Дипломная работа на тему "Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия"

ГлавнаяЭкономика → Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия":


Содержание

Введение

1. Теоретическая глава. Теоретические аспекты методологии оценки рыноч ной стоимости предприятия (организации, фирмы)

1.1 История развития оценочной деятельности в России и в мире

1.2 Понятие и правовые основы оценочной деятельности в России

1.3 Характеристика методов оценки рыноч ной стоимости предприятии (организаций и фирм)

2. Практическая глава. Направления совершенствования оценочной деятельности в России

2.1 Расчет рыноч ной стоимости ОАО "Светлый путь" затратным методом

2.2 Сравнительный анализ результатов применения существующих методик оценки рыноч ной стоимости на примере ОАО "Светлый путь"

2.3 Основные направления совершенствования оценки рыноч ной стоимости предприятий (организаций и фирм) в России

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

Список сокращений

Приложение

Введение

В после кризисной экономике России определение рыноч ной стоимости действующего предприятия, собственности, вклада в акционерный уставный капитал приобретает первоочередное значение.

Действующее законодательство предусматривает ряд случаев обязательного определения рыноч ной стоимости предприятий (организаций и фирм). По мере развития рыночных отношений потребность в оценке рыноч ной стоимости юридических лиц будет только возрастать, так как эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии ценных бумаг, выкупе и конвертации акций, реорганизации, реструктуризации предприятия. Возрастает потребность в оценке акций при инвестировании, кредитовании, страховании, залоге.

В то же время, методология оценки стоимости предприятий, применяемая в настоящее время, например, в процессе приватизации еще оставшихся государственных и муниципальных предприятий, базируется на скорректированной балансовой стоимости активов и поэтому не в полной мере отвечает требованиям, предъявляемым субъектами рынка.

Имеющиеся практика оценки рыноч ной стоимости предприятий (организаций и фирм) иностранных представителей оценочной деятельности в российских условиях практически не применима.

Поэтому актуальной является разработка проблемы совершенствования и. оценки предприятий – как наиболее перспективного направления развития финансового менеджмента предприятий и повышения на этой основе эффективности их деятельности.

В связи с этим проблема совершенствования оценки практически любого по масштабам и сфере деятельности предприятия в российских условиях требует разработки ряда научно-методологических и практических аспектов, не нашедших отражения в применяемых методических рекомендациях. Актуальность, востребованность решения проблемы, необходимость ее соответствия потребностям современному этапу становления рыночного хозяйства России явились основанием для выбора темы настоящей бакалаврской работы.

Заказать дипломную - rosdiplomnaya.com

Грамотное выполнение дипломных проектов по индивидуальным требованиям в Саратове и в других городах России.

Значительный вклад в развитие теории оценки имущества внесли следующие российские и зарубежные ученые: Андрианов Ю. В., Белых Л. П., Бугулов Э. Р., Вылкова Е. С., Габбасов Р. Г., Голубева Н. В., Горемыкин В. А., Грабовский П. Г., Григорьев В. В., Десмонд Г. М., Зайцев В. Ю., Иванова Е. Н., Игнатьева М. Н., Келли Р. Э., Коптев-Дворников В. Е., Красовский А. П., Маклин Э. Д., Михайлец В. Б., Мокрышев В. В., Ордуэй Н., Прорвич В. А., Рассел Л., Рутгайзер В. М., Сойер К., Стерник Г. М., Ткаченко И. Н., Ткачук А. Ю., Федотова М. А., Фридман Д., Шеннон П. и др.

Вместе с тем, вопросы практической организации оценки имущества и проблемы использования методов оценки рыноч ной стоимости акций, не имеющих биржевых котировок, применительно к отечественной практике, недостаточно изучены российскими учеными и экономистами.

Все это и определяет актуальность выбранной темы бакалаврской работы.

В соответствии с названием темы цель данной бакалаврской работы может быть сформулирована следующим образом: изучение сущности методик оценки рыноч ной стоимости хозяйствующих субъектов (предприятий, организаций и фирм).

Поставленная цель предполагает реализацию ряда задач:

– изучение истории развития оценочной деятельности в России и в мире;

– рассмотрение понятия и правовых основ оценочной деятельности в России;

– характеристика сущности методов оценки рыноч ной стоимости предприятии (организаций и фирм);

– проведение технико-экономической характеристики ОАО "Светлый путь";

– сравнение результатов применения существующих методик оценки рыноч ной стоимости на примере ОАО "Светлый путь";

– выявление основных направлений совершенствования оценки рыноч ной стоимости предприятий (организаций и фирм) в России.

Указанные цель и задачи бакалаврской работы определили предмет исследования бакалаврской работы — совокупность методических и методологических основ проведения оценки имущества и применения полученных результатов на практике.

Объект исследования бакалаврской работы — организация и технология проведения оценки рыноч ной стоимости имущества ОАО "Светлый путь".

Методологическую базу проведенных в бакалаврской работе исследований составляют абстрактно-теоретический, конкретно-исторический и социально-экономический анализы. Степень достоверности и обоснованности результатов определяется степенью достоверности данных официальной статистики, а также высокой степенью корреляции полученных результатов с объективными условиями хозяйственной деятельности в стране.

Структура бакалаврской работы. Бакалаврская работа состоит из введения, двух глав (каждая включает три подраздела), заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложения.

1. Теоретическая глава. Теоретические аспекты методологии оценки рыноч ной стоимости предприятия (организации, фирмы)

1.1 История развития оценочной деятельности в России и в мире

Оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т. д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Для получения профессионального звания "Член института оценки" необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – много дисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий.

Кроме того, развитие рынка оценочных услуг повлекло за собой увеличение числа оценщиков. Эта тенденция заставила обратить пристальное внимание на деятельность участников рынка оценочных услуг, в первую очередь это повлекло за собой создание в ряде стран определенного механизма контроля над оценочной деятельностью. И в первую очередь – лицензирование.

Лицензирование оценочной деятельности — составная часть процесса государственного регулирования оценочной деятельности, в систему которого, помимо лицензирования, входит также разработка и принятие методических рекомендаций, нормативных правовых актов, в том числе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, проведение экспертизы отчетов об оценке, обеспечение взаимодействия уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной деятельности с территориальными органами.

В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и политического развития, а земельная оценочная деятельность была специальным направлением государственной политики. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность часто - феодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государственное учреждение. Основными вехами развития земельной оценочной деятельности можно считать следующие даты:

28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

19 сентября 1765 года — манифест Екатерины II — началось проведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводились изучение, описание и оценка дворянских имений.

1779 год — для улучшения качества проводимых по генеральному межеванию к созданию профессиональных кадров землемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.

Начало XIX века — изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

1864 год — оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.

8 июня 1893 года — издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.

18 января 1899 года — принятие закона об оценке.

В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность.

В 1883 году были приняты Правила оценки недвижимого имущества. Согласно этим правилам, основанием для оценок городских строений была не материальная ценность, а ценность, определенная на основании доходности. По этим правилам земские учреждения рассматривали имущества города как одну единицу и стремились найти правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью, остального имущества земского обложения.

Таким образом, в XIX веке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.

Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIX века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника.

Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

Помимо страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России начал образовываться новый финансовый институт - независимые оценщики. Их появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Федеральной службы государственной статистики или независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности. После того, как необходимость в них исчезала, оценщики снова превращались в независимых юристов.

Однако толчок рынку был дан, и оценщики стали необходимым звеном всех сделок. Их услугами пользовались теперь не только в случаях, когда оценка нужна по закону, но и для разрешения финансовых споров физических лиц. Особенно часто названной услугой стали пользоваться банки, выдающие кредиты населению.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков.

В условиях рыночной экономики оценочная деятельность является важнейшим элементом инфраструктуры общественных отношений. Рынок предполагает свободное обращение имущества, что влечет за собой потребность в объективной и адекватной оценке того или иного объекта имущества (так называемые "ресурсы промышленного назначения").

Процесс формирования рынков ресурсов предприятий (материальных и нематериальных), то есть ввод их в рыночный оборот, напрямую сопряжен был сопряжен с этапом реструктуризации собственности в России (после принятия федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации"), перераспределением имущественных и неимущественных прав в реальном секторе экономики. Этот процесс все еще существенно тормозится отсутствием обоснован ной стоимостной оценки ресурсов при операциях с ними.

Результаты имущественных преобразований в России свидетельствуют о преобладании на сегодняшний момент негосударственной промышленной собственности.

С этой позиции можно говорить, во-первых, о сформировавшейся к настоящему времени потенциальной товарной массе различных ресурсов промышленного назначения, которая может существенно способствовать развитию рынков имущественных и неимущественных ресурсов предприятий и связанную с ними оценочную деятельность.

Во-вторых, можно констатировать, что информационная неразвитость последней, а также отсутствие постприватизационной поддержки приватизированных предприятий, "холодный" инвестиционный климат, низкая инвестиционная активность и привлекательность многих приватизированных и частных предприятий, привели не только к существенному снижению результатов их деятельности, но и к относительной невостребованности рыночной оценки, т. е. образовался как бы "замкнутый круг", из которого не видно выхода. Эти обстоятельства, с одной стороны, свидетельствуют о низкой конкурентоспособности отечественной промышленности (за исключением отдельных сырьевых отраслей), а с другой стороны, о неэффективно используемых производственных ресурсах — реальном потенциале нарождающегося вторичного рынка ресурсов промышленных предприятий, формирование которого будет проходить, с учетом названных обстоятельств, по следующему сценарию:

Инфраструктуру рынков ресурсов предприятий формирует целый ряд направлений предпринимательской деятельности, в первую очередь оценочной, которые обеспечивают оборот ресурсов, т. е. совершение сделок между покупателями и продавцами.

Создание инфраструктуры рынков ресурсов предприятий в целях формирования адекватной современным условиям хозяйствования системы управления ресурсами предприятий, в первую очередь посредством совершенствования оценочной деятельности, требует учета следующих основных обстоятельств. Основное среди них - привлечение инвестиционных и инновационных ресурсов для реструктуризации промышленности, повышения эффективности и конкурентоспособности предприятий, возможно, тем не менее, не столько путем смены собственника, сколько, прежде всего, путем проведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности.

Названные, на первый взгляд противоречивые тенденции, имеют свои основания, плюсы и минусы.

Так, в мировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственной деятельности, эффективно использующем для этих целей вторичные рынки ресурсов предприятий вне зависимости от формы собственности.

Однако, российское законодательство и нормативная база регулирования отношений с имущественными комплексами, как обычно, устанавливает отечественную "специфику", связанную с надуманным и искусственным разделением рынков ресурсов промышленного назначения на первичный, с преимущественным государственным участием, и вторичный, с практически отсутствующим вторичным рынком ресурсов предприятий.

Соответственно, отсутствует инфраструктура, как первого, так и последнего. Система государственного правового регулирования операций с ресурсами предприятий находится все еще на этапе становления, в том числе в отношении оценочной деятельности. А ведь именно операции с ресурсами предприятий, в том числе с имуществом, являются механизмом, способным "оживить" инвестиционную активность, при условии создания соответствующей инфраструктуры рынков, в первую очередь, ее центрального звена — оценочной деятельности.

Операции с ресурсами предприятий связаны не столько с вопросами оценки стоимости ресурсов в процессе создания, развития и ликвидации организаций (юридических лиц), а, в первую очередь, именно с вопросами оценки стоимости сделок, в том числе при проведении приватизации и банкротства предприятий, конкурсов, аукционов, аренды, доверительного управления, залога, ипотеки и других операций.

1.2 Понятие и правовые основы оценочной деятельности в России

Для осуществления своей деятельности предприятие должно располагать определенным набором экономических ресурсов (или факторов производства) — элементов, используемых для производства экономических благ. Обычно в экономической литературе все, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия.

Состав применяемых предприятием экономических ресурсов различен. Особое значение для успеха производственной деятельности имеет наличие определенного запаса ресурсов длительного пользования, или капитала.

В современной экономической литературе нередко различаются две основные формы капитала: физический (материально-вещественный) капитал (машины, здания, сооружения, сырье и т. п.) и человеческий капитал (общие и специальные знания, трудовые навыки, производственный опыт).

Имущество предприятия — материальные и нематериальные цементы, используемые предприятием в производственной деятельности. Имущество предприятия первоначально создается за счет имущества, переданного ему учредителями в виде вкладов (взносов, паев). Имущество предприятия увеличивается в процессе производственной и хозяйственной деятельности. Оно может являться объектом сделок, отчуждаться, закладываться и т. п.

Имущество предприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

К числу материально-вещественных элементов относятся земельныё участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия.

В экономике предприятия имущество рассматривается как хозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечивает успешную дальность предприятия.

Функционально-видовая классификация и структура имущества предприятия позволяет получить информацию о важнейших качественных изменениях, происходящий экономическом потенциале хозяйствующего субъекта. Динамика видовой структуры отражает изменения в технической оснащенности производства, темпах внедрения инноваций, развитии специализации, концентрации и комбинирования и др.

Действующая классификация объединяет все имущество предприятия в основные группы : здания (из них выделяются жилые здания); сооружения; передаточные устройства; машины и оборудование; транспортные средства; инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь (в том числе мебель); рабочий скот; продуктивный скот; многолетние насаждения; другие, не перечисленные выше виды имущества.

Понимая важность значения имущества в характеристике экономических процессов, происходящих на предприятии, мы неизбежно приходим к выводу о непреходящем значении понятия "оценка" как комплексного показателя меры значимости имущества, его выгодности, целесообразности и эффективности использования.

Оценка — это: 1) научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и 2) процесс определения стоимости объекта.

Оценка стоимости действующего предприятия — это процесс оценки стоимости предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль; включает обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необходимо соблюдать технологию оценки.

Технология оценки — это определенная Едиными профессиональными стандартами оценки последовательность процесса оценки стоимости предприятия. Стандарты необходимы для поддержания высокого уровня профессиональной практики оценки.

Планирование, учет и оценка имущества предприятия осуществляются в натуральных и стоимостных показателях. Натуральные измерители применяются при расчетах производственной мощности предприятий, организации производственной процесса, определении технического состояния средств труда и их качественной характеристики, а также при разработке межотраслевых и плановых балансов основных фондов и оборудования.

В экономике более широкое использование имеет система стоимостных показателей, получившая особое развитие в условиях рынка. В денежном выражении осуществляется сводный учет и планирование на всех уровнях управления воспроизводственным процессом основного капитала, а также начисление и использование амортизационного фонда, включение износа средств труда в себестоимость продукции, планирование объемов и источников финансирования капитальных вложений и др. В связи с приватизацией предприятий, включением средств труда в товарный оборот, развитием коммерческого расчета и рыночных хозяйственных связей роль стоимостной оценки имущества существенно возросла, повысились требования к ее реальности и динамичности.

По международным стандартам рыночная стоимость определяется как цена, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов.

Понятие рыноч ной стоимости предполагает, что уровень цены определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Рыночная оценка лежит в основе определения восстановитель ной стоимости основных фондов. Вместе с тем в стандартах предусматривается использование оценок, основанных на нерыночных методах расчета, таких, как стоимости при существующем использовании, оценки собственности специального назначения, собственности с ограниченным рынком и др. Определяется содержание и порядок применения рекомендуемой системы оценок (стоимости): инвестиционная, страховочная, налогооблагаемая, утилизационная, ликвидационная, амортизационная, специальная, эффективная, справедливая и т. д.

Теоретической базой процесса оценки предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков. Принципы оценки предприятия можно дифференцировать на четыре категории: [13]

1) принципы пользователя предприятием;

2) принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3) принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Как показывает практика, эти принципы взаимосвязаны. При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия.

В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Нормы публичного права: налогообложение недвижимости; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд; приватизация недвижимости.

Нормы частного права: сделки купли-продажи недвижимости; кредитование под залог недвижимости; страхование недвижимости.

Имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т. п.), поскольку рассматриваемое нами понятие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

- гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

- законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт "к" статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

- градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости. В настоящее время точные определения закреплены в действующем законодательстве. Они содержатся в законопроектах (например, в Земельном кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 28 сентября 2001г.).

В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью "набора прав", например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Субъектами права собственности могут быть: частные лица (физические или юридические); государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации); органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации).

Особым случаем является передача имущества, находящегося в государственной собственности, частным лицам, т. е. приватизация, порядок проведения которой в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса, определяется законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества. Таким образом, возникает новый и весьма обширный сегмент рынка оценочных услуг. Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положениями главы 14 Гражданского кодекса (статьи 218 - 234). Основные положения правового института общей собственности определяются нормами главы 16 Гражданского кодекса (статьи 244 - 259).

Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т. е. собственностью местного самоуправления.

Субъектом права государственной собственности является население как коллективный собственник государственной собственности.

Частная собственность - имущество частных лиц, т. е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: "собственность" и "право собственности".

Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Регулирование земельных отношений осуществляется гражданским и специальным земельным законодательством и имеет существенные особенности.

Земля и иная недвижимость - это товар, гражданский оборот которого происходит в соответствии с законодательством государства, поскольку земельный оборот не может регулироваться нормами только частного права, так как при совершении сделок с землей должен обязательно учитываться публичный интерес.

В 2001г. Земельный кодекс РФ продекларировал равенство всех форм собственности, как государственной, так и частной. Однако в связи с отсутствием необходимых нормативных разработок, неготовностью законодательных, исполнительных и судебных структур власти институт частной собственности на землю в настоящее время во многом остается декларативным.

Определенную часть и вопросы регулирования прав собственности внес Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" от 17.07. 2001 г., в котором в целом ряде статей установлены основания возникновения прав собственности на землю у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, порядок разграничения государственной собственности на землю, разрешение споров о разграничении и государственной собственности на землю.

Вопросам права на собственность немало уделено также в Законе РФ "О недрах".

В текущих условиях наиболее важным элементом, влияющим на развитие оценочной деятельности, является ее государственное регулирование.

Основная стратегическая цель государственного регулирования оценочной деятельности заключается в создании в Российской Федерации саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы оценочной деятельности, обеспечивающей качественные услуги по оценке стоимости.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". [5] Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Таким образом, данный закон регулирует сделки по оценке собственности независимо от ее вида (частная, государственная). Закон распространяется на любой вид собственности, определяет основные термины в области оценки, в том числе понятия "оценочная деятельность", "субъекты оценочной деятельности", "объекты оценки", "рыночная стоимость". В Законе определен круг сделок, для которых необходимо проведение оценки объектов оценки. Закон содержит определение основания для проведения оценки объектов оценки, требования к отчету, оговаривает права и обязанности оценщика, требования к независимости оценщика и страхованию гражданской ответственности оценщиков, а также регулирует саму оценочную деятельность. Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России.

Одним из направлений государственного регулирования оценочной деятельности является проведение лицензирования оценщиков. Задачей лицензирования является упорядочение оценочной деятельности в России и повышение качества предоставляемых независимыми оценщиками услуг. Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Выполненная оценка имущества без наличия лицензии у лица или фирмы, ее осуществляющей, считается недействительной.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность, являются Федеральный закон № 128-ФЗ от 08.08.01 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" и Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.02 г. № 395 "Об утверждении положения о лицензировании оценочной деятельности".

Начиная с сентября 1999 г. в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Результатом этой работы стали "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", которые были утверждены 06.07.01г. Постановлением Правительства РФ № 519. [3] Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений РФ.

Наиболее известными и часто используемыми в практической деятельности стандартами оценки саморегулируемых организаций оценщиков в России являются стандарты Российского общества оценщиков (РОО). [6]

Российское общество оценщиков — член Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) — занимается стандартизацией оценочной деятельности.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО — защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использование методологических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации.

Новое издание Международных стандартов оценки 2001 (МСО-2001) развивает и углубляет положения существующих стандартов и отражает актуальные изменения на рынке и новые потребности.

Международный комитет по стандартам оценки (IVSC) занимается развитием стандартов оценки, которые поддерживают стандарты, разрабатываемые другими международными организациями. IVSC тесно работает с аналогичной организацией — Международной комиссией по стандартам финансовой отчетности (IASB) — и, соответственно, в МСО-2001 включены доработанные Рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, которые были разработаны с помощью IASB. В международной практике утверждается правило, по которому компании, которые переоценивают свои инвестиции и другие объекты собственности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, должны гарантировать, что такие оценки проведены в соответствии с Международными стандартами оценки. Другими новыми материалами, включенными в МСО-2001 являются: Комментарий, исследующий возможное воздействие стандартов и инструкций, выпущенных Базельским комитетом по банковском надзору; Комментарий по вопросам составления отчета оценки; Комментарий о применении метода дисконтирования. Чтобы обеспечить оценщиков и их пользователей более доступным и менее формальным средством для получения ответа на вопросы относительно стандартов оценки и их применения, МКСО издает также пояснительные комментарии к стандартам оценки. Указанные комментарии, как правило, не утверждаются МКСО, однако могут служить в качестве важных толкований в широком плане, либо для раскрытия общих положений и их трактовки, либо в качестве промежуточного материала, предшествующего выпуску Комитетом, либо руководства по исполнению, либо стандартов. Отметим, что, несмотря на то, что сегодня нельзя говорить о полном согласии национальных стандартов оценки, работа в данном направлении ведется. Наиболее ярким примером этого может служить работа по созданию единых стандартов оценки в рамках Европейского Союза, которую ведет Европейская группа ассоциаций оценщиков (TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации была разработка общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза. В 1997 г. эта группа опубликовала утвержденные Европейские стандарты оценки (ЕСО), согласующиеся со стандартами бухгалтерского учета. Директивой Совета Европы применение данных стандартов рекомендовано для всех стран Европейского Союза. Европейские стандарты оценки ЕСО-2000 включают и рассматривают самые общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, в руководствах даются указания по интерпретации и практическому использованию этих принципов и методов. В настоящее время опубликованы все Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, известны полные тексты Стандартов американского общества оценщиков, выполнены научно-исследовательские работы по разработке структуры и принципов создания Единой системы стандартов оценки. Все это создает новые условия для совершенствования и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собственности в России. Российское законодательство в области стандартов оценки ставит своей целью решение следующих задач:

— обеспечить эффективный государственно-общественный контроль качества оценочных работ;

— создать условия для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков;

— максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Российской Федерации, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;

— создать систему подготовки и переподготовки кадров в области оценки;

— организовать комплексные научные исследования в области оценочной деятельности;

— устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных ресурсов;

— создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности.

Совершенствование законодательства в области оценочной деятельности направлено прежде всего на создание предпосылок для саморегулирования рынка оценочных услуг путем максимальной унификации понятийного аппарата и терминологии, применяемой в оценочной деятельности, его унификации с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского учета, налогообложения, юриспруденции и международных стандартов оценки, развитием системы подготовки, переподготовки, повышения квалификации кадров в области оценки, совершенствования системы информационного обеспечения оценочной деятельности.

1.3 Характеристика методов оценки рыноч ной стоимости предприятии (организаций и фирм)

К основным методам оценки рыноч ной стоимости предприятия можно отнести: затратный; сравнительный и доходный.

Рассмотрим их особенности более подробно.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыноч ной стоимости объекта оценки:

- расчет рыноч ной стоимости права пользования земельного участка, относящегося к оцениваемым объектам недвижимости;

- расчет затрат на возведение новых объектов, аналогичных объектам оценки, в рыночных ценах;

- расчет накопленного износа объекта оценки;

- расчет рыноч ной стоимости оборудования;

- итоговый расчет рыноч ной стоимости объекта оценки затратным подходом.

В начале рассмотрим оценку не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение оделенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, рока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыноч ной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыбной информации.

Как правило, при оценке рыноч ной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данном случае в соответствии с целями оценки стоимость права пользователя земельного участка оценщиками произведена с позиции сравнительного и годного подходов, используя: метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты.

Подход сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыноч ной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Для данной оценки подход сравнительных продаж имеет следующий алгоритм.

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже земельных участков аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

К характеристикам типичного для данного сегмента рынка земельного участка относятся: права собственности; условия финансирования; условия продажи; дата продажи; местоположение; площадь участка; подведенные сети инженерного снабжения.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыноч ной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения.

Другими словами, данный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыноч ной стоимости оцениваемой собственности.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

На момент проведения физической проверки, оцениваемый объект находился в удовлетворительном техническом состоянии.

Для данного отчета подход сравнительного анализа продаж имеет следующий алгоритм:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование; компоненты собственности не связанные с недвижимостью.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыноч ной стоимости оцениваемого объекта.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы.

В основе доходного подхода для целей оценки коммерческой недвижимости лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением данного дохода. Чем выше риск, тем большую отдачу в праве ожидать инвестор. То есть, при прочих равных условиях, если два предприятия приносят одинаковый доход, предпочтение будет отдано компании с менее рискованным бизнесом. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежный поток; прибыль от основной деятельности; внереализационные доходы; дивиденды.

В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и, во-вторых, возможно сильно заниженным. Добавление же постоянной компоненты (амортизационных отчислений) в денежный поток способствует сглаживанию тенденции.

При использовании доходного подхода могут быть использованы два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Каждый из методов имеет особенности применения.

Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т. д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко. Кроме того, составление прогноза по методу капитализации базируется на динамике денежного потока в предыдущие годы. В развитых странах анализируются тренды за 7-10 лет. В нашей стране это невозможно, хотя бы потому, что инфляция девяностых, сильно исказила финансовую информацию.

Метод дисконтированных денежных потоков основывается на более сложном подходе к прогнозированию. Прогноз охватывает период от трех до пяти лет. В зарубежной практике на ближайшие пять лет рассчитываются конкретные величины дохода, на последующие пять лет определяются темпы развития предприятия (в случае их отличия от среднеотраслевой тенденции) и, наконец, на весь последующий срок существования предприятия закладываются среднеотраслевые темпы роста. В России и этот метод неприменим в таком классическом варианте. В связи с изменчивостью деловой среды, в большинстве своем отсутствием бизнес-планов развития на предприятиях, а также отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов основанных на серьезных маркетинговых исследованиях, приходится сокращать период конкретного планирования, а в качестве темпов роста предприятия в постпрогнозном периоде брать прогнозируемые темпы роста экономики в целом и накладывать на них ограничения, связанные с конкретным предприятием. Несмотря на это, метод дисконтированных денежных потоков позволяет в большей степени, чем метод капитализации, учесть особенности развития предприятия и тем самым более точно спрогнозировать будущее компании.

В связи с этим, стоимость объекта оценки, будет определена с помощью метода дисконтированного денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.

В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

Таким образом, стоимость объекта есть стоимость будущих денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно капитала и отдачи на капитал.

Был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов за пять будущих лет (горизонт расчета) с учетом дохода, полученного от эксплуатации собственности в постпрогнозный период (стоимость реверсии).

В данной работе стоимость реверсии рассчитана с использованием модели Гордона (метод детально описан ниже по тексту), с использованием терминального коэффициента капитализации (Рт). Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянным и бесконечным, что вполне вероятно, учитывая выгодную специализацию объекта и капитальный характер оцениваемой собственности.

Приступая к оценке объекта методом дисконтирования денежных потоков, необходимо сделать ряд допущений, суть которых состоит в следующем:

1) Из-за относительно высокой инфляции в России прогнозы расходов, прибыли и дискреционного потока денежных средств производились на "реальной базе". Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты были устранены. Соответственно любые прогнозы роста прибыли или расходов являются результатом реального (качественного) повышения цен и/или сокращения хозяйственных расходов.

2) В соответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставка дисконтирования, в которой присутствует инфляционная составляющая), основание приводится ниже по тексту).

3) Текущее правительственное регулирование и деловое законодательство остаются неизменными на весь период горизонта планирования.

При учете влияния инфляции можно делать корректировку на индекс инфляции либо корректировку будущих поступлений, либо коэффициента дисконтирования.

Наиболее корректной; но и более трудоемкой является методика, предусматривающая корректировку всех факторов (объем выручки, переменные расходы), влияющих на денежные потоки. При этом корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой по критерию NPV (для альтернативных инвестиционных проектов).

Более простой является методика корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции.

В условиях инфляции различают номинальную и реальную ставку процента, которые связаны следующим соотношением:

1 + rnom = (1 + ггeal) х (1 + λ), (1)

где г nom - номинальная ставка процента; гrеа1 - реальная ставка процента; λ - общий уровень инфляции.

Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВНП-дефлятором. Раскрыв скобки в уравнении (1), получим:

1 + rnom = 1 + rreal + λ + rreal х λ , (2)

При небольших значениях r и λ их произведение - малая величина, поэтому можно записать:

rnom ≈ rreal + λ, (3)

лицензирование затратный капитализация дисконтированный

В качестве ставки дисконтирования может использоваться как номинальная, так и реальная ставка процента. Выбор зависит от того, как измеряется денежный поток проекта.

Таким образом, для отражения инфляции можно использовать один из двух вариантов расчета:

1) дисконтировать номинальный денежный поток по номинальной ставке процента;

2) дисконтировать реальный денежный поток по реальной ставке процента.

Какой из этих двух вариантов точнее отражает результат инвестиционного проекта, зависит от специфики самого проекта.

Использование реальных ставок процента и расчет денежного потока в постоянных ценах не позволяют учесть структурную инфляцию, т. е. ситуацию, при которой рост цен на продукции то рост затрат (цен на материалы) происходят разными темпами. В таких проектах следует осуществлять расчет денежного потока в текущих ценах.

В то же время расчет в текущих ценах требует умения прогнозировать рост цен, что не всегда возможно сделать с желаемым уровнем достоверности. В конечном счете, выбор формулы расчета (в постоянных или текущих ценах) осуществляется аналитиком (оценщиком) и учитывает конкретные условия инвестирования и особенности каждого проекта.

В настоящей оценке мы пришли к выводу: произвести расчет по номинальной нормы дисконтирования.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта.

Учитывая условность всех планов развития бизнеса в силу естественной неопределенности развития экономической и политической ситуации в глобальном и локальном масштабах в России на современном этапе, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).

В связи с позитивным характером развития рынка собственности и всего социально-политического положения страны по состоянию на дату проведения оценки, считается целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах пяти лет. При этом шаг расчета принимается равным одному году.

Для определения размера денежного потока составляют прогноз валовых доходов и расходов собственника объекта оценки за каждый временной промежуток прогнозного периода, с предположительным ростом 10% в год ставок арендной платы. Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Краснодарского края, Кореновского района, ст. Платнировская показал что средняя ставка аренды за капитальные здания составляет - 10 руб./м в мес, за навесы без стен и легкие некапитальные конструкции - 5 руб./м в мес. Расчет операционных расходов производился на основании исследования показателя покрытия действительного валового дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости на рынке аналогичной коммерческой недвижимости.

Норма дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, норма дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности норма дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Риск является существенным в опреде

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 596

Другие дипломные работы по специальности "Экономика":

Пути повышения экономической эффективности нефтегазовых компаний

Смотреть работу >>

Экономика труда: заказать дипломную, курсовую, контрольную напрямую автору, без посредников

Смотреть работу >>

Расчет прогнозных значений продаж фирмы

Смотреть работу >>

Внедрение инноваций на предприятии

Смотреть работу >>

Формирование региональной политики занятости и ее регулирование в рыночном хозяйстве

Смотреть работу >>