Дипломная работа на тему "Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А""

ГлавнаяФинансы → Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"":


Министерство общего и профессионального образования Российской Федерации.

Пермский Государственный Университет

Центр дополнительного экономического образования ПГУ

Кафедра «Оценка собственности и управление имуществом»

АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

На тему: Определение стоимости бизнеса действующего предприятияна примере ООО «Предприятие А»

Выполнил:

Слушатель курсов

Недоростков Михаил Иванович

Проверил:

руков одитель:

Петров Валерий Петрович

г. Пермь - 2003г.

Заказать дипломную - rosdiplomnaya.com

Специальный банк готовых защищённых на хорошо и отлично дипломных работ предлагает вам скачать любые проекты по нужной вам теме. Правильное написание дипломных работ на заказ в Москве и в других городах России.

Оглавление

Введение

ГЛАВА I Научно-методические основы стоимости предприятия

1.1  Основные понятия оценки бизнеса

1.2  Стандарты оценки.

1.3  Понятие недвижимости

1.4  Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости

1.5  Принципы оценки

1.6  Подходы и методы оценки

1.7  Основные этапы процесса оценки бизнеса

ГЛАВА II Оценка действующего предприятия

2.1  Определение задания на оценку

2.2  Исходные данные

2.3  Расчет рыночной стоимости предприятия в рамках затратного подхода

2.4  Расчет рыночной стоимости предприятия в рамках сравнительного подхода

2.5  Расчет рыночной стоимости предприятия в рамках доходного подхода

2.6  Заключение об итоговой стоимости объекта оценки

ООО «Предприятие А» -

Список использованной литературы

Приложения:

1. Эскизы плана здания первого и второго этажей

2 Заключение по анализу финансового состояния предприятия

3. Бухгалтерский баланс «Предприятия А» за 2002г поквартально

ВВЕДЕНИЕ

Новая экономическая модель общества, внедрение которой началось с 1990 года, потребовала создания соответствующей инфраструктуры ее обеспечения.

Один из секторов этой инфраструктуры – институт оценки собственности.

Становление института оценки обусловлено следующими факторами:

1.  Наличие разных форм собственности на имущество

2.  Наличие субъектов оценочной деятельности и потребности в оценке

3.  Наличие правовой базы оценки собственности.

Правовая база оценки собственности формируется Конституцией РФ, множеством законодательных актов, руководящих и нормативных документов.

Можно выделить наиболее важные и наиболее часто употребляемые основополагающие документы:

1)  Закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.98г «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2)  Постановление Правительства РФ № 285 от 11.04.2001г «О лицензировании оценочной деятельности»

3)  Постановление Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г «Об утверждении стандартов оценки»

4)  Постановление Правительства РФ № 316 от 08.04.2000г «Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценки земель»

Некоторые источники определяют понятие «оценка собственности» как искусство выражать мнение в математической форме для обоснования стоимости частного интереса в определенной доле собственности на заданный момент времени.

С точки зрения «отцов приватизации» это правильно. Я бы даже уточнил, к какой области искусства можно отнести эту деятельность: ближе к цирковому искусству.

Вот пример. Один из граждан Российской Федерации, находясь на определенной ступени административно-командного аппарата страны, оценивает некую принадлежащую ему интеллектуальную собственность, берет в банке крупный кредит под залог этой интеллектуальной собственности и скупает медно-молибденовый комбинат или часть нефтяной промышленности Российской Федерации. (Вот это искусство!).

С точки зрения «как должно быть» понятие «оценка собственности» - это область научной деятельности, изучающая и констатирующая определенные аспекты рыночных отношений в экономике в динамике во всем ее много - и разнообразии.

С учетом принятых в последнее время Законов, стандартов и нормативных актов, мы движемся по пути от искусства к науке. Но дается это пока нелегко, поскольку вся западная экономика, которую мы пытаемся скопировать на себя, на самом деле функционирует не по провозглашенным законам свободного рынка. Как первые переселенцы скупили остров Манхеттен за ящик виски, так же происходит и сейчас: крупнейшие сделки редко бывают эквивалентными. Сырье, земля, рабочая сила Африки, России, Азии покупается за бусы и ничем не обеспеченные доллары. Эти покупки подкрепляются сильнейшими вооруженными силами, противостоять которым теперь уже не сможет никто в мире. Наглядный тому пример – вооруженная агрессия США в Ираке.

Если институт оценки собственности, курируемый в настоящее время Министерством Имущественных Отношений РФ, уверенно встанет на ноги, окрепнет и получит поддержку населения, то хотя бы в масштабах микроэкономики станет возможной соразмерная уравновешенность в рыночных отношениях.

Глава Научно-методические основы оценки предприятия.

1.1  Понятие оценки бизнеса.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры с целью получения прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Таким образом оценка бизнеса в основном сводится к оценке капитала предприятия (фирмы и т. п.).

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Тогда бизнес становится объектом сделки, товаром с присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя: полезность в получении доходов и полезность в использовании.

Если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. Если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. В то же время, получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности определяют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость.

Бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Объектом оценки бизнеса могут быть:

à  предприятия в целом;

à  недвижимость предприятия

à  машинный парк;

à  нематериальные активы;

à  другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.

Оценка бизнеса – определение стоимости имущества[1] в соответствии с поставленной целью, требованиями законодательных и руководящих документов.

1.2 Стандарты оценки.

Постановлением Госстандарта России от.18.08.98 г. №328. принят, опубликован и введен впервые Государственный Стандарт РФ ГОСТ Р51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения».

Стандарт должен был вступить в силу с 01.01.1999г., но Постановлением Госстандарта РФ от 28.12.1998 № 471 он был отменен, даже не успев вступить в действие.

В настоящее время основным руководящим документом в области стандартизации оценки является Постановление Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001г[2]

Кроме вышеописанного «Стандарта», существуют Международные Стандарты Оценки, Стандарты саморегулируемых организаций оценщиков: Российского Общества Оценщиков и др., Кодексы оценщиков, например:

- СТО РОО 27-01-95, Кодекс профессиональной этики;

- СТО РОО 20-01-96, Общие понятия и принципы оценки;

- СТО РОО 20-02-96, Рыночная стоимость, как база оценки;

- СТО РОО 21-01-95, Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.

- Стандарты Пермской Лиги Риэлторов и Оценщиков

1.3 Понятие недвижимости

Большую и важную часть в оценке бизнеса занимает оценка недвижимости.

Законодательно понятие недвижимости определено Гражданским Кодексом РФ[3].

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты[4]. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Поскольку ничто не вечно под луной, находится в постоянном развитии и движении, в процессе оценки понятие недвижимости приобрело некоторые особенности.

Потому в Учебнике[5] изложено другое определение недвижимости:

«Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.»

Различия

в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса.

--------------------------------------------------
Недвижимость |
---------------------------------------------------------
Как объект оценки | В определении ГК РФ |
---------------------------------------------------------

Земля как физический объект
и все, что с ней прочно связано

| Обязательность государственной регистрации |
---------------------------------------------------------
Земельные участки | Земельные участки |
---------------------------------------------------------
Участки недр | Участки недр |
---------------------------------------------------------
Обособленные водные объекты | Обособленные водные объекты |
---------------------------------------------------------
Леса | Леса |
---------------------------------------------------------
Многолетние насаждения | Многолетние насаждения |
---------------------------------------------------------
Здания | Здания |
---------------------------------------------------------
Сооружения | Сооружения |
---------------------------------------------------------
Морские суда |
---------------------------------------------------------
Воздушные суда |
---------------------------------------------------------
Суда внутреннего плавания |
---------------------------------------------------------
Космические объекты |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

v  здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

v  обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

v  инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

v  стационарные сооружения благоустройства территории участка;

v  элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

v  другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

1.4 Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости.

Стоимость недвижимости проявляется в цене, а цена – в денежном эквиваленте.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Стоимость недвижимости имеет две формы проявления: потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими и родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Эквивалентом измерения выступают деньги. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В соответствии с целями и условиями оценки оценщик должен выбрать вид определяемой стоимости[6]:

--------------------------------------------------
Стоимость недвижимости |
---------------------------------------------------------
Стоимость в обмене | Стоимость в пользовании |
---------------------------------------------------------
Рыночная | Инвестиционная |
---------------------------------------------------------
Ликвидационная | Балансовая |
---------------------------------------------------------
Залоговая | Налогооблагаемая |
---------------------------------------------------------
Страховая |
---------------------------------------------------------
Арендная |
---------------------------------------------------------
Утилизационная |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001г. установлены следующие виды стоимости объектов оценки:

1. Рыночная стоимость

2. Виды стоимости, отличные от рыночной

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком

б) стоимость замещения объекта оценки

в) стоимость воспроизводства объекта оценки

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании

д) инвестиционная стоимость объекта оценки

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки

з) утилизационная стоимость объекта оценки

и) специальная стоимость объекта оценки

В Стандарте в Статье 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки сказано, что если в заявке на оценку или нормативном правовом акте не указан конкретный вид стоимости объекта, то установлению подлежит рыночная стоимость.

Цитата:

«В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.»

Далее Стандарт разъясняет более подробно суть каждого понятия.

1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Наиболее часто употребляемой и основополагающей для остальных видов стоимостей в условиях рыночной экономики является рыночная стоимость.

Понятие рыночной стоимости в законодательных документах несколько различается по форме определения.

Закон об оценочной деятельности определяет Рыночную стоимость как «наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-  платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Учебник практически буква в букву повторяет положение Закона, но рядом существенное дополнение: «Рыночная стоимостьопределяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости».

В Стандартах оценки сказано проще, но суть не изменена: Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Налоговый Кодекс РФ (ст. 40 п.4) под рыночной ценой товара признает «сложившуюся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии –однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях»,

а для целей налогообложения (ст.40 п.1) рассматривает Рыночную стоимость как « цену работ, товаров и услуг, указанную сторонами сделки, ….пока не доказано обратное»

Оценщик должен понимать сущность рыночной стоимости и выявлять ее во всех ракурсах и условиях, не уподобляясь Государственной Налоговой Службе, которая, ухватившись за букву Закона, порой в своих инструкциях по его применению может так разъяснить эту «букву», что смысл Закона изменяется на противоположный.

1.5 Принципы оценки.

Принципы оценки прямо не определены Законодательными или Нормативными актами. Они нужны оценщику лишь лишь как теоретическая основа для понимания (обучения) и ориентации в процессе оценки. Принципы оценки являются логической матрицей процесса оценки, которая позволяет соблюсти основные требования, предъявляемые к оценке как со стороны Законодательства, так и со стороны потребителей.

В представлении теории оценки стоимости собственности основные принципы оценки можно систематизировать следующим образом:

1.  Основные принципы оценки, основанные на представлениях собственника;

-  принцип полезности (чем больше объект собственности удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость)

-  принцип замещения (mах. стоимость стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью)

-  принцип ожидания, предвидения (определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом собственности)

2.  Принципы, исходя из особенностей эксплуатации;

-  принцип вклада (включение любого экономического актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости и дохода предприятия больше затрат на приобретение этого актива)

-  принцип сбалансированности и принципиальности

3.  Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

-  принцип соответствия (стоимость объекта, не соответствующего требованиям рынка, скорее всего будет находиться на границе ниже среднего);

-  принцип конкуренции (если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих доходов может произойти снижение стоимости)

-  принцип зависимости от внешней среды (изменение экономических, политических, социальных и др. внешних условий)

-  принцип изменения стоимости ( в зависимости от времени)

-  принцип экономического разделения (когда объект собственности можно разделить на 2 и более имущественных интереса, увеличив общую стоимость объекта)

4.  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)

-  свободного земельного участка

-  земельного участка с существующими улучшениями

Исходя из изученного материала, я бы дополнил вышеприведенный список

5.  Принципами оценки исходя из требований руководящих документов:

-  независимость оценщика;

-  открытость информации для заказчика о требованиях законодательных и нормативных актов, предъявляемых к оценщику и к результатам его работы;

-  достоверность и доказательность данных, используемых для проведения оценки;

-  объективность выводов оценки;

6.  Принципом патриотизма:

Если оценщик получает два или несколько равнозначных результатов, то предпочтение при окончательном расчете должно быть отдано в пользу интересов Родины в следующей иерархической последовательности:деревня, село, город, район, область, республика, федерация

1.6 Подходы и методы оценки

Три подхода в оценке

Подходы к оценке определены в статье 5 Стандарта оценки. Их три:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (ст 18 Стандарта). В случае отказа от рассмотрения какого-либо из подходов необходимо в соответствии с ситуацией оценки показать невозможность или неправомерность его применения, обосновать отказ.

Сравнительные характеристики подходов к оценке бизнеса представлены в табл. 1

--------------------------------------------------
Подход |
---------------------------------------------------------

Сравнительный

|

Доходный

| Затратный |
---------------------------------------------------------
Преимущества | 1. Полностью рыночный метод | 1. Единственный метод, учитывающий будущие ожидания | 1. Основывается на реально существующих активах |
---------------------------------------------------------
2. Отражает нынешнюю реальную политику покупки | 2 Учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный) | 2.Особенно пригоден для некоторых видов компаний |
---------------------------------------------------------
3 Учитывает экономическое устаревание |
---------------------------------------------------------

Недостатки

| 1. Основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий | 1. Трудоемкий прогноз |

1. Часто не учитывает стоимость НМА и goodwill[7]

|
---------------------------------------------------------
2. Необходим целый ряд поправок | 2. Частично носит вероятностный характер | 2. Статичность, не рассматривает перспектив развития бизнеса |
---------------------------------------------------------

Условия применения

| Наличие достаточной базы данных для сравнения | Денежные потоки (или прибыль) – значительные положительные величины. Темпы роста умеренны и предсказуемы. Возможность обоснования оценки будущих потоков. |

Значительные материальные ресурсы компании. Отсутствие ретроспективных данных или невозможность оценки денежных потоков.
Особые ситуации оценки (исторические, уникальные объекты, страхование, банкротство и т. п.)

|
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Выбор приоритета того или иного подхода и метода оценки стоимости предприятия определяется целью и функцией оценки, а также особенностями оцениваемого предприятия. Если оценка осуществляется для целей налогообложения или страхования, выбирается затратный подход. Если предприятие оценивается с целью продажи, то применяются все три подхода. Если оценивается инвестиционный проект, то основной подходом, которым заинтересуется инвестор, будет доходный.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.(ст.18 Стандарта)

Методы оценки. Выбор методов оценки объектов.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ст.6 Стандарта Оценки).

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки (ст. 18 Стандарта).

Если подходов к оценке объектов всего три, то методов неисчислимое множество и еще оценщик может применять и разрабатывать свои методы. Это хорошо, что Закон позволяет оценщику думать, иначе оценку стоимости любого объекта можно было бы производить прямо в Москве, не выходя за пределы Садового кольца, нажатием кнопки в компьютере. Но тогда придется всю экономику возвращать из рыночной в командно-административную.

Оценщик может выбрать один или несколько методов оценки объекта. При этом следует исходить из принципа необходимости и достаточности.

Выбранные методы должны охватывать все значащие

факторы, влияющие на величину оценочной стоимости, в том числе:

1.  Спрос

2.  Доходность

3.  Время, период

4.  Риск

5.  Контроль

6.  Ликвидность объекта

7.  Ограничения

8.  Соотношение спроса-предложения.

Основные методы оценки.

1.  Метод продаж (метод цены последующей реализации узаконен в Налоговом Кодексе см. ст.40 п. 10)

2.  Метод цены однородного объекта

Налоговый Кодекс РФ ЧастьI различает понятия однородного и идентичного товара и дает их определение:

ст.40 п.6:  Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться. ст. 40 п.7. Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.

При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.

3.  Метод равноэффективного аналога

4.  Метод прямого сравнения (по близким параметрам)

5.  Метод сравнения по параметрам (параметрический)

6.  Метод расчета по укрупненным нормативам

7.  Метод отраслевых коэффициентов

8.  Метод калькуляции затрат на изготовление (производство)

9.  Метод анализа и индексации затрат (корректирующие индексы, дефляторы. Если известны индексы за временной интервал от прежней цены до момента оценки, то осуществляется прямое индексирование)

10.  Метод расчета по корреляционным моделям

11.  Метод эффективного возраста

12.  Метод оценки ликвидационной стоимости

13.  Метод рынка капитала

14.  Метод капитализации доходов

15.  Метод чистых активов

16.  Метод дисконтирования чистых доходов

17.  Метод расчета остаточной стоимости

Методы, применяемые для оценки недвижимости

В составе доходного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяются два метода:

ü  метод дисконтирования денежных потоков

ü  метод прямой капитализации доходов

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

-  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

-  тип, качество, обширность информации, на основе которой проводится анализ;

-  способность учитывать конкурентные колебания;

-  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

В составе сравнительного подхода при оценке недвижимости обычно применяют:

ü  метод рынка капитала

ü  метод сделок

ü  метод отраслевых коэффициентов

В составе затратного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяют:

ü  метод чистых активов

ü  метод ликвидационной стоимости

Метод капитализации доходов используется, если:

v потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

v потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. или Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.

где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

RK - Коэффициент капитализации (%)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

q  нестабильность потоков доходов;

q  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода.

1.  Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.  В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)  Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)  Расчет ставки капитализации;

3)  Определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Расчет ожидаемого ЧОД.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

-   ПВД – потенциальный валовой доход;

-   ДВД – действительный валовой доход;

-   ЧОД – чистый операционный доход;

-   ДП – денежные поступления до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. рассчитывается по формуле:

ПВД = S x C­а;

где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. метр.

C­а - арендная ставка за один кв. метр.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

Арендные ставки бывают:

- контрактными ( определяемыми договором об аренде);

- рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка[8] представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

- с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

- с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

- с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9].

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т. е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):

Кнд = Дп х Тс / Na ;

где Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Nа – число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки

Кзагрузки = 1 – Кнд , желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.

Коэффициент потерь при сборе платежей:

Потери при сборе арендных платежей (ПА)

Кп = ------------------------------------------------ ;

ПВД

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:

Па + Пнд

Кндп = -------------------- ;

ПВД

где Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па – потери при сборе арендной платы;

Пнд – потери от недоиспользования площадей;

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

ЧОД = ДВД – ОР ;

Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]

Операционные расходы подразделяются на:

Ø  условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)

-  налог на имущество;

-  страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

-  заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.

Ø  условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)

-  коммунальные;

-  на содержание территории;

-  на текущие ремонтные работы;

-  заработная плата обслуживающего персонала;

-  налоги на заработную плату;

-  расходы по обеспечению безопасности;

-  расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)

Ø  расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)

-  кровля

-  покрытие пола

-  санитарно-техническое оборудование

-  электроарматура и т. п.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

-  с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

-  метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);

-  метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1)  Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)  Нормы возврата капитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т. е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие. По западной методике она принимается как ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и. т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).

Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

Страновые поправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитать и оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма).

Безрисковые ставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции – реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставками вывел американский экономист и математик И. Фишер в 30-х годах ХХ века.:

Rн = Rр + Jинф. + Rр х Jинф ;

Rн - Jинф

Rр = ---------------- ;

1 + Jинф

где: Jинф - индекс инфляции (годовой темп инфляции);

Rр - реальная ставка;

Rн – номинальная ставка.

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индекса рублевой инфляции.

При использовании номинальных потоков доходов коэфф. капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные необходимо номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т. е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков является новым, ранее редко применявшимся методом в экономических расчетах. Кратко суть его можно изложить так:

Срочный текущий сберегательный депозит, процентный доход по которому регулярно начисляется по определенной ставке (называемой ставкой дисконтирования) и остается на счете после его зачисления, описывается зависимостью:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.; откуда Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.;

где: n – число рассматриваемых периодов начисления процентов;

i - ставка дисконтирования (величина начисляемых процентов)

M­0 - начальная сумма вкладываемого капитала = PV – текущий

денежный поток;

Mn – сумма получаемого вклада в конце n-периода с учетом начисленных процентов = CF - денежный поток на конец n-периода;

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. - коэффициент, называемый ставкой дисконтирования.

Тогда формула примет вид:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. Формула 2

Произведем математические преобразования:

Умножим правую и левую часть уравнения на (1+ i )

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. Формула 3

Теперь из формулы 2 вычтем формулу 3, получим:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.

или

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. формула (4) стоимости единичного аннуитета

Если рассмотреть формулу внимательно и предположить, что число периодов n будет увеличиваться до бесконечности, формула примет вид:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.

т. е формула принимает вид стоимости денежного потока, выраженного через чистый операционный доход и ставку капитализации:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.= Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле., где r – ставка капитализации.

Формула (4) определяет логическую связь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования, т. е. в методе капитализации доходов период времени выплат не определен, а при дисконтировании определен.

Формула исчисления стоимости денежного дохода через ЧОД и ставку капитализации является частным случаем более общей формулы исчисления денежного потока через ставку дисконтирования

Метод парных сравнений.

Метод парных сравнений применяется в рамках сравнительного подхода, как производная метода прямого сравнения продаж. Методика, разработанная И. В. Ермолкиным, позволяет получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта.

Этапы расчета.

1.  Подобрать не менее трех аналогов оцениваемого объекта.

2.  Определить количество элементов (параметров) сравнения (от 6 до10шт.)[11].

3.  Составить таблицу параметров парных сравнений (матрицы). По каждому элементу сравнения создать отдельную таблицу.

4.  Определить шкалу качественных оценок для матрицы.

5. 

--------------------------------------------------

Важность параметра

|

Балл

|
---------------------------------------------------------
Одинаковая | 1 или 2 |
---------------------------------------------------------
Незначительное преимущество | 3 или 4 |
---------------------------------------------------------
Значительное преимущество | 5 или 6 |
---------------------------------------------------------
Явное преимущество | 7 или 8 |
---------------------------------------------------------
Абсолютное преимущество | 9 или 10 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

6.  Рассчитать вес индекса важности по каждой строке матрицы[12], перемножив показатели индексов важности по каждой строке матрицы и вычислив из полученного произведения корень в степени n, где n – количество сравниваемых объектов, включая сам объект оценки:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. ;

7.  Полученные веса индексов важности нормировать, рассчитав результат нормированного отключения каждого приоритета.

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.;

где Wj – вес индексов важности i –ой строки матрицы ;

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. - величина нормированного отключения i –го приоритета.

8.  Рассчитать приведенное нормированное отключение каждого объекта (это ничто иное, как среднее арифметическое весов индекса важности):

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.;

где k – количество параметров сравнения.

9.  Вычислить стоимость оцениваемого объекта:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.

где Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. - без нулевого (без объекта оценки)

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. - стоимость i –го объекта-аналога ;

n - число объектов для сравнения, включая оцениваемый объект

10.  Произвести проверку результатов расчета расчетом индекса согласованности. Если индекс согласованности не превышает 0,1, значит матрица построена правильно.

Привлекательность метода высока еще потому, что имеется программа, для расчета данного метода с применением компьютера. Процесс вычисления не занимает много времени.

1.7 Основные этапы процесса оценки бизнеса.

1.7.1 Требования Стандарта по этапам проведения оценки.

Этапы проведения оценки регламентированы Стандартом:

«ст. 13. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.»

Исходя из требований Стандарта и принципов оценки, можно составить более подробную технологическую карту последовательности действий, которая поможет не пропустить всех необходимых действий и ускорит процесс оценки:

1.7.2 Порядок работ по проведению оценки объекта.

Технологическая карта оценки объекта (алгоритм процесса оценки)

  I. Заключение с Заказчиком договора об оценке

1. Определить задачу оценки

2. Выяснить цель оценки

3. Проанализировать соблюдение требований к независимости оценщика, предусмотренного законодательством. Если оценщик не отвечает указанному требованию, сообщить об этом Заказчику и отказаться от заключения договора.

4. Предоставить заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки (факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке).

5. Выяснить какой вид стоимости объекта оценки следует определить;

6. Выяснить какое применение имеет объект до и будет иметь после события, на каких условиях осуществляется сделка

7. Просмотреть регистрационные документы и паспорта объектов

8. Выяснить права собственности, права владения и распоряжения объектом, (кому принадлежат и кому будут принадлежать)

9. Изучить правоустанавливающие документы, сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц (документы скопировать)

10.  Уяснить условия оценки по факторам, влияющим на стоимость объекта;

11.  Обговорить с Заказчиком величину, порядок и сроки оплаты денежного вознаграждения за проведение оценки объекта;

12.  Помочь Заказчику правильно составить Заявку на проведение оценки

13.  Заключить договор на проведение оценки в письменном виде в двух экземплярах. [в Договоре при необходимости указать, в каких денежных единицах должна быть выражена Итоговая величина стоимости объекта оценки и каким образом показать налоги ( в частности НДС)]

14.  Попросить у Заказчика необходимые учетные и бухгалтерские документы, изучить их. При необходимости, с разрешения собственника, снять копии.

  II. Установление количественных и качественных характеристик объекта (по месту расположения объекта)

1. Произвести идентификацию объекта, сравнить учетные данные с фактическими.

2. Произвести осмотр объекта;

3. Выяснить эксплуатационную готовность оборудования;

4.  Оценить состояние окружающей среды, в которой находится и работает объект;

5. Определить место и значимость объекта в комплексе и место комплекса в технологической цепочке, режим работы и загруженности, количество обслуживающего персонала, реальную производительность;

6. Составить Акт осмотра объекта оценки

7. Определить этап жизненного цикла, в котором находится объект оценки

8. Выяснить способ приобретения (новым, б/у, изготовленным своими силами)

9. Изучить данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки;

10.  Определить место объекта в системе классификации, степень его специализации и исполнения (стандартное универсальное; серийно выпускаемое в стране или за рубежом; специализированное на базе универсального; специальное, изготовленное по индивидуальному заказу; отечественное; импортное; фирменное)

11.  Попытаться найти или выяснить на предприятии техническую и эксплуатационную характеристику объекта оценки;

12.  Снять копии со всех имеющихся документов.

  III. Анализ рынка, к которому относится объект оценки .

1.  Собрать информацию, необходимую для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другую информацию, связанную с объектом оценки;

2.  Изучить параметры, техническую и эксплуатационную характеристику объекта по имеющимся документам или по найденным аналогам;

3.  Определить место объекта в системе классификации по различным классификаторам

4.  Найти по классификаторам аналоги и идентичные объекты

5.  Определить и проанализировать рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновать их выбор.

6.  Собрать информацию рынка по купле-продаже, спросу и предложениям аналогов и идентичных объектов;

  IV. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

1.  Проанализировать возможность применения всех трех подходов к оценке объекта: затратного, доходного и сравнительного;

2.  При невозможности применения какого-либо из методов произвести обоснование отказа от его применения;

3.  Примерно прикинуть соотношение между значимостью результатов, которые будут получены применением разных подходов, выявить определяющий подход, на который в процессе оценки следует обратить особое внимание;

4.  Осуществить необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации:

-  Выбрать первый (второй, третий – какой более прост в выполнении) подход, определить метод или методы и начать расчеты. (Начинать рано или поздно с чего-то нужно, тем более, что львиная доля работы по времени уже выполнена.)

-  Выбрать второй подход, определить методы и тоже считать! (Глаза боятся, а руки делают!)

-  аналогично п. 5 и 6. рассчитать третий подход.

  V. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

1.  Составить сравнительную таблицу

2.  Рассчитать весовое соотношение значимости результатов, полученных разными подходами

3.  Вычислить «Итоговую величину стоимости объекта оценки» (Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное).

  VI. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

1.  В отчете указать:

-  дата составления и порядковый номер отчета

-  дата проведения оценки объекта;

-  основание для проведения оценщиком оценки объекта

-  юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

-  используемые стандарты оценки

-  цели и задачи проведения оценки объекта оценки

-  точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

-  перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

-  стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

-  критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки (при определении не рыночной стоимости).

-  иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

-  иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

2.  Отчет исполнить в двух или трех экземплярах (по желанию Заказчика).

3.  Собственноручно подписать отчет и заверить печатью
Третий (второй) экземпляр отчета и Заявки-Договора хранить в течение 4 лет[13] (Налоговый Кодекс ЧастьI, ст23 п. 8)

ГЛАВА II Оценка действующего предприятия.

2.1. Определение задания на оценку.

Согласно Договора N 18/2003 от «02» марта 2003 года ОЦЕНЩИК получил заказ от собственника «Предприятие А» на оценку рыночной стоимости торгово-закупочного «Предприятия-А»[14], расположенного по адресу: Пермская область, г. Нытва, ул. Сидорова-5, для принятия управленческих решений на уровне объединения предприятий (холдинга), решения вопроса о возможности продажи объекта.

В ходе осуществления оценки использовалась информация о финансовом положении предприятия за 2002 год, данные, представленные Заказчиком и данные собственного визуального осмотра.

Рассматриваемое предприятие существует с 2001 года, входит в состав холдинга, имеет устойчивое положение на рынке продаж и намерения дальнейшего расширения объемов реализации продукции.

Заказчик: Общество с Ограниченной Ответственностью «Предприятие А», в лице директора Иванова Ивана Ивановича..

Адрес Заказчика: Российская Федерация, Пермская область, г. Нытва, ул. Сидорова-5

ИНН 8602190258

р\сч 40802810549170000000, Корр. счет номер 30101810900000000603 в Нытвенском
1631 ОСБ Западно-Уральского Банка Сбербанка РФ г. Пермь БИК 047102870.

ОЦЕНЩИК: Предприниматель без образования юридического лица
Недоростков Михаил Иванович

Адрес Оценщика: Российская Федерация, Пермская область, г. Нытва, ул. Симонова 16/5-10, тел. (342-72) 3-08-49.

Оценщик осуществляет свою деятельность на основании лицензии на право осуществления деятельности по оценке от 07 февраля 2002 года, номер 003455, выданной Департаментом Имущественных Отношений Администрации Пермской области сроком до 07 февраля 2005 года.

Гражданско-правовая ответственность Оценщика вследствие причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлением Оценщиком своей деятельности застрахована страховым обществом «Пермь-Аско» (ООО), полис номер И2Ю N2 068594 от 08.07.2002г,

(Нытвенское отделение, Краснокамский Филиал, 617000, г. Нытва, ул. Комсомольская 28-21, тел. 3-04-11)

2.1.1 Цель оценки: Определение рыночной стоимости для продажи.

Под термином "рыночная стоимость" в настоящем отчете понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

продавец не обязан продавать объект гражданских прав, а покупатель не обязан его приобрести;

стороны, участвующие в сделке, хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;

объект гражданских прав представлен на открытом рынке;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект гражданских прав и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является представлением меновой стоимости, или той денежной величины, которую можно получить за объект собственности, если он будет выставлен на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости.

Цена реальной сделки может отличаться от оценочной рыночной стоимости, что определяется мотивами сторон, умением вести переговоры, от условий сделки и других факторов.

2.1.2 Дата оценки: по состоянию на 23 марта 2003 года.

Под датой оценки в настоящем отчете понимается:

Расчетная величина рыночной стоимости, полученная в результате настоящего анализа, действительна только на вышеуказанную дату. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил и могут вызывать изменения как общего уровня цен так и относительной покупательной способности денег.

Дата осмотра объекта 23.03.03г

Дата составления отчета 08.04.03г

2.1.3 Состав оцениваемых прав: Полное право собственности.

Под полным правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая п

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 589

Другие дипломные работы по специальности "Финансы":

Менеджмент и маркетинг в банковской сфере на примере банка АО «АльфаБанк»

Смотреть работу >>

Пути улучшения финансовых результатов деятельности предприятия ООО "Орбита"

Смотреть работу >>

Анализ финансового состояния предприятия

Смотреть работу >>

Контроль казначейства за целевым использованием бюджетных средств государственными предприятиями

Смотреть работу >>

Диверсификация производства с целью улучшения финансовых показателей предприятия

Смотреть работу >>