Дипломная работа на тему "Определение рыночной стоимости бизнеса ООО "Фокус""

ГлавнаяЭкономика → Определение рыночной стоимости бизнеса ООО "Фокус"




Не нашли то, что вам нужно?
Посмотрите вашу тему в базе готовых дипломных и курсовых работ:

(Результаты откроются в новом окне)

Текст дипломной работы "Определение рыночной стоимости бизнеса ООО "Фокус"":


Определение рыночной стоимости бизнеса ООО «Фокус»

Введение

Переход России к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.

Для того чтобы оценка стоимости бизнеса была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя ряд последовательных этапов: определение цели и функции оценки, разработка плана оценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта, сбор и анализ необходимой информации. Точность оценки стоимости бизнеса зависит также и от правильности использования методов оценки.

Важной причиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. В силу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности резко отличается от их физической стоимости, требуется их оценка. Повышение риска, характерно для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости предприятия в преддверии возможных потерь. Потребность в оценке возникает и при решении вопроса о том, в какую деятельность инвестиции более доходны.

Тема дипломной работы выбрана с учетом ситуации на рынке оценочных услуг, которая говорит о том, что в настоящее время все чаще возникает потребность в оценке стоимости бизнеса, пакетов акций, долей в уставных капиталах.

Целью работы является отработка применения методов оценки при определении стоимости бизнеса. В соответствии с этой целью основная задача работы состоит в подготовке типовых схем применения тех или иных методов оценки с иллюстрацией их применения на примере оценки стоимости конкретного бизнеса.

В первой части работы подробно освещаются основные понятия, термины и определения, используемые в процессе оценки собственности, в том числе бизнеса.

Рассмотрены основные методы оценки бизнеса – затратный подход, сравнительный подход, доходный подход. В процессе рассмотрения каждого метода показаны их сущность, достоинства и недостатки, область применения, процедура проведения.

Во второй части работы проведен финансовый анализ деятельности оцениваемого бизнеса, чтобы как можно более досконально изучить финансовую устойчивость и платежеспособность предприятия и на основе полученных данных дать объективную характеристику финансового состояния бизнеса. Так же такое подробное исследование помогает выявить «больные» места бизнеса, его скрытые и нереализуемые возможности.

В третьей части работы определена рыночная стоимость бизнеса с применением затратного подхода и доходного подхода.

Расчет стоимости предваряет описание сферы деятельности бизнеса, самого объекта оценки.

В ходе оценки стоимости объекта затратным подходом определена стоимость чистых активов бизнеса.

Заказать написание дипломной - rosdiplomnaya.com

Актуальный банк готовых защищённых студентами дипломных работ предлагает вам скачать любые работы по желаемой вами теме. Безупречное написание дипломных работ под заказ в Перми и в других городах РФ.

Сравнительный подход, при оценке данного объекта не применялся.

Применение доходного подхода позволило определить стоимость объекта методом капитализации прибыли.

Итогом работы является определение рыночной стоимости оцениваемого бизнеса на основе данных, полученных двумя подходами.

1. Теоретические основы определения рыночной стоимости бизнеса   1.1 Принципы оценки бизнеса

Имеются три группы взаимосвязанных принципов оценки:

1.  Основанные на представлениях собственника;

2.  Связанные с эксплуатацией собственности;

3.  Обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов:

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Принцип замещения говорит о том, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов:

Принцип вклада сводиться к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости бизнеса больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип продуктивности может быть результатом того, что земля дает возможность пользоваться извлекать максимальные доходы или до придела уменьшать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяет минимизировать расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности сводиться к следующему: наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам.

Принцип сбалансированности гласит, что максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных факторов производства.

Третья группа принципов:

Принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорей всего будут оценены ниже среднего.

Принцип регрессии характеризует наличие излишеств на предприятии улучшений, которые будут оценены рынком ниже затрат на их формирование.

Принцип прогрессии имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, обеспечивающих лучшую инфраструктуру, предают предприятию дополнительную стоимость и рыночная стоимость, таким образом, увеличивается.

Принцип конкуренции сводится к тому, что если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков затрат, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости устанавливает зависимость стоимости предприятия от внешней среды.

Принцип экономического разделения гласит, чтобы имущественные права следует разделить на две или более имущественных интересов и соединить их таким образом, что бы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования определяет такое использование собственности, которое юридически и технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. Данный принцип применяется, когда оценка производиться в целях реструктуризации, т. е. без учета возможных принципиальных изменений деятельности предприятия.

Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т. е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно квалифицировать следующим образом:

внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;

внутренняя информация отражает деятельность оцениваемого предприятия.

В основе анализа всех информационных блоков лежит следующая последовательность:

Макроэкономика отрасль фирма

Нормальное функционирование бизнеса возможно при оптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов для обеспечения запланированного роста, что в значительной степени определяется внешними факторами функционирования предприятия. К последним относятся макроэкономические и отраслевые факторы: уровень инфляции, темпы экономического развития страны, условия конкуренции в отрасли и т. д.

1.2 Подходы к оценке стоимости бизнеса

Способы и методы оценки стоимости группируются в рамках трех основных подходов:

1.  Доходный подход

2.  Затратный подход

3.  Сравнительный (рыночный) подход.

Каждый подход имеет свои методы оценки, основанные на общих принципах подхода.

1.2.1 Доходный подход

Доходный подход включает два метода:

-  Метод капитализации доходов

-  Метод дисконтирования доходов

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость бизнеса определяется величиной будущих выгод владельца.

Главной отличительной особенностью метода прямой капитализации является то, что в нем не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации выводиться прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа продаж подобных объектов. В качестве базового уровня годового дохода объекта оценки можно применять потенциальный или действительный валовой доход, чистый операционный доход, или денежный поток до уплаты налога.

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Сущность данного метода выражается формулой (1):

V=I/R, (1)

где:

V – стоимость

I – чистая прибыль

R – ставка капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводиться из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока.

Определение стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков основан на предположении, что инвестор не заплатит за данное предприятие сумма, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Данный метод оценки считается приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных активов и т. п., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применения данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной, хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактором для принятия управленческих решений) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.

Наиболее предпочтительным из данных методов метод дисконтированного будущего денежного потока, так, как денежный поток не так изменчив, как прибыль, он включает в себя в отличие от прибыли потребность в собственных оборотных средствах.

Нормализованный денежный поток подразумевает стабильное получение денежных средств, что в период высокой инфляции и слабой предсказуемости является маловероятным.

1.2.2 Затратный подход

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривается стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.

Базовой формулой в затратном подходе является формула 3:

СК=А – О, (3)

где:

СК – собственный капитал;

А – активы

О – обязательства

Данный подход представляется двумя основными методами:

-  методом стоимости чистых активов

-  методом ликвидационной стоимости

Расчет стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.  Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2.  Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3.  Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.  Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так краткосрочных.

5.  Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6.  Оценивается дебиторская задолженность.

7.  Оцениваются расходы будущих периодов.

8.  Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9.  Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Стоимость предприятия зависит от того, какой потенциал накоплен им в прошлом. Важнейшей характеристикой этого потенциала является стоимость его активов. На оценке активов базируется метод балансовой (или книжной) стоимости. В соответствии с Международными Принципами бухгалтерского учета балансовая стоимость предприятия представляет собой разницу между активами предприятия за минусом износа и его обязательствами, представленной формулой 4:

Ч БС = А – И – О (4)

где

ЧБС — чистая балансовая стоимость предприятия;

А— активы;

И — все виды износа материальных активов;

О — обязательства предприятия (кредиты, займы, расчеты).

Этот метод позволяет быстро, просто и эффективно установить, какими активами фактически располагает предприятие при условии правильной политики учета. Однако следует иметь в виду, что этот метод базируется на данных об активах по ценам их приобретения, которые непригодны, если стоимость предприятия определяется в условиях высокой инфляции, поскольку стоимость материальных активов оказывается заниженной. Кроме того, какие-то активы могут оказаться нереализованными на рынке. Этот недостаток не позволяет использовать для оценки стоимости предприятия скорректированную (чистую) балансовую стоимость (СЧБС), так как при ее расчете учитывается величина переоценки фондов предприятия:

СЧБС=А – И – П – 0, (5)

где

П — переоценка фондов предприятия.

Для стабильно работающих предприятий, которые не планируется закрывать в обозримом будущем, скорректированная чистая балансовая стоимость достаточно надежно отражает нижнюю границу его цены.

Но главный недостаток методов оценки активов по балансовой и скорректированной балансовой стоимости заключается в том, что они не отражают прибыль, которую получает и может получить предприятие в будущем от использования своих активов. Поэтому, если в качестве критерия оценки брать только чистую или скорректированную балансовую стоимость, не исключено, что предприятие, имеющее большой объем чистых активов, будет оценено выше, но приносить существенно меньшую прибыль и даже быть убыточным.

Ликвидационная стоимость меньше скорректированной балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек, включающих комиссионные, при продаже бизнеса, расходы на реализацию товарных запасов, на сбор дебиторской задолженности, на увольнение персонала и др. Кроме того, цена реализации в случае быстрой продажи, как правило, ниже нормальной рыночной.

Метод ликвидационной стоимости предполагает инвентаризацию и оценку каждого актива с учетом специфических факторов, таких, как месторасположение, степень специализации, ликвидности и т. п. Причем одни из них увеличивают ликвидационную стоимость, тогда как другие уменьшают.

Далее вычитают обязательства и издержки на ликвидацию. Ликвидационная стоимость используется, когда бизнес не приносит дохода и не имеет перспектив развития. Таким образом, ликвидационная стоимость определяет минимальную цену предприятия при его продаже в случае высокой вероятности банкротства предприятия. Подобно другим методам, базирующимся на оценке активов, метод ликвидационной стоимости не отражает способность активов приносить прибыль.

1.2.3 Сравнительный (рыночный) подход

Особенностью сравнительного подхода к оценке бизнеса является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли - продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны на фактически достигнутые финансовые результаты.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

-  Метод рынка капитала (в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций);

-  Метод сделок (Ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций);

-  Метод отраслевых коэффициентов (основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами).

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 9-12 месяцев. Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающих информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

При реализации метода сравнения продаж используется обычно следующая технология: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка; на втором этапе проверяют достоверность информации о сделках; на третьем – вносят поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

Для ряда объектов применение рыночного метода возможно, но затруднено отсутствием достаточного объема прямой рыночной информации. Этот недостаток может компенсироваться как применением других методов, так сбором косвенной информации о данном рынке.

Основной задачей данного метода является получение достоверной информации о состоявшихся сделках. Следует учитывать, что по различным причинам стороны скрывают истинную причину сделки.

Информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

- стороны не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;

- данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.

Метод сравнения продаж мало применим, так как не развит рынок продаж бизнеса.

Анализ методов оценки стоимости предприятий приведен в таблице 1.

Таблица 1 - Сравнение методов оценки предприятий

--------------------------------------------------
Свойства метода | Метод чистой балансовой стоимости | Метод скорректированной балансовой стоимости | Метод чистой стоимости замещения | Метод ликвидационной стоимости | Метод периода окупаемости | Метод дисконтированных денежных потоков | Метод внутренней ставки отдачи | Метод капитализации прибыли |
---------------------------------------------------------
Отражает способность приносить прибыль от активов | - | - | - | + | + | + | + |
---------------------------------------------------------
Показывает время окупаемости инвестиций | - | - | - | + | - | - | - |
---------------------------------------------------------
Позволяет учесть риск внешней среды | - | - | - | - | + | + | + | + |
---------------------------------------------------------
Оценивает все будущие прибыли | - | - | - | - | - | + | + | - |
---------------------------------------------------------
Использует только уже известные данные | + | + | + — | + — | - | - | - | - |
---------------------------------------------------------
Быстрый | + - | - | - | - | - | - | - | + |
---------------------------------------------------------
Легко понимается | + | + | + - | + - | + | - | - | + |
---------------------------------------------------------
+ метод обладает данным свойством; |
---------------------------------------------------------
- что метод не обладает данным свойством; |
---------------------------------------------------------
+ - метод лишь частично характеризуется данным свойством. |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Таким образом, проанализировав различные методы оценки можно прийти к выводу, что в рамках определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС» является метод чистых активов для оценки в рамках затратного подхода, и метод капитализации прибыли для оценки в рамках доходного подхода.

Метод чистых активов

Метод чистых активов – это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущая стоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Активы, участвующие в расчете - это денежное и неденежное имущество, в состав которого включаются следующие статьи:

- остаточная стоимость нематериальных активов;

- остаточная стоимость основных средств;

- оборудование к установке;

- незавершенные капитальные вложения;

- долгосрочные финансовые вложения;

- прочие внеоборотные активы;

- производственные запасы;

- животные;

- остаточная стоимость малоценных и быстроизнашивающихся предметов;

- незавершенное производство;

- расходы будущих периодов;

- готовая продукция;

- товары;

- прочие запасы и затраты;

- товары отгруженные;

- расчеты с дебиторами;

- авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;

- краткосрочные финансовые вложения;

- денежные средства;

- прочие оборотные активы.

Пассивы, участвующие в расчете – это обязательства, в состав которых включаются следующие статьи:

- целевое финансирование и поступления;

- арендные обязательства;

- долгосрочные кредиты банков;

- долгосрочные займы;

- краткосрочные кредиты банков;

- кредиты банков для работников;

- краткосрочные займы;

- расчеты с учредителями;

- резервы предстоящих расходов и платежей;

- прочие краткосрочные пассивы.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности, так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Пересчет статей актива баланса в текущие цены состоит:

-  в определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;

-  в определении фактической текущей стоимости «незавершенки»;

-  в анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;

-  в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;

-  в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

Нормализация бухгалтерской отчетности – это внесение «нормализующих» поправок в статьи баланса и в отчет о финансовых результатах, характерных для нормально функционирующего предприятия.

Поправки касаются:

-  единовременных чистых доходов и расходов (они исключаются из расчетов);

-  чистых доходов и расходов по избыточным или не операционным (непроизводственным или излишним) активам (они исключаются из расчетов);

-  необычных расходов самих владельцев предприятия (они также исключаются из расчетов).

Нормализация бухгалтерской отчетности осуществляется всегда. После ее нормализации рассчитываются и анализируются финансовые показатели предприятия и делается вывод о финансово-экономическом состоянии предприятия. Если финансово-экономическое состояние предприятия благополучно, для оценки его стоимости применяется в частности методика чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.  Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2.  Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3.  Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.  Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5.  Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6.  Оценивается дебиторская задолженность.

7.  Оцениваются расходы будущих периодов.

8.  Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9.  Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Оценка недвижимого имущества, машин и оборудования

При оценке недвижимого имущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Оценка производственных запасов

К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности; животные на выращивании и откорме; малоценные и быстроизнашивающиеся предметы; затраты в незавершенном строительстве; готовая продукция и товары для перепродажи; товары отгруженные. Эти оборотные активы являются предметом оценки. Они учитываются в балансе с использованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Во всех вариантах выбора метода учета необходимо делать поправки к балансовой стоимости исходя из рыночных цен на эти активы. В любом случае к рыночным ценам необходимо добавить фактические затраты по транспортировке и складированию запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Устаревшие запасы списываются. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные – по рыночной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

- безнадежную, (она не войдет в экономический баланс);

- ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости. Период дисконтирования определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, понижается).

Оценка денежных средств

Эта статья не подлежит переоценке.

Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.

Метод стоимости чистых активов имеет преимущества при оценке предприятия:

-  обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

-  в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

-  действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Основной недостаток – этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.

Рассмотренные теоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС».

Метод капитализации доходов (прибыли)

Метод капитализации доходов основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Данный метод в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течении длительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут постоянными).

Существует ряд разновидностей метода в зависимости от принятой базы дохода.

Например, можно выделить капитализацию:

- чистой прибыли (после уплаты налогов);

- прибыли до уплаты налогов;

- фактически выплаченных дивидендов;

- потенциальных дивидендов и т. д.

Применение метода капитализации доходов обычно предусматривает такие основные этапы:

1.  анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости);

2.  выбор величины прибыли, которая будет капитализирована;

3.  расчет ставки капитализации;

4.  определение предварительной величины стоимости;

5.  проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются);

6.  проведение поправок на контрольный и неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Анализ финансовой отчетности

При анализе финансовых отчетов предприятия, оценщик должен провести их нормализацию, т. е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не были регулярными в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторятся в будущем.

Корме того оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, под которой понимается перевод ее на общепринятые стандарты бухгалтерского отчета (западные). Данная операция при оценке не обязательна, но желательна.

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована

Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

- прибыль последнего отчетного года;

- прибыль первого прогнозного года;

средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3-5 лет).

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводиться из ставки дисконтирования путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Чтобы определить ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. Существуют различные методы определения стаки дисконтирования:

- модель оценки капитальных активов;

- метод кумулятивного построения;

- модель средневзвешенной стоимости каптала.

Для оценки рыночной стоимости предприятия необходим предварительный анализ финансового состояния.

2. Анализ внутренней и внешней среды ООО «Фокус»

ООО «Фокус» образовано в 2003 году.

Основными потребителями услуг ООО "Фокус" являются население г. Абаза и Таштыпского района.

В собственности компании находится административное помещение площадью 63,1 квадратных метров, используемое под офис. Основным, используемым при осуществлении деятельности оборудованием, являются, средства оргтехники – один стационарный компьютер, четыре принтера, сканер, легковой автомобиль. Клиентская база фирмы расположена в основном в г. Абазе. Услуги оказываются в основном частным лицам. Персонал фирмы состоит из двух штатных специалистов. В соответствии с действующим законодательством фирма имеет статус малого предприятия.

2.1 Маркетинговые исследования рынка услуг

2.1.1 Услуги

ООО «Фокус» оказывает следующие услуги:

-  Услуги фотосалона,

-  Услуги по восстановлению фотографий,

-  Изготовление плакатов, печать на футболках и т. д.,

-  Сканирование,

-  Посреднические услуги, в области изготовления портретов на керамике.

На рынке есть более конкурентоспособная фирмы ООО «Малышок».

Таблица 3 – Структура выручки от реализации услуг ООО «ФОКУС», (руб.)

--------------------------------------------------
Виды услуг | 2003г | 2004г |
---------------------------------------------------------
Сумма | % | Сумма | % |
---------------------------------------------------------
Услуги фотосалона | 87 500 | 46 | 90 000 | 45 |
---------------------------------------------------------
Восстановление фотографий | 35 000 | 19 | 36 100 | 18 |
---------------------------------------------------------
Цифровая печать на футболках, плакаты | 23 700 | 13 | 27 200 | 14 |
---------------------------------------------------------
Сканирование | 42 000 | 22 | 44 600 | 22 |
---------------------------------------------------------
Портреты на керамике | - | - | 3 000 | 1 |
---------------------------------------------------------
Итого | 188 200 | 100 | 200 900 | 100 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Как свидетельствуют данные таблицы 3, выручка от реализации услуг незначительно увеличивается, при этом основным видом услуг являются услуги фотосалона.

2.1.2 Конкуренты

Основным конкурентом на Абазинском рынке является:

-  «Малышок», являющийся представителем «Kodak».

Развитый рынок фотографических аппаратов позволяет населению самому производить фотосъемки, а сеть «Kodak» их обрабатывает и печатает, что не входит в услуги оцениваемого «Фокуса».

  2.2 Анализ финансового состояния предприятия

Предварительная оценка финансового состояния предприятия заключается в анализе статей его баланса.

2.2.1 Анализ уплотненного баланса

Нормализация бухгалтерского баланса не проводилась, так как при анализе финансовой отчетности предприятия не было выявлено чрезвычайных и единовременных статей баланса

Для общей оценки финансового состояния составляют уплотненный баланс (таблица 4), в котором объединяют группы однородные статьи. При этом сокращается число статей баланса, что повышает его наглядность.

Таблица 4 – Уплотненный баланс (руб.)

--------------------------------------------------
Актив/Пассив | 01.01.04 | 01.01.05 |
---------------------------------------------------------
руб. | руб. |
---------------------------------------------------------

I. Необоротные активы

|
---------------------------------------------------------
Основные средства | 192,2 | 202,4 |
---------------------------------------------------------
Итого по разделу I | 192,2 | 202,4 |
---------------------------------------------------------

II. Оборотные активы

|
---------------------------------------------------------
Запасы | 18,0 | 12,8 |
---------------------------------------------------------
Дебиторская задолженность | 44,2 | 34,4 |
---------------------------------------------------------
Денежные средства | 154,0 | 182,3 |
---------------------------------------------------------
Итого по разделу II | 216,2 | 229,5 |
---------------------------------------------------------
Баланс | 408,4 | 431,9 |
---------------------------------------------------------

III. Капитал и резервы

|
---------------------------------------------------------
Собственный капитал | 260,0 | 300,0 |
---------------------------------------------------------
Итого по разделу III | 260,0 | 300,0 |
---------------------------------------------------------

V. Краткосрочные обязательства

|
---------------------------------------------------------
Кредиторская задолженность | 148,4 | 131,9 |
---------------------------------------------------------

Итого по разделу V

| 148,4 | 131,9 |
---------------------------------------------------------
Баланс | 408,4 | 431,9 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Анализируя представленные показатели, наблюдаем, незначительное увеличение стоимости внеоборотных активов, увеличение оборотных активов, увеличился собственный капитал, уменьшилась кредиторская задолженность.

2.2.2Анализ структуры активов предприятия

Таблица 5 – Структура активов предприятия

--------------------------------------------------
Период: | 01.01.2004 | 01.01.2005 |
---------------------------------------------------------
Наименование показателя | Руб. | % | Руб. | % |
---------------------------------------------------------
Всего имущества | 408,4 | 100 | 431,9 | 100 |
---------------------------------------------------------
1.Внеоборотные активы | 192,2 | 47,06 | 202,4 | 46,86 |
---------------------------------------------------------
2.Оборотные активы | 216,2 | 52,94 | 229,5 | 53,14 |
---------------------------------------------------------
2.1. Запасы | 18,0 | 4,41 | 12,8 | 2,96 |
---------------------------------------------------------
2.2.Денежные средства | 154,0 | 37,71 | 182,3 | 42,21 |
---------------------------------------------------------
2.3. Средства в расчетах | 44,2 | 10,82 | 34,4 | 7,97 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.

Анализ структуры активов Анализируя структуру стоимости имущества через актив аналитического баланса, можно сказать: - доля внеоборотных средств на 01.01.2004г. составила 47,06%. Стоимость основных средств за исследуемый период увеличилась на 10,2 тыс. рублей и составила 202,4 тыс. рублей; - оборотные средства предприятия (II раздел Актива баланса) на 01.01.2004 г. в структуре имущества составляли 52,94%.

В течение анализируемого периода произошло изменение мобильности имущества. Запасы уменьшились на 5,2 тыс. рублей и на 01.01.2005 г. составили 12,8 тыс. рублей. Дебиторская задолженность на 01.01.2004 г. составляла 44,2 тыс. рублей, или 10,82 % в структуре оборотных активов. В течение анализируемого периода произошло уменьшение дебиторской задолженности на 9,8 тыс. рублей и на 01.01.2005г. составила сумму 34,4 рубля или 7,97% в составе активов. Уменьшение дебиторской задолженности вызвано погашением задолженности покупателей и заказчиков.

2.2.3 Анализ структуры пассивов баланса

Таблица 6 – Структура пассивов предприятия

--------------------------------------------------
Период: | 01.01.2004 | 01.01.2005 |
---------------------------------------------------------
Наименование показателя | руб. | % | руб. | % |
---------------------------------------------------------
Всего имущества | 408,4 | 100 | 431,9 | 100 |
---------------------------------------------------------
1. Собственные средства | 260,0 | 63,66 | 300,0 | 69,46 |
---------------------------------------------------------
2 Заемные средства | 0 | 0 | 0 | 0 |
---------------------------------------------------------
3.Кредиторская задолженность | 148,4 | 36,34 | 131,9 | 30,54 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле.

Вертикальный (структурный) анализ баланса – это определение структуры итоговых финансовых показателей с целью выявления влияния каждой позиции отчетности на результат в целом. Еще до расчета аналитических коэффициентов – дает некоторое представление о состоянии дел на предприятии. Можно отметить следующие моменты:

-  произошло увеличение ликвидной части активов;

-  уменьшилась дебиторская задолженность и запасы, стоимость оборотных активов увеличилась;

увеличился собственный капитал, что считается хорошим признаком для роста финансовой устойчивости.

2.2.4 Экспресс анализ ликвидности баланса

Оценка ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгрупированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.

В зависимости от степени ликвидности активы разделяются на группы:

А1 – самые ликвидные средства. П1 – срочные пассивы.

А2 - быстро ликвидные средства. П2 - обязательные пассивы.

А3 - медленно реализуемые средства. П3 - общие пассивы.

А4 – внеоборотные средства. П4 - собственный капитал.

Таблица 7 – Анализ ликвидности баланса (руб.)

--------------------------------------------------
Периоды | 01.01.2004 | 01.01.2005 |
---------------------------------------------------------
Показатели |
---------------------------------------------------------
А1 | 154,0 | 182,3 |
---------------------------------------------------------
А2 | 44,2 | 34,4 |
---------------------------------------------------------
А3 | 18,0 | 12,8 |
---------------------------------------------------------
А4 | 192,2 | 202,4 |
---------------------------------------------------------
А | 408,4 | 431,9 |
---------------------------------------------------------
П1 | 148,4 | 131,9 |
---------------------------------------------------------
П2 | 0 | 0 |
---------------------------------------------------------
П3 | 0 | 0 |
---------------------------------------------------------
П4 | 260,0 | 300,0 |
---------------------------------------------------------
П | 408,4 | 431,9 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

При наличии устойчивой платежеспособности предприятия должны соблюдаться следующие условия:

А1 > П1 А2 > П2 А3 > П3 А4 < П4

В результате экспресс анализа получены следующие выводы: на протяжении всего анализируемого периода все условия платежеспособности предприятия соблюдаются.

2.2.5 Исследование аналитического баланса (баланс – нетто)

Таблица 8 – Баланс - нетто (руб.)

--------------------------------------------------
Группы статей баланса | Абсолютные показатели | Относительные показатели | изменения |
---------------------------------------------------------
Начало | Конец | Начало | Конец | Абсол. | Относит. |
---------------------------------------------------------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
---------------------------------------------------------
Абсолютно ликвидные активы | 154,0 | 182,3 | 0,377 | 0,422 | 28,3 | 0,045 |
---------------------------------------------------------
Быстро ликвидные активы. | 44,2 | 34,4 | 0,108 | 0,080 | -9,8 | -0,028 |
---------------------------------------------------------
Трудно реализуемые активы | 18,0 | 12,8 | 0,044 | 0,029 | -5,2 | -0,015 |
---------------------------------------------------------
Внеоборотные активы | 192,2 | 202,4 | 0,471 | 0,469 | 10,2 | -0,002 |
---------------------------------------------------------
Всего активов | 408,4 | 431,9 | 1 | 1 | 0 | 0 |
---------------------------------------------------------
Текущие пассивы | 148,4 | 131,9 | 0,363 | 0,305 | -16,5 | -0,058 |
---------------------------------------------------------
Краткосрочные пассивы. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
---------------------------------------------------------
Долгосрочные пассивы | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
---------------------------------------------------------
Постоянные пассивы | 260,0 | 300,0 | 0,637 | 0,695 | 40 | 0,058 |
---------------------------------------------------------
Всего пассивов | 408,4 | 431,9 | 1 | 1 | 0 | 0 |
--------------------------------------------------------- -------------------------------------------------- 2.2.6 Анализ ликвидности активов предприятия

Показатели ликвидности применяются для оценки способности предприятия выполнять свои краткосрочные обязательства и судить о платежеспособности фирмы в целом.

Таблица 9 – Показатели ликвидности

--------------------------------------------------
Показатели ликвидности | Рекомендуемый показатель | Анализируемые периоды |
---------------------------------------------------------
01.01.2003 | 01.01.2004 |
---------------------------------------------------------
Коэффициент покрытия | 1,17 – 2,00 | 1,46 | 1,74 |
---------------------------------------------------------
Коэффициент быстрой ликвидности | 0,8 - 1 | 1,34 | 1,64 |
---------------------------------------------------------
Коэффициент абсолютной ликвидности | 0,2 – 0,7 | 1,03 | 1,38 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Как видно из таблицы 9, на анализируемом предприятии на начало и конец анализируемого периода коэффициенты превысили рекомендуемые значения, утвержденные Постановлением Правительства РФ «О некоторых мерах по реализации законодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий» от 20 мая 1994 г. № 498 приложением 1 утверждена система критериев для определения неудовлетворительной структуры баланса неплатежеспособных предприятий.

Таким образом, с позиций ликвидности наше предприятие можно считать надежным.

2.2.7 Анализ финансовой устойчивости

Все показатели финансовой устойчивости можно разделить на две группы:

-  Коэффициенты обеспеченности собственными средствами,

-  Коэффициенты обеспеченности материальных запасов собственными средствами.

Таблица 10 – Показатели устойчивости

--------------------------------------------------

п/п

|

Наименование

показателя

| Пояснения | Норма-тив |

на

01.01.04

|

на

01.01.05

| Изменения |
---------------------------------------------------------
1. | Коэффициент соотношения заемных и собственных средств | указывает, сколько заемных средств организ-я привлекла на 1 руб. вложенных в активы средств | U1< 1 |

148,4/260,0=

0,57

|

131,9/300=

0,44

| -0,13 |
---------------------------------------------------------
2. | Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования | показывает, какая часть запасов и затрат финансируется за счет собств. источников | U2> 0,6-0,8 |

(260-192,2)/

216,2=0,31

|

(300-212,4)/

229,5=0,38

| 0,07 |
---------------------------------------------------------
3. | Коэффициент финансовой независимости (автономии) | Показывает уд. вес собств. средств в общей сумме источников финансирования | U3> 0,5 |

260,0/148,4=

1,75

|

300,0/131,9=

2,27

| 0,52 |
---------------------------------------------------------
4. | Коэффициент финансирования | показывает, какая часть деят-ти финансируется за счет собст. ср-в, а какая за счет заемных | U4> 1 |

260,0/(0+148,4)=

1,75

|

260,0/(0+131,9)=

2,27

| 0,52 |
---------------------------------------------------------
5. |

Коэффициент

маневренности собственных средств

|

указывает степень

мобильности (гибкости)

использования

собственных ср-в

организации

| opt - 0,5 |

(260+0-192,2)/

260=0,26

|

(300+0-202,4)/

300=0,33

| 0,07 |
---------------------------------------------------------
6. | Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов | *** | * | (260+192,2)/18=25,12 |

(300+202,4)/

12,8=39,25

| 1,56 |
---------------------------------------------------------
7. |

Коэффициент

структуры

долгосрочных

вложений

|

показывает, какая часть основных ср-в и прочих

вложений профинансирована за счет долгосроч -

ных заемных средств

| * | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
---------------------------------------------------------
8. |

Коэффициент

концентрации

привлеченного

капитала

|

показывает, какова доля привлеченных,

заемных ср-в в общейсумме средств

вложенных в организацию

| U8< 0,4 |

(0+148,4)/148,4

=1

|

(0+131,9)/131,9

=1

| 0 |
---------------------------------------------------------
9. | Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств |

указывает долю долго срочных займов, привлеченных для финансирования активов организации наряду с собственными

средствами

| * | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Как видно из приведенных данных часть коэффициентов не соответствуют рекомендуемым значениям, что свидетельствует о некоторой доли финансовой зависимости от стороннего капитала.

Обобщая выводы анализа финансовой устойчивости, можно сказать, что положение предприятия в финансовом отношении улучшается, о чем свидетельствует повышение коэффициентов в динамике.

2.2.8 Анализ рентабельности деятельности предприятия

Финансовые результаты деятельности предприятия характеризуются суммой полученной прибыли и уровнем рентабельности. Объем реализации, величина прибыли, уровень рентабельности зависят от производственной, снабженческой, сбытовой и коммерческой деятельности предприятия. Основными задачами анализа финансовых результатов деятельности являются:

· контроль за выполнением планов реализации продукции и получением прибыли;

· определение влияния как объективных, так и субъективных факторов на объем реализации продукции и суммы прибыли;

· выявление резервов увеличения объема реализации продукции и суммы прибыли;

разработка мероприятий по использованию выявленных резервов. Показатели рентабельности характеризуют эффективность работы предприятия в целом, доходность различных направлений деятельности (производственной, предпринимательской, инвестиционной), окупаемость затрат и т. д. Они более полно, чем прибыль, характеризуют окончательные результаты хозяйствования, потому что их величина показывает соотношение эффекта с наличными или использованными ресурсами. Их применяют для оценки деятельности предприятия. Показатели рентабельности можно объединить в несколько групп:

- показатели, характеризующие рентабельность издержек производства;

- показатели, характеризующие рентабельность продаж;

- показатели, характеризующие доходность капитала. Все показатели рентабельности рассчитывают на основе балансовой прибыли, прибыли от реализации продукции и чистой прибыли. Рентабельность производственной деятельности показывает, сколько предприятие имеет прибыли с каждого рубля, затраченного на производство продукции. Для нахождения рентабельности производственной деятельности воспользуемся формулой:

R пр. д = Валовая прибыль \ Затраты по произведенной продукции

Рентабельность продаж находится по следующей формуле и показывает, сколько прибыли имеет предприятие с одного рубля продаж.

R р. пр. = Валовая прибыль \ Выручка от реализации

Рентабельность собственного капитала находим с помощью формулы:

R с. к. = Валовая прибыль \ Сумма капитала и резервов

Рентабельность активов:

R р. а. = Валовая прибыль \ Валюта баланса

Рассчитаем вышеперечисленные показатели за два последних года, результаты сведем в таблицу 11.

Таблица 11 – Показатели рентабельности

--------------------------------------------------
Показатели | 2003г. | 2004г. |
---------------------------------------------------------
Валовая прибыль, тыс. руб. | 188,2 | 200,9 |
---------------------------------------------------------
Затраты по произведенной продукции, тыс. руб. | 216,5 | 240,6 |
---------------------------------------------------------
Выручка от реализации, тыс. руб. | 325,0 | 370,8 |
---------------------------------------------------------
Сумма капиталов и резервов, тыс. руб. | 260,0 | 300,0 |
---------------------------------------------------------
Рентабельность производственной деятельности, доли | 0,87 | 0,83 |
---------------------------------------------------------
Рентабельность продаж, доли | 0,57 | 0,54 |
---------------------------------------------------------
Рентабельность активов, доли | 0,46 | 0,47 |
---------------------------------------------------------
Рентабельность собственного капитала, доли | 0,72 | 0,67 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Рассмотрев показатели рентабельности в динамике, можно сделать вывод об их уменьшении за анализируемый период. Это связано в первую очередь с увеличением затрат на производство (цены на услуги не изменились, а затраты на производство данных услуг возросли).

2.2.9 Финансовое прогнозирование деятельности предприятия

Для финансового прогнозирования деятельности предприятия, на ближайшие 1,5 – 2 года, наиболее часто применяется пятифакторная модель Э. Альтмана.

Z = 0,717 Коб. +0,847 Кнп + 3,107 Кр + 0,42 Кп +0,995 Ком

Таблица 12 – Показатели финансового прогнозирования

--------------------------------------------------
Показатели | Значения | Z |
---------------------------------------------------------
Доля оборотных средств в активах | Коб | 0,56 | 1,35 |
---------------------------------------------------------
Рентабельность активов, по нераспределенной прибыли | Кнп | 0,000 |
---------------------------------------------------------
Рентабельность активов, по балансовой прибыли | Кр | 0,000 |
---------------------------------------------------------
Коэффициент покрытия | Кп | 2,27 |
---------------------------------------------------------
Отдача всех активов | Ком | 0,000 |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

В зависимости от величины Z прогнозируется вероятность банкротства:

-  До 1,23 - вероятность банкротства высока,

-  От 1,23 – банкротство не грозит.

Следовательно, у данного предприятия угроза банкротства отсутствует.

Проводя итоги данного раздела, следует сделать вывод, что у ООО «Фокус» существует возможность остаться на рынке, более того анализ финансового состояния позволил сделать вывод, что предприятие является платежеспособным и не является банкротом.

3. Определение рыночной стоимости ООО «Фокус» 3.1 Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом

Для определения рыночной стоимости ООО ''Фокус'' в рамках затратного подхода был использован метод скорректированной стоимости чистых активов. Стоимость накопленных активов определяется по формуле 11:

Р = (Афин. + А мат. + А немат.) – П обязат., (10)

При помощи этого метода косвенно можно определить финансовую и деловую активность предприятия, что тоже влияет на рыночную стоимость предприятия.

Принимая во внимание данные, полученные от администрации ООО ''Фокус'', для расчета стоимости чистых активов был составлен скорректированный баланс, с учетом рыночной стоимости всех активов предприятия.

Имущество предприятия состоят из следующих групп активов:

-  объекты недвижимости

-  оборудование

-  дебиторская задолженность

запасы Метод чистых активов – это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущая стоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.  Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2.  Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3.  Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.  Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5.  Оценивается дебиторская задолженность.

6.  Оцениваются расходы будущих периодов.

7. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

8. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной

рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости, всех обязательств. Оценка недвижимого имущества, машин и оборудования. При оценке недвижимого имущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Оценка производственных запасов. К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности.

Эти оборотные активы являются предметом оценки.

Оценка дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

- безнадежную, (она не войдет в экономический баланс);

- ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.

Метод стоимости чистых активов имеет преимущества при оценке предприятия:

-  обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

-  в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

-  действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Основной недостаток – этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.

Рассмотренные теоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС».

3.1.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фокус»

Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном кирпичном здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «ФОКУС». Текущее использование помещения – нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Абаза, ул. Лазо 12.

Таблица 13 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)

--------------------------------------------------
Наименование частей строения и пристроек |

Площадь, м2

| Высота, м |

Объем, м3

|
---------------------------------------------------------
Офис | 63,1 | 2,75 | 174 |
---------------------------------------------------------
Крыльцо | 8,0 |
--------------------------------------------------------- -------------------------------------------------- Техническое описание помещения

Год постройки здания 1992 Этажность 5

Таблица 14 - Конструктивные элементы помещения

--------------------------------------------------
Конструктивный элемент | Описание |
---------------------------------------------------------
фундаменты | б/леточный |
---------------------------------------------------------
наружные стены (материал) и их отделка | кирпичные, |
---------------------------------------------------------
перегородки (материал) | ж/бетонные плиты |
---------------------------------------------------------
перекрытия (материал) | ж/бетонные плиты |
---------------------------------------------------------
полы | кафельная плитка |
---------------------------------------------------------
проемы оконные | двойные створные, окраска |
---------------------------------------------------------
проемы дверные | филенчатые |
---------------------------------------------------------
внутренняя отделка стен | ламинат, обои, побелка |
---------------------------------------------------------
отделка потолков | побелка, подвесной |
--------------------------------------------------------- -------------------------------------------------- Таблица 15 - Благоустройство помещения --------------------------------------------------
вид благоустройства | тип |
---------------------------------------------------------
вид отопления | центральное |
---------------------------------------------------------
наличие водоснабжения | центральное |
---------------------------------------------------------
наличие электроснабжения (тип проводки) | скрытый |
---------------------------------------------------------
наличие канализации | сброс в городскую сеть |
---------------------------------------------------------
наличие горячего водоснабжения | центр. |
--------------------------------------------------------- --------------------------------------------------

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

Объект оценки расположен в центральном районе города:

- центральный район имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;

- район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению.

Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т. е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность, наличие подвала и т. д.;

- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- расчетный объем.

2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле. (11)

Ki – поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле., (12)

V – расчетный объем здания (или общая площадь);

С69 – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

Рисунок убран из работы и доступен только в оригинальном файле., (13)

ПВСтекущая – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС69 – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1,19); И91/84 – 1,59;

Итекущий/91 – 37,771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;

НПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).

Определение величины физического износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недви

Здесь опубликована для ознакомления часть дипломной работы "Определение рыночной стоимости бизнеса ООО "Фокус"". Эта работа найдена в открытых источниках Интернет. А это значит, что если попытаться её защитить, то она 100% не пройдёт проверку российских ВУЗов на плагиат и её не примет ваш руководитель дипломной работы!
Если у вас нет возможности самостоятельно написать дипломную - закажите её написание опытному автору»


Просмотров: 507

Другие дипломные работы по специальности "Экономика":

Пути повышения экономической эффективности нефтегазовых компаний

Смотреть работу >>

Экономика труда: заказать дипломную, курсовую, контрольную напрямую автору, без посредников

Смотреть работу >>

Расчет прогнозных значений продаж фирмы

Смотреть работу >>

Внедрение инноваций на предприятии

Смотреть работу >>

Формирование региональной политики занятости и ее регулирование в рыночном хозяйстве

Смотреть работу >>