Дипломная работа на тему "Договор аренды нежилых помещений"

ГлавнаяГосударство и право → Договор аренды нежилых помещений




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Договор аренды нежилых помещений":



Дипломная работа

Тема: Договор аренды нежилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ

1.1 Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

1.2 Понятие договора аренды нежилого помещения

1.3 Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения

ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООР УЖЕНИЙ

2.1 Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений

2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения

2.3 Применение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещении

2.4 Ответственность по договору аренды нежилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества[1].

Аренда как временное пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладал достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав - Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

Существенными особенностями обладают отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости.

Заказать написание дипломной - rosdiplomnaya.com

Новый банк готовых защищённых студентами дипломных работ предлагает вам скачать любые работы по требуемой вам теме. Профессиональное выполнение дипломных проектов под заказ в Иркутске и в других городах РФ.

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т. д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем в том, что Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных, объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых, отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

Степень научной разработанности. Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещении как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М. Ф. Владимирский-Буданов, О. С Иоффе, Л. А. Лулц, Д. И. Мейер, H. O. Нерсесон, Л. И. Петражицкий, И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич.

Проанализированы работы советского и современного периодов: М. М Агаркова, Т. Е. Абовой, В. В. Безбаха, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, В. Л. Грибанова, Б. М. Гонгзло, Н. И. Клейн. О. М. Козырь, О. А. Красавчикова, А. Маковской, С. Ф. Савкина, О. Н. Садикова, А. Л. Сергеева, Е. А. Суханова, В. А. Рясенцева, B. C. Толстого, В. А. Хохлова, Г. С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.

Задачи работы:

- выявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости;

- определить основные особенности договора аренды нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета;

-  проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;

-  установить существенные условия договора аренды нежилых помещении;

-  установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;

- выявить особенности, порядка заключения, оформлении и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;

- охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования являютяся общественные отношения, возникающие по поводу договора аренды недвижимости и урегулированные гражданским правом.

Предмет исследования - нормы отечественного, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Методы исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие. Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.


ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ 1.1 Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Эти объекты недвижимы как по своей природе, так и по назначению обладают признаками фундаментальности, прочности относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью.

«Традиционно в российской цивилистике здания и строения обозначались термином «строение». При этом под строением донималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком»[2]. Элементы единства здания и строения позволяют поставить вопрос об их объединении под единым термином. Например, с использованием слова «постройка»[3]. Как объединяющее данные объекты Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. использовал слово «строение» (ст. ст. 174,247,567).

Действующее законодательство по-прежнему не содержит легального определения здания и сооружения.

Словарь русского языка обозначает здание как «архитектурное сооружение, постройка, дом», а под сооружением понимает всякую значительную постройку (различного вида и назначения)[4].

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (ОК 013-94 здание определяется как архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, имеющий крышу и стены.

В литературе под зданиями обычно понимают тате объекты недвижимости, которые «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации,,.»[5]; «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»[6]. Таким образом, обычное определение здания включает в себя признаки: а) искусственности возведения, 6) неразрывной связью с тем земельным участком, па котором расположена, в) такой фундаментальной связью с землей, при которой перемещение данного объекта невозможно без нанесения существенного ущерба его использованию по назначению г) завершенностью с точки зрения использования по назначению. Есть попытки выделить и такой признак как «самостоятельность», объект должен быть отдельно стоящим, что отличает здания, например, от нежилых помещений[7].

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени[8].

Ныне действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями, но, как считает А. В. Ерш в этом нет необходимости: «В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых». Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание»[9]. Автор указывает, что правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как этот предложено в научной литературе[10].

П. Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т. д.)[11]. К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, трансформаторы и другие инженерные строения.

Общероссийский классификатор основных фондов также выделяет сооружения, определяя их как инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда» или для осуществления различных непроизводственных функций. Такие объекты могут включать в себя отдельные элементы (например, мост включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно)[12].

Различая правовой режим зданий и сооружений в юридической литературе нет единого мнения относительно следующего, С. П. Гришаев говорит о зданиях и сооружениях, что «располагаться они могут как на земле, так и под землей»[13]. Причем тут же приводит определение здания согласно Строительным нормам и правилам СНиП 10-01-1994, но которым, как указывалось выше, оно представляет собой «...наземное строительное сооружение...»[14].

Кроме того, не все сооружения имеют «тесную связь с землей». Ряд сооружений, традиционно признаваемых недвижимым имуществом, скорее всего, недвижимостью не являются, Например, паропроводы, газопроводы и другие трубопроводы, лишь опираются на стойки и прочие подобные устройства, углубленные в землю, а случае их переноса сам трубопровод совершенно не пострадает, либо ущерб стоимость разборки и новой сборки соединений, сварки) по отношению к стоимости самой трубы будет незначителен. В этом смысле больше ос копаний признавать объектами недвижимости оборудование, смонтированное б жесткой связи с бетонным полом производственного помещения, окружающей аппаратурой, технологическими узлами, коммуникациями, и которое, действительно, невозможно перемещать без радикальных и внушительных по размерам последствий, Можно предположить, если бы дореволюционные цивилисты могли наблюдать в свое время подобные сочетания производственных агрегатов (явно отсутствовавшие в тот период), то их позиция о необходимости выяснять признак тесной связи объекта недвижимости именно с землей была бы поколеблена.

Весьма интересен и сложен вопрос о том, каков режим недвижимых вещей (в частности, зданий и сооружений) относительно протяженных объектов, выполняющих коммуникативные функции[15] (например, линий электропередач).

В целом вопрос о различных частях объекта недвижимости, их самостоятельности и применимым к ним нормам, довольно сложен.

Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения.

Значение нежилых помещений существенно возросло с введением прямого запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях[16].

ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст.288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминает.

При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов, как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, например, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей[17].

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. использует слова «нежилое помещение» в очень широком смысле и прямо называет в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в Законе о регистрации, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако в ГК РФ нет норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений. В юридической литературе также до настоящего времени не сложилось единого мнения по поводу нежилых помещений.

Одна из проблем возникает, из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере.

Толковый словарь русского языка помещение определяет как внутренность здания[18]. По мнению одних авторов нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание»[19]. Другие под помещениями понимают составные части здания или сооружения, предназначенные для длительного нахождения в них людей[20].

Если рассматривать нежилое помещение как «целое строение, так и его часть», то и здесь такой подход признается небезупречным, ведь как отмечают авторы «правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью»[21].

Е. Е. Дорогавцева занимает по этому вопросу жесткую позицию: нежилое помещение, с ее точки зрения, всегда часть либо здания, либо сооружения; причем, это помещение всегда изолированное[22].

Правоведы, сужая семантическую базу, усматривают в данном словосочетании только внутренние части здания, поскольку, по их мнению, помещение не может иметь таких непременных признаков объекта недвижимости, как «привязка к определенному земельному участку», «законченность с возможностью использовать по назначению», также помещение не может быть признано «отдельно стоящим»[23].

Из приведенных определений можно сделать вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным[24].

Так, в настоящего времени, особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными, В основе неясностей их правового режима, конечно же, лежит специфика самого нежилого помещения. Законодателю необходимо создать для данного объекта свой собственный правовой режим.

1.2 Понятие договора аренды нежилого помещения

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды.

Аренда недвижимого имущества отличается особым правовым режимом.

В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим положениям об аренде (§ I Главы 34 ГК РФ). Представляется, что это было сделано, скорее всего, ввиду специфики указанных объектов недвижимости, требующей особого правового регулирования. Но, необходимо отметить, что при купли - продаже недвижимости предусмотрены специальные правила § 7 Главы 30 ГК РФ, касающейся продажи всей недвижимости «Продажа недвижимости» (кроме предприятий в § 8 «Продажа предприятия»). Как нам кажется, такое обособленное регулирование продажи всех объектов недвижимости вносит определенную правовую ясность, т. к. отводит им специальные правила продажи. Ведь общими положениями о купле-продаже трудно объять все аспекты передачи в собственность вещей, в том числе и недвижимых. А вот при аренде недвижимости, как указывалось выше, приходится ограничиваться общими положениями об аренде любых вещей[25].

Правда, С. Гришаев, наоборот, считает структуру арендных отношений с недвижимостью а ГК РФ более приемлемой, нежели при ее продаже; «законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружении, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости), Такое вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества»[26].

Однако при таком подходе регулирования арендных отношений вне рамок правового регулирования оказались объекты, обладающие не меньшей спецификой (упомянутые незаконченные строительством объекты, нежилые помещения). На них распространяются правила общих положений о договоре аренды[27].

Подробнее о сфере применения к арендным отношениям с нежилыми помещениями норм общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений речь пойдет в Главе 3 настоящего исследования.

Договор аренды нежилых помещений получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещений для работы персонала и т. д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Поскольку правовой статус части здания - нежилого помещения по настоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Своеобразие аренды нежилых помещений заключается в том, что длительное время в СССР псе пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке.

С принятием первой и второй частей ГК РФ процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Тем не менее, аренда нежилых помещений, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне основополагающего гражданского закона, сталкивается с проблемами, как в теории, так и практике правоприменения.

По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать такие помещения арендатору во временное владение и пользование или во временное владение.

Аренду нежилых помещений можно классифицировать по различным критериям» Так, в зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т. п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Текущая аренда представляет совой традиционно временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученную арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных вопросов арендных отношений законом, они могут быть определены в договоре.

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность (выкуп) истечение срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при: этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Динамичность общественно-политических процессов и России повлекли за собой изменения и регулировании аренды. Подтверждением тому является Федеральный закон от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 27.02.03 г. N 29-ФЗ), который отказавшись от такого способа приватизации государственного и муниципального имущества как выкуп арендованного имущества, исключил использование аренды нежилых помещений и несвойственных классическому гражданско - правовому договору целях.

Распространив на аренду нежилых помещений правила об аренде зданий и сооружении противоречия в вопросах формы заключения договора и необходимости обязательной государственной регистрации будут устранены без помощи подзаконных нормативных актов.

1.3 Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещения

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным[28]. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 ГК РФ и является преобладающим в литературе[29]

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретного соглашения. В современной юридической литературе существенные условия применительно к договору рассматривают с двух позиций: I) договор - письменный документ, содержащий конкретные условия договора; 2) договор - правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотренными ГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ указывает па то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества[30]; бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.

По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов[31] предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа ученых[32] предмет договора сводит к вещам, подлежащий передаче другой стороне.

Следующая группа цивилистов исходит необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора[33]. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора»[34]. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и Другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существенным условием договора. По сути, данное условие является основополагающим, поскольку на факте передачи конкретного имущества в аренду строятсяРисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. реальные арендные отношения. Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора - на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передастся в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений он считается заключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора.

Условие о предмете аренды наряду с наименованием и местонахождением имущества включает в себя качественные и определено индивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебных построек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если же предметом является нежилое помещение, то названные сведения требуют более детального изложения; площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) или другие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещения внутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др.

Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренда нежилого помещения, хотя и специально не предусмотренного в главе 34 Гражданского кодекса РФ.

Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений до настоящего времени вызывает много споров. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения: с одной стороны нежилые помещения - часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта - здания или сооружения, а, с другой, фактические потребности субъектов права побуждают законодателя выделять этот объект как самостоятельный создавать для него собственный правовой режим.

Е. Е. Дорогавцева занимает по вопросу правового режима нежилого помещения жесткую позицию: с ее точки зрения нежилое помещение всегда часть либо здания, либо сооружения, причем это помещение всегда изолированное[35]. В любом случае, несмотря на различный подход к понятию нежилого помещения, чтобы его арендовать нельзя, заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам § 4 главы 34 ГК РФ. Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ. Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого - использования общих статей, помещенным в главу 34 ГК РФ. С таким подходом не согласны те, кто нежилые помещения не относят к отличным от зданий и сооружений, самостоятельным объектами недвижимого имущества: «в случае признания нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), а общие правила об аренде (параграф первый)»[36].

В юридической литературе имеется и такой подход: ГК РФ не выделяет часть здания - нежилое помещение как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежил от помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда, имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то, или иное право вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений)»[37]. Но с тем, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно»[38].

Специфика предмета договора аренды нежилых помещений предопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, на котором находится здание, часть которого сдается в аренду. Но этот вопрос остается достаточно дискуссионным и открытым, а юридической литературе, Об этой проблеме речь идет в следующей главе о правах на земельный участок, на котором находится здание со сдаваемыми в нем в аренду нежилыми помещениями, Проблема выглядит следующим образом: аренда нежилых помещений подчиняется общему регулированию наравне с любыми другими объектами недвижимости. Правил о судьбе земельного участка в общих правилах не содержится. Но практически при заключении анализируемого договора стороны берутся за решение данного условия, при этом руководствуясь специальными положениями о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений.

Тогда возникает вопрос: есть ли необходимость в решении обозначенной проблемы о земле, когда действующее законодательство нежилые помещения вообще не признает самостоятельными объектами недвижимости.

Вторую группу существенных условий договора аренды нежилого помещения составляет срок, т. е. период времени, на который сдается нежилое помещение в аренду.

Договор аренды по ГК РФ предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон, Вместе с тем ГК РФ, в отличие от Основ законодательства об аренде не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. На практике же очень часто это условие заявляется сторонами как существенное, В таком случае, как указывалось выше согласно ст. 432 ГК РФ, по нему должно быть достигнуто соглашение, и оно будет признаваться существенным.

Действующее законодательство не содержит ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, т. е. такие договоры могут заключаться на любой срок. П.2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

По данному существенному условию Д. И. Мейер писал: «... срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, дот пор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует при самом его заключении, а контрагенты представили себе определить его впоследствии»[39].

В литературе указывается на то, что «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать»[40]. Данная точка зрения не представляется приемлемой, поскольку исключает возможность заключения договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ без указания срока.

К третьей группе существенных условий отнесем арендную плату, но с оговоркой, что в силу закона (общие нормы об аренде) такое условие существенным все-таки не является. Ст. 614 ГК РФ определила, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в противном случае они будут применяться как при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. То есть по общим нормам об аренде (§ 1 Главы 34 ГК РФ), применимым к аренде нежилых помещений, арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении исследуемого договора.

Здесь следует отметить, что цена аренды как существенное условие, получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий, сооружений. Речь идет о статье 654 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды предусматривающей обязательное включение в такой договор указание на размер арендной платы.

В. В. Витряиский полагает, что и срок, и арендная плата относятся к существенным условиям договора аренды[41].

Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислению арендной платы[42].

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а является исполнением данного условия (п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11. 01.02 № 66).

Арендатор обратился с иском в арбитражный суд о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст.614 ГК РФ, устанавливающей возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указа, что п. 3 ст.614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы. Поэтому стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от дайной нормы, и, следовательно, условие детвора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является недействительным.

Однако суд кассационной инстанции это решение суда отменил и в иске арендатору отказал, указав следующее. Спорным условием договора аренды арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образомt по мнению суда, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

П. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 установил, что изменение курса иностранной валюты к рублю не означает изменения размера арендной платы.

В другом случае[43] арендатор обратился, а арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренду, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаше одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 от 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи, с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие» отличное от предусмотри много данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

Теперь о коммунальных платежах при аренде нежилых помещений, Что касается оплаты коммунальных услуг при аренде, то в себестоимость продукции включаются расходы по оплате договоров на оказание этих услуг, заключенных с учетом законодательства Российской Федерации и положений нормативных актов, регулирующих такие отношения. Отношения по договору энергоснабжения регулируются параграфом 6 главы 30 ГК РФ, Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ). Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем), Таким образом, договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению должны заключаться арендатором только непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями, л в этом случае затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг можно считать документально подтвержденными и включать в себестоимость производимой им продукции в соответствии с требованиями главы 25 ГК РФ. Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в себестоимость выпускаемой им продукции не могут.

Необходимо иметь в виду, что согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 08.08.01 г. N 128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности»[44] эксплуатация тепловых и электрических сетей (за исключением случая, когда указанная деятельность проводится для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя) входит в перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии.

Лицензируемая деятельность осуществляется энергоснабжающими организациями, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые в качестве предпринимательской деятельности оказывают услуги и выполняют работы. Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору за потребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать как незаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность,

В ст. 44 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи»[45] указано, что на территории Российской Федерации услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемо го в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи. Поэтому если арендатор оплачивает арендодателю, не имеющему лицензию, услуги связи, то включение арендатором данных расходов п себестоимость продукции (работ, услуг) налоговыми органами, как показывает практика, признается необоснованным, Налоговые органы могут признать необоснованным и включение в состав себестоимости продукции {работ, услуг) арендодателя расходов арендатора на междугородные переговоры с телефонов арендодателя, если последним не соблюдены указанные условия по предоставлению услуг связи.

Если при заключении договора аренды нежилого помещения не предусматривается заключение арендатором договоров на оказание коммунальных услуг по этому помещению с соответствующими организациями, то вопрос о возмещении арендодателю части коммунальных услуг, относящихся к сданному в аренду нежилому помещению, должен рассматриваться при определении размера арендной платы, т. е. сумма оплаты коммунальных платежей должна быть включена в состав арендных платежей.

В п. 2 ст.614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

определенных услуг, предоставляемых арендатором;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные форму оплаты аренды. Единственное ограничение установлено в п. 3 ст-614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, Федеральный закон от 29.10.98 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[46] разрешает размер лизинговых платежей по договору лизинга менять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца).

Таким образом, отдельно выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует отдельно не выделять, а включить в сумму арендной платы.

Коммунальные платежи (в том числе и за телефон) могут быть учтены в составе расходов арендатора. Для этого в договоре надо указать, что арендодатель от своего имени, но за счет арендатора будет оплачивать расходы по коммунальным платежам энергоснабжающих предприятий. В таком случае лицензии не потребуется и расходы арендатора об оплате коммунальных платежей будут признаны обоснованными[47].

Таким образом, мы приходим к выводу о том, что определение платы за пользование нежилым помещением должно базироваться на целостном понимании объекта аренды. А это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что арендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами.

Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон, Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФ не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора. Необходимость их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана.


ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ 2.1 Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений

Действующее законодательство не предусматривает специальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует применения общих норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27,28ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, и если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо то срока, должен быть загадочен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), При нарушении указанных требований сам по себе договор является и заключенным, и действительным (п.2ст.162ПСРФ)[48].

Требования к форме договора аренды недвижимости (кроме аренды зданий, сооружений и предприятий), ввиду их неурегулированности сводятся к вышеназванному правилу. Также они относятся и к договору аренды нежилых помещений.

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.Как отмечалось в предыдущей главе, правила оформления договора аренды нежилых помещений согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ предоставляют сторонам следующие возможности:

1.  Заключить договор не только в письменной форме, еще и путем обмена документами почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

2.  Между физическими лицами договор аренды нежилых помещений на срок до года можно заключить устно.

В связи с отсутствием необходимости в государственной регистрации, такие правила вполне применимы для договоров на срок менее года, что не скажешь для договоров, заключенных на один год или более.

Но, как видится, стороны не прибегают к возможностям оформить договор в ином, чем письменном виде, Причем как на срок в один день (для проведения конференции, совещания), так и на больший.

Письменная форма договора аренды была предусмотрена уже статьей 153 ГК. РСФСР 1922 г., которая содержала требование, чтобы договор найма всякого имущества на срок более одного года совершались в письменной форме под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. Если в аренду сдавалось государственное или коммунальное предприятие, то под страхом недействительности договоры требовали нотариального удостоверения.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ особенностью договора аренды зданий (сооружений) является то, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами,

В целях обеспечения стабильности экономического оборота целесообразно распространить требование о составлении передаточного акта подчиняются общим положениям об аренде. Хота, как показывает судебная практика, доказательством передачи нежилых помещений по договору аренды и является составление передаточного акта.

Так, между районным обществом инвалидов и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения. Поскольку индивидуальный предприниматель не выплачивал арендную плату, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции на том основании, что сторонами не подписан передаточный акт, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие факт передачи спорного помещения арендатору, в материалах дела отсутствуют[49]. Таким образом, передаточный акт - это решающее, но единственное доказательство передачи вещи. Иные доказательства могут быть приняты только в случае бесспорности их доказательственной силы.

Высказывается мнение, что подписание сторонами передаточного акта является частью формы договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, поскольку простое «соблюдение формы договора аренды условие необходимое, по недостаточное»[50].

Как известно, главным существенным условием договора аренды нежилых помещений является условие о предмете договора. При отсутствии характеристик последнего, договор считается незаключенным.

В практике арендных отношений широко применяются проформы договоров аренды, прежде всего это касается случаев, когда в аренду сдается государственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулирование отношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичных образований.

В этой связи существенное значение имеет оценка данных актов с точки зрения влияния предусмотренных в них правил на порядок заключения договоров аренды, а также на права и обязанности сторон. Не всегда подобные акты имеют нормативный и (или) правовой характер. Например, органы местного самоуправления (прежде всего — в крупных городах) обычно принимают постановления о порядке и условиях сдачи в аренду нежилых помещений, земельных участков и т. д. Однако, как известно, в силу п. 1 ст. 3 ГК РФ муниципальные образования и органы местного самоуправления не вправе регулировать отношения договора аренды, эти вопросы находятся в исключительно ведении самой Российской Федерации. Следовательно, в этой сфере органы муниципального образования могут либо установить правила, которые не затрагивают товарно-денежные отношения, либо правила, которые следует считать адресованными не другой стороне по договору (арендатору), а собственным предприятиям и организациям. Так, к компетенции администрации муниципального образования следует отнести вопрос о том, кто именно из органов местного самоуправления и даже муниципальных унитарные предприятий выступит в качестве арендодатели; в том числе администрация может устанавливать порядок (процедуру) заключения таких договорил; администрация муниципального образования, а равно администрация субъекта РФ, также может устанавливать порядок перечисления и расходования поступающих средств; предельные размеры средств, связанных с исполнением бюджета, а также предопределять иные аналогичные условия таких соглашений.

Вместе с тем, следует сказать, что если эти условия не вошли в оферту (акцепт) непосредственно от стороны данного договора, не были надлежащим образом доведены до арендатора, то они составляют, лишь содержание властного указания администрации своему подчиненному органу (например, комитет по управлению имуществом). Следовательно, такого рода решения (как представительного, так и исполнительного органа) не могут иметь юридического значения для контрагентов, и к заключаемым соглашениям не должны применяться правила о недействительности сделки, в том числе норма ст. 168 ГК РФ. Такого рода акты публичных образований являются по своей природе административными и, предопределяя поведение организаций, относящихся к данному публичному образованию, не меняют объема их гражданской правосубъектности, они лишь создают препятствия в се реализации на определенное время в данных условиях. Необходимы разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органами исполнительной власти субъектов РФ на федеральном уровне, а также принятие на их основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.

По общему правилу полномочиями по сдаче имущества в аренду от имени публичных образований наделяются соответствующие комитеты (департаменты) по управлению имуществом. Арендодателем выступает тот, кто обладает правом распоряжаться соответствующим имуществом[51]. При отсутствии такого права собственник либо уполномоченное им лицо должны дать согласие на сдачу имущества в аренду; например, унитарные предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество только после получения согласия от собственника (ст. 295 ГК РФ). Акт согласия - вполне самостоятельный юридический факт в сложном юридическом составе («согласие — договор»). Необходимость его предварительного получения усложняет процедуру заключения договоров аренды, но объективно требуется для внесения ясности в объем прав арендодателя в условиях, когда он непосредственно не осуществляет акты распоряжения принадлежащим ему имуществом[52].

В случаях, когда используются проформы договоров, разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях - и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ).

До заключения договора аренды нежилых помещений, прежде всего необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду. В первом случае, когда арендодатель - собственник, он имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду, как и в случае, если он владеет недвижимым имуществом на праве оперативного управления. Необходимо лишь удостовериться в наличии свидетельства Федеральной регистрационной службы, в котором должны быть указаны один из названных видов права и форма собственности (государственная, муниципальная или частная)[53]. Свидетельство является единственным документом, подтверждающим правоспособность юридического липа в данном вопросе, поскольку подтверждает внесение данного права в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - эти юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная: регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Если арендодатель сдает имущество в субаренду, необходимо запросить экземпляр основного договора аренды, в силу которого он является арендатором, и проверить при этом договоре допустимости на сдачу имущества в субаренду. Это одно из важнейших условий договора, которое решается только с согласия первоначального арендодателя. Если это согласие не закреплено в договоре аренды, сдавать помещения в субаренду нельзя. Кроме того необходимо проверить, состоялась пи государственная регистрация договора, что означает вступление его в силу, поскольку и соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. При этом необходимо учесть на какой срок он заключен. Договор аренды нежилых помещений на срок менее одного года обязательной государственной регистрации не подлежит. Также необходимо согласовать сроки при заключении договора субаренды: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок первоначального договора аренды. Кроме того, договор субаренды на срок более одного года необходимо регистрировать.

Проиллюстрируем вышесказанное примерами судебной практики.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации в связи, с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от дою вора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренду применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу 2 ст.609, п. 2 ст.651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения[54].

Другой пример. Между арендодателем и арендатором был заключён договор аренды нежилых помещений сроком на 4 года. Часть нежилого помещения арендатор сдал в субаренду другой организации, Решением арбитражного суда в 2000 г, первоначальный договор аренды был расторгнут. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п. 1 ст.618 ГК РФ), субарендатор обратился иском в арбитражный суд о понуждении арендодателя заключить с ним договор на аренду нежилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Соблюдение норм действующего гражданскою законодательства о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений позволит избежать неприятных последствий.

Открытое акционерное общество «Алатырский завод низкотемпературных холодильников» (далее – акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЗНХ - АВТО» о признании недействительными; договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27 июля г., договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 г. и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 г. и возврате полученного по указанным договорам имущества.

Исковые требования были мотивированы тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства; оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке; договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключении сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые взаимосвязанными сделками, направленным и на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому, в соответствии со ст.609 ГК РФ и подлежали обязательной государств: иной регистрации.

Кроме того, в силу ст.6 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса трал с порти ого цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр).

При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно на основании ст.168 ГК РФ признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности. Также обоснованно в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ суды пришли к выводу, что 10-летний срок применения последствий недействительности ничтожной сделки ни истек.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 24 июня 2002 г. решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и постановлен не апелляционной инстанции, расценил упомянутые договоры аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса транспортного цеха, как самостоятельные сделки, но приведя каких-либо мотивов, опровергающих обоснованные выводы судов нерпой и апелляционной инстанций о взаимосвязанное этих сделок.

Ошибочным является также довод суда кассационной инстанции о том, что к договору аренды спорного объекта недвижимости неприменимы последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.

В связи с вышеизложенным Президиум ВАС РФ отменил постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня 2002 г., а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения[55].

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок рас поражения им. Поэтому в соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения» право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Если в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, безусловно предусмотрено проведение процедур государственной регистрации вновь возникающих прав, а в ряде случаев требуется и госу

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Договор аренды нежилых помещений". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 761

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>