаи признания судом права собственности в ситуации, когда указанное право перешло к истцу по сделке. Так, Федеральный арбитражный суд подтвердил правильность судебных актов нижестоящих судов о признании права собственности на недвижимое имущество за ООО "Вольскагропромэнерго", ссылавшееся в обоснование исковых требований на приобретение указанного объекта по договору купли-продажи от 25 мая 1977 г. При этом судами в ходе рассмотрения дела не были выяснены обстоятельства, побудившие истца обратиться с иском о признании права собственности, такие, например, как наличие досудебного спора о праве между истцом и Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (ответчиком), отказ в государственной регистрации права со стороны уполномоченного учреждения юстиции. Применение в данном случае одного из способов защиты гражданских прав (признания права) необоснованно, поскольку не обусловлено его нарушением[25].

Также должен решаться вопрос и в случае с приобретением имущества в собственность в силу, например, приобретательной давности. Так, согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе в силу приобретательной давности, связывается законом с его государственной регистрацией. При этом последнее требование необходимо особо подчеркнуть: именно с государственной регистрацией, а не признанием права в судебном порядке. Поэтому представляется, что лицо, приобретшее имущество в силу приобретательной давности, вправе непосредственно обратиться за его государственной регистрацией без обращения в суд с иском о признании его права. Оценка рассматриваемой ситуации с иных позиций связана для управомоченного лица с необходимостью обращения за защитой своего права (имеется в виду требование о признании права) в преддверии его возможных нарушений[26].

Однако суды кассационной инстанции при подаче исков о признании права собственности по основаниям, предусмотренным ст. 234 ГК РФ, исходят из другой логики. Показательным в этом смысле является следующее дело.

ОГО ВФСО "Динамо" обратилось с иском о признании права собственности на основании ст. 234 ГК РФ. Суд первой инстанции в иске отказал, ссылаясь на тот факт, что в силу ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, поэтому требования истца о признании права собственности до решения вопроса в учреждениях юстиции были оценены как преждевременные. Другими словами, суд исходил из того, что право собственности по приобретательной давности возникает в силу прямого указания об этом в законе независимо от решения суда о его признании. Соответственно истец должен был прежде обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость, и только в случае отказа или возникновения спора - в суд с иском о защите права собственности. Однако суд кассационной инстанции, проверяя законность решения, указал, что возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности[27].

Иначе рассматриваемая проблема должна разрешаться в тех случаях, когда судебное признание права необходимо в силу прямого указания закона, в целях установления правоотношений собственности. Здесь само возникновение права собственности связывается законом с таким юридическим фактом, как решение суда о его признании[28].

Считается, что признание права как способа защиты гражданских прав направлено на снятие сомнений в принадлежности права тому или иному лицу. С позиций как процессуального, так и материального права признание его способом защиты предполагает, прежде всего, наличие самого субъективного гражданского права (оспоренного или требующего защиты по иным основаниям) и не может выражаться в наделении им лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием. Однако именно такую конструкцию предлагает законодатель, устанавливая обязательность судебного признания права: во всех подобных случаях законом специально оговаривается, что право у лица не возникло и может быть признано (или не признано) только судом (ст. 222, 225 ГК РФ). Поскольку за защитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не о признании за ним, а о наделении его соответствующим правом в судебном порядке.

Все сказанное позволяет отметить неразработанность такого способа защиты гражданских прав, как признание права, требующего не только тщательного теоретического анализа, но и существенных законодательных нововведений.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Учреждение юстиции по регистрации прав, рассмотрев представленные документы, может принять решение об отказе в государственной регистрации. Граждане и юридические лица, не согласные с решением, принятым учреждением юстиции, обращаются в суд.

Судебная практика показывает, что в основе своей спорные ситуации однообразны. Например, лицо обращается в суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации как ненормативного акта органа государственной власти, привлекая ответчиком по делу учреждение юстиции по регистрации прав.

Однако Закон о регистрации устанавливает иные пути защиты нарушенных прав граждан и юридических лиц.

Так, чаще всего основанием для отказа в государственной регистрации права служит то, что на объект, право собственности на который зарегистрировано за одним лицом, заявляют самостоятельные требования другие лица. Поэтому Закон о регистрации устанавливает, что может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации права. Таким образом, законодательно закреплен принцип достоверности государственной регистрации: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому ответчиком по такому требованию является правообладатель зарегистрированного права. В данном случае заинтересованное лицо обращается в суд с иском. Ответчиком по данному делу будет не только правообладатель зарегистрированного права, но и учреждение юстиции, осуществившее регистрацию, и в случае признания судом отказа в государственной регистрации незаконным обязано выполнить решение суда, обязывающее учреждение юстиции произвести государственную регистрацию.

Однако юридические лица и граждане-предприниматели могут обжаловать в арбитражный суд такие действия и решения, как отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации), отказ в исправлении технической ошибки (п. 2 ст. 21 Закона о регистрации), нарушение сроков регистрации и пр.

На практике в процессе судебного разбирательства нередко выясняется, что спор провоцируется неправомерным поведением самих заявителей, а именно непредставлением необходимых документов при обращении с заявлением о регистрации права собственности или иных вещных прав. Судебная практика в этих случаях идет по пути признания регистрации недействительной, хотя Законом о регистрации предусмотрено, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. Такая формулировка оставляет открытым вопрос об обжаловании государственной регистрации как ненормативного акта или действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем такие споры имеют место, поскольку органы, осуществляющие государственную регистрацию, производят регистрацию на основании Закона и в соответствии со своей компетенцией.

Обращает на себя внимание внесение в п. 5 и 6 ст. 16 Закона о регистрации нормы о том, что при представлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органам необходимо указывать не только дату, но также и время их получения с точностью до минуты. Из Закона о регистрации следует, что регистрация прав и сделок производится в последовательности, определенной порядком приема документов. Следовательно, если на регистрацию представлены два договора купли-продажи помещения, то раньше будет зарегистрирован договор, первым представленный на государственную регистрацию, а время представления будет определяться временем получения документов с точностью до минуты, указываемым как в книге учета, так и в выдаваемой заявителю расписке.

В соответствии с п. 6 ст. 12 регистрирующим органам надлежит вносить в графу реестра "Особые отметки" сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, а также о проживающих в этом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, при наличии таких сведений у регистрирующего органа, представленных судебными органами и органами опеки и попечительства[29].

Исходя из изложенного рассмотрение дел об отказе в государственной регистрации возможно как в исковом порядке, так и в порядке производства по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений[30].

При таком положении вещей становится очевидным, что назрела необходимость во внесении определенности в вопрос о видах судопроизводства по делам, связанным с регистрацией недвижимости.

Правильное определение предмета исковых требований прежде всего ведет к более четкому определению круга лиц, подлежащих привлечению к участию по делу, и круга юридических фактов, которые должны быть установлены, что будет способствовать защите имущественных прав на спорный объект.

В заключение по этому вопросу остановимся на детализации норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, за допущенную при регистрации техническую ошибку, необоснованный отказ в регистрации). Впервые в Законе дано определение необоснованного отказа в регистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Вред подлежит возмещению в полном объеме (т. е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны РФ и в соответствии со ст. 31 Закона о регистрации и ст. 1069 ГК РФ. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине.

Считаем, что дела о возмещении вреда не вызовут сложностей в правоприменительной практике, поскольку основанием такого отказа будет являться именно несоблюдение порядка и правил регистрации, то есть то, что должно обжаловаться в суд как акты, действия (бездействие) учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость.

Среди новых способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, особое место занимает самозащита гражданских прав. Этот способ пока недостаточно исследован в науке гражданского права, сколько-нибудь значительная судебная практика по этому вопросу не наработана. В то же время правильное определение содержания этого способа, условий и пределов его применения имеет важное значение для защиты права собственности.

В качестве самостоятельного способа защиты права самозащита была введена в отечественное законодательство ГК РФ 1994 г., такого способа защиты не знали ни гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 гг., ни Основы 1991 г.[31]. В действующем законе самозащита включена в перечень универсальных способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), в то время как по сути она является не способом, а формой защиты права[32].

Несмотря на то что в законодательстве сам термин "самозащита" появился относительно недавно, доктрина гражданского права использовала это понятие и ранее. В частности, действия лица, совершаемые в состоянии необходимой обороны или крайней необходимости, рассматривались как способы самозащиты гражданских прав, т. е. как действия правомерные, направленные на пресечение правонарушения и восстановление нарушенного права.

Отметим, что понятие "самозащита" существует в широком и узком смысле слова. В широком смысле - это любые действия лица, обладающего субъективным правом, связанные с защитой данного права от нарушения (включая подачу иска, жалобы, самостоятельную защиту гражданских прав в суде без помощи адвоката и т. п.). В узком, гражданско-правовом смысле - это действия лица, направленные на пресечение нарушения и ликвидацию его последствий[33].

Существует несколько точек зрения в отношении данной правовой категории. В рамках первого подхода под самозащитой понимаются действия, направленные на защиту от нарушения своих гражданских прав только во внедоговорных отношениях[34]. Так, В. П. Грибанов указывал, что "под самозащитой гражданских прав понимается совершение управомоченным лицом не запрещенных законом действий фактического порядка, направленных на охрану его личных или имущественных прав и интересов"[35].

Вторая точка зрения ограничивает сферу применения самозащиты договорными отношениями[36].

Третий подход объединяет мнения представителей первой и второй точек зрения. Согласно ему, самозащита представляет собой действия, направленные на защиту от нарушения гражданских прав как во внедоговорных, так и в договорных отношениях. Таковы представления о самозащите М. И. Брагинского[37], А. П. Сергеева[38].

Следовательно, по мнению большинства ученых, самозащита в вещных правоотношениях не применяется, однако при причинении вреда имуществу собственник может воспользоваться данным способом защиты своего права. Вместе с тем бытует мнение, что самозащита должна включать не только действия, направленные на защиту, но и на предотвращение гражданских правонарушений, в том числе в сфере частной собственности. Так, В. В. Витрянский относит самозащиту права к способам, которые позволяют предупредить или пресечь нарушение права[39].

Проблема установления правовой природы самозащиты права собственности теснейшим образом связана с определением права на защиту, а в частности с моментом возникновения данного права.

Если придерживаться мнения, что "защита гражданских прав является самостоятельным субъективным правом, пронизывающим все сферы гражданского права", "но реализуется оно лишь при наличии такого факта, как нарушение"[40], то путем фактических действий, направленных на защиту права собственности, управомоченное лицо может осуществить указанное правомочие, предоставленное ему в рамках субъективного права.

Согласно другому представлению, право на защиту "в качестве реальной правовой возможности появляется у обладателя регулятивного гражданского права лишь в момент нарушения или оспаривания последнего и реализуется в рамках возникающего при этом охранительного гражданского правоотношения"[41], следовательно, меры самозащиты также могут применяться только в случаях, когда уже существует нарушение права собственности. Применяемые же собственником фактические действия, направленные на предотвращение посягательств на собственность, превращаются в таких случаях в меры охраны в широком смысле этого слова. Так, В. А. Слыщенков, например, утверждает, что на стадии, предшествующей судебному разбирательству, претенденты на владение фактически используют многие доступные им средства для сохранения владения в своих руках, не останавливаясь перед применением силы и проч. По его мнению, ст. 14 ГК РФ санкционирует самозащиту как способ владельческой защиты. Однако из формулировки ст. 14 следует, что ее применение оправдано при условии, что лицо, прибегающее к самозащите, имеет право на вещь, которое нарушено[42].

Следует отметить, что такое представление о самозащите права собственности имеет давние исторические предпосылки. Так, в дореволюционном гражданском праве в качестве внесудебной защиты гражданских прав рассматривались необходимая оборона, состояние крайней необходимости и дозволенное самоуправство, или самопомощь[43]. Дозволенное самоуправство определялось как "право самопомощи в целях восстановления юридического положения"[44]. Следовательно, основанием применения самозащиты было реальное нарушение субъективного права.

Очевидно, что различие между приведенными точками зрения существенно. Если придерживаться первой, следует признать, что право на защиту (а соответственно, и на самозащиту) существует и до нарушения субъективного гражданского права (в отношении самозащиты права собственности это может быть, например, установка запоров, замков, охранной сигнализации и т. п.). Если принять за точку отсчета другую, то способы самозащиты перестают быть таковыми и становятся мерами охраны права собственности.

Не давая определения понятию самозащиты, ГК РФ содержит лишь требования к способам самозащиты (ст. 14). Во-первых, эти способы должны быть соразмерны нарушению и, во-вторых, они не должны выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем совместном Постановлении № 6/8 от 1 июля 1996 г. указал, что "при разрешении споров, возникших в связи с защитой принадлежащих гражданам или юридическим лицам гражданских прав путем самозащиты (ст. ст. 12 и 14 ГК РФ), следует учитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный"[45]. То есть судебная практика считает самозащиту мерой защиты, но не охраны.

Между тем, обратившись к общетеоретическим представлениям о защите и охране права, мы увидим, что данные понятия существенно различаются. Так, А. И. Базилевич соглашается с точкой зрения австрийского цивилиста Е. Месснера[46], под охраной прав и законных интересов следует понимать только такую деятельность государственных и общественных органов, которая содержит в себе мероприятия предупредительного характера. В тех случаях, когда нарушение права уже произошло, в действие вступает защита. Охрана права существует постоянно и имеет цель обеспечить его осуществление, не допустить его нарушения. Охрана обеспечивается, прежде всего, государством. Носитель права сам может предпринять различные меры охраны своих интересов: применить меры охраны своих вещей (ограждения, замки, сигнализации, сдача на хранение или под охрану и т. д.)[47].

Следовательно, в отношении защиты права собственности ситуация двояка. Полагаем, что фактические действия, направленные на предотвращение нарушения права собственности, следует рассматривать как меры охраны права собственности, однако в тех случаях, когда речь идет о причинении вреда имуществу (то есть защите права собственности в рамках обязательственных внедоговорных отношений), имеет место защита права, которая, в частности, может проявляться в применении крайней необходимости. В связи с этим представляется возможным различать самозащиту вещно-правового и обязательственно-правового характера.

Самозащита вещно-правового характера направлена на беспрепятственное осуществление права собственности и является мерой охраны, при обязательственно-правовом характере самозащита направлена на пресечение нарушений права собственности и является средством защиты субъективного права.

Регулированию самозащиты обладает существенным потенциалом и может быть воспринят российским правом. В целях недопущения самоуправства ГК РФ должен иметь норму, дозволяющую применение самозащиты. Ведь согласно ст. 12 ГК РФ право собственности можно защищать только способами, установленными законом.


ГЛАВА 2. АКТУАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН 2.1 Договор купли продажи ж илья

Купля-продажа жилого помещения, бесспорно, является традиционной, имеющей глубокие корни, и очень распространенной сделкой.

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

В настоящее время по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное жилье, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (п.1 ст.454, ст.549 ГК). Жилой дом, иное жилое помещение является видом недвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор их купли-продажи распространяются нормы §7 гл.30 ГК, которыми регламентирована продажа недвижимости[48].

В связи с особенностями домов, квартир как объектов гражданских правоотношений для их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядок оформления договора.

В отличие от прежнего законодательства (ст.239 ГК РСФСР) ГК РФ ограничивается простой письменной формой заключения договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550). Он также закрепляет переход права собственности по договору купли-продажи жилого помещения к покупателю только после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора в органах юстиции, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отказ уполномоченных органов в государственной регистрации при совершении сделки купли-продажи жилого помещения либо уклонение от нее могут быть обжалованы как продавцом, так и покупателем в суд общей юрисдикции.

В практике бывают случаи, когда регистрация невозможна в силу объективных причин, например, в связи со смертью одной из сторон (или ликвидацией – в отношении юридических лиц) до осуществления регистрации. Суд идет по пути признания таких сделок действительными, если все остальные условия действительности соблюдены.

Таким образом, для того, чтобы в подобных случаях зарегистрировать свои права по договору необходимо в судебном порядке осуществить их признание.

Особенностью договора купли-продажи жилого помещения следует назвать придание существенного значения таким его условиям, как предмет, цена, порядок исполнения. Кроме того, зачастую, при продаже жилого дома, например, возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором он находится.

Договор должен обязательно содержать точную характеристику продаваемого жилого помещения (ст. 554 ГК). Законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включатся в договор купли-продажи (как, впрочем, и в любой договор). Органы технической инвентаризации используют следующие параметры: данные собственника, город с указанием его административно-территориальной принадлежности, улица, номер дома, номер корпуса, номер квартиры, описание доли собственности, правоустанавливающие документы на жилье, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, стоимость жилья на текущий год.[49]

Если точные данные отсутствуют, договор может быть и не принят для регистрации права.

Интересно мнение Марткович И. Б. о том, что точное определение предмета договора важно еще и в следующем случае. Если параметры квартиры хотя бы в виде примерного описания были зафиксированы в документах сделки, а административным органами (жилищными инспекциями) выявлена перепланировка жилья, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от старого собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда (т. к. КоАП РФ (ст.7.21) предусматривает ответственность за самовольное переоборудование жилого помещения[50]).

В отношении цены договор купли-продажи жилого помещения (как недвижимости) является исключением из общего правила. Согласно ст.555 ГК при отсутствии условия о цене договор считается не заключенным. Цена на жилье, находящееся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Если цена жилого помещения установлена в договоре на единицу его площади или иного показателя его размера, то общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилья. Следует сказать, что в связи с большим количеством обманов на рынке жилья, особо необходимо оговорить в договоре срок и условия передачи денежной суммы (получение «из рук в руки» может быть рискованно, поэтому лучше заключить соглашение с банком о хранении денег). Определить стоимость жилья можно самостоятельно (по примерным методикам оценок, ориентируясь на существующие рыночные цены) либо с привлечением профессиональных оценщиков.

Для более полной защиты прав покупателей ГК (ст. 556) устанавливает, что передача недвижимости (жилого помещения) продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не установлено договором, обязательство передать жилье считается выполненным после вручения этого жилья покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания указанного документа на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилье, а покупателя – его принять.

По своей сути договор купли-продажи является вещным (реальным) и, как указывает К. Скловский, «собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а из передачи вещи…, …до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания»[51], поэтому, если законодатель связывает передачу помещения и подписание передаточного акта, то до подписания акта никаких прав на жилое помещение у продавца возникнуть не может.

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК).

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же обнаружены существенные нарушения требований качества жилья (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, проявляются после их устранения и др.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы

Принципиальное значение при совершении договора купли-продажи имеет характер связи сделки с приобретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (его часть).

В соответствии со ст.552 ГК, покупатель одновременно с передачей ему права собственности на жилое строение получает права и на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для его использования. Природа этих прав зависит от правовой связи продавца с соответствующим земельным участком. В цивилистике выделяют два случая: когда продавец является собственником участка и когда он им не является. В первом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята жилым строением и необходима для ее использования. Во втором случае покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Г. И. Пасечникова выделяет также договоры, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме)[52].

Существенным условием договора при продаже жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц (это возможно, например, при отчуждении жилья, приобретенного по рентному договору, в соответствии с которым сохранилось право проживания отчуждателя на данной площади), является перечень этих лиц с указанием их прав (ст.558 ГК).

Неисполнение указанной обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжение договора, если не будет доказано, что продавец знал или должен был знать о правах третьих лиц.

Ю. К. Толстой предлагает также указывать в договоре лиц, которые на момент продажи в жилом помещении не проживают, но их права следуют за этим помещением. Это было бы не лишним, хотя с практической точки зрения ни положения ст.558 ГК, ни это предложение не обеспечено никакими гарантиями. Часто получается так, что продавцы скрывают сведения о лицах, имеющих право пользования жильем. Чтобы избежать обмана с регистрацией («пропиской») риэлторы предлагают передать только часть денег, а для получения полной суммы продавец обязан освободить помещение в оговоренный срок; в случае возникновения указанных проблем на оставшуюся от этой сделки сумму приобретается жилье, куда переселяется в судебном порядке продавец[53].

Если жилье является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли перед третьими лицами на равных условиях (кроме продажи с аукциона). Если они откажутся или не приобретут долю в течение одного месяца, продавец вправе продать долю любому лицу. При продаже с нарушением этого правила любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав покупателя (ст.250 ГК).

Интересно, что Н. Толчеев указывает на неприменение преимущественного права покупки к наследованию, безвозмездному отчуждению доли[54], а Ю. Буйнова – к договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением[55], хотя по сути таких предложений возникать не должно, т. к. в ст.250 ГК употребляется понятие «покупка», которое, как представляется, может быть применено только к купле-продаже.

В ряде случаев возможны ситуации, когда согласие или отказ сособственника не может быть получен, т. к. место жительства его неизвестно.

До сих пор спорным в цивилистике является вопрос о применении указанного правила к комнатам в коммунальных квартирах. Н. Толчеев считает, что при продаже квартиры в целом преимущественное право покупки не действует; а когда предметом продажи является комната, то возможны два варианта: а) остальные комнаты или часть из них находятся в собственности других граждан – это право существует, б) в собственности находится лишь отчуждаемая комната, а остальные не приватизированы – данного права нет (т. к. объектом является коммунальная квартира в целом).[56] Крашенниников категорически отрицает применение указанного права к рассматриваемым отношениям, т. к. эта ситуация сходна с положением квартир в многоквартирном доме.[57] Из анализа законодательства также нельзя сделать однозначных выводов. Представляется, что необходимо специально выде

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Гражданско-правовые режимы удовлетворения жилищных потребностей граждан". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 447

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>