Дипломная работа на тему "Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения"

ГлавнаяГосударство и право → Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения":



Дипломная работа

Тема: Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 История развития договора аренды

1.2 Понятие и признаки договора аренды

ГЛАВА 2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ

2.1 Стороны и предмет договора аренды

2.2 Заключение, изменение и расторжение договора аренды

2.3 Права, обязанность и ответс твенность сторон договора аренды

ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Заказать дипломную - rosdiplomnaya.com

Уникальный банк готовых успешно сданных дипломных проектов предлагает вам приобрести любые проекты по необходимой вам теме. Профессиональное выполнение дипломных проектов по индивидуальному заказу в Саратове и в других городах России.

3.1 Аренда движимого имущества

3.2 Аренда недвижимого имущества

3.3 Договор лизинга как особый вид аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды зданий и сооружений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собс твенность становятся нереальными для многих.

Широкое применение находит аренда на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

На морском транспорте заключаются договоры фрахтования судна на время (тайм-чартера), с предоставлением экипажа, и бербоут-чартера (аренды судна без экипажа).

Помимо непосредственно аренды судов предприятиями транспорта, государственными органами производится сдача в наем имущества морских портов, прежде всего, причальных сооружений. Перечисленные договоры заключаются также на внутреннем водном транспорте.

Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенном имуществе является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера: предоставляются измерительные средства, дорогостоящие приборы, оргтехника и т. п.

Для предпринимательской деятельности огромное значение играет договор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государство связывают многие надежды на подъем экономики России.

Степень разработанности темы. Надо сказать, что отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Я. В. Абрамова. Т. Д. Алексеева, М. В.Васильеву, В. В. Витрянского, В. Д.Газмана, А. М. Гуляева, Р. М. Долуханяна, Б. В.Ерофеева, Ю. Г.Жарикова, О. С.Иоффе, А. Ю. Кабалкина, Е. В. Кабатову, А. Г. Калпина, О. М. Козыря, О. А. Красавчикова, Д. С. Левенсона, Э. Л. Плоома, М. Г. Пронину, С. Б. Пугинского, Е. А.Суханов, Ю. К.Толстого, Е. Н. Чекмареву, Г. Ф. Шершеневича.

В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.

Работы, непосредственно связанные с обязательствами по имущественному найму, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующие задачи:

- раскрыть понятие, сущность, свойства, и предмет договора аренды;

- показать социальную обусловленность гражданско-правовых норм, регулирующих арендные отношения;

- выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего арендные обязательства;

- показать правовой статус субъектов арендных договоров:

- определить условия нормального исполнения обязательств по найму имущества;

- проанализировать практику применения договоров аренды, дав авторские оценки основным положениям, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям;

- выработать предложения по совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды.

Методы проведенного исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический, системно-структурный и аксиологический.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя девять параграфов, заключения и библиографического списка.


ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 1.1 История развития договора аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Неслучайно отмечается, что «договор имущественного найма по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи»[1]. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах с древнейших времен не претерпевает существенных изменений.

Исследование вопроса возникновения и развития аренды позволяет глубже познать сущность данного социального явления, обнаружить тенденции в развитии регулирующих норм.

Появление института найма объясняется объективными факторами. Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-то период времени не испытывает необходимости в его использовании, но эта потребность может впоследствии возникнуть. Поэтому отчуждение вещи было бы неразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственниками подобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании[2].

В данном положении наиболее выгодным выходом для обеих сторон становится передача вещи во временное пользование.

О древности договора найма мы можем судить по тому, что находим в дошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки о регулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. К примеру, в расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид Древнего Египта (наиболее ранние датируются II тыс. до н. э.) обнаружены соглашения о найме. В соответствии с ними арендовались рабочий скот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном. Также в имеющихся источниках мы находим жалобы на нарушение условий договора (наняли рабыню, которая оказалась больной и потому не справлялась с работой) и решение по этой жалобе (заменить рабыню на здоровую).

В "Драхмашастре", сборнике древнеиндийских этических правил, отдельные части которого относятся к середине I тыс. до н. э., присутствуют положения, регулирующие найм земли. Аренда именовалась «авакрита» (Гаутамы, П.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья, 11.238), «стома» (Нарада, IV.20-22). Кроме того, особо выделялись такие виды пользования землей за плату, как: «самбхога», «бхукти», «ятибхога»[3].

В Законах царя Хаммурапи, появившихся около 1800 г. до н. э., имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений[4]. Они касались найма земельных участков (полей), садов, жилого дома, речных судов, рабочего скота, повозок.

При аренде полей наемная плата обычно устанавливалась в натуральном выражении («из - полу или из третьей доли»). При этом отсутствие урожая по вине (по лености) нанимателя не освобождало последнего от внесения платы в размере, который вносят с соседних полей. Также было установлено правило, согласно которому арендатор нес все негативные последствия от случайной гибели урожая, включая сохранение обязанности выплаты арендной платы.

Отдельно была урегулирована передача в аренду невозделанных участков земли под поле или сад: в этих случаях арендная платы в первые годы не взималась.

В Законах проводилось разграничение простого найма судна и найма судна с корабельщиком (лицом, управляющим судном), была установлена

ответс твенность нанимателя за несобранность судна при простом найме судна только при наличии его вины, ограничивался размер наемной платы для указанных видов найма.

Когда в пользование передавались животные, то в зависимости от нанимаемого скота и целей аренды был жестко зафиксирован размер арендной платы. К примеру, плата за корову была на 25% ниже платы за вола.

Таким образом, в Законах Хаммурапи существовали специальные нормы, регулировавшие найм различного имущества, достаточно полно были разрешены вопросы о распределении прав, обязанностей и ответственности по договору найма.

Наиболее полно институт имущественного найма был разработан в Древнем Риме. В Институциях Гая (II в н. э.) есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемной платы за вьючный скот.

Однако наиболее четкая система регулирования сложилась к началу нашей эры.

Аренда была включена в состав более крупного института найма (locatio-conductio), в который помимо собственно аренды вещей (locatio-conductio rerum) входили наем услуг (locatio-conductio operarum) и работ (locatio-conductio operis)[5].

Предметом locatio-conductio rerum могли быть непотребляемые вещи и некоторые права (например, узуфрукт).

Наемная плата определялась обычно в денежной форме, и только для сельскохозяйственной аренды допускалось ее установление в натуральном выражении, то есть в виде части урожая.

Допускалось заключение договора locatio-conductio rerum на неопределенный срок, что подразумевало возможность расторгнуть его в любой момент по заявлению одной из сторон.

В обязанности наймодателя входило 1) своевременная передача вещи в пользование; 2) обеспечение нанимателю в течение всего срока действия договора возможности нормального и спокойного пользования вещью, включая проведение ремонта и предоставление защиты от притязаний третьих лиц; 3) нести все публичные повинности, связанные с вещью; 4) отвечать за недостатки вещи, возникшие до ее передачи нанимателю; 5) нести риск невозможности пользования вещью, возникшей по случайной причине; 6) возместить затраты на улучшения вещи, если они были необходимыми или хозяйственно целесообразными.

Наниматель был обязан: 1) платить условленную наемную плату, которая, как правило, вносилась при прекращении договора, но по соглашению сторон допускалось и предварительная уплата; 2) пользоваться вещью в соответствии с договором и хозяйственным назначением вещи; 3) отвечать за все повреждения и ухудшения вещи, возникшие по его вине; 4) по окончании договора незамедлительно вернуть вещь в надлежащем состоянии, в противном случае -возместить убытки.

Наличие договора locatio-conductio rerum позволяло нанимателю сдавать вещь в поднаем без согласия собственника. В то же время переход права собственности на вещь не влек автоматического перехода обязанностей наймодателя к новому лицу. Найм как институт обязательственного права не обременял имущество, однако давал арендатору возможность подать иск к бывшему собственнику.

Следует заметить, что уже в Древнем Риме было сформулировано правило, согласно которому договор найма считался возобновленным, если по истечении срока аренды продолжается фактическое пользование вещью нанимателем при отсутствии возражений наймодателя.

В ius civile помимо обязательственных выделялись и вещные права на чужую вещь. Наиболее близкими к locatio-conductio rerum институтами были личные сервитуты (узуфрукт, хобитаций и др.), суперфиций и эмфитевзис. Одним из наиболее важных отличий от найма вещей является предоставление их обладателям возможности подавать иски против любых нарушителей, чего были лишены наниматели по договору iocatio-conductio rerum.

Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы.

В дошедших до нас источниках древнерусского права найдено мало норм, регулирующих арендные отношения. Русская Правда и в Краткой, и в Пространной редакции почти не содержат статей, регулирующих обязательственные отношения. Одно положение, направленное на регулирование отношений по найму, было включено в Псковскую судную грамоту. Оно касалось возможности подачи иска съемщиком дома или части усадьбы к хозяину.

Профессор М. Ф. Владимирский-Буданов отмечал, что наем недвижимого имущества крестьянами часто соединялся с наймом в личное услужение и вел к временному ограничению личной свободы арендатора[6].

Более подробно хотелось бы остановится на положениях об аренде, сложившихся к началу XX века в России.

В дореволюционной теории и практике был сформирован схожий с древнеримским подход к аренде[7]. К примеру, А. М. Гуляев, определял наем как «обоюдосторонний договор, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне возможность пользоваться объектом, другая -денежное вознаграждение за пользование»[8] и делил его по свойствам объекта на наем имущества, личный наем и подряд (заказ).

Нормативное понятие договора найма имущества было сформулировано в решении 1868 года № 248 гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената: «наем имущества есть договор возмездный, в силу которого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом на известный срок за условленное вознаграждение».

В качестве общепринятых терминов для обозначения аренды (имущественного найма) использовались также «снятие», «кортомное содержание», «оброчное пользование»[9].

Существенными условиями данного договора признавались условие о предмете, сроке и цене договора (X том Свода Законов, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1691).

Предметом договора могли быть недвижимое и непотребляемое движимое имущество, а также права. В соответствии со статьей 1710 Законов Гражданских в эти права входили:

а) права рыбной ловли:

б) права сборов с городских весов.

Стороны договора именовались хозяин и наемщик (наниматель, арендатор), причем признавалось, что в качестве хозяина мог выступать как собственник, так и пожизненный владелец.

Максимальные сроки аренды были установлены только для недвижимого имущества. Общим предельным сроком сдачи в аренду для недвижимости в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года было 36 лет (до этого - 12 лет). Однако существовали исключения: для церковной недвижимости, наем которой, ограничивался 12 годами, для казенных земель в ряде случаев допускалось заключать договоры на срок до 99 лет и др. В то же время признавалось, что «сроки сдачи в наем движимых имуществ всецело зависят от договаривающихся сторон.»[10].

Оплата по договору найма в большинстве случаев производилась в денежном выражении, но допускалось внесение платы определенной частью собранного урожая (найм «из полу»), оказанием различного рода личных услуг.

При неуплате наемного вознаграждения хозяин не имел права досрочно расторгнуть договор, если это прямо не предусмотрено договором, но мог в судебном порядке истребовать арендную плату.

Особую форму вознаграждения составлял найм «из выстройки», при котором наниматель «в течение установленного числа лет пользовался выстроенным зданием, а по прошествии срока все выстроенное поступило бы в собс твенность хозяина» (X том Свода Законов, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1697).

С принятием Закона от 23 июня 1912 года договор найма из выстройки превратился «в срочное, продолжающееся не менее 36 и не более 99 лет, вещное право застройщика, возникающее при совершении крепостного акта»[11].

Форма договора напрямую зависела от объекта аренды: для движимого имущества устанавливалась устная (словесная) форма, за исключением морских и речных судов (для них - письменная). Для недвижимости в основном существовала письменная форма (исключение составляли сделки по найму городских строений, а также земельных участков вне города, которые могли оформляться устно). Усложненная письменная форма (близкая к современной нотариальной) применялась для договоров аренды, предусматривающих получение арендной платы более чем за один год вперед.

В обязанности арендодателя входило:

1) предоставление нанятой вещи (если она не предоставлялась, то ее можно было истребовать по решению суда);

2) поддержание вещи в надлежащем состоянии. Обязанности арендатора составляли:

1) пользование вещью в соответствии с ее экономическим назначением:

2) предупреждение повреждений вещи в целях возврата имущества в надлежащем состоянии;

3) внесение арендной платы[12].

За собственником сохранялось право свободного распоряжения сданной вещью, при этом при переходе права собственности договор аренды, как правило, оставался обязательным для нового владельца. В то же время за арендатором признавалось право передачи имущества в поднайм.

В качестве интересной особенности регулирования арендных отношений можно назвать то, что при порче нанятой движимой вещи по вине нанимателя вещь оставалась у последнего в собственности, а хозяину уплачивалась стоимость имущества.

В качестве особенности развития аренды можно указать следующее:

1. Сохранение общего понимания имущественного найма и основных положение, регулирующих его, без изменений.

2. Заметно появление тенденции по усилению защиты прав арендатора. Можно отметить, что многие дореволюционные положения и подходы относительно имущественного найма являются актуальными по сей день.

1.2 Понятие и признаки договора аренды

Следует отметить, что на сегодняшний день "аренда" и "имущественный найм" существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах[13].

Стремление некоторых ученых разграничить понятия "аренды" и "имущественного найма", относя к "аренде" только договоры предпринимательского характера[14], не нашло поддержку ни в теории, ни в законодательстве.

Поэтому в данном исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный наем» при указании на договор в целом, а «прокат» и «лизинг» при изучении соответствующих видов аренды.

Это отличие, в частности, отмечал еще Г. Ф. Шершеневич[15], проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды и принятого за рубежом.

Договор аренды (имущественного найма) в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется как соглашение, по котором «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование».

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось».

Действительно, в целом договор аренды сформулирован в Гражданском кодексе как консенсуальный договор, однако нельзя не согласиться с мнением А. А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»[16]. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч. 1 ст. 632 ГК РФ), то есть, применяется формулировка не консенсуального, а реального договора.

Можно предположить, что это юридико-техническая ошибка законодателя, поскольку в ст. 198 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации уже говорится, что «по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей»[17].

Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.

На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора. Это особое условие действия договора. Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи в поземельную книгу. А сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов[18].

Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации в ст. 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в ст. 434 «Форма договора» не выделяется форма, связанная «с государственной регистрацией». Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если законом такая форма и не требуется. Но в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативно-правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации договора лишает его признака консенсуальной сделки, поскольку одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. В то же время, данный договор не становится реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется.

Таким образом, мы сталкиваемся с необходимостью выделения третьего вида договоров - подлежащих государственной регистрации. В данную группу входят большинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений менее 1 года).

Несомненно, договор имущественного найма является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором. Возмездность проявляться не только в уплате какой-либо денежной суммы, но и встречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т. п.

В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорит об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов. Имеет место договор ссуды, возлагающий, по общему правилу, обязанность по содержанию имущества на ссудополучателя (ст. 695 ГК РФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров - договора по безвозмездной передаче имущества в пользование и договора на возмездное оказание услуг».

Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества».

Среди черт имущественного найма в литературе называют:

а) предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования;

б) временность (срочность) предоставления имущества[19].

Следует отметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также, в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью.

По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).

По общему правилу, в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (статьи 638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (ч. 1 ст. 660 ГК РФ).

Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обязательственно-правовым институтом, ограниченным передачей вещи в пользование и владение. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А. А. Иванов, аренды, сопряженной с владением. Данный вывод подтверждается тем, что для защиты такой аренды в соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ могут применяться вещно-правовые иски[20], в том числе против собственника вещи.

Наличие у аренды черт абсолютного права ранее уже отмечалось рядом ученых, исследовавших договор имущественного найма. О. С. Иоффе, помимо особенности защиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»[21], то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, предусмотренной ныне статьей 617 Гражданского кодекса РФ. О том, что договор аренды «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных»[22].

Это, по мнению автора, с большой долей уверенности дает основания предполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права. Подобную точку зрения высказывали еще российские дореволюционные ученые. М. М. Сперанский в изданной в 1859 году книге указывал, что «наемщик имеет право собственности на нанятое имущество, хотя и не в тех границах, как первоначальный собственник»[23].

На наш взгляд, этот вопрос заслуживает более подробного рассмотрения.

Среди признаков вещных прав в литературе обычно выделяют следующие:

а) строго ограниченный законом круг этих прав[24];

б) бессрочный характер этих прав;

в) объектом этих прав является индивидуально-определенная вещь;

г) вещным правам присуще право следования (то есть они сохраняются несмотря на смену собственника вещи);

д) требования, вытекающие из этих прав, подлежат преимущественному удовлетворению;

е) вещные права пользуются абсолютной защитой;

ж) характер и содержание этих прав определяется непосредственно законом, а не договором[25].

Ю. К.Толстой привел достаточно убедительные доводы, о том, что большинство из приведенного перечня признаков не являются общими для всех вещных прав[26], а закон закрепляет только два: право следования и абсолютный характер защиты (пункты 3 и 4 статьи 216 ГК РФ).

Не только аренда появляется в силу договора, для залога это является преимущественным основанием возникновения (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Сервитут также может быть установлен по соглашению сторон (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Что касается исключительного договорного основания возникновения арендных прав, то можно привести пример перевода прав и обязанностей по заключенному договору в судебном порядке в соответствии со ст. 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок». Также вступление в отношения по найму имущества для арендатора возможно в порядке наследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Закон сохраняет прежний режим пользования (а это может быть и аренда) для покупателя недвижимого имущества, если земельный участок, на котором объект недвижимости расположен, не принадлежит продавцу (ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Изменение объема прав арендатора вызвано спецификой договорного способа возникновения имущественного найма. Такое изменение мы можем встретить и при залоге (с передачей или без передачи заложенного имущества).

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в Гражданском кодексе РФ проводится разграничение договоров заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора. В зависимости от этого по разному решается вопрос о возможности расторжения договора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным сроком досрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренных законом или договором (статьи 619 и 620 ГК РФ), то в договоре с неопределенным сроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имуществ за три месяца (ч.2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Нужно отметить, Гражданский кодекс разделяет отдельные виды договоров аренды и аренду отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК РФ). А. А. Иванов высказал предположение, что «виды аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2-6 главы 34 ГК, аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий)».

Сразу оговоримся, на наш взгляд, проводимое в Гражданском кодексе разграничение является не очень удачным и в определенной мере спорным, поскольку не имеет под собой большого практического и теоретического значения.

Подведем краткий итого изложенного.

1. Договор аренды связан с предоставлением нанимателю не только правомочий по владению и пользованию вещью, но и частичной передачей правомочий распоряжения.

2. Усиление защиты прав арендатора привело к появлению у аренды, связанной с владением имуществом, черт ограниченного вещного права.

3. Выделение в Гражданском кодексе Российской Федерации видов договора имущественного найма произведено по различным основаниям, что допускает появление коллизий при аренде отдельных видов имущества.

 
ГЛАВА 2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ 2.1 Стороны и предмет договора аренды

Исследование имущественного найма было бы неполным без рассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемым к ним требованиям. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора, и на многие его условия.

Сторонами в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Так как сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, то логично, что арендодателем должен выступать, в первую очередь, собственник вещи, то есть лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст. 209 ГК РФ).

К иным лицам, управомоченным законом сдавать имущество в аренду, можно отнести, в первую очередь, субъектов права хозяйственного ведения: это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа[27], а в отношении движимого имущества они могут заключать договор аренды без согласия собственника на срок не более одного года.

Казенное предприятие, как субъект права оперативного управления, может передавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Учреждение же может выступать в роли арендодателя только в отношении имущества, которое оно приобрело на доходы, полученные от предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГКРФ).

Несмотря на то, что эта норма является императивной, другие законы допускают сдачу в аренду имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждения. Так, ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 года № 3266-1 «Об образовании» установлено, что передача «За образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника)… Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения…Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.»[28].

Кроме того, в качестве иных лиц могут выступать субъекты, действующие на основании договоров комиссии или агентского договора.

В качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация). К ним предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования.

Гражданским законодательством уже долгое время подтверждается принцип равенства в имущественных правоотношениях как для российских граждан, так и для иностранных граждан и лиц без гражданства.

У юридических лиц как субъекта арендных отношений право - и дееспособность возникает одновременно с момента государственной регистрации.

Для определения объема правоспособности большое значение имеет отнесение юридических лиц к коммерческим или некоммерческим организациям. Гражданский кодекс РФ установил, что юридические лица, как правило, имеют специальную (целевую) правоспособность, и только коммерческие организации, не являющиеся унитарными предприятиями, обладают универсальной правоспособностью. Таким образом, некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия (государственные и муниципальные) вправе заключать договоры аренды только в рамках предмета и целей их деятельности.

Так как ведение предпринимательской деятельности для некоммерческих организаций возможно только, когда это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то заключение договоров аренды, направленных на осуществление предпринимательской деятельности для них практически невозможно, если это не соответствует целям их деятельности, изложенным в учредительных документах.

К примеру, выступать в качестве арендодателя в договоре лизинга некоммерческие организации не могут, поскольку лизингодателем может быть только коммерческая организация[29].

От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в гражданско-правовых отношениях выступают соответствующие государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

В соответствии со статьей 114 Конституции Российской Федерации полномочиями по управлению федеральной собственностью принадлежат Правительству РФ. Постановлением от 10 февраля 1994 года №96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» часть полномочий Правительства РФ, в том числе по передаче федерального имущества в аренду и предоставления согласия федеральным предприятиям на сдачу закрепленного за ними имущества, была передана Государственному комитету Российской Федерации по управлению имуществом (ныне, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом Российской Федерации[30]).

Важное практическое и теоретическое значение имеет вопрос о предмете договора аренды. Под предметом в широком значении слова понимают то, по поводу чего заключен конкретный договор[31]. Применительно к аренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо временное пользование.

Законодатель достаточно четко определил круг объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)» (ч. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В качестве обязательного требования в п. 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды.

Исходя из этого можно согласиться с выводом, что предметом договора аренды выступают «индивидуально-определенные и непотребляемые вещи»[32]. Объекты гражданских прав, не являющиеся вещами, а также потребляемые вещи не должны быть предметом договора аренды. К примеру, имущественные права, деньги, расходные материалы, как правило, не могут быть объектом аренды, за исключением тех случаев, когда они входят в состав предприятия, как имущественного комплекса.

В отношении объектов найма действуют общие требования к оборотоспособности, установленные ст. 129 ГК РФ. Ограничение оборотоспособности производится по субъективному и объективному признакам[33]. В последнем случае речь идет о разрешительном порядке включения в оборот. Ограничение по субъективному признаку присутствуют, к примеру, в договоре аренды предприятия.

Под оборотоспособностью понимается возможность «отчуждаться или переходить от одного лица к другому на основании различных гражданско-правовых сделок и иных оснований, в результате универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным образом»[34]. Это определение, сформулированное А. П.Сергеевым, на наш взгляд, является более широким, чем используемое Е. А.Сухановым. Под оборотоспособностью он понимает «способность служить объектом имущественного оборота (различных сделок) и менять своих владельцев (собственников)»[35]. Уточнение, что под владельцами понимаются собственники, свидетельствует о том, что гражданский (имущественный) оборот состоит в смене собственников объектов гражданских прав. Таким образом, можно предположить, что гражданско-правовые сделки в отношении, например, вещей, не связанные с переходом права собственности (аренда без права выкупа), находятся вне гражданского оборота, что, по нашему мнению, абсолютно неверно.

Следует отметить еще одну особенность: Гражданский кодекс РФ говорит об оборотоспособности именно объектов гражданского права. Поэтому рассмотрение понятия оборотоспособность только применительно к вещам провоцирует появление мнения, что иные объекты находятся вне гражданского оборота.

Кроме общего ограничения в оборотоспособности ч. 2 п. 1 ст. 607 ГК РФ введено правило, по которому «законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду запрещается или ограничивается». Это необходимо в силу того, что некоторые вещи могут принадлежать на праве собственности лишь определенным категориям лиц, поэтому «круг материальных объектов имущественного найма шире круга материальных объектов кyпли-пpoдaжи»[36].

Следует отметить, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Это правило, изложенное в п. 2 ст. 607 ГК РФ напрямую связано с п. 3 ст. 129 ГК РФ, которая гласит, что «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов».

В рамках аренды допускается заключение консенсуального договора имущественного найма с условием сдать имущество в пользование нанимателю после изготовления или приобретения (например, договор лизинга).

Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной или предпринимательской целях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное, чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования.

Общий вывод автора по данному вопросу таков:

1. Вступать в арендные отношения могут любые субъекты гражданского права. При этом физические лица в ряде случаев могут заключать договоры имущественного найма даже находясь в возрастной категории от 6 до 14 лет.

2. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ ограничивает круг объектов аренды непотребляемыми вещами, в наем в некоторых случаях передаются объекты интеллектуальной собственности и имущественные права.

2.2 Заключение, изменение и расторжение договора аренды

По общему правилу, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

К существенным условиям ч. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из этого существенные условия можно разделить на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально-обязательные (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон). Количество нормативно-обязательных условий может колебаться от одного (договор бытовой аренды, в котором необходимо наличие условия о предмете) до десяти и более (договор бербоут-чартера). Индивидуально-обязательные условия теоретически в договоре могут и не присутствовать[37].

Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является имущество, передаваемое во временное владение и пользование или временное пользование.

Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех договоров аренды нет. Однако для отдельных видов аренды в законодательстве РФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия. К примеру, для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

Поскольку договор аренды является возмездным, выплата арендной платы признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определятся по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ: «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

Так общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Имидж-Ресурс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному учреждению "Химки-СМИ" (далее - учреждение) об обязании последнего вернуть арендуемое оборудование для студии кабельного телевидения, а также о взыскании с ответчика 245000 рублей задолженности по арендной плате и 6101 рубль договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судами установлено, что спорное оборудование после прекращения договора аренды находилось в пользовании у учреждения.

Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки[38].

И наконец, по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т. е. могут быть взысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципу зачетного характера неустойки.

Таким образом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собс твенность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК)[39].

Для определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы используются порядок и сроки, обычно применимые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего порядка ст. 654 для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для аренды участков лесного фонда установлен, кроме того, и минимальный предельный срок -1 год.

Следствием установления предельного срока является то, что при заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ),

Продолжение арендных отношений после истечения предельного срока влечет последствия, предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ: «договор считается заключенным на условиях прежнего договора на неопределенный срок», если иные правила не установлены действующим законодательством РФ.

Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

В ст. 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться в письменной форме при сроке аренды более одного года. По мнению автора, достаточно спорна позиция В. В. Витрянского, нашедшего в п. 1 ст. 609 «отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях установленных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161)»[40]. Мы считаем, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новые требования к форме договора исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленные. К тому же, в Гражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении положений о форме сделок к договору аренды.

Вне зависимости от срока договора и цены договора установлена обязательная письменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ) и др.

Более того, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что «законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки», во второй части Гражданского кодекса РФ введена необходимость заключать договор аренды зданий и сооружений в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требование установлено к договору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Особое правило введено в отношении договоров аренды с правом выкупа. Они должны заключаться в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент прохождения государственной регистрации будет считаться датой его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии со ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ входят и договоры аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Это дополнительное правило действует для договоров аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, аренды земельных участков и т. п. Не подлежит государственной регистрации аренда транспортных средств, отнесенных к недвижимому имуществу (статьи 633 и 643 ГК РФ), аренда зданий и сооружений на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следует обратить внимание на не очень удачную формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Отмена государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений сроком менее одного года здесь только подразумевается.

Как и другие гражданско-правовые сделки, договоры имущественного найма в большинстве случаев заключаются по усмотрению самих субъектов, желающих вступить в арендные отношения. При этом можно выделить две стадии, которые проходит договор при его заключении: это оферта и акцепт.

Предложение лица признается офертой, когда оно, во-первых, содержит четко выраженное намерение лица заключить договор, во-вторых, включает в себя, как минимум, все условия договора, признаваемые существенными или необходимыми для данного рода договоров в силу закона или иного нормативного акта. Направление предложения конкретным, известным оференту лицам, по мнению автора, нельзя признать обязательным требованием к оферте, так как в этом случае мы имеем дело с публичной офертой (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Оферта может исходить как от потенциального арендодателя, так и от возможного арендатора.

Оферент считается «свободным» от своего предложения либо с момента получения отказа адресата, либо по прохождении нормально необходимого срока для ответа.

Акцептом является положительный ответ о заключении договора на условиях, предложенных оферентом. Он может состоять в предоставлении письменного или устного ответа (в частности, возврат подписанного договора) либо, в ряде случаев, в совершении действий, направленных на исполнение условий предложенного договора, к примеру, в уплате авансом арендной платы.

Любые дополнения или изменения к предложению оферента являются отказом от оферты (даже если они направлены к выгоде лица, сделавшего предложение о заключении договора), но в то же время считаются новой офертой (ст. 443 ГК РФ).

Заключение договора аренды возможно путем установления двусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращается непосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда и единственно приемлемый. К примеру, договор проката заключается либо по инициативе арендатора, который обращается непосредственно в прокатную организацию, либо по инициативе арендодателя, когда он выступает с публичной офертой.

Кроме того, можно выделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов является право на заключение договора, который должен будет подписан сторонами позже (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Любой возможный арендодатель может выступить в качестве инициатора проведения торгов, однако чаще всего к этой форме прибегают государственные и муниципальные образования. Следует заметить, что арендатор, исходя из смысла ст. 449 ГК РФ, не должен проводить торги на право заключения договора с участием нескольких потенциальных арендодателей, поскольку их проведение обусловлено наличием вещи в собственности или обладанием какого-либо имущественного права. Он может, разве что, выставить на конкурс какое-нибудь имущество в качестве предполагаемой арендной платы.

Торги могут проводиться в форме конкурсов и аукционов. При аукционе победителем будет являться лица, предложившее наиболее высокую цену (арендную плату). Победителем конкурса будет признано лицо, предложившее лучшие условия (к примеру, по срокам освоения арендованного земельного участка, по участию в развитии инфраструктуры, по наиболее удачному архитектурно-планировочному решению[41], по максимизации размера годовой арендной платы[42] и др.).

Гражданский кодекс допускает проведение как открытых, так и закрытых по составу участников торгов (п. 1 ст. 448 ГК РФ). Однако, на практике, проведение закрытых торгов для заключения договора аренды не очень целесообразно. Встречается проведение закрытых конкурсов[43], когда конкурсная комиссия определяет его участников, но чаще всего проводятся открытые торги, когда любой желающий, выполняющий условия участия в торгах, может стать претендентом на заключение договора аренды. В ряде случаев торги могут быть только открытыми (например, в статье 6 Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды указано, что торги являются открытыми по составу).

Аукционы, помимо того, что могут быть открытыми и закрытыми по составу участников, также могут быть открытыми и закрытыми по форме подачи заявления по цене. В первом варианте участники устно заявляют в определенном порядке свои предложения по цене (размеру арендной платы) в присутствии других участников. Победителем будет признано лицо, последним поднявшее цену.

Во втором варианте участники заранее в закрытых конвертах направляют свои предложения по цене (размеру арендной платы), а комиссия позже выбирает из них наиболее высокое. В этом случае есть вероятность того, что предложения двух или более участников будут равными, и тогда победителем станет лицо, чья заявка была подана раньше.

Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С. Э. Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение из гражданско-правового принципа о свободе договора»[44]. Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор найма. Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организация (наймодатель) при наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 ст. 426 ГК РФ). Такое же правило действует в отношении победителя или организатора торгов, если кто-либо из них уклоняется от подписания протокола или договора (ч. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Кроме того, обязательным для арендодателя будет заключение договора найма с субарендатором при прекращении основного договора аренды. Арендодатель может отказаться от заключения, если он не давал согласия на сдачу имущества в поднайм, а такое согласие в силу закона или договора было необходимо, либо если основной договор аренды являлся ничтожным (п. п. 1 и 2 ст. 618 ГК РФ).

Также наймодатель должен заключить договор аренды с нанимателем по истечении срока договора, когда последний обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

На взгляд автора, необходимо затронуть вопрос о применении положений ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» к вышеприведенным ситуациям. Указанная статья, в частности, предусматривает возможность лицу, получившему оферту, дать ответ об акцепте или об отказе в акцепте в течение 30 дней со дня получения оферты. Применение этих правил к публичному договору во многом дезавуирует значение института публичного договора. К примеру, прокатная организация, используя эту норму, может «на законном основании» оказывать предпочтение одному лицу перед другим, рассматривая их оферты в более длинные или короткие сроки в рамках 30 дней.

Поэтому в законе было бы желательно установить, что заключение публичного договора должно осуществляться немедленно при обращении заинтересованного в этом лица.

Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру, предоставление в аренду участков лесного фонда на срок от одного года до пяти лет допускается производить без проведения торгов на основании решений органов государственной власти субъектов Российской Федерации о заключении соответствующего договора, передача в аренду вагонов железными дорогами осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации, передача объектов, находящихся в федеральной собственности без проведения торгов возможна на основании решений Президента Российской Федерации и т. д.

Интересы стабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отношений. Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановка подчас требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такую корректировку может проводить правовой акт, имеющий силу закона (когда это указано в нем самом - ч. 2 ст. 422 ГК РФ). Иные правовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могут напрямую изменять установленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Это положение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничного вмешательства государственных органов любого уровня в установившиеся гражданско-правовые отношения.

По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Примером случая, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке в соответствии с Гражданским кодексом РФ является отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение или изменение договора возможны при отсутствии соглашения сторон по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В Гражданском кодексе подобные правила содержит ч. 1 ст. 613 и ст. ст. 619 и 620 ГК РФ. Для арендодателя расторжение по решению суда возможно, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

До заявления требований о досрочном расторжении договора наймодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 7 ст. 619 ГК РФ). Поскольку данное правило носит императивный характер, то контрагенты не могут отменить его своим решением.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества;

2) преданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

5) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Стороны своим соглашением могут установить и иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.

Помимо этого. Гражданским кодексом РФ впервые введено правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Ярким примером существенного изменения обстоятельств является резкое падение курса рубля в тех случаях, когда размер арендной платы устанавливается в какой-либо конвертируемой валюте (валютная привязка). При этом за один день арендная плата может вырасти в несколько раз.

При установлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, а если установит, что расторжение противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных суд

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 500

Другие дипломные работы по специальности "Государство и право":

Особенности квалификации оставления в опасности

Смотреть работу >>

Правовое регулирование эвтаназии в России и в зарубежных странах

Смотреть работу >>

Анализ нормы ст. 41 УК РФ об обоснованном риске с точки зрения теоретической обоснованности

Смотреть работу >>

Правовая защита прав и интересов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Смотреть работу >>

Похищение человека: проблемы квалификации

Смотреть работу >>