Дипломная работа на тему "Договор аренды"

ГлавнаяГосударство и право → Договор аренды




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Договор аренды":


ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

МОСКОВСКИЙ ФИЛИАЛ «НЬЮ-ЙОРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ ПАТРИСА ЛУМУМБЫ»

Кафедра Гражданско-правовых дисциплин

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Договор аренды: проблемы правового регулирования»

Студента: Иванова Ивана Ивановича,

заочная форма, 6 курс, гр. 123456

Нью-Йорк - 2009 г

Содержание

Введение

Глава 1. Введение

1.1 Правовая природа договора аренды

1.2 Отличительные признаки договора аренды недвижимости, предприятия, имущества

Заказать написание дипломной - rosdiplomnaya.com

Специальный банк готовых защищённых на хорошо и отлично дипломных работ предлагает вам написать любые проекты по желаемой вами теме. Мастерское выполнение дипломных проектов на заказ в Иркутске и в других городах РФ.

1.3 Характеристика сторон договора аренды

1.4 Специфика и виды договора аренды

Глава 2. Основная часть

2.1 Отношения, возникающие из договора аренды

2.2 Форма договора аренды

2.3 Порядок заключения договора аренды, его прекращение и изменение

2.4 Возмещение убытков

Возмещение убытков при различных ситуациях

Заключение

Список используемых источников

Приложение

Введение

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Статистические данные о рассмотрении арбитражными судами гражданских дел свидетельствуют о стабильном росте количества споров, связанных с договорами аренды: если в 2003 году было рассмотрено 7.316 дел, то в 2004 г.- 9.987, в 2005 г. -11.433, в 2006 г. - 17.334[1].

Все вышеперечисленное указывает на несомненную актуальность выбранной темы исследования данной дипломной работы.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Надо сказать, что отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Л. В.Абрамова, Г. Д. Алексеева, M. B. Васильеву, В. В.Витрянского, В. Д. Газмана, А. М. Туляева, Р. М. Долуханяна, Б. В. Ерофеева, О. С. Иоффе, О. А. Красавчикова, С. Б. Путинского, Е. А.Суханова, Ю. К. Толстого, Г. Ф. Шершеневича[2]. Их научные работы были взяты в основу при написании данной курсовой работы.

В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.

Цели и задачи исследования. Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения: во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

Основные задачи исследования:

1.Определить правовую природу договора аренды.

2.Провести исследование отличительных признаков договора аренды недвижимости, предприятий, имущества.

3.  Исследовать характеристику сторон договора аренды

4.  Исследовать специфику и виды договора аренды.

5.  Изучить отношения возникающие из договора аренды

6.  Провести анализ формы договора аренды

7.  Исследовать порядок заключения, расторжения и изменения договора аренды

8.  Исследовать институт возмещения убытков возникающих из договора аренды

9.  Внести предложения по укреплению гражданско-правового законодательства и законодательства, связанного с укреплением законности и правопорядка в сфере интеллектуальных прав в Российской Федерации.

Методология и методика исследования. В ходе данного исследования автор использовал знание фундаментальных философских категорий и методов, в частности, восхождение от абстрактного к конкретному; общенаучные и частно-научные методы познания: изучение истории проблемы; формальнологические законы, позволяющие избежать различных смысловых и стилистических противоречий в работе: законы тождества, непротиворечивости, исключенного третьего, достаточного основания; сравнительно-правовой (сравнивались различные нормы гражданского и уголовного законодательства) и интроспективный метод; методы дедукции и индукции, изучение уголовных дел, материалов проверок по фактам совершения уголовно-процессуальных правонарушений.

Говоря о новизне, также следует отметить, что основная масса работ посвященных, как гражданско-правовым исследованиям правовой характеристики договора аренды, так и исследование правового регулирования договоров аренды. Это не снижает теоретической и практической ценности упомянутых научных трудов, но требует учета действующего законодательства и практики его реализации действующими субъектами гражданско-правовых правоотношений.

Практическое значимость работы заключается в систем норм теоретическом и эмпирическом исследовании основных проблем, обусловленных темой, проверке выдвинутых гипотез и решении поставленных задач.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя восемь параграфов, заключения и списка использованной в ходе написания данной работы литературы.

Глава 1. Введение

1.1 Правовая природа договора аренды

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) – это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.

Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет аренду (имущественный наем) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение - арендную плату.

По мере развития нынешняя цивилизация прошла несколько этапов своего экономического освоения действительности. Если первый характеризовался простым присвоением плодов природы, то на втором наступила эпоха их обработки; далее — мировой торговли, где потребовалось совершение актов межличностного социального значения[3]. Уже на первых этапах зародилась наука (и искусство) экономии, т. е. разумного ведения собственных дел, которая в центре внимания ставит вопрос о комплексном эффекте обладания материальными благами, принадлежащими человеку (семье, группе лиц), во имя определенных целей (удовлетворение текущих жизненных потребностей, приобретение предметов роскоши, передача имущества потомству и пр.) естественно, такого рода усилия были возможны лишь потому, что происходил сам процесс накопления (приобретения в собственность). Но со временем стало очевидным, что как таковое состояние присвоения (обладания) существенно отличается oт другого умения - «искусства наживать состояние»[4]. Наконец, с развитием производительных сил и форм хозяйствования, стало понятным и некоторое преобладающее значение этого второго умения (искусства), позволяющее в результате непрерывного и безграничного устремления к прибыли создать состояние без наследства, приобрести капитал без финансовой основы и т. п. Хрематистика (жажда получения прибыли как таковой) достойна порицания, но это объективное явление, объясняемое социальными, психофизическими, духовными и прочими причинами, которое само по себе есть факт действительности, a не объект негодования.

Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т. е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.

Еще древние мыслители (Солон, Платон, Аристотель и др.) заметили, что богатство предопределяется не фактом обладания значительным имуществом или деньгами на праве собственности, а эффективностью хозяйствовании в целом, умением применить различные формы и методы его обустройства и ведения[5]. То же касается и земли (земельных участков). Обладание землей на праве собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя сельхозпродукции находится в собственности, а часть - в аренде[6]. Современные экономические теории менее всего опираются на правомочия собственности в выстраивании эффективных моделей хозяйствования. В частности, отмечается, что «при прочих равных условиях высокие трансакционные издержки из прав будут сдвигать схему прав собственности на ресурсы сторону крупных участков совместного пользования». Отмечается также, что и для владельца всякого экономически значимое ресурса (в числе этих владельцев и государство) значима его (ресурса) открытость и доступность; большинство современных экономических теорий настаивает на том, что решающее значение в коммерческом успехе имеет моделирование вариантов поведения и фактическое внедрение инноваций, их темпы[7].

Современные юристы, исследующие процессы развития бизнеса, отмечают, что собственность как таковая нивелируется, в основном, в результате того, что для предпринимателя имеет значение лишь результат эксплуатации имущества[8].

Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса РФ — далее ГК РФ) регламентируют имущественные эквивалентно - возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах — специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.

Следовательно, законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования и рамках общей модели договора аренды.

Сегодняшняя структура гл. 34 ГК РФ вряд ли бесспорна. В частности, можно обсуждать целесообразность выделения в самостоятельный параграф правил, посвященных прокату, а также причины, по которым законодатель не создал единый параграф для всей недвижимости и не выделил параграф, посвященный аренде земли, и т. д.Заслуживает обсуждения и целесообразность выделения параграфа третьего с его жесткой привязкой к регулированию аренды только транспортных средств, так как остаются за его пределами случаи аренды других сложных в техническом отношении объектов, требующих специального управления в процессе их эксплуатации. В связи с арендой у сторон договора (прежде всего — у арендатора) возникают различные правоотношения, в том числе с органами власти и управления - по поводу разрешений на эксплуатацию некоторых объектов или в связи с необходимостью лицензировать такую деятельность; с органами местного самоуправления - в связи с размещением производства на территории муниципального образования; с лицами, имеющими определенные права на этот же объект (например, с обладателями сервитутов); с организациями, которые обеспечивают контроль и надзор и т. п. Следовательно, правовое регулирование отношений, возникающих при аренде, не исчерпывается нормами собственно гражданско-правового института аренды. Однако, в задачи настоящего исследования входит только цивилистический анализ проблем, хотя, конечно же, заслуживает внимания, например, вопрос об аренде (договоре аренды) в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, о соотношении аренды и актов административного характера и т. д.

Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный[9]. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества[10]. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Таким образом, данный договор по существу представляет собою особую форму социально-экономическою взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового; договор аренды есть соглашение о предоставлении и пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества. Гораздо лучше и полнее эта особенность договора аренды была прописана в ст. 284 проекта Гражданского Уложения: «Наймодавец обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжение найма. Наймодавец не вправе производить в имуществе изменений, стесняющих пользование нанимателя, и вообще обязан не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, но и устранять ее то, что стесняет спокойное пользование нанимателя»[11]. Вряд ли стоит объяснять, что в таком видении (и, безусловно, правильном) передача не исчерпывает обязанностей арендодателя, с нее они лишь начинаются.

Стабильность общей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды. Примером здесь может быть выделение в действующем ГК РФ аренды транспортных средств и лизинга, ранее отсутствовавших по известным причинам.

Основные положения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованы в цивилистической литературе достаточно полно, что освобождает от необходимости излагать, соответствующие правила в их развернутом виде. Поэтому в рамках настоящей работы к анализу, по общему правилу, привлекаются лишь спорные или наиболее сложные ситуации.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т. д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.

Форма арендного договора используется и в межгосударственных отношениях[12], но, совершенно понятно, сходство в регулировании не приводит к единству правовой природы отношении; нормы национального права, в том числе гл. 34 ГК РФ, в отношениях суверенов не применяются.

Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально - техническому обеспечению и другие условия. По общему правилу обязанность производить капитальный ремонт возложена на арендодателя, текущий - на арендатора, если в договоре не будет установлено иное.

1.2 Отличительные признаки договора аренды недвижимости, предприятия, имущества

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Как верно отмечал В. А. Дозорцев, 2по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права...»[13]. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. В связи с этим В. В. Витрянский отмечает, что договор аренды предприятия ввиду специфики предмета договора включает в себя два рода объектов: предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и действия арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды[14].

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В то же время предприятие как объект аренды специфического особого объекта гражданских прав не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК РФ[15]. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки[16], в то время как при формировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается[17].

Законом установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ), хотя ст. 132 ГК РФ об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, в принципе представляют собой только конкретизацию правил п. 1 ст. 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно и заблаговременно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до передачи его арендатору. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК РФ не установлен, и поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок является пресекательным. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК РФ).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). При этом права арендодателя, полученные им, например, на основании лицензии, не могут быть переданы арендатору, что отмечается в п. 2 ст. 656 ГК РФ. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензии (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК РФ не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды[18].

К существенным условиям договора аренды предприятий помимо его предмета относится и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Учитывая специфику договора аренды предприятия как имущественного комплекса (его сложно и долго передавать, принимать и возвращать, его компоненты могут навсегда (или стойко) утрачиваться, стоимость его может таким образом уменьшаться), законодатель сконструировал специальную норму (ст. 663 ГК РФ), в силу которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре с одной стороны (или обеих сторон), применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Поэтому критерий общественного (публичного) интереса доминирует над приоритетом частного интереса, что является исключением из указанного общего правила, допустимого в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

Что касается недвижимости, то здесь вопрос более сложный. На наш взгляд, законодатель неслучайно указал в ст. ст. 656 и 671 ГК РФ, что по договорам аренды соответственно предприятия и нежилого помещения недвижимость передается во владение и пользование, не указав на возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться (т. е. эксплуатировать его, осуществлять производственную деятельность) без правомочия владения им. Установление же такого правила в отношении аренды нежилого помещения вызвано, как представляется, стремлением законодателя более полно защитить права арендатора, в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, т. е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование».

Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы. Примером такой аренды может служить аренда на нежилое помещение, находившееся по адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9, корп. 3, осуществлявшаяся по договору аренды от 11 октября 1993 г. N 8-710/93[19], заключенному между территориальным агентством Москомимущества Западного административного округа Москвы и ТОО «Школа Космос»[20].

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

В силу особенностей, присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российский законодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды как разновидности недвижимого имущества.

Договор аренды здания или сооружения и договор аренды предприятия имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Требования к форме договора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идет по пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме. Этого требует и «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества»[21] Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества. С формально-юридической точки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно - п. 1 ст. 609. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и нежилого помещения, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устной форме. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образом обязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилого помещения.

1.3 Характеристика сторон договора аренды

Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью - это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ[22] и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе[23].

Правом сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом)[24], а недвижимое - только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью...

Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает, прежде всего, собственник; он и назван в законе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Это относится к субъектам разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т. д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.

Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.

По законодательству арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.

Полномочия по сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности определяются исходя из того, находятся они в хозяйственном ведении (у государственных или муниципальных предприятий) или оперативном управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо относятся к казне - принадлежат непосредственно Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию.

Условия осуществления правомочий по распоряжению объектами государственной или муниципальной собственности, переданными унитарным предприятиям, в том числе по сдаче их в аренду, определены ст. 295 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости - только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами. В отличие от п. 1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться и иными правовыми актами.

В соответствии с Федеральным законом "Об образовании" образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса.

Следует обратить внимание на п. 2 ст. 298 ГК РФ, устанавливающий, что в случаях, когда учреждению его учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные от этой деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма закона дает учреждениям право самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного имущества, поскольку оно является его собственностью.

По Конституции РФ управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации (п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции РФ). Решениями Правительства РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены на Министерство имущественных отношений РФ. Министерство выступает в качестве арендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным унитарным предприятиям или учреждениям. Оно же является уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятия должны согласовывать сдачу в аренду закрепленных за ними объектов недвижимости. Права и полномочия указанного Министерства определены Положением о нем, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 3 июня 2002 года N 377.

Разграничение объектов государственной собственности на федеральную, собственность субъектов Федерации и муниципальную, а в связи с этим и определение органов, которые могли выступать арендодателями при сдаче их в аренду, осуществлялось на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", а также изданного в соответствии с ним распоряжения Президента РФ от 18 марта 1992 года N 114-рп, которым было утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности. В дальнейшем эти вопросы должны регулироваться федеральным законом.

Специальными нормами определяется круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков и других природных объектов.

Арендодателями земельных участков могут быть:

а) собственники участков (ст. 260 ГК РФ);

б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование. В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, соответствующим правом наделено Министерство имущественных отношений РФ (см. подп. 14 п. 6 Положения о Министерстве).

Арендатором имущества может быть любое юридическое или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может стать лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания его недействительным (см. ст. 173 ГК РФ).

1.4 Специфика и виды договора аренды

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).

Выделение названных видов договора аренды служит, прежде всего, целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, Кодекс мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений.

Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора аренды отсутствует. Глава 34 ГК, регламентирующая договор аренды и его отдельные виды, строится по другому принципу: в отношении отдельных видов договора аренды определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора аренды квалифицирующие признаки обнаруживаются в самых разных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях и т. п. Законодатель не заботится о проведении четких граней между отдельными видами договора аренды. С точки зрения эффективности правового регулирования главное - четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о договоре аренды.

Так, договор проката выделяется в отдельный вид договора аренды по следующим квалифицирующим признакам. Во-первых, в качестве арендодателя по договору проката выступают коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (особенности в субъектном составе). Во-вторых, объектом договора проката может являться лишь движимое имущество (особенности в объекте). В-третьих, прокат определен в ГК как публичный договор, что означает обязанность арендодателей предоставлять имущество в аренду любому, кто к ним обратится, не делая между арендаторами различий в ставках арендной платы и в других условиях аренды. С другой стороны, в порядке проката арендатору предоставляется имущество для потребительских целей, т. е. оно предназначено только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (особенности в предмете договора). В-четвертых, по общему правилу, учитывая цели использования арендованного имущества, в качестве арендатора зачастую выступают граждане, которые пользуются правами не только стороны (арендатора), но и правами, предоставленными потребителям Законом РФ "О защите прав потребителей"[25] и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами, что предусмотрено Федеральным законом "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (ст. 9) (особенности в правовом регулировании).

Договор аренды транспортных средств имеет свой набор квалифицирующих признаков по отношению к договору аренды (общим положениям). Во-первых, арендодателем по такому договору может выступать лишь собственник (владелец) транспортного средства (особенность в субъектном составе). Во-вторых, в аренду передается транспортное средство с экипажем или без экипажа (особенность в объекте). В-третьих, транспортное средство передается арендатору на условиях оказания последнему услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства или без таковых (особенности в предмете договора).

Квалифицирующими признаками договора аренды здания или сооружения являются предмет и форма договора. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации.

Как и в случае с арендой зданий или сооружений, в качестве квалифицирующих признаков договора аренды предприятия могут быть названы предмет и форма договора. Объектом по такому договору признается предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себя не только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги, и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия.

Отношения, возникающие из договора финансовой аренды (лизинга), регулируются положениями Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ.

В соответствии со статьей 2 указанного Закона лизинг - это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Договором лизинга признается договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Федеральный закон N 164-ФЗ отсылает к нормам Гражданского кодекса РФ. Так, статья 10 Закона гласит, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 665 Гражданского кодекса по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Обратите внимание, что арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Однако статья 665 Гражданского кодекса РФ дает сторонам возможность установить в договоре условие, согласно которому выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. В этом случае арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

По объекту лизинга различают лизинг недвижимого и движимого имущества. Напомним, что к недвижимым вещам статья 130 Гражданского кодекса относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Соответственно к данному виду лизинга относится лизинг зданий, сооружений. Земля и другие природные объекты не могут являться предметом лизинга (ст. 666 ГК РФ)[26].

К лизингу движимого имущества относится договор аренды оборудования, техники, автотранспорта, то есть тех вещей, которые не отнесены к недвижимости. Обратите внимание, что к движимому имуществу закон относит деньги. Однако они не могут выступать договором финансовой аренды, поскольку деньги - это потребляемая вещь, а в лизинг передаются лишь непотребляемые вещи (ст. 3 Федерального закона N 164-ФЗ).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное. Имущество, выступающее предметом договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. В случае, когда имущество не было передано арендатору в указанный в договоре срок (а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок), арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению данного имущества. Имущество передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором.

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.

Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью. В случае если лизингополучатель с согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для предмета лизинга, то лизингополучатель имеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости таких улучшений. Если же согласие не было получено, а неотделимые улучшения все же были произведены, то лизингополучатель лишается права требовать возмещения стоимости этих улучшений.

Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. В соответствии со статьей 326 Гражданского кодекса РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До этого должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Должник лишен права выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует.

Существо специальных правил применительно к договорам, представляющим собой отдельные виды договора аренды, диктуется особенностями указанных договоров.

Глава 2. Основная часть

2.1 Отношения, возникающие из договора аренды

Современные тенденции свидетельствуют о значительном усложнении содержания арендных правоотношений. Этому в немалой степени способствовал бум коммерческого строительства, который привел к появлению большого количества гипермаркетов и гигантских торгово-развлекательных комплексов (будучи зачастую подкрепленным зарубежными инвестициями и опытом). Заинтересованность владельцев такой недвижимости в дополнительных инвестициях, в создании универсальных и детальных правил для большого количества арендаторов, в стабильности арендных отношений, а также в минимизации споров привела к широкому распространению смешанных договоров.

Регулируя прежде всего отношения, связанные с арендой, такие смешанные договоры могут включать в себя элементы договоров подряда, агентирования, комиссии, возмездного оказания услуг, хранения и иных, в том числе не предусмотренных ГК РФ. Так, арендатор может быть обязан по договору произвести определенные ремонтные работы в передаваемом ему помещении в соответствии с утверждаемым арендодателем проектом (элемент договора подряда), либо уплачивать арендодателю дополнительное вознаграждение за представительство, например, в организациях, оказывающих коммунальные услуги (элемент агентского договора), либо сдавать помещение после окончания рабочего дня под охрану арендодателя (элемент договора хранения)[27].

Каждый договор в составе смешанного должен содержать в себе все существенные условия. Например, в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа необходимо четко определить не только размер арендной платы, но и выкупную цену объекта недвижимости. В ином случае такое соглашение в части условия о выкупе будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ)[28].

Каждый из подобных дополнительных договоров предусматривает особые условия, в том числе по оплате. Цены по ним, в отличие от ставки арендной платы, могут повышаться арендодателем не один раз в год, а так часто, как предусмотрено соглашением сторон. В связи с этим требуется четко определять условия каждого дополнительного договора.

В последнее время в состав договоров аренды нередко включаются приложения, представляющие собой различные правила и инструкции для арендаторов. Являясь, по сути, правилами внутреннего распорядка, они детально регламентируют все аспекты пребывания арендатора в здании арендодателя. Наибольшее распространение такие документы получили в практике работы крупных торговых и офисных центров, где в совокупности со смешанным договором аренды они образуют своеобразные "кодексы арендаторов".

Такие "кодексы" нередко состоят более чем из ста страниц, обладают собственным понятийным аппаратом и содержат огромный объем информации, а потому, безусловно, требуют профессиональной юридической экспертизы. Это особенно важно в свете того, что в договоре аренды подобные приложения, как правило, квалифицируются в качестве неотъемлемой его части. Более того, они могут включать важнейшие для сторон арендных отношений правила (например, основания для одностороннего расторжения договора, порядок индексации арендной платы, различные оговорки, исключения и т. д.), а также устанавливать условия различных сделок, являясь в таком случае отдельными договорами.

Договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ), т. е. соответствующее условие является существенным для такого договора. Если из текста соглашения будет невозможно уяснить размер арендной платы, то оно будет считаться незаключенным.

В рамках данного вопроса следует обратить внимание на неопределенность формулировки п. 3 ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. То, что договором нельзя предусмотреть возможность изменения арендной платы более чем один раз в год, сомнений не вызывает: согласно тому же п. 3 ст. 614 ГК РФ, только законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Однако данная норма не отвечает на вопрос, требуется ли заключать отдельное соглашение для оформления изменения арендной платы либо договором может быть предусмотрено право арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке. Судебная практика свидетельствует в пользу второй точки зрения. Такая позиция базируется на том, что п. 3 ст. 614 ГК РФ не отменяет общие нормы гл. 29 ГК РФ об основаниях и порядке изменения или расторжения договоров[29]. А в связи с тем, что изменение арендной платы является изменением договора в целом, то в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ возможно установление в договоре условия об изменении (но не чаще одного раза в год) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Данное мнение подтверждается и судебной практикой в отношении договоров аренды государственного и муниципального имущества. В частности, судами признаются соответствующими законодательству условия таких договоров о ежегодном переоформлении арендной платы (в одностороннем порядке) в случае изменения ставок арендной платы и надбавочных коэффициентов к ним, утверждаемых органами государственной власти и местного самоуправления[30].

Даже при наличии договора, заключенного в соответствии со всеми требованиями законодательства, обязательство арендодателя считается исполненным только после фактического предоставления арендатору во владение или пользование имущества и подписания сторонами документа о передаче (если в договоре не установлено иное). Требование ГК РФ об оформлении передачи имущества специальным актом очень часто не соблюдается сторонами. В результате арендодателю бывает крайне сложно (если вообще возможно) доказать факт исполнения обязательства по передаче имущества и получения денежных средств по соответствующему основанию, а следовательно, и взыскать с арендатора убытки.

Принято считать, что по истечении срока договор аренды автоматически прекращает действовать. Но это не так: ГК РФ в таких случаях защищает стороны от возникновения фактических арендных отношений. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК РФ). ВАС РФ разъяснил, что при этом срок, на который возобновляется договор аренды, является неопределенным. Государственная регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не требуется[31]. Это довольно удобный механизм для устоявшихся и длительных отношений между арендатором и арендодателем, когда стороны могут не перезаключать каждый год договор аренды и в то же время не регистрировать первоначальный (при условии, что срок действия первоначального договора меньше года). Нормами не только Гражданского, но и Земельного кодекса. Земельное законодательство содержит целый ряд норм, отличных от общих правил ГК РФ о договоре аренды, в частности, в нем значительно расширены полномочия арендатора.

Наиболее существенные особенности касаются распоряжения арендатором арендными правами (среди которых передача права аренды третьему лицу, внесение арендных прав в залог и в уставные капиталы юридических лиц, а также передача земельного участка в субаренду). Так, если при аренде зданий и помещений арендатору, чтобы распоряжаться правом аренды, необходимо предварительное согласие арендодателя (ГК РФ), то при аренде земельного участка получать такое согласие, по общему правилу, не требуется (исключение - договоры краткосрочной (до 5 лет) аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Договором может быть установлено иное, но далеко не во всех случаях. ЗК РФ существенно ограничивает возможности договорного регулирования в вопросе распоряжения арендатором земельного участка своими правами.

Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т. е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.

Имущественные права, хотя и являющиеся самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), не могут передаваться в аренду.

Правовая норма об использовании арендатором плодов, продукции и доходов от своей деятельности воспроизведена в части 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Тем не менее право собственности на такое имущество возникает у арендатора лишь тогда, когда оно использовалось строго целенаправленно, т. е. в соответствии с договором, а не иным образом.

Однако в ч. 2 п. 1 ст. 607 ГК делается все-таки оговорка о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Что касается сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то это дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ 2001 г., Законом РФ «О недрах», Водным кодексом, Лесным кодексом РФ, а также изданным 30 июля 1997 г. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора - существенное условие договора.

Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется.

В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст. 209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в правоприменении.

Еще раз напомним о сложности сдачи имущества в аренду не «прямыми» собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения[32].

Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово «гражданин», но из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК) и предприятий (ст. 658 ГК).

Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.

Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ)[33].

Согласно п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) в

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Договор аренды". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 712

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>